小区绿地属于业主共有,其对外开放产生的收益应归全体业主所有。若物业私吞该收益,业主可通过收集证据、与物业协商、向业委会或监管部门投诉,或提起诉讼等方式维权。根据《民法典》及《物业管理条例》,业主有权要求物业返还侵占收益并公开账目,维护自身合法权益。
小区绿地是居民生活的重要公共空间,也是业主共有的“绿色资产”。实践中,部分物业为牟利,会将小区大片绿地对外开放,比如出租给商家举办活动、设置临时摊位、允许企业拍摄取景等,由此产生场地租金、管理费等收益。但不少业主发现,这些收益往往被物业“悄悄”收入囊中,既不公开收支明细,也未用于补充专项维修资金或业主分红,这种行为严重侵犯了业主的共有权益。你可能想知道:小区绿地的收益到底该归谁?物业私吞收益是否合法?业主又该如何追回属于自己的“钱袋子”?
首先需明确小区绿地的权属性质。根据《民法典》规定,小区内的绿地(除明示属于个人的除外)属于业主共有,其所有权归全体业主,而非物业或开发商。既然绿地是业主共有财产,那么利用该共有部分(如对外开放)产生的收益,自然也属于业主共有。
物业作为小区的管理者,对共有部分仅有管理职责,而无所有权或收益权。《民法典》第282条明确规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”这意味着,物业即使为绿地开放支出了少量管理成本(如场地维护、清洁等),也需在扣除合理成本后,将剩余收益全额归还给业主,且必须公开收支明细,接受业主监督。若物业未扣除成本直接私吞收益,或扣除的“成本”远超合理范围(如虚构支出、高额截留),则构成对业主共有权益的侵权行为,业主有权要求其返还全部非法侵占的收益。

1.第一时间收集证据,固定侵权事实:业主需收集能证明绿地收益存在及物业私吞的证据,包括但不限于:物业对外签订的绿地开放合同(如活动场地租赁协议、摊位出租合同)、收益支付凭证(银行转账记录、收款收据)、绿地对外开放的现场照片/视频(如活动海报、摊位设置、外来人员进入记录)、物业公示的收支账目(若有且存在异常)、与物业沟通收益问题的聊天记录或书面回复等。证据越具体,维权越有底气。
2.主动与物业协商,要求返还收益并公开账目:携带证据与物业负责人沟通,明确提出“绿地收益属业主共有,要求物业返还私吞部分并公开收益收支明细”的诉求。协商时建议全程录音或签订书面沟通记录,避免物业口头承诺后反悔。若物业承认收益存在但拒绝返还,或推诿拖延,需及时进入下一步维权。
3.向业主委员会(或筹备组)反映,推动集体维权:若小区已成立业委会,可将证据及协商情况提交业委会,由业委会代表全体业主与物业交涉,要求其限期整改并返还收益。若尚未成立业委会,业主可联合其他业主(需占总人数或面积过半数)成立筹备组,推动业委会成立,通过集体力量强化维权力度。
4.向物业监管部门投诉,借助行政力量施压:若协商无果,可向当地住建局物业科、街道办或居委会投诉,提交证据并说明情况。监管部门有权要求物业提供收益账目,责令其整改并返还业主收益,对拒不配合的物业可依法进行行政处罚(如记入信用档案、限制评优等)。
物业私吞的绿地收益返还金额,应以实际产生的收益为基础计算。具体公式为:应返还金额=绿地对外开放总收益-合理成本。其中,“合理成本”需物业提供明确凭证(如场地维护费、水电费、清洁费等),且费用标准应符合市场合理水平(如参照周边同类场地管理成本)。若物业无法提供成本凭证或成本明显不合理(如虚构支出、成本占比超过收益50%),业主可主张全额返还总收益。实际操作中,需以收集到的合同、转账记录等证据证明“总收益”金额,若证据不足,可申请法院或监管部门调取物业的财务账目进行核算。
1.协商解决:优先通过友好沟通达成一致:业主可联合其他业主(建议20%以上业主参与,或业委会牵头)与物业召开座谈会,明确提出返还收益、公开账目的具体要求,约定整改期限(如15日内返还收益并公示明细),并签订书面协议。协商成功后,需监督物业按协议履行,避免“口头和解”后物业拖延。
2.向行政监管部门投诉:借助公权力介入:向当地住建局物业科提交书面投诉材料(含证据清单),投诉物业“侵占业主共有收益”。根据《物业管理条例》第54条,监管部门应在受理后60日内调查处理,责令物业限期返还收益并公开账目;若物业拒不执行,可对其处以罚款(最高10万元)并通报批评。
3.申请仲裁:需有仲裁协议或合同约定:若业主与物业签订的《物业服务合同》中约定了仲裁条款(如“因共有收益产生争议由XX仲裁委仲裁”),或全体业主与物业达成仲裁协议,可向约定的仲裁机构申请仲裁,要求物业返还收益。仲裁裁决具有法律效力,物业不履行的,可申请法院强制执行。
4.提起诉讼:通过司法途径强制追回:若协商、投诉、仲裁均无果,业主可作为原告(单个业主或业主集体诉讼,集体诉讼需经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上业主同意)向法院提起诉讼,被告为物业公司。诉讼请求可包括:要求物业返还侵占的绿地收益、公开收益收支明细、承担诉讼费等。起诉时需提交起诉状、证据材料(如收益合同、沟通记录、身份及业主证明等),法院立案后会依法审理并作出判决,判决生效后物业不履行的,可申请强制执行。
1. 《中华人民共和国民法典》第274条:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”
2. 《中华人民共和国民法典》第282条:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”
3. 《物业管理条例》第54条:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”
4. 《物业管理条例》第63条:“违反本条例的规定,物业服务企业挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”(注:虽针对专项维修资金,但侵占业主共有收益可参照适用“追回违法所得、给予处罚”的原则)
法临有话说:小区绿地收益被物业私吞,本质是业主共有权益被侵犯。业主应牢记“共有部分收益归业主”的法律原则,发现问题后及时收集证据、联合维权,切勿因“金额小”“怕麻烦”放弃权利。实践中,类似电梯广告收益、地下车库租金、公共区域摊位费等被物业侵占的情况也较为常见,业主均可参照上述方法维权。若你遇到物业拒不公开账目、推诿返还收益,或对证据收集、诉讼流程不熟悉,可在本站免费咨询律师,获取针对性的法律指导,让专业律师协助你追回属于业主的“共有收益”。

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