商铺租赁合同如何处理违约

在商铺租赁合同中处理违约问题，应遵循“合同优先、法定补充”的原则，结合《民法典》相关规定和实务操作，具体可从以下方面着手：

一、明确违约条款的约定（合同优先）

1. 违约金条款

合同中应明确约定违约金数额或计算方式，如“按剩余租期租金的20%支付违约金”。法院通常尊重当事人约定，但若违约金明显过高或过低，可依据实际损失请求调整 。

2. 具体违约情形- 承租方违约：逾期支付租金、擅自转租、提前退租、改变用途等。

出租方违约：未按期交付商铺、提前收回、干扰经营（如断水断电）等 。

3. 保证金与断水断电条款

如承租方拖欠租金达30天，出租方可依合同约定采取断水断电、锁门等措施，并没收保证金 。

二、合同未约定时的法定处理（法定补充）

1. 实际损失举证

若合同未约定违约金，守约方需举证实际损失，如装修残值、空置期租金损失、预期利润等 。

2. 法院调整违约金

即使合同有违约金条款，法院仍可结合商铺空置期、重新招租成本等因素，酌情调整违约金比例 。

三、典型违约情形的处理建议

情形 处理方式

出租方提前收回商铺 承租方可主张继续履行或解除合同并索赔装修投入、预期利润等 。

承租方擅自转租 出租方可解除合同并要求赔偿，法院通常支持 。

未办出营业执照 若因出租方原因（如房屋性质不符、未注销原执照），可设定为出租方违约；若因政策或承租方原因，可约定为无责解约 。

四、实务建议

1. 合同中应细化违约情形与责任，避免模糊表述。

2. 约定合理的违约金比例，建议不超过实际损失的30%，以增强条款的可执行性。

3. 对装修损失、搬迁费用等潜在损失进行专门约定，避免违约金不足以覆盖实际损失 。

4. 及时办理租赁备案登记，增强合同对抗第三人的效力 。

如合同已发生违约，建议先协商解决，协商不成可依据合同条款提起诉讼或仲裁，主张违约金或实际损失赔偿。若涉及金额较大或情况复杂，建议委托专业律师介入处理。