【普法】离婚协议约定房产归属，满足这2个条件可排除强制执行

　　2026年5月，最高人民法院人民法院案例库新增一批参考案例，其中四川省宜宾市中级人民法院审理的郑某诉宜宾某银行、第三人李某良案外人执行异议之诉案（(2025)川15民终1174号），明确了夫妻离婚时房产归属约定排除强制执行的认定标准，为同类案件处理提供权威指引。

　　一、基本案情：离婚未过户，房产遭查封

　　原告郑某与第三人李某良2015年结婚，同年共同按揭购房，房屋登记在双方名下，办理了公积金按揭抵押。

　　2019年4月：双方协议离婚，明确约定房屋归郑某所有，女儿随郑某生活。

　　离婚后：因房屋按揭抵押未结清，无法办理过户登记，房屋仍登记在两人名下；郑某一直居住并独自偿还贷款。

　　2024年：李某良向宜宾某银行借款20万元未还，银行起诉胜诉后申请强制执行，法院查封了案涉房屋。

　　郑某提出执行异议被驳回，遂提起执行异议之诉，请求排除对房屋的强制执行。

　　二、两级法院判决：支持郑某，不得执行房屋

　　一审（叙州区法院，2025.3）：认定离婚协议合法有效，郑某权益优先，判决不得执行房屋。

　　二审（宜宾中院，2025.8.5）：驳回银行上诉，维持原判。

　　三、核心裁判规则（最高法入库要点）

　　离婚协议约定共有房屋归一方所有，因按揭抵押等非因权利人自身原因未过户，满足以下2个条件，可排除普通债权的强制执行：

　　1.时间要件：离婚时间早于申请执行人债权形成时间（本案2019年离婚，2024年李某良负债，时间先后清晰）。

　　2.主观要件：不存在恶意逃避债务（离婚真实，财产分割合理，非为转移财产、规避后续债务）。

　　关键逻辑：离婚财产分割是对夫妻共同财产的合法清算，并非无偿转移财产；郑某已实际占有、还贷，是房屋实际权利人，其权益应优先于李某良后续形成的普通金钱债权。

　　四、普法解读：离婚房产未过户，如何规避执行风险

　　1.离婚协议约定房产归属，不直接产生物权效力

　　仅对夫妻双方有效，不能直接对抗第三人；未过户前，房屋在法律上仍属登记权利人（本案为共同共有）。

　　2.可排除强制执行的3个必备条件（结合本案）

　　✅离婚协议合法有效，房产归属约定清晰；

　　✅离婚早于债务形成，无恶意逃债嫌疑；

　　✅未过户系按揭抵押、政策限制等客观原因，非权利人拖延；且权利人实际占有、使用、还贷。

　　3.不能排除执行的常见情形

　　❌离婚时间晚于债务形成，明显为逃债转移财产；

　　❌离婚协议虚假、恶意串通，损害债权人利益；

　　❌未过户系权利人自身原因（如故意拖延、不愿承担税费）；

　　❌房屋为被执行人唯一可执行财产，且用于清偿优先债权（如抵押债权）。

　　五、实务建议：离婚房产处置，做好3件事

　　1.离婚协议写清楚：明确房产归属、贷款承担、过户时间及违约责任，避免模糊表述。

　　2.尽快办理过户：贷款结清后立即过户；无法立即过户的，可办理公证或预告登记，固定权利。

　　3.留存关键证据：保存离婚协议、离婚证、还贷记录、居住证明、聊天记录等，证明离婚真实、无恶意、未过户客观。

　　六、总结

　　本案作为最高法2026年5月入库的权威案例，统一了司法裁判尺度：合法有效的离婚房产约定，在离婚早于债务、无恶意逃债、非因自身原因未过户且实际占有还贷时，可排除普通债权强制执行。

　　对普通人而言，离婚房产处置务必重视协议效力、及时过户、留存证据，避免“房财两空”；对债权人而言，需审慎审查债务人婚姻及财产变动情况，防范债务人通过离婚转移财产、逃避债务。