刘芳兵律师

很多业主买了房，收房住了很多年，房产证却一直办不下来。想找开发商要违约金，却不知道从哪天开始算、会不会过期。结合目前的裁判案例来看:第一，逾期办证违约金的起算时间是以你们《商品房买卖合同》里约定的办证期限届满次日开始计算。（比如合同约定：交房后360日内办理不动产权证。到期没办成，从第361天起，就开始算逾期办证违约金。）第二，违约金是按日计算，持续产生司法实践主流观点：逾期办证违约金属于继续性债

房贷断供、无力偿还，银行起诉后房屋被司法拍卖，很多人以为房子被拍卖，债务就一笔勾销，其实不然，这里有明确的法律后果。首先，银行拍卖房屋后，会用拍卖款优先偿还剩余房贷本金、利息、违约金以及诉讼、拍卖等全部费用。如果拍卖款足以覆盖全部债务，剩余款项会返还给房主，债务结清；如果拍卖款不足以偿还全部欠款，剩余的债务，房主依然要继续偿还，银行有权继续追偿名下其他财产。同时，房贷断供还会导致个人征信严重受损，

二手房交易中，签完购房合同、付完定金或首付款后，卖方因为房价上涨反悔、坐地涨价、拒不过户交房，是非常常见的纠纷。很多购房者不知道该如何维权，只能被动接受违约金。告诉大家两种核心维权路径：第一，主张违约金，按照合同约定，要求卖方双倍返还定金、支付违约赔偿金，解除购房合同；第二，要求继续履行合同，起诉至法院，强制要求卖方配合办理过户、交房手续。司法实务中，只要购房合同合法有效、买方具备履行能力，法院大

夫妻共同共有、家人共同共有的房产登记在一方或双方名下，一方瞒着其他共有人，私自将房产出售给第三人，这份房屋买卖合同是否有效？其他共有人能否追回房屋？这里分两种情况，实物认定完全不同:第一，买卖合同的效力？一般情况下，合同本身是有效的，并不因为单方无权处分而无效。第二，房屋能否追回？如果第三方是善意取得，（即，不知情、支付合理对价、已办理过户）则无法追回房屋，只能向私自卖房的一方追偿损失。如果第三方

在婚姻家事案件中，抚养权纠纷往往是争议焦点之一。很多当事人误以为“谁更有钱就能抢到孩子”“谁先提离婚谁就吃亏”，实则完全偏离司法实践。结合近年司法裁判趋势与办案实务，法官判决抚养权归属时，核心遵循“最有利于未成年子女”原则，围绕子女真实意愿、抚养能力、成长环境三大维度，进行多维度综合考量。具体如下：一、子女真实意愿：年满8周岁优先尊重，并非“一票否决”《民法典》第1084条明确规定，子女已满八周岁