房产纠纷全解析：常见类型、法律依据与维权路径

　　房产作为高价值核心资产，其相关纠纷牵扯多方利益，且法律关系复杂，从买卖到租赁、从分割到抵押均可能产生矛盾。下文梳理当下高频房产纠纷类型，结合现行法律规定给出维权办法，为权益维护提供清晰指引。

　　一、高频房产纠纷类型及核心争议点

　　日常房产纠纷集中在买卖、租赁、分割、物权相关四大类，每类纠纷的核心矛盾各有不同，具体如下：

　　1.商品房买卖纠纷：是最常见的房产纠纷类型，核心争议集中在4点。一是逾期交房，开发商未按合同约定期限交付房屋，耽误购房者入住计划；二是房屋质量问题，包含墙体裂缝、漏水等普通问题，以及房屋主体结构不合格这类严重问题；三是面积误差，实际交付房屋面积和合同约定面积不符；四是虚假宣传，开发商承诺的小区配套、房屋户型等，实际交付时无法兑现。

　　2.二手房买卖纠纷：争议多围绕产权和履约展开。其一为产权纠纷，房屋存在多共有人擅自出售、房屋被抵押或查封等产权不清晰的情况，致使交易无法推进；其二为户口迁移纠纷，卖家未按合同约定迁出户口，影响买家落户及后续房屋转售；其三为隐蔽质量瑕疵纠纷，卖家刻意隐瞒房屋隐藏的质量问题，买家购房后才发现。

　　3.房屋租赁纠纷：主要发生在房东与租客之间。一是租金纠纷，租客拖欠租金或者房东单方面擅自涨租；二是维修纠纷，双方就房屋及附属设施的维修责任划分无法达成一致；三是提前解约纠纷，一方未经对方同意擅自解除租赁合同，给另一方造成损失。

　　4.其他高频纠纷：包含离婚房产分割纠纷，核心是婚前购房婚后还贷、父母出资购房、婚后共有房产的归属与分割问题；还有物权相关纠纷，比如一房数卖、车位归属、共有房产处置、抵押与租赁权冲突等，此类纠纷的权益判定对产权登记、合同约定的依赖度极高。

　　二、房产纠纷核心法律依据

　　处理房产纠纷的核心法律支撑为《中华人民共和国民法典》，搭配专项司法解释，不同纠纷对应明确的法律条款，关键依据如下：

　　1.买卖类纠纷核心依据：商品房买卖纠纷可参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中明确逾期交房催告3个月仍未履约、房屋主体结构不合格的，购房者有权解除合同并索赔。二手房产权纠纷则依据《民法典》物权编，共有人擅自处分共有房屋，非善意第三人的交易行为可被认定无效。

　　2.租赁类纠纷核心依据：以《民法典》合同编租赁合同章节为准，租客需按约支付租金，逾期不付房东可解除合同；无特殊约定时，房东需承担房屋维修义务，不得推诿。

　　3.分割与物权类纠纷核心依据：离婚房产分割看《民法典》婚姻家庭编，婚前首付婚后共同还贷的房产，一般判归登记方，登记方需补偿另一方还贷款项及对应增值部分。物权纠纷里，一房数卖按“过户登记＞合法占有＞合同履行情况＞合同成立先后”判定权益顺位；规划内车位开发商可售卖或出租，占用公共区域的非规划车位归全体业主共有；按份共有房产的出售、重大修缮等，需经占2/3以上份额的共有人同意。

　　三、房产纠纷4种解决方式，按需选择

　　房产纠纷有明确的解决路径，可按“成本从低到高、流程从简到繁”的顺序选择，具体适用场景和特点如下：

　　1.协商：首选解决方式，无需额外成本。双方就纠纷诉求平等沟通，达成一致解决方案即可，比如二手房买家发现小质量瑕疵，可与卖家协商补偿或维修。需注意留存协商时的聊天记录、通话录音等证据，避免后续反悔无据可依。

　　2.调解：协商不成时的低成本选择，可向人民调解委员会、房地产管理部门、消费者协会申请调解。调解人员会依据事实和法律给出中立方案，促成双方和解，达成的调解协议可申请司法确认，确认后具备强制执行效力。

　　3.仲裁：适用于合同中约定了仲裁条款，或纠纷后达成仲裁协议的情况。仲裁具有专业性、保密性强的特点，且裁决为终局性，对双方均有约束力，裁决生效后一方不履行，另一方可申请法院强制执行。

　　4.诉讼：最终维权手段，适用于协商、调解、仲裁均无法解决的纠纷。需向有管辖权的法院提交起诉状、产权证明、合同、付款凭证等证据，法院依法审理判决，对一审判决不服可上诉。胜诉后对方不履行判决，可通过强制执行程序实现权益，比如要求协助过户、支付赔偿款等。