开发商在合同中约定停车位归出卖人所有，无效

      贵州高院发布“物权纠纷十大典型案例”案例一

　　某业主委员会诉某房开公司建筑物区分所有权纠纷案——不能办理产权登记的地面车位不能成为专有部分

　　关键词  民事  地面车位 共有部分 业主共有

　　基本案情

　　案涉小区系某房开公司开发，小区业主入住后，由物业公司提供物业服务，该房开公司收取停车费。2019年初，小区业主委员会经选举成立并依法备案。同年10月，物业公司退出小区，小区物业服务由业主委员会接管。业主委员会认为小区内的地面停车位系占用全体业主的部分共有通道和绿地修建而成，要求该房开公司将地面停车位交给自己管理使用，遭到拒绝，双方为此产生纠纷。业主委员会遂诉至法院，请求确认案涉车位归小区业主共有并移交给业主委员会。

　　裁判理由

　　法院认为，小区建设完成之后，随着小区房屋的出售，小区建设区划内的土地使用权也随之转移至小区业主，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。本案争议的地面停车位，系占用业主共有场所建设的室外草地式停车位，不能办理产权登记成为特定业主的专有部分，不属于《中华人民共和国民法典》规定可以由当事人约定归属的车位。某房开公司在合同中约定案涉停车位归出卖人所有，违反法律的强制性规定，应属无效。据此，法院判决支持某业主委员会的诉讼请求。

　　裁判要旨

　　随着经济社会发展，人民群众生活水平不断提高，家庭汽车逐年普及，成为城市居民不可或缺的出行元素。车位的功能随之越来越重要，车位归属问题作为建筑物区分所有权中一项具体制度，其所引发的纠纷亦日益增加，亟待人民法院依法厘清小区业主、房开公司及物业服务企业的权利义务关系，定分止争，维护和谐。本案中，双方当事人争议车位系占用业主共有场所用于停放汽车的车位，不能办理产权登记，故不能成为专有部分，依法属于所有业主共有。