二手房延期交房怎么处理

二手房延期交房，核心是查合同→发催告→追违约→解合同→走诉讼/仲裁，按步骤维权并留存全流程证据。

一、先核合同与责任

• 查交房时间、违约金（如日万分之几）、解约条件（如延期超90日可解约）、免责条款（如不可抗力）。

• 确认卖方是否有正当理由（如不可抗力需有证明并及时通知）；买方未按时付款的，卖方可能行使先履行抗辩权。

• 无约定的，按《民法典》，可主张继续履行、赔偿实际损失（如租金、房款利息），经催告仍不履行可解约。

二、书面催告并留证

• 发书面催告函（EMS或公证送达），写明：已逾期、限7-15日内交房、逾期将追究违约责任并保留解约权，留存快递单、签收记录、函件副本。

三、主张违约责任

• 继续履行：要求限期交房，同时按合同算违约金；无约定的，可按同地段同类房屋租金或已付房款的逾期贷款利息计损失。

• 解除合同：满足约定解约条件，或经催告后合理期限仍不交房，可发《解约通知书》，要求返还已付房款及利息、赔偿损失（如租金、房价波动损失）。

• 注意：法定解约权需在知道违约事由之日起1年内行使。

四、协商不成走法律途径

• 准备证据：合同、付款凭证、催告函及送达记录、沟通记录、租金票据等。

• 选择：按合同约定申请仲裁，或向房屋所在地法院起诉，诉求可包括：继续履行+违约金、解除合同+退款+赔偿、承担诉讼费/仲裁费等。

五、特殊情形处理

• 不可抗力：卖方需及时通知并提供证明，可部分或全部免责，协商延期或解约。

• 口头变更交房时间：务必补签书面补充协议，避免无据可依。

六、关键提醒

• 全程书面化并留痕，勿仅口头沟通。

• 违约金过高或过低，可请求法院或仲裁机构调整。

• 注意诉讼/仲裁时效，及时行权避免失权。

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