二手商铺因地基下沉无法营业时，购房者可依据法律规定维权退购房款。卖方需如实告知房屋质量瑕疵，地基下沉属重大质量问题，若卖方隐瞒或未如实披露，购房者可主张解除合同、退还房款并要求赔偿。维权需固定证据（如检测报告、合同），优先协商，协商无果可通过诉讼或仲裁，要求返还购房款、利息及实际损失（如装修费、租金损失等）。 二手商铺存在地基下沉的问题不能营业，购房款如何退 在二手商铺交易中，地基下沉属于直接影响商铺使用功能的重大质量问题，可能导致商铺无法正常营业、存在安全隐患，甚至丧失使用价值。现实中，部分卖方为快速成交，可能隐瞒商铺地基下沉等质量瑕疵，或未如实告知房屋曾发生过地基问题。购房者在收房后发现此类问题，往往面临“商铺无法用、房款难退回”的困境。例如，赵女士购买某二手商铺后准备装修时，施工队发现地面明显倾斜，经专业机构检测为地基下沉，此时卖方拒绝退款，赵女士该如何维权退购房款？本文将从法律解析、行动建议、解决方法等方面详细说明。 法律解析： 1. 卖方的法定告知义务：根据《民法典》第六百一十五条，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。对于二手商铺，卖方需如实告知房屋的质量状况，尤其是地基、主体结构等关键部位的瑕疵。地基下沉属于影响商铺安全和使用的“重大质量瑕疵”，卖方若未提前告知，即违反法定告知义务。 2. 合同解除权的行使：依据《民法典》第五百六十三条，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。二手商铺地基下沉导致无法营业，直接导致购房者“利用商铺经营”的合同目的落空，购房者有权主张解除购房合同。 3. 卖方的违约责任或欺诈认定：若卖方明知地基下沉而故意隐瞒，或通过虚假陈述（如“房屋无质量问题”）诱使购房者签约，可能构成欺诈（《民法典》第一百四十八条），购房者可主张撤销合同并要求赔偿；若卖方因过失未发现或未告知，至少构成违约，需承担退还房款、赔偿损失的责任（《民法典》第五百七十七条）。行动建议： 1. 立即固定证据，避免证据灭失：第一时间委托专业机构（如住建部门认可的检测公司）对地基下沉进行检测，出具《房屋质量检测报告》，明确问题性质（如是否属于地基不均匀沉降、是否影响主体结构安全）；同时保存购房合同、付款凭证、卖方承诺（如“无质量问题”的聊天记录、补充协议）、收房记录等，证明商铺现状与合同约定不符。 2. 及时止损，减少扩大损失：若商铺已开始装修或投入经营，应立即停止施工、暂停后续资金投入（如租金支付、员工工资等），避免因“扩大损失”被卖方抗辩（《民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，未采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿）。 3. 主动与卖方协商，明确维权诉求：整理好证据后，主动联系卖方，说明商铺地基下沉的事实及检测结果，提出书面退款要求（如“退还全部购房款XX元，并按LPR支付利息，赔偿装修损失XX元”），并保留协商记录（如邮件、微信聊天记录、录音等）。 赔偿计算方法： 退购房款的赔偿金额通常包括三部分：1. 购房款本金：即购房者已支付的全部房款（包括定金、首付款、尾款等），需以付款凭证（银行转账记录、收据）为准；2. 资金占用利息：从付款日起至实际退款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算（如购房款100万元，支付时间2023年1月1日，退款时间2024年1月1日，LPR按3.45%计算，利息为100万×3.45%=3.45万元）；3. 实际损失：包括为购买商铺支出的合理费用（如契税、中介费）、已投入的装修费用（需提供装修合同、付款凭证）、因商铺无法营业产生的租金损失（按同地段同类商铺租金标准计算，从收房发现问题至退款期间）等。 解决方法： 1. 协商退款：优先通过友好协商解决：向卖方出示检测报告、合同等证据，明确其未履行告知义务的法律后果，提出具体退款方案（如“30日内退还全部房款+利息+装修损失”）。若卖方配合，需签订书面退款协议，明确退款金额、时间、违约责任（如逾期退款需支付违约金），避免口头约定无保障。 2. 发送律师函：通过法律威慑推动解决：若协商无果，可委托律师向卖方发送《律师函》，正式告知其违约事实，要求在指定期限内退款，否则将采取诉讼或仲裁措施。律师函具有较强法律威慑力，部分卖方可能在收到后主动配合。 3. 诉讼或仲裁：通过司法途径强制退款：若卖方拒绝协商或拖延，购房者可向法院起诉（或按合同约定申请仲裁），起诉时需提交起诉状、身份证明、购房合同、检测报告、付款凭证、协商记录等证据，诉求包括：解除购房合同、判令卖方返还购房款、支付资金占用利息、赔偿实际损失（如装修费、租金损失）。法院或仲裁机构将根据证据认定卖方责任，判决支持购房者的合理诉求。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”3. 《中华人民共和国民法典》第六百一十七条：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。”4. 《城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。” 法临有话说：二手商铺地基下沉导致无法营业时，购房者的核心诉求是“退房款+赔损失”，维权关键在于证明“卖方未告知质量瑕疵”和“地基问题导致合同目的落空”。实践中，部分卖方可能以“二手房现状交付”为由抗辩，但“现状交付”不免除其对重大质量问题的告知义务。类似问题还包括“二手房漏水导致墙体霉变如何退房款”“购买的商铺被查封无法过户能否退款”等，若您遇到二手商铺交易中的质量、产权纠纷，建议及时保留证据，通过本站免费咨询专业律师，由律师根据具体案情制定维权方案，避免因证据不足或错过时效导致权益受损。

二手房交易中，若房屋存在房体倾斜等重大质量瑕疵且中介未尽如实告知义务，购房者可依法要求退还中介费。中介的核心责任是如实报告房屋重要事项，若因故意隐瞒或未审查导致购房者权益受损，需根据过错程度退还全额或部分中介费。解决路径包括协商、投诉、仲裁及诉讼，关键在于证明中介存在过错（如未告知房屋结构问题、未协助核实房屋状况等）。 二手房存在房体倾斜的问题，中介费该怎么退 在二手房交易中，房屋质量纠纷是常见争议点，尤其隐蔽瑕疵（如房体倾斜、地基下沉等）因难以在签约前发现，常引发购房者与中介的中介费退还纠纷。例如，王女士通过中介购买一套二手房，收房后装修时发现房屋整体向一侧倾斜，经专业机构检测确认系结构问题，而中介在交易过程中未提及房屋曾发生过地基沉降或结构维修。此时，王女士能否要求中介退还已支付的数万元中介费？这类纠纷的核心在于：中介是否尽到了对房屋重要信息的如实报告义务，以及房体倾斜是否属于中介应当主动核查并告知的“重要事项”。 法律解析： 根据《民法典》及房地产中介服务相关规定，中介机构在二手房交易中负有“如实报告重要事项”的法定义务，具体包括房屋产权状况、质量瑕疵、权利限制等可能影响交易的核心信息。若未履行该义务，导致购房者因信息不对称遭受损失，中介需承担相应责任。 房体倾斜属于典型的“重大质量事项”：一方面，房屋结构安全直接关系居住使用和财产价值，属于购房者决策的关键因素；另一方面，中介作为专业机构，对房屋结构状况负有基本审查义务（如核实房屋是否有结构改造记录、是否存在沉降历史、是否取得《房屋安全鉴定报告》等）。若中介明知或应知房屋倾斜却故意隐瞒，或未协助购房者核查（如未提醒购房者申请结构检测），则构成“过错”，购房者有权要求退还中介费。 需注意区分两种情况：若中介已如实告知房屋倾斜问题（如在合同中注明“房屋存在轻微倾斜，买方知悉”），则购房者无权要求退费；若中介未告知且无法证明已尽审查义务（如未留存核查房屋结构的书面记录），则需承担过错责任。行动建议： 1. 立即固定证据：收集购房合同、中介费支付凭证（如转账记录、收据）、房屋检测报告（需由第三方专业机构出具，明确房体倾斜的原因及严重程度）、与中介的沟通记录（微信、短信、通话录音等，重点证明中介未提及房屋倾斜问题）。 2. 书面催告中介说明情况：向中介发送正式函件（可通过快递或邮件），要求其书面说明未告知房屋倾斜的原因，并提供其在交易过程中核查房屋结构的证据（如房屋安全鉴定报告、与卖方的沟通记录等）。 3. 评估中介过错程度：若中介完全未核查房屋结构且未告知，属于“故意隐瞒重要信息”；若中介仅口头询问卖方但未留存书面记录，属于“未尽审慎审查义务”。过错程度将直接影响中介费退还比例（完全过错可要求全额退还，部分过错可按比例协商）。 解决方法： 1. 优先协商退费：与中介公司负责人当面沟通，出示房屋检测报告及中介未告知的证据，明确要求根据过错程度退还中介费（如中介存在重大过错，可主张全额退还；若卖方隐瞒且中介已尽提醒义务，可协商部分退还）。协商时需签订书面协议，注明退费金额、时间及双方无其他争议。 2. 向行业主管部门投诉：若协商无果，可向当地住房和城乡建设局（中介监管部门）或房地产经纪行业协会投诉，提交证据材料并说明中介未履行如实报告义务。监管部门可责令中介整改或协调退费（投诉电话可通过“国家企业信用信息公示系统”查询中介注册地的住建部门联系方式）。 3. 申请仲裁（如有约定）：若购房合同或中介服务合同中约定了仲裁条款（如“因中介费产生争议由XX仲裁委解决”），可向约定的仲裁机构提交仲裁申请，要求裁决中介退还中介费（需准备仲裁申请书、证据清单及合同原件）。 4. 提起民事诉讼：若未约定仲裁，可向房屋所在地法院起诉，案由为“中介合同纠纷”，诉讼请求包括“判令中介退还中介费XX元”及“承担案件诉讼费”。起诉时需提交起诉状、双方身份信息、证据材料（购房合同、检测报告、中介费凭证等），法院将根据中介过错程度判决退费金额。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。” 《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”（注：若房屋交易因房体倾斜解除，中介未促成合同成立且存在过错，无权主张报酬，已收中介费应退还）。 《房地产经纪管理办法》第二十二条：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。” 法临有话说：二手房交易中，中介的“如实报告义务”是保障购房者权益的核心。若因中介未告知房体倾斜、地基沉降等重大瑕疵导致交易纠纷，购房者可凭证据要求退还中介费。实践中，类似问题还包括房屋漏水、墙体开裂、产权抵押未解除等，若中介未尽审查义务，均可依法维权。如果你遇到二手房中介费退还、房屋质量纠纷、中介虚假宣传等问题，可在本站免费咨询律师，获取针对性解决方案。

二手房交易中，墙体开裂属于房屋质量问题，若影响居住安全或使用功能，购房者有权要求退还首付款。需先判断墙体开裂是否构成“根本违约”，结合合同约定及《民法典》法定解除权，通过收集证据（合同、检测报告等）、协商、发函催告、仲裁或诉讼等步骤维权。卖方若故意隐瞒质量问题，还需承担利息损失、中介费等赔偿责任。 二手房存在墙体开裂的问题，首付款该怎么退 在二手房交易中，墙体开裂是常见的房屋质量纠纷之一。很多朋友可能遇到过这样的情况：付了首付款后，验房时发现墙体存在明显开裂，甚至可能是结构性裂缝，影响居住安全。这种情况下，购房者往往希望退还已支付的首付款，但不清楚具体流程和法律依据。本文将从法律角度解析二手房墙体开裂时退首付款的条件、维权步骤及赔偿计算方式，帮助购房者明确如何合法追回款项，维护自身权益。 举个例子：王女士购买一套二手房，签订合同并支付30万元首付款后，验房时发现客厅墙体有贯穿性裂缝，经检测机构认定为结构性质量问题，影响房屋安全。此时王女士能否要求卖方退还30万元首付款？答案是肯定的，这就涉及到房屋质量问题导致的合同解除及款项返还问题。 法律解析： 二手房墙体开裂能否退首付款，核心在于该质量问题是否构成“根本违约”。根据《民法典》合同编，二手房交易本质是“房屋买卖合同关系”，卖方的核心义务是按约定交付符合质量标准的房屋。 若墙体开裂属于“严重质量问题”（如结构性裂缝、影响居住安全或基本使用功能），则构成根本违约，购房者有权解除合同并要求返还首付款。 实践中需区分两种情况：一是卖方“故意隐瞒”墙体开裂问题（如签订合同前未告知，或通过装修掩盖裂缝），此时卖方存在欺诈或违约故意，需承担全部责任；二是卖方“非故意未发现”（如裂缝是近期出现，且卖方不知情），但只要裂缝客观存在且影响房屋质量，仍需承担瑕疵担保责任。 若仅为轻微非结构性裂缝（如抹灰层开裂，不影响安全和使用），可能不构成根本违约，购房者需与卖方协商维修，而非直接退首付。 行动建议： 1. 立即固定证据： 第一时间对墙体开裂位置、程度拍照/录像，保留购房合同、首付款转账记录、定金收据等书面材料。若裂缝不明显，建议委托第三方专业机构（如住建局认可的检测单位）出具《房屋质量检测报告》，明确裂缝性质（结构性/非结构性）及对房屋安全的影响——这是退首付的核心证据。 2. 优先与卖方协商：携带证据与卖方沟通，明确提出“因房屋存在严重质量问题，要求解除合同并全额退还首付款”。可同步联系中介（若有）协助调解，协商时注意录音或签订书面协议，避免口头承诺无据可查。 3. 发送书面催告函：若协商无果， 需向卖方发送《解除合同及返还首付款催告函》，明确裂缝问题、检测结论、解除合同的依据（如合同条款或《民法典》规定），并要求在7-15日内退还首付款，否则将通过法律途径维权。函件需通过EMS邮寄并注明“解除合同催告函”，保留邮寄回执。 4. 准备法律文书：若卖方仍拒绝退款，整理全部证据（合同、检测报告、催告函、沟通记录等），根据合同约定选择仲裁或诉讼——若合同约定了仲裁条款，向仲裁委申请仲裁；若无约定，向房屋所在地法院提起诉讼，诉求“解除合同、返还首付款及利息损失”。 赔偿计算方法： 退首付款的赔偿范围通常包括三部分： 一是全额退还已支付的首付款本金（如30万元）； 二是首付款的利息损失，一般按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，从首付款支付日起至实际返还日止（例如：30万元×LPR×支付天数/365）； 三是合理费用损失，如已支付的中介费、房屋检测费、律师费等（需提供发票作为凭证）。例如：王女士支付30万元首付，LPR为3.45%，支付180天后卖方返还，利息损失约为30万×3.45%×180/365≈5100元，加上5000元检测费，总可主张返还30万+5100元+5000元=31.01万元。 解决方法： 1. 协商解决： 这是最快捷的方式。双方可在中介参与下签订《解除合同协议书》，明确首付款返还金额、时间及违约责任（如逾期未返还需支付违约金）。协议需注明“因房屋墙体开裂导致合同解除”，避免后续纠纷。 2. 发函催告：若卖方拖延，书面函件是“固定卖方违约事实”的关键，可证明购房者已履行催告义务，为后续仲裁/诉讼提供依据。 3. 仲裁或诉讼：若合同约定仲裁条款（如“争议由XX仲裁委解决”），向仲裁委提交《仲裁申请书》及证据；若无约定，向房屋所在地法院起诉，立案时需提交起诉状、双方身份信息、证据清单。 诉讼中需重点证明“墙体开裂构成根本违约”，检测报告是核心证据，法院通常会采纳专业机构的结论。 例如：李先生起诉时，提交了检测报告（显示墙体为结构性裂缝）、催告函回执、卖方承认裂缝的微信聊天记录，法院最终判决解除合同，卖方10日内返还首付款35万元及利息。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”——墙体开裂导致房屋无法安全居住，属于“不能实现合同目的”，购房者可解除合同。 2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”——卖方未交付合格房屋，需承担返还首付款及赔偿损失的责任。 3. 《中华人民共和国民法典》第六百一十条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”——房屋质量不符合要求（墙体开裂），买受人可解除合同并要求返还已付款项。 4. 《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”——虽针对商品房，但二手房交易可参照“主体结构质量不合格可退房”的原则。 法临有话说：二手房墙体开裂若构成严重质量问题（如结构性裂缝），购房者可依法解除合同并要求退还首付款，核心是保留检测报告、合同等证据，优先通过协商解决，协商不成及时发函催告并起诉。生活中，类似问题还有“二手房漏水能否退首付”“卖方隐瞒房屋抵押信息怎么办”“验房发现管道老化能解除合同吗”等，若你遇到二手房交易纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性维权方案，避免权益受损。

二手商铺交易中，若因地基下沉导致无法营业，定金退还需结合定金性质、卖方责任及合同目的综合判断。根据《民法典》，若卖方隐瞒地基下沉等重大质量问题，或交付的商铺因质量问题无法实现营业目的，买方有权解除合同并要求退还定金（甚至双倍返还）。需固定质量问题证据（如专业检测报告），优先协商，协商不成可通过投诉、仲裁或诉讼维权，重点依据定金罚则及合同解除条款主张权益。 二手商铺存在地基下沉的问题不能营业，定金如何退 在二手商铺交易中，“地基下沉”属于可能影响商铺结构安全和正常使用的重大质量问题。若买方在支付定金后发现商铺存在此类问题，导致无法实现“营业”这一核心合同目的，定金退还纠纷便随之产生。此类纠纷的核心在于判断卖方是否存在违约（如隐瞒质量问题、未履行告知义务），以及地基下沉是否构成“根本违约”，进而决定买方是否有权解除合同并要求退还定金。实践中，定金性质（立约定金或履约定金）、合同条款约定、质量问题的严重程度，都会影响最终处理结果。 例如：小王购买某二手商铺用于开设餐厅，支付15万元定金后，装修时发现地面明显倾斜，经专业机构检测为地基下沉，承载力不足，无法通过加固修复至安全使用标准。此时小王能否要求卖方退还定金？答案需结合定金性质、卖方是否知情及合同约定综合分析。 法律解析： 要解决定金退还问题，需从三个层面展开法律分析： 1. 定金的性质与效力：根据《民法典》第586条，定金分为“立约定金”（签约前支付，担保合同订立）和“履约定金”（签约后支付，担保合同履行）。若为立约定金，因卖方原因（如隐瞒地基下沉）导致合同无法签订，买方有权要求返还定金；若为履约定金，卖方交付的商铺质量不符合约定，构成违约的，买方可主张适用定金罚则。 2. 卖方是否构成根本违约：地基下沉是否导致“合同目的无法实现”是关键。根据《民法典》第610条，若标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买方可以拒绝接受标的物或解除合同。商铺的核心功能是“营业使用”，地基下沉若导致商铺无法通过安全检测、无法办理营业执照或存在倒塌风险，即属于“合同目的无法实现”，卖方构成根本违约。 3. 卖方是否存在过错或欺诈：若卖方明知地基下沉而故意隐瞒（如未如实告知、伪造检测报告），或在合同中承诺“商铺无重大质量问题”，则可能构成“欺诈”或“违约”。根据《民法典》第148条，受欺诈方有权请求法院撤销合同，同时要求返还定金并赔偿损失（如检测费、误工费）。 你可能想知道：“如果合同中约定‘买方对商铺质量自行核查，卖方不承担瑕疵担保责任’，还能退定金吗？”答案是：若该条款排除买方主要权利（如因重大质量问题解除合同的权利），可能因“格式条款无效”而不被法院认可（《民法典》第497条）。 行动建议： 1. 立即固定质量问题证据：委托住建局认可的第三方检测机构（如建筑工程质量检测中心）出具《地基下沉检测报告》，明确问题性质（如“地基不均匀沉降，沉降速率超标，影响结构安全，不满足商业使用要求”），避免仅凭肉眼判断。 2. 梳理合同与交易记录：核查定金收据（注明“定金”还是“订金”，后者不适用定金罚则）、买卖合同中关于“房屋质量”“违约责任”的条款，以及与卖方的沟通记录（微信、短信、录音等，重点保存卖方是否承诺“无质量问题”的内容）。 3. 向卖方发送书面通知：以EMS或快递形式发送《解除合同及返还定金通知书》，明确“因商铺地基下沉导致无法营业，合同目的无法实现，现通知解除合同，要求X日内返还定金XX元”，并附检测报告作为依据（留存快递底单和签收记录）。 4. 同步启动协商与投诉：在发通知后3日内与卖方协商，可适当让步（如仅要求返还定金而非双倍）以快速解决；若协商无果，向当地房地产中介行业协会或消费者协会（12315）投诉，借助第三方压力促使卖方配合。 赔偿计算方法： 定金退还金额需结合“定金性质”“定金数额”及“卖方过错程度”计算，具体公式如下： 1. 履约定金（已签订买卖合同）：若卖方根本违约（地基下沉导致合同目的无法实现），根据《民法典》第587条“定金罚则”，卖方应双倍返还定金。但需注意：定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分视为“预付款”，仅能要求返还本金。 举例：商铺总价100万元，买方支付25万元定金（超过20%的20万元），则“有效定金”为20万元，超过的5万元为预付款。卖方违约时，应返还：20万元×2（双倍定金）+5万元（预付款）=45万元。 2. 立约定金（未签订买卖合同，仅支付定金锁定交易）：因卖方原因（如拒绝签约、隐瞒地基下沉）导致合同无法订立的，卖方应返还定金（无需双倍，除非合同明确约定“立约定金适用双倍罚则”）。 3. 若卖方存在欺诈（明知地基下沉而隐瞒）：买方除要求返还定金外，还可主张“赔偿损失”（如检测费、律师费、预期经营损失等），损失金额需凭票据或鉴定报告证明。 解决方法： 1. 协商和解（优先选择）：携带检测报告、合同、定金收据与卖方当面沟通，强调“地基下沉属于法定解除事由，继续履行将导致买方无法营业并承担安全风险”，可提出“返还定金+补偿部分检测费”的和解方案，避免耗时诉讼。 2. 仲裁（需合同约定仲裁条款）：若买卖合同中约定“因本合同产生的纠纷由XX仲裁委员会仲裁”，可向约定仲裁机构提交仲裁申请，提交检测报告、定金支付凭证等证据，仲裁裁决具有强制执行力（需注意：仲裁一裁终局，无法上诉）。 3. 诉讼（无仲裁条款时适用）：向商铺所在地法院提起“买卖合同纠纷”诉讼，诉讼流程为：立案（提交起诉状、证据清单）→ 开庭（申请法院委托第三方复检，若卖方对检测报告有异议）→ 判决（支持解除合同+返还定金，或双倍返还）。需在诉讼时效内起诉（一般3年，从知道或应当知道地基下沉之日起算）。 4. 向行政部门投诉（辅助手段）：若卖方为中介公司或开发商，可向当地住建局（房地产市场监管科）投诉其“隐瞒房屋重大质量问题”，行政部门可能责令卖方整改或调解纠纷。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第586条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。” 《中华人民共和国民法典》第587条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 《中华人民共和国民法典》第563条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” 《中华人民共和国民法典》第610条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。” 法临有话说：二手商铺定金退还的核心是“卖方是否因质量问题构成根本违约”。买方需及时固定地基下沉的专业检测证据，明确定金性质，通过协商、投诉、仲裁或诉讼主张权益。实践中，类似纠纷还包括“商铺漏水导致无法营业定金退吗”“二手房隐瞒违建定金能否返还”“商铺产权瑕疵定金纠纷”等，若你遇到此类问题，可在本站免费咨询律师，获取针对具体案情的维权方案，避免因证据不足或法律适用错误导致权益受损。

二手房存在承重墙不合格问题时，购房款退还需基于卖方是否构成根本违约及是否履行告知义务。根据《民法典》，卖方需对房屋质量承担瑕疵担保责任，若承重墙不合格导致房屋无法安全使用，买方有权解除合同并要求退还购房款，同时可主张利息及实际损失赔偿。解决路径包括协商、调解、仲裁或诉讼，关键在于收集房屋检测报告、合同等证据，明确卖方责任后通过法律途径维权。 二手房存在承重墙不合格的问题，购房款该如何退 承重墙是房屋结构安全的核心，若二手房存在承重墙不合格（如开裂、拆除、承载力不足等），会直接影响房屋的安全性和使用功能。此类问题并非普通装修瑕疵，而是涉及房屋主体结构的重大质量缺陷。实践中，卖方若未如实告知该情况，或故意隐瞒，即构成违约；即使卖方不知情，但若该问题客观存在且影响房屋根本使用，买方仍有权要求退还购房款。这就像买了一辆“刹车失灵”的车——核心功能失效，买方自然有权“退货退款”。 法律解析： 1. 卖方的瑕疵担保义务是核心依据。根据《民法典》第六百一十二条，卖方需保证房屋符合“约定用途”及“通常使用要求”。承重墙不合格直接导致房屋无法满足“安全居住”这一基本用途，属于“标的物存在重大质量瑕疵”，卖方未履行瑕疵告知或修复义务的，构成违约。 2. 构成“根本违约”时买方有权解除合同。根据《民法典》第五百六十三条，若卖方违约行为导致合同目的无法实现（即房屋无法安全使用），买方有权单方解除合同。承重墙不合格即属于此类情形——就像买了一套“随时可能倒塌的房子”，合同目的从根本上落空，买方无需继续履行合同，可要求解除并退款。 3. 卖方“明知而隐瞒”需承担惩罚性责任。若买方能证明卖方明知承重墙不合格却故意隐瞒（如在合同中承诺“房屋结构无改动”但实际存在拆改），还可能构成欺诈，根据《消费者权益保护法》第五十五条，买方甚至可主张“退一赔三”（但需注意二手房是否适用“消费者”身份，实践中需结合具体情况认定）。 行动建议： 1. 第一时间固定证据，避免“证据灭失”：立即委托有资质的房屋安全鉴定机构（需具备《建设工程质量检测机构资质证书》）出具《房屋结构安全检测报告》，明确承重墙不合格的具体问题（如开裂原因、是否影响主体结构安全）；同时收集购房合同（重点标注“房屋质量”“结构状况”条款）、付款凭证（转账记录、收据）、卖方沟通记录（微信/短信聊天记录、录音，证明卖方是否曾提及质量问题）。 2. 优先协商，明确“解除合同+退款”核心诉求：主动联系卖方，出示检测报告并说明法律依据，提出书面协商方案：①解除购房合同；②卖方退还全部购房款（含定金、首付款、按揭款等）；③赔偿已产生的实际损失（如检测费、律师费、已支付的契税/中介费等）；④支付购房款占用期间的利息（按LPR或合同约定利率计算）。协商时需全程录音或签订书面协议，避免口头承诺无据可依。 3. 及时止损，避免扩大损失：若房屋已交付，切勿入住或进行装修，以免因“实际使用”被卖方主张“接受瑕疵”；若已办理过户，暂不缴纳后续税费（如个人所得税），并向不动产登记中心说明情况，避免过户不可逆。 赔偿计算方法： 购房款退还金额=购房款本金+利息损失+实际损失。其中：①本金即已支付的全部购房款（含定金、首付款、银行按揭款等，以付款凭证为准）；②利息损失按“购房款支付时间”分段计算，如2023年1月支付首付款50万元，2023年3月支付尾款100万元，利息可按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR），从每笔款项支付日计算至实际退款日；③实际损失包括房屋安全检测费（以鉴定机构发票为准）、已缴纳的契税/印花税（凭税务局完税证明）、律师费（按委托合同约定）、因无法入住产生的租金损失（需提供同地段租房合同）等。例如：购房款150万元，支付时间1年，LPR为3.45%，利息约150万×3.45%=5.175万元，检测费0.5万元，总退款金额约150万+5.175万+0.5万=155.675万元。 解决方法： 1. 协商退款：成本最低的优先路径。与卖方签订《解除合同协议书》，明确以下内容：①双方同意解除原购房合同；②卖方于X年X月X日前退还购房款XX元至买方指定账户；③卖方赔偿买方利息及实际损失XX元；④若卖方逾期退款，按日支付逾期金额万分之五的违约金。协议需双方签字并注明日期，建议通过中介或律师见证，增强法律效力。 2. 调解：借助第三方促成和解。若协商无果，可向房屋所在地的消费者协会、房地产中介行业协会或社区调解委员会申请调解。调解时需提交检测报告、合同等证据，由第三方居中协调退款金额及期限，优势是流程快、不收费，但调解协议无强制执行力（需双方自愿履行）。 3. 仲裁：有仲裁条款时的高效途径。若购房合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委员会解决”），可向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁需提交《仲裁申请书》（明确解除合同、退款、赔偿等请求）、证据材料，仲裁裁决作出后可直接申请法院强制执行，周期通常比诉讼短（3-6个月）。 4. 诉讼：协商/调解/仲裁无效后的最终手段。向房屋所在地法院提起诉讼，诉讼请求需写明：①请求解除购房合同；②请求卖方退还购房款XX元；③请求卖方支付利息XX元及实际损失XX元。需提交起诉状、证据清单（合同、检测报告、付款凭证等）、双方身份信息，法院立案后会组织开庭审理，判决生效后可申请强制执行。注意诉讼时效为3年，从买方知道或应当知道承重墙不合格之日起算。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”——承重墙不合格导致房屋无法安全使用，属于“不能实现合同目的”，买方有权解除合同。 2. 《中华人民共和国民法典》第六百一十条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”——明确买方因质量问题解除合同的权利。 3. 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”——合同解除后，卖方需“恢复原状”（退还购房款）并赔偿损失（利息、实际支出等）。 法临有话说：二手房承重墙不合格问题的核心是“卖方是否履行质量告知义务”及“是否构成根本违约”，买方通过“证据固定→协商→法律途径”三步走，通常可实现购房款退还。实践中，类似问题还包括“二手房漏水能否退全款”“卖方隐瞒房屋抵押情况怎么办”“房屋面积与合同不符如何维权”等，若您遇到房屋买卖中的质量、产权或合同纠纷，可在本站免费咨询专业律师，获取针对性解决方案。

二手办公楼因地基下沉无法办公时，中介费的退还问题需结合中介责任、合同约定及实际过错综合判断。若中介未履行勤勉尽责义务（如未核实房屋质量、隐瞒瑕疵），或因卖方隐瞒导致合同目的无法实现，买方有权主张退还中介费。关键在于固定中介存在过错的证据（如未提示风险、虚假承诺等），优先协商，协商不成可通过向中介协会投诉、行政举报或诉讼方式维权。退还比例取决于中介过错程度，完全无过错时可能不予退还，存在重大过错则可全额或部分退还。 二手办公楼存在地基下沉的问题不能办公，中介费如何退 在二手办公楼交易中，地基下沉属于影响房屋安全与使用功能的重大质量瑕疵，可能导致买方无法实现“办公”的核心合同目的。此类纠纷中，中介费的退还争议往往聚焦于中介是否尽到了必要的审查、告知义务，以及房屋质量问题与中介服务之间的因果关系。例如，若中介在交易前未提示买方对房屋结构安全性进行检测，或明知地基问题却隐瞒，买方有权要求退还中介费；若中介已履行基本义务，问题由卖方故意隐瞒导致，则需结合合同条款与过错比例协商处理。 法律解析： 1. 中介的法定义务与过错认定：根据《民法典》第九百六十二条，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。若中介未对房屋地基状况进行必要核查（如未要求卖方提供结构检测报告、未提示买方进行专业验房），或对已知的地基问题未如实告知，则构成“未勤勉尽责”，需承担退还中介费的责任。 2. 合同目的无法实现的法律后果：地基下沉导致办公楼“不能办公”，属于《民法典》第五百六十三条规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”或“一方根本违约”情形，买方有权解除房屋买卖合同。此时，作为从合同的中介服务合同，若其核心目的（促成合法有效的交易）已无法达成，中介费的收取基础即不存在。 3. 过错责任划分原则：中介费退还比例需根据三方过错判定：若卖方故意隐瞒地基问题，中介无过错且已促成合同成立，可能不予退还；若中介与卖方恶意串通，需全额退还并赔偿损失；若中介因过失未发现问题，可按过错比例部分退还（如50%-80%）。 行动建议： 1. 立即固定证据：收集房屋买卖合同、中介服务合同、付款凭证、地基下沉检测报告（需专业机构出具）、与中介的沟通记录（如微信聊天、邮件中关于房屋状况的承诺）等，证明中介存在未履行告知义务或虚假陈述的情形。 2. 委托专业机构检测：委托住建局认可的第三方机构对地基下沉进行检测，明确问题性质（如是否属于危房、修复成本等），该报告将作为“不能办公”的核心证据。 3. 书面催告中介与卖方：向中介发送《退费通知书》，说明地基问题导致合同目的无法实现，要求在指定期限内退还中介费，并保留送达凭证（如快递签收记录、邮件回执）。 赔偿计算方法： 中介费退还金额=已支付中介费×（中介过错比例%）。例如： 1. 中介完全过错（明知地基问题却隐瞒）：全额退还中介费（100%），并可主张额外赔偿（如检测费、律师费等直接损失）。 2. 中介部分过错（未提示验房但卖方隐瞒）：根据过错程度（如法院认定中介承担30%责任），退还30%中介费。 3. 中介无过错（已提示风险，买方自愿购买）：不予退还，但可向卖方主张赔偿。 解决方法： 1. 协商优先：与中介协商退还比例，可依据检测报告与合同条款提出诉求（如“因地基问题导致合同解除，中介未履行核查义务，应退还80%中介费”），必要时可邀请卖方参与调解。 2. 向中介行业协会投诉：向当地房地产中介行业协会提交书面投诉材料，协会可通过调解或行业自律手段要求中介退费（投诉时需附合同、检测报告等证据）。 3. 行政举报：若中介存在虚假宣传、隐瞒重要事实等违法行为，可向住建局、市场监管局举报，行政部门查实后可责令中介整改并退还费用。 4. 诉讼或仲裁：若协商无果，可向法院起诉（或按合同约定申请仲裁），主张“解除中介合同+退还中介费+赔偿损失”，需提交起诉状、证据清单及检测报告等材料。法院将根据中介过错程度判决退费比例。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。” 2. 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。” 3. 《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”（注：若合同因地基问题解除，视为“未促成有效合同”） 法临有话说：二手办公楼地基下沉导致无法办公时，中介费退还的核心在于中介是否尽到“如实报告”与“勤勉尽责”义务。买方需及时固定中介过错证据（如未提示验房、隐瞒瑕疵），通过协商、投诉或诉讼主张权益。实践中，类似纠纷还可能涉及“中介是否需承担连带赔偿责任”“卖方跑路后能否单独向中介追责”等问题。若您遇到中介推诿责任、证据不足等情况，可在本站免费咨询律师，获取针对性维权方案，避免因证据缺失或法律误判导致损失扩大。

二手房交易中若因房体倾斜等质量问题导致合同解除，已缴纳的税款可依法申请退还。关键在于通过合同解除确认交易未实际完成，再依据《税收征收管理法》等规定，向税务部门提交退税申请。需先收集房屋质量问题证据、解除合同证明及缴税凭证，协商不成可通过行政申请或诉讼维权，流程涉及材料提交、税务审核等环节，具体退税范围含契税、个人所得税等，需根据税种特性准备材料。 二手房存在房体倾斜的问题，税款该怎么退 在二手房交易中，税款缴纳以交易成功为前提。当房屋存在房体倾斜等严重质量问题，导致买方无法实现居住或使用目的时，交易可能通过解除合同终止。此时，已缴纳的契税、个人所得税、增值税及附加等税款，因交易未实际完成，属于“不应缴纳”或“多缴”情形，买方有权申请退还。实践中，退税需以合同合法解除为基础，结合具体税种的法规要求，向税务机关提交申请材料，流程涉及证据收集、合同解除、税务审核等多个环节。 例如，王女士购买二手房后发现房屋存在房体倾斜（经专业机构检测为主体结构不合格），与卖方协商解除合同后，持解除协议、契税完税证明等材料向税务局申请退还已缴契税，最终成功获退。 法律解析： 合同解除是税款退还的核心前提。根据《民法典》第五百六十三条，卖方若故意隐瞒房屋房体倾斜等影响房屋安全的质量问题（属于“重大瑕疵”），导致买方无法实现“获得符合安全标准房屋”的合同目的，买方有权解除合同。合同解除后，交易自始不发生法律效力，此前基于“交易成功”缴纳的税款失去合法基础，属于《税收征收管理法》第五十一条规定的“纳税人超过应纳税额缴纳的税款”，税务机关应当退还。 不同税种的退税条件存在差异：契税方面，根据《契税法》第六条，“土地、房屋权属转移合同解除的，纳税人可申请退还已缴纳的契税”；个人所得税方面，若卖方已按“财产转让所得”缴纳个税，但交易解除后转让行为未完成，属于“应税行为未发生”，可申请退还；增值税及附加若已缴纳，同样因交易终止可申请退还。需注意，多缴税款自结算缴纳之日起三年内可申请退还，超期可能丧失权利。 行动建议： 1. 立即固定房屋质量问题证据：委托专业机构（如住建局认可的检测公司）出具《房屋质量检测报告》，明确房体倾斜是否属于“主体结构不合格”或“严重影响正常居住使用”，该报告是证明合同目的无法实现的关键依据。 2. 与卖方协商解除合同并签订书面协议：协议中需明确“因卖方隐瞒房体倾斜质量问题，双方一致同意解除《二手房买卖合同》，交易终止”，同时约定卖方配合提供退税所需材料（如身份证复印件、收款账户信息等），避免后续纠纷。 3. 整理全套退税材料：包括但不限于《房屋质量检测报告》《二手房买卖合同》《解除合同协议书》、各税种完税凭证（如契税完税证、个人所得税缴款书）、身份证、银行卡复印件等，部分税务机关可能要求提供“交易未过户”的证明（如不动产登记部门出具的“未转移登记”说明）。 4. 优先向原缴税税务机关提交书面退税申请：在申请中注明“因交易解除，应税行为未发生，申请退还XX税种税款”，并附全套材料，同时留存申请回执（如税务机关出具的材料接收单），便于后续跟踪进度。 解决方法： 1. 协商解决：与卖方达成解除合同协议后，共同向税务机关说明情况，由卖方配合提供相关材料（如卖方为个税缴纳方，需其主动申请退税），此方式效率最高，适用于卖方认可质量问题且愿意配合的情形。 2. 行政申请：若卖方不配合或税务机关拒绝退税，可单独向税务机关提交书面退税申请，附上《房屋质量检测报告》《解除合同协议书》等核心证据。税务机关通常会在20个工作日内审核，对审核结果不服的，可在收到《不予退税决定书》之日起60日内向上一级税务机关申请行政复议，或直接向法院提起行政诉讼。 3. 司法诉讼：若协商和行政申请均无法解决，可通过民事诉讼确认合同解除效力（若卖方否认解除合同），再凭生效判决书向税务机关申请退税；或直接以税务机关为被告提起行政诉讼，要求其履行退税职责。例如，买方持有法院判决“解除合同”的判决书，税务机关不得拒绝退税申请。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……” 2. 《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还……” 3. 《中华人民共和国契税法》第六条：“有下列情形之一的，免征契税：（五）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；（六）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。（注：实践中，税务机关将“合同解除导致权属未转移”视为“应税行为未发生”，参照免税情形处理退税）” 4. 《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2005〕130号）：“股权转让合同未履行完毕，因执行仲裁委员会作出的解除股权转让合同及补充协议的裁决、停止执行原股权转让合同，并原价收回已转让股权的，纳税人不应缴纳个人所得税。”（二手房交易可参照此逻辑，交易解除后个税应予退还） 法临有话说：二手房因质量问题退税的核心是“交易终止+税款多缴”，需先通过合同解除确认交易未完成，再依法向税务部门申请。实际操作中，若遇到“税务机关要求提供额外材料”“卖方拒绝签订解除协议”“退税申请超期”等问题，建议及时固定证据并咨询专业律师。类似“二手房漏水导致合同解除能否退税”“卖方故意隐瞒违建被拆除后如何退税”等问题，也可在本站免费问律师，获取针对性解决方案。

当开发商的房子出现地基下沉问题时，因地基属于房屋主体结构，直接影响居住安全，购房者可依据法律规定主张解除合同并退还首付款。关键步骤包括：立即固定地基下沉证据（如照片、检测报告）、书面通知开发商解除合同、通过协商或法律途径（投诉、仲裁、诉讼）维权。需注意委托专业机构检测确认主体结构质量问题，保留购房合同、付款凭证等核心证据，若协商无果可起诉要求退还首付款、资金占用利息及合理损失。 开发商的房子地基下沉，该如何退首付款 地基是房屋的“骨架”，一旦出现下沉，可能导致墙体开裂、结构变形，甚至存在倒塌风险，属于严重的主体结构质量问题。这种情况下，房屋已不具备正常居住功能，开发商交付的房屋不符合合同约定和法定质量标准，构成根本违约。购房者不仅有权拒绝收房，还可依法要求解除购房合同、退还已支付的首付款，并可主张开发商赔偿资金占用损失等。下文将从法律依据、实操步骤等方面详细解析退首付款的具体路径。 举个例子：这就像买了一台宣称“全新合格”的冰箱，回家发现压缩机根本无法运转——核心功能失效，卖家必须全额退款。地基下沉对房屋而言，就等同于“压缩机失效”，属于“根本无法使用”的质量问题。 法律解析： 地基下沉属于房屋主体结构质量问题，而非普通装修瑕疵。根据《民法典》和《商品房销售管理办法》，房屋主体结构质量不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的，购房者有权解除合同。 具体来说，开发商作为房屋出卖人，负有交付“符合质量标准、具备居住安全条件”房屋的义务。地基下沉意味着房屋承重结构受损，直接违反《民法典》第六百一十条“标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，构成根本违约。此时购房者解除合同的权利不受“已收房”或“入住时间”限制，哪怕已办理网签，只要地基下沉经确认属于主体结构问题，仍可主张退房退款。 行动建议： 1. 立即停止收房并书面通知开发商：若尚未收房，切勿签署《收房确认书》；若已收房，需立即向开发商发送《解除合同通知书》，明确因地基下沉要求解除合同、退还首付款，通知书需通过EMS邮寄并注明“解除合同通知”，保留快递底单。 2. 委托专业机构检测：联系当地住建局认可的工程质量检测机构（需具备CMA资质），对地基下沉原因及房屋主体结构安全性进行检测，获取《检测报告》，报告需明确“地基下沉属于主体结构质量不合格”或“严重影响居住安全”。 3. 全面收集证据：包括购房合同（重点标注质量条款、违约责任）、首付款支付凭证（银行转账记录、收据）、地基下沉现场照片/视频、检测报告、开发商回复函（如有）、与开发商的沟通记录（微信、短信、通话录音等）。 4. 同步向监管部门备案：向当地住建局、市场监管局提交书面投诉材料，说明地基下沉情况及开发商违约事实，请求行政部门介入调解（行政投诉记录可作为后续维权的辅助证据）。 赔偿计算方法： 退首付款的核心是“全额退还已支付款项+合理损失赔偿”，具体包括： 1. 首付款全额退还：以购房合同约定的首付款金额为准，包括定金（若定金已转为首付款），需提供银行转账凭证或开发商出具的首付款收据。 2. 资金占用利息：自支付首付款之日起至退款到账日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息（例如：首付50万元，支付1年，LPR为3.45%，利息=50万×3.45%=1.725万元）。 3. 合同约定违约金：若购房合同中明确“因房屋主体结构质量问题导致退房的，开发商需按已付款的X%支付违约金”，则可同时主张违约金（违约金与利息可择高主张，或根据实际损失叠加）。 解决方法： 1. 优先与开发商协商：携带检测报告、合同等证据与开发商当面沟通，明确提出“解除合同+退还首付款+赔偿利息”的诉求，可要求开发商在15-30日内书面答复。协商时可录音，避免口头承诺，争取签订《退房退款协议》（需明确退款金额、到账时间、违约责任）。 2. 向住建部门投诉施压：若开发商拖延或拒绝协商，向当地住建局提交《质量投诉书》，附检测报告等证据，要求住建部门责令开发商限期整改或配合退房（住建部门对开发商有监管职责，可能推动问题解决）。 3. 申请仲裁（如有约定）：若购房合同中约定“争议由XX仲裁委员会解决”，可向约定仲裁机构提交仲裁申请，仲裁裁决具有强制执行力，周期通常比诉讼短。 4. 提起诉讼（最终途径）：若协商、投诉、仲裁均无果，可向房屋所在地法院起诉，起诉时需提交起诉状、证据清单（含合同、检测报告、付款凭证等）、原被告身份信息，诉讼时效为3年（自发现地基下沉之日起算）。诉讼中可申请法院委托第三方机构重新检测，若确认主体结构问题，法院通常会判决解除合同、退还首付款并赔偿利息。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”（地基下沉导致合同目的无法实现，符合法定解除条件）。 《中华人民共和国民法典》第六百一十条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”。 《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”。 法临有话说：地基下沉属于房屋“致命性”质量问题，购房者退首付款的核心在于证明“地基下沉属于主体结构问题”及“开发商违约”。实践中，部分开发商可能以“沉降属正常现象”拖延，此时专业检测报告是关键证据。类似问题还包括：房屋墙体大面积开裂、混凝土强度不达标、承重柱倾斜等主体结构问题，或房屋漏水导致无法居住、面积误差超过3%等，均可参照上述路径维权。若你正面临类似纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性证据收集及诉讼策略指导。

二手房存在地基下沉问题时，税费退还需以交易行为无效或解除为前提。地基下沉属严重质量瑕疵，卖方违反瑕疵担保义务，买方有权解除合同或主张合同无效。税费（如契税、个人所得税等）基于有效交易产生，交易撤销后可申请退还。具体流程包括收集质量问题证据、协商解除合同或诉讼确认合同无效/解除，凭法律文书向税务部门提交退税申请，税务部门审核后退还已缴税款。 二手房存在地基下沉的问题，税费该怎么退 在二手房交易中，房屋质量问题是买方常见的顾虑，而地基下沉属于影响房屋结构安全的严重质量瑕疵，可能直接导致房屋无法正常居住使用。此类问题若在交易完成后发现，买方不仅面临房屋居住风险，还可能因已缴纳的各项税费（如契税、个人所得税等）产生经济损失。本文将从法律角度解析地基下沉导致税费退还的前提条件、具体流程及解决方法，帮助买方明确维权路径，依法追回已缴税费。 例如，王女士购买了一套二手房，入住后发现房屋墙体开裂、地面倾斜，经专业机构检测为地基下沉，严重影响居住安全。此时她不仅希望解除购房合同，还想追回已缴纳的3万元契税，这就需要通过法律程序确认合同解除后，再向税务部门申请退税。 法律解析： 首先，地基下沉的法律性质需明确：根据《民法典》合同编，二手房交易中卖方对房屋质量负有瑕疵担保义务，即保证房屋不存在危及人身、财产安全的不合理危险，且符合合同约定的质量标准。地基下沉若经专业检测确认属于“主体结构质量不合格”或“严重影响正常居住使用”的情形，即构成标的物重大瑕疵，买方有权依据《民法典》第五百六十三条主张解除合同，或因卖方欺诈、隐瞒而主张撤销合同。 其次，税费退还的核心前提是交易行为无效或被依法撤销、解除。税费是基于有效的房屋权属转移行为产生的，若交易未实际完成（如合同被确认无效、撤销或解除），则纳税基础消失，已缴税费应依法退还。具体到不同税种：契税是买方在房屋权属转移时缴纳，若权属转移未最终完成（如合同解除后未办理过户或已过户但撤销），根据《契税法》规定可申请退还；个人所得税、增值税等卖方缴纳的税费，若交易因卖方过错解除，卖方也可凭解除协议或法院文书申请退还已缴税款。 需注意：若买方已办理过户登记，需先通过法律程序撤销权属登记，再申请退税；若未过户，仅缴纳了部分税费（如契税），则直接以合同解除为由申请即可。 行动建议： 1. 立即固定证据：委托具有资质的第三方机构（如住建部门认可的检测公司）对地基下沉进行检测，出具《房屋质量检测报告》，明确地基下沉的程度（是否属于主体结构问题、是否影响居住安全）；同时收集购房合同、税费缴纳凭证（契税完税证明、个人所得税/增值税缴纳记录等）、卖方关于房屋质量的承诺（如口头或书面保证无质量问题）等。 2. 优先与卖方协商：向卖方出示检测报告，说明地基下沉导致合同目的无法实现，提出解除合同并约定税费退还责任（如双方配合办理退税手续，卖方承担因质量问题导致的税费损失等），签订书面《合同解除协议》，明确“交易撤销，双方配合办理退税”等条款。 3. 协商不成时提起诉讼：若卖方拒绝解除合同或推诿责任，向房屋所在地法院提起诉讼，诉讼请求包括“确认合同无效/解除合同”“卖方返还购房款”“协助办理税费退还手续”等；庭审中重点提交检测报告、合同条款（如质量保证条款）、沟通记录等证据，证明卖方未尽瑕疵担保义务。 4. 凭法律文书申请退税：拿到法院出具的《民事判决书》（确认合同解除/无效）或双方签订的《合同解除协议》后，整理退税材料（包括本人身份证明、原购房合同、解除协议/判决书、完税凭证、银行卡信息等），向原缴税的税务部门提交退税申请。 解决方法： 1. 协商解决：快速解除交易并约定退税：双方达成一致后，在《合同解除协议》中明确“因房屋地基下沉导致合同解除，卖方应配合买方办理契税、个人所得税等税费的退还手续，相关退税费用（如有）由责任方承担”。例如，约定卖方需在3日内提供身份证复印件、原缴税凭证等材料，配合买方到税务部门办理退税申请。 2. 诉讼解决：通过司法程序确认交易解除，强制退税：若卖方不配合，法院判决“解除合同”后，买方可凭生效判决书单方到税务部门申请退税（部分地区允许单方申请，无需卖方配合）。税务部门审核材料后，通常在20个工作日内将税款退还至买方指定账户。 3. 税务部门退税操作细节：以契税退还为例，需向不动产所在地的税务局提交《契税退税申请表》，并附以下材料：（1）本人身份证原件及复印件；（2）原购房合同、解除协议或法院判决书；（3）契税完税凭证（原件）；（4）若已办理过户，需提供撤销权属登记的证明文件；（5）银行卡号（用于接收退款）。税务部门会核查交易是否真实解除、税费是否多缴，确认无误后退还税款。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” 2. 《中华人民共和国民法典》第六百一十条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。” 3. 《中华人民共和国契税法》第十二条：“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。” 4. 《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。” 法临有话说：二手房地基下沉导致的税费退还，核心在于通过合同解除或确认无效消除交易基础，再凭法律文书向税务部门申请退税。流程上需先固定质量问题证据（检测报告是关键），优先协商解除，协商不成及时诉讼，最终通过税务部门正规程序追回税款。实践中，若卖方故意隐瞒地基问题，买方还可主张赔偿检测费、律师费等损失。类似问题如“二手房漏水严重能否退税费”“合同无效后增值税怎么退”等，均需结合具体质量问题是否影响合同目的、交易是否实际撤销等判断，建议遇到此类纠纷时及时咨询专业律师，避免因证据不足或流程错误导致退税困难。

二手房交易中，若房屋存在严重漏水问题且卖方未如实披露，定金退还需结合卖方是否存在过错（如隐瞒瑕疵）、定金性质及合同约定综合判断。根据法律规定，卖方违反信息披露义务或构成根本违约时，买方有权要求返还定金，甚至双倍返还。本文将从法律解析、证据固定、协商与诉讼途径等方面，详细指导如何依法维权退还定金。 二手房存在漏水严重的问题，定金该如何退 在二手房交易中，房屋质量问题（如漏水）是引发定金退还争议的常见原因。很多朋友会遇到这样的情况：交了定金后验房时发现房屋漏水严重，影响居住使用，此时想要回定金却遭卖方或中介拒绝。本文将围绕“二手房漏水定金退还”这一核心问题，从法律层面分析卖方的信息披露义务、定金的法律性质、违约情形认定，以及具体的维权步骤和解决方法，帮助大家明确自身权利，高效追回定金。 举个例子，就像我们去买一件标注“全新无瑕疵”的家具，付款后发现家具内部有严重开裂，商家却以“你自己没仔细看”为由拒绝退款，这种情况下我们显然有权要求退还费用——二手房交易中的定金退还，道理类似，关键在于卖方是否隐瞒了房屋的“严重瑕疵”。 法律解析： 要解决“漏水定金如何退”的问题，需先明确以下法律核心点： 1. 卖方的信息披露义务与瑕疵担保责任。根据《民法典》诚实信用原则（第509条），民事主体从事民事活动应秉持诚实、恪守承诺。二手房交易中，卖方需向买方如实披露房屋的重大质量问题（如漏水、主体结构缺陷等），这是法定义务。同时，《民法典》第618条规定“出卖人应当保证第三人对该标的物不享有任何权利，但是法律另有规定的除外。买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担前条规定的义务”，虽主要针对权利瑕疵，但质量瑕疵可参照“出卖人应保证标的物符合约定或通常使用标准”的原则，即卖方需承担瑕疵担保义务。若卖方故意隐瞒漏水问题，即违反该义务，构成违约。 2. 定金的法律性质与“定金罚则”。二手房交易中的定金通常分为“立约定金”（为签订正式买卖合同支付）和“履约定金”（为担保合同履行支付），无论哪种，均需以书面形式约定（如定金合同或购房意向书）。根据《民法典》第587条，“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”，这就是定金罚则。需注意：若定金未明确约定性质，可能被视为“预付款”，此时卖方违约只需返还本金，无需双倍。 3. 漏水是否构成“根本违约”。若漏水问题严重到影响房屋的基本居住功能（如屋顶漏水导致全屋渗水、墙体长期潮湿发霉无法居住），则构成“根本违约”，即买方签订合同的目的（获得可正常居住的房屋）无法实现。根据《民法典》第563条，买方有权解除合同并要求卖方承担违约责任（包括返还定金）。但若漏水仅为轻微问题（如阳台少量渗水可修复），可能不构成根本违约，需双方协商修复或降价，而非直接退还定金。 你可能想知道：“如果卖方说自己也不知道房屋漏水，需要退定金吗？”这需看卖方是否尽到“合理注意义务”。比如，卖方在房屋居住多年，漏水问题已存在（如天花板有水渍痕迹），却声称“不知情”，则可能被认定为“未如实披露”；若漏水是隐蔽性问题（如管道埋墙内突然破裂，卖方入住时未发现），则卖方可能无过错，此时定金应退还（不可归责于双方）。 行动建议： 1. 第一时间固定证据：发现漏水后，立即通过照片、视频记录漏水位置、程度（如渗水面积、是否损坏家具），保留与卖方、中介的沟通记录（微信、短信、通话录音等），重点记录卖方是否承认“已知漏水”或“未告知”的表述（例如：“我住的时候没漏啊，可能是最近下雨才漏的”可能暗示卖方不知情，而“这房子有点小问题，你别跟别人说”则可能证明隐瞒）。 2. 核实卖方是否存在“隐瞒或欺诈”：通过物业查询房屋维修记录（是否因漏水报修过）、向邻居了解房屋是否长期漏水、查看房屋交接前的验房报告（如有），若能证明卖方在交易前已知漏水却未告知，可直接认定卖方违约。 3. 仔细审查定金合同或购房意向书：查看合同中是否约定“房屋质量问题处理条款”（如“若房屋存在重大质量瑕疵，买方有权解除合同并要求返还定金”）、定金的性质（是否明确“立约定金”“双倍返还”等），以及是否有“买方因自身原因不买房定金不退”的格式条款（若有，需判断该条款是否排除买方主要权利，可能因“不公平”无效）。 4. 主动与卖方协商，明确法律依据：携带证据与卖方沟通，指出根据《民法典》第587条，其隐瞒房屋重大瑕疵导致合同目的无法实现，属于违约，应退还定金（若合同约定定金罚则，可要求双倍返还）。协商时可要求中介协助调解（中介有促成交易的义务，通常不愿因纠纷影响声誉）。 解决方法： 1. 协商解决（首选途径）：与卖方签订书面《定金退还协议》，明确退还金额、时间、违约责任（如逾期未退需支付利息）。协商时态度坚定但避免冲突，可适当让步（如放弃“双倍返还”，仅要求退还本金）以快速解决，尤其适合卖方虽有过错但愿意协商的情况。 2. 第三方调解：若协商无果，可向中介机构、当地消费者协会（12315）或房地产交易管理部门申请调解。调解机构会根据证据和法律规定居中协调，出具《调解意见书》，虽无强制执行力，但可作为后续维权的证据。 3. 仲裁（需合同约定仲裁条款）：若定金合同中约定“因本合同发生争议由XX仲裁委员会仲裁”，可向约定仲裁机构申请仲裁，提交证据材料（如定金支付凭证、漏水证据、沟通记录），仲裁裁决具有强制执行力，效率高于诉讼。 4. 诉讼（最终途径）：向房屋所在地法院提起诉讼，案由为“定金合同纠纷”或“房屋买卖合同纠纷”，诉讼请求为“判令被告返还定金XX元（或双倍返还XX元）”。需准备起诉状、身份证、定金支付凭证、证据清单（漏水记录、沟通记录、合同等），法院会根据卖方过错程度、定金性质判决是否返还。 举个实例：小王买二手房交了5万元定金，签合同后发现厨房漏水严重，房东称“入住时没漏”，但小王查到房东半年前因漏水找物业维修过（有维修单）。小王起诉后，法院认定房东隐瞒漏水事实构成违约，判决双倍返还定金10万元。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”（卖方需履行信息披露义务） 2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”（定金罚则） 3. 《中华人民共和国民法典》第六百一十八条：“当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵承担的责任，因出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物瑕疵的，出卖人无权主张减轻或者免除责任。”（卖方故意隐瞒瑕疵，不能免责） 4. 《商品房销售管理办法》第三十二条（虽针对商品房，但二手房交易可参考）：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”（强调出卖人需提供质量相关文件） 法临有话说：二手房交易中，房屋严重漏水能否退还定金，核心在于卖方是否存在“故意隐瞒或未如实披露”的过错。若卖方明知漏水却隐瞒，导致买方无法实现“购买可正常居住房屋”的合同目的，定金不仅应退，还可要求双倍返还（视定金性质）；若卖方确不知情且无过错（如隐蔽性漏水），定金也应退还（不可归责于双方）。维权时需重点收集“卖方过错”的证据，优先协商，协商不成及时通过法律途径解决。生活中，类似的问题还有很多，比如“二手房墙体开裂定金能退吗？”“签了定金合同后发现房屋被抵押未告知怎么办？”“中介未核实房屋产权导致定金损失谁担责？”等，若你正面临二手房交易纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性法律解答。