执行法院直接确认保留承租人的承租权后，申请执行人如何救济？

　　执行法院直接确认保留承租人的承租权后，申请执行人的救济途径(2025年第13次法官会议纪要)基本案情在执行A公司与冮某执行回转一案过程中，执行实施部门裁定查封被执行人冮某名下案涉房屋。后案涉房屋的承租人Z酒店提交了《房屋租赁协议》等凭证，请求确认并保留其承租权。执行实施部门经审查，明确因Z酒店与冮某签订的《房屋租赁协议》先于该院对案涉房产的查封，通知当事人确认并保留Z酒店的承租权。申请执行人A公司提出异议，请求确认Z酒店不享有租赁权。异议法院经审理，裁定驳回了A公司的异议请求。A公司不服，申请复议。复议法院亦驳回了其复议请求。A公司向最高人民法院申请监督。法律问题执行法院直接确认保留承租人的承租权的，申请执行人如何救济？不同观点第一种观点认为，承租人请求确认租赁权，实质是请求排除案涉房产司法处置后的交付行为，应属于对执行标的提异议，适用案外人异议程序审查。第二种观点认为，根据“买卖不破租赁”理论，无论是否认可租赁，都不涉及对标的物主张实体权利，因此Z酒店要求确认租赁权，属于对执行行为提异议，应当通过异议、复议程序救济。法官会议意见最高人民法院执行局法官会议多数意见为第一种观点。第一，Z酒店请求确认租赁权，实质是请求排除案涉房产司法处置后的交付行为，应属于对执行标的提异议，适用案外人异议程序审查，进而将后续救济导入异议之诉(申请执行人许可执行之诉)。第二，租赁权对案涉房产的处置价值影响很大，应查明租赁权的真实性、处置时应否涤除等问题。相关认定属于对当事人实体权利的判断，程序上保障当事人通过异议之诉查明事实、解决争议更合适。第三，本案执行回转并非因执行依据被撤销，而是先前的错误执行行为导致，应考虑纠错的效果，通过异议之诉对两种权利优先性进行比较，更有利于保护双方权利。第四，最高人民法院(2018)最高法执监434号执行裁定已经明确“案外人在期限内向法院提交租赁协议，实质上是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付……应通过执行异议之诉解决”。本案应与已有案例裁判规则保持一致。以上内容来源：《执行工作指导》总第92辑，最高人民法院执行局编，人民法院出版社出版发行。

　　“最高判例”微信公众号编者附：最高人民法院(2018)最高法执监434号执行裁定书（节选）最高人民法院认为【原文】：本案的争议焦点为三名案外人与泽珲公司之间的租赁关系能否排除执行法院对案涉房屋的强制执行。人民法院对执行标的物进行司法拍卖，系通过司法行为对执行标的物强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务，其既包括对执行标的物权属的强制转让，也包括对执行标的物的强制交付。依据相关法律规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。在本案执行过程中，重庆一中院在案涉房屋张贴公告，限期要求房屋使用人向该院书面申报房屋租赁或其他使用情况，逾期未申报的，该院将在公开拍卖后予以强制交付。三名案外人在期限内向法院提交租赁协议，实质上是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。鉴于本案申请执行人和三名案外人就是否存在租赁关系存在重大争议，执行法院宜将三名案外人的主张纳入案外人异议程序立案审查，并作出裁定，相关当事人如对裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。本案中，在是否存在租赁关系有重大事实争议的情况下，重庆一中院未将三名案外人所提异议进行立案审查，直接作出带租拍卖裁定，并通过执行异议、复议程序解决租赁关系能否排除执行问题，适用程序错误。虽然申诉人何健未将程序错误列为申诉事由，但对重要程序问题，本院可以依职权予以纠正。

　　另外，尽管重庆一中院已经将本案指定重庆市璧山区人民法院执行，但依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，本案仍应发回重庆一中院重新审查。综上，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：一、撤销重庆市高级人民法院（2016）渝执复37号执行裁定；二、撤销重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执异1125号执行裁定；三、撤销重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执328号执行裁定；四、本案由重庆市第一中级人民法院重新审查。