被物业起诉了生效了怎么反诉

判决已经生效，不能再提起反诉。

根据《民事诉讼法》规定，反诉必须在一审案件受理后、法庭辩论终结前提交，案件判决生效代表原审诉讼程序已经完全终结，没有受理反诉的程序空间，不存在“生效后反诉”的操作方式。

你可以根据自身诉求，二选一或者组合使用下面两种合法救济途径：申请再审纠错原物业费判决、另行单独起诉物业主张赔偿/退费。

 

方案一：申请再审（针对本次物业费生效判决，推翻或改判原判）

适合情形：你手里有原审开庭时因客观原因没能提交的新证据（大量物业服务严重缺位录像、保洁安保完全缺位记录、公共收益侵占证据等），足以证明原判事实认定错误，想要减免、拒付物业费。

1. 申请时限

在你知道、应当知道再审事由当天起6个月内提交申请。

2. 提交法院

可以向原审法院，或者原审法院的上一级人民法院递交材料。

3. 必备申请材料

1. 再审申请书：写明申请人信息、原判案号、申请再审理由、诉求（撤销原判、改判减少物业费）；

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2. 原一审判决书完整复印件；

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3. 全部证据材料：物业服务不达标的照片、视频、沟通记录、报修工单、小区业主集体证言等，标注证据目的；

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4. 本人身份证复印件。

4. 物业费案件常见再审理由（法院容易采信）

- 有全新证据，证明物业长期不履行保洁、安保、设施维保核心义务；

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- 原审法院关键证据未经当庭质证就采信；

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- 物业收费标准没有备案、乱收公摊费，原判未核查收费合法性；

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- 原审开庭你被合法传唤却没能到庭，缺席判决剥夺了你答辩举证权利。

补充提醒

提交再审申请期间，不停止原生效判决的执行，如果物业申请强制执行划扣钱款，你可以同步向法院提交执行异议。

 

方案二：另行单独起诉物业（等同于“反告物业”，独立新案子）

适用范围更广，不受原审判决约束，是绝大多数业主的选择，分两类情况：

情况1：诉求和物业费属于同一物业服务关系（服务瑕疵退费、抵扣物业费）

比如主张物业服务不合格，要求退还部分物业费、违约金。

- 注意：不能完全重复原审“不交物业费”的抗辩理由，需要补充新证据、新事实，否则法院会认定重复起诉不予受理；

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- 立案法院依旧是原审管辖法院，准备起诉状、证据清单，线上通过人民法院在线服务小程序就能提交立案。

情况2：全新独立纠纷，完全不冲突原物业费判决

1. 物业疏于管理造成你家中财物被盗、泡水受损，索要财产赔偿；

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2. 物业侵占电梯广告、车位租金等小区公共收益，要求返还全体业主、分给业主；

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3. 物业擅自断水断电、上门骚扰催缴，造成损失主张赔偿；

这类纠纷和物业费本诉互不干涉，百分百可以正常立案起诉，不受之前判决影响。

 

补充：如果你还在15天上诉期内（判决没生效）

若判决书刚拿到，还没过15日上诉期：

1. 二审程序里也不能提全新反诉，法官只会就上诉请求调解，调解不成会告知你另行起诉；

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2. 优先提交上诉状，在上诉理由里完整列明物业服务问题，要求二审改判降低物业费，同时准备材料单独起诉物业主张赔偿。

 

实操分步建议

1. 先梳理全部证据，区分：是想推翻物业费判决，还是想告物业赔钱；

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2. 想推翻原判优先走再审；想要索赔、追公共收益直接走另行起诉；

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3. 递交材料时可附上同类物业纠纷判例，提高法院采信概率；

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4. 立案后依旧可以和物业协商和解，达成方案后双方可签订协议，撤诉或终止执行。