房屋租赁合同无效认定标准是啥

房屋租赁合同无效的认定标准主要依据《民法典》及相关司法解释，具体如下：

主体不适格

无民事行为能力人签订：不满八周岁的未成年人或不能辨认自己行为的成年人（如精神病患者）签订的房屋租赁合同无效。

限制民事行为能力人未经追认：限制民事行为能力人（如八周岁以上不满十六周岁的未成年人、不能完全辨认自己行为的成年人）签订的房屋租赁合同，未经法定代理人同意或追认的，合同无效。

意思表示不真实

虚假意思表示：双方以虚假的租赁意思表示签订合同，如为规避政策、隐藏其他法律关系（如借款利息）而签订的租赁合同，合同无效。

恶意串通损害他人利益：出租人与承租人恶意串通，损害国家、集体或第三人合法权益的合同无效，如虚构租赁关系转移资产、对抗执行等。

违反法律法规强制性规定

租赁标的违法：

未取得建设工程规划许可证或未按许可证规定建设的房屋，租赁合同无效，但一审法庭辩论终结前取得许可证或经批准建设的除外。

未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，租赁合同无效，但一审法庭辩论终结前经批准建设或延长使用期限的，超过部分无效。

违反用途限制：将房屋用于违法犯罪活动、违背公序良俗的用途（如开设赌场、违背伦理道德的行为），合同无效。

租赁期限超限

租赁期限超过二十年的，超过部分无效。

转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分对出租人不具有法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外。

违背公序良俗

合同内容或履行行为严重违背社会公共秩序、善良风俗，如危害国家安全、损害社会公共利益、违背家庭伦理等，合同无效。

需注意，部分情形（如未取得规划许可证的房屋租赁）在一定条件下可通过补正手续使合同有效，具体需结合司法实践和案件事实判断。