人民法院案例

　　案情简要

　　2021年12月，陆某、张某千与盐城融某置业公司先后签订《房屋认购合同》《商品房买卖合同（预售版）》，约定以1183680元购买某小区房屋，首付款433680元，剩余75万元以按揭贷款支付。

　　合同签订后，原告陆某、张某千按约支付首付款，2022年2月与融某置业公司、某银行盐城分行签订《个人购房借款/担保合同》，银行于3月将75万元贷款转入开发商账户，原告开始按月偿还按揭贷款。截至2024年3月，原告已偿还贷款本金及利息190430.39元，但融某置业公司未按合同约定在2023年12月30日前交房，案涉项目停工数月，短期内无复工可能，开发商明确表示无法交付房屋。

　　原告遂诉至法院，请求解除案涉认购合同、商品房买卖合同及借款担保合同，要求开发商返还首付款及利息、已还贷款本息、支付违约金，并由开发商承担剩余银行贷款的返还责任。

　　开发商辩称，曾主动提出解除合同但原告拒绝，后续贷款利息应由原告自行承担，且不应支付违约金。银行辩称银行是无过错方，不应该承担超过合同约定的风险责任，有权要求借款人和担保人偿还剩余贷款本息。

　　裁判结果

　　江苏省盐城市亭湖区人民法院于2024年6月24日作出(2024)苏0902民初3226号民事判决:

　　一、原告陆某与被告融某置业公司签订的《房屋认购合同》于2024年5月30日解除;原告陆某、张某千与被告融某置业公司签订的《商品房买卖合同》(预售版)于2024年5月30日解除;

　　二、原告陆某与被告某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》于2024年5月30日解除;

　　三、被告融某置业公司于判决生效之日起十日内返还某银行盐城分行剩余贷款本金及利息;

　　四、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付购房首付款433680元及利息(以433680元为基数，自2022年2月8日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算);

　　五、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付已还2022年4月20日至2024年3月26日某银行盐城分行贷款本金及利息190427.08元;

　　六、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付违约金11836.8元;七、驳回原告陆某、张某千的其他诉讼请求。

　　宣判后，某银行盐城分行不服，提起上诉。

　　江苏省盐城市中级人民法院于2024年10月30日作出(2024)苏09民终4784号民事判决：驳回上诉，维持原判。

　　裁判要点

　　本案的审理围绕三个核心争议焦点展开，法院结合法律规定和案件事实作出了明确认定，也是此类案件的裁判关键：

　　焦点一：商品房买卖合同是否应当解除？

　　根据《民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同。本案中，开发商未按约定期限交房，且案涉商品房建设工程长时间停工，短期内无交付可能性，购房者签订买卖合同的核心目的——取得房屋已无法实现，作为守约方的原告有权解除《房屋认购合同》及《商品房买卖合同》。

　　焦点二：担保贷款合同是否应当一并解除？

　　依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除担保贷款合同的，应予支持。

　　商品房买卖合同与担保贷款合同虽相互独立，但构成商品房买卖的完整交易整体，购房者订立贷款合同的唯一目的是支付购房款以取得房屋，在买卖合同解除后，贷款合同的目的已不复存在。若继续要求购房者履行贷款合同，明显有失公平，为一揽子解决争议，法院支持在同一案件中一并解除两份合同。

　　焦点三：合同解除后的法律后果及责任如何确定？

　　根据上述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同和担保贷款合同均被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

　　本案中，合同解除的根本原因是开发商无法交房的违约行为，购房者无任何过错且未实际取得房屋，而开发商既未交付房屋，又长期占有购房首付款和银行贷款本金。在此情况下，若要求购房者承担剩余贷款返还责任，将导致权利义务严重失衡。因此，开发商应承担全部责任：

　　（1）向购房者返还首付款及利息、已偿还的贷款本息；（2）按合同约定支付逾期交房违约金；

　　（3）向银行返还剩余的贷款本金及利息。