不动产未登记，案外人提出执行异议后的裁判规则探析——借名买房

　　乙借甲名义，购得房屋并实际居住，登记在甲名下。后因甲欠丙债务，丙申请执行甲，要求拍卖房屋，乙请求排除执行。规则二：借名购房系真实存在且已合法占有房产的，可优于普通债权排除执行。

    【评析】此类型属于案外人（借名人）乙以对被执行人（被借名人）甲将其房产“借名购房”为由提起执行异议之诉，主张排除申请人丙的执行裁判规则认定标准。在金钱债权执行中，登记在甲名下房产被查封后为实现丙的利益，乙以其之前与甲存在借名关系提出异议。查明房产真实权利人，不能采取绝对外观主义，不能径直以物权登记为判断依据。物权登记仅用于记载不动产的自然状况和权属情况，仅具有不动产权利推定效力，并不具有不动产实际归属确定效力。借名购房人是否系真实权利人，应从乙的行为目的、保障乙及其家庭成员生存权益性质、购房款项实际缴纳、贷款还款资金来源、管理支配实际占在居住等情况，结合乙的信赖利益保护、当事人过错责任标准、风险自负原则考量。乙在查封前已合法占有房产、已支付合同价款，所购房产系用于满足家庭基本居住需求，借名购房未违反法律、行政法规禁止性规定。