二手办公楼因墙体开裂无法办公时，中介费退还需结合中介是否尽到如实告知义务、合同约定及法律规定综合判断。若中介隐瞒墙体开裂等重大质量瑕疵，或未履行必要的核查义务，购房者可依据《民法典》主张中介违约，要求退还中介费。解决途径包括协商、向中介行业协会投诉、仲裁或诉讼，核心在于收集中介过错证据（如隐瞒瑕疵的证明、沟通记录等）及合同条款，必要时通过法律程序维权。 二手办公楼存在墙体开裂的问题不能办公，中介费如何退 在二手办公楼交易中，购房者支付中介费后，若发现房屋存在墙体开裂等重大质量问题导致无法正常办公，往往会面临“中介费能否退还”的争议。此类纠纷的核心在于中介是否履行了法定的如实报告义务，以及合同中对中介费退还条件的约定。实践中，墙体开裂若属于影响房屋使用功能的“重大质量瑕疵”，且中介明知或应知该问题却未告知购房者，购房者有权主张中介违约，要求退还中介费。本文将从法律义务、证据收集、维权步骤等方面，详细解析中介费退还的关键要点及实操方法。 例如，李先生购买某二手办公楼后，装修时发现承重墙体多处开裂，经鉴定属于结构性问题无法修复，导致办公楼长期闲置。此时，若中介在交易时未披露该墙体问题，李先生即可主张中介未履行如实告知义务，要求退还已支付的15万元中介费。 法律解析： 根据《民法典》相关规定，中介机构作为专业服务提供者，核心义务是“如实报告义务”。具体而言，中介应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况（《民法典》第九百六十二条）。二手办公楼的墙体开裂问题，若属于影响房屋安全、使用功能的“重大质量瑕疵”（如结构性开裂、渗漏导致无法办公），则属于“与订立合同有关的重要事实”，中介必须主动核查并如实告知购房者。 实践中，需区分中介的“明知”与“应知”：若中介通过实地查看、产权调查、卖方陈述等途径，实际知晓墙体开裂问题却隐瞒，构成故意违约；若中介应当通过合理注意义务（如要求卖方提供房屋质量检测报告、对明显可见的开裂痕迹进行核实）发现问题却未履行，则可能构成过失违约。两种情况均需承担相应责任。此外，若购房合同中明确约定“因房屋重大质量问题导致合同解除的，中介费全额退还”，则可直接依据合同主张权利；若合同未约定，需结合法律规定判断中介是否违反法定义务。 需要注意的是，若墙体开裂问题是在交易完成后因购房者自身原因（如装修不当）导致，或属于“正常使用损耗”且中介已如实告知，则中介无需承担责任，中介费通常不予退还。 行动建议： 1. 全面收集证据：立即固定核心证据，包括但不限于：购房合同（明确中介费金额、支付方式、双方权利义务）、中介费支付凭证（银行转账记录、收据、发票）、墙体开裂的现场照片/视频、专业机构出具的质量检测报告（证明开裂属于结构性问题或重大瑕疵）、与中介的沟通记录（微信、短信、邮件等，重点体现中介是否承诺房屋无质量问题）、卖方与中介的沟通记录（若能获取，可证明中介是否知晓瑕疵）。 2. 评估中介过错程度：通过证据分析中介是否存在过错：例如，查看中介是否在交易前要求卖方提供《房屋状况说明书》，是否对墙体进行过检查，是否在合同中披露“墙体可能存在开裂风险”等。若中介未做任何核查，或在购房者询问房屋质量时明确否认开裂问题，则过错程度较高，退还中介费的可能性更大。 3. 及时启动协商程序：在证据充分后，主动联系中介，明确提出退还中介费的要求，并说明理由（如“中介未告知墙体开裂的重大质量问题，违反如实报告义务”）。协商时可附上检测报告、合同条款等证据，增强说服力。建议签订书面协商协议，明确退还金额、期限等，避免后续争议。 4. 必要时发送律师函：若中介拒绝协商或拖延，可委托律师发送律师函，正式告知其违约事实、法律后果（如不退费将通过诉讼维权），督促其在指定期限内退还中介费。律师函具有威慑作用，部分中介可能因此主动配合。 5. 同步保留维权记录：全程记录协商、沟通、投诉的过程（如录音、书面记录），作为后续仲裁或诉讼的辅助证据。 解决方法： 1. 优先通过协商解决：协商是成本最低、效率最高的途径。购房者可携带证据与中介当面沟通，提出合理的退费方案（如全额退还或部分退还，根据中介过错程度调整）。例如，若中介仅因疏忽未发现墙体问题，可协商退还70%-80%中介费；若存在故意隐瞒，应主张全额退还并要求赔偿检测费、误工费等损失。 2. 向中介行业协会或监管部门投诉：若协商无果，可向当地中介行业协会（如房地产中介协会）或住建部门投诉，提交证据并说明情况。行业协会通常会介入调解，对中介机构施加行业压力，部分中介为维护声誉可能同意退费。 3. 依据合同约定申请仲裁：若购房合同或中介服务合同中约定了仲裁条款（如“因本合同引起的争议由XX仲裁委员会仲裁”），可向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有法律效力，中介不履行的可申请法院强制执行。 4. 向法院提起诉讼：若合同无仲裁条款，或仲裁无法解决争议，可向房屋所在地法院提起诉讼，主张中介违约，请求法院判决退还中介费并赔偿损失（如检测费、租金损失等）。诉讼时需提交起诉状、证据清单（如合同、检测报告、支付凭证等），法院将根据中介过错程度、合同目的是否实现等因素作出判决。需注意，若墙体开裂导致购房合同解除（如购房者退房），中介费退还的主张会更易得到支持。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。” 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”（若墙体开裂导致办公楼无法办公，属于“不能实现合同目的”，购房者可解除合同，进而主张中介费退还） 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”（中介未履行如实报告义务，构成违约，应承担退还中介费等违约责任） 法临有话说：二手办公楼因墙体开裂无法办公时，中介费能否退还的核心在于中介是否违反如实报告义务，证据（如质量问题证明、中介过错证据）和合同约定是维权关键。建议优先通过协商解决，协商不成可借助投诉、仲裁或诉讼。生活中类似问题还有“二手房漏水导致无法入住，中介费能退吗？”“中介隐瞒房屋抵押信息，购房者能否要求退还中介费并赔偿？”“买商铺后发现消防不达标，中介未告知怎么办？”等，若您遇到类似纠纷，可在本站免费咨询专业律师，获取针对性维权方案。

二手商铺交易中，若实际房屋结构与合同约定不符，卖方已构成违约，买方有权要求退还首付款。需先通过收集合同、结构差异证据（如测绘报告、照片）等材料，优先与卖方协商退款；协商不成可发律师函催告，或根据合同约定申请仲裁、向法院起诉。法律上，房屋结构属核心条款，不符构成根本违约，买方可解除合同并主张全额退还首付款及利息，若卖方存在欺诈还可要求额外赔偿。 买二手商铺房子与合同中的房屋结构不同，首付款怎么退 在二手商铺交易中，房屋结构是影响商铺使用功能、价值及后续经营的核心条款，买卖双方通常会在购房合同中明确约定（如框架结构、砖混结构、有无夹层等）。若买方收房时发现实际房屋结构与合同描述严重不符（例如合同约定为“挑高6米可做夹层的框架结构”，实际为“层高4米且承重不足的砖混结构”），将直接影响商铺的使用价值和合同目的实现。此时，卖方的行为已构成违约，买方有权依据法律规定解除合同，并要求退还已支付的首付款。 举个常见例子：王女士购买某二手商铺时，合同中明确标注“房屋为框架结构，柱间距8米，适合开放式经营”，但收房后经专业机构检测，实际商铺为砖混结构，墙体为承重墙无法拆除，柱间距仅4米，导致原计划的开放式布局无法实现。这种情况下，王女士有权要求解除合同并退还首付款。 法律解析： 房屋结构属于二手商铺买卖合同中的核心交易条款，直接关系到买方对商铺的使用需求（如业态布局、装修改造、承重能力等）。根据《民法典》相关规定，卖方交付的房屋结构与合同约定不符时，需从以下角度认定法律关系： 1. 根本违约的认定：根据《民法典》第五百六十三条，若卖方交付的房屋结构不符合约定，导致买方无法实现合同目的（如无法按计划经营、结构安全不达标），则构成“根本违约”，买方有权单方面解除合同。例如，合同约定商铺为“无承重墙的大开间结构”，实际存在多面承重墙导致无法分隔出租，即属于根本违约。 2. 欺诈的可能性：若卖方在签订合同时明知房屋结构与约定不符（如刻意隐瞒实际结构缺陷、伪造结构说明），仍以虚假信息诱导买方签约，则可能构成《民法典》第一百四十八条规定的“欺诈行为”。此时买方不仅可解除合同，还可主张撤销合同，并要求卖方赔偿因欺诈造成的损失（如资金占用利息、预期收益损失等）。 3. 格式条款的效力排除：若合同中存在“房屋结构以实际交付为准”“买方已现场核实结构，卖方不承担差异责任”等格式条款，根据《民法典》第四百九十七条，此类条款若排除买方主要权利（如结构不符时的解约权），应认定为无效条款，买方仍可主张权利。 行动建议： 1. 立即固定证据，明确结构差异：第一时间收集能证明“合同约定结构”与“实际结构”差异的证据，包括但不限于：购房合同中关于结构的具体条款（如附件中的户型图、结构说明）、实际房屋的照片/视频（重点拍摄承重墙、柱体、层高、布局等）、专业机构出具的结构检测报告（建议委托住建局认可的测绘或建筑工程机构，报告需明确标注与合同约定的差异点，如“合同约定框架结构，实测为砖混结构”）、已支付首付款的银行转账凭证、定金收据等。 2. 主动与卖方协商，书面提出解约退款：携带证据与卖方当面沟通，明确指出结构差异已构成违约，书面提出《解除合同及退款通知书》，要求：① 解除双方签订的购房合同；② 卖方在XX日内全额退还已支付的首付款（及定金、中介费等已付款项）；③ 按LPR（贷款市场报价利率）支付首付款的资金占用利息（自付款日起至退款日止）。协商时需全程录音或留存书面沟通记录（如微信聊天记录、邮件），避免口头承诺无据可依。 3. 协商无果时，发送律师函正式催告：若卖方拒绝协商或拖延退款，可委托律师出具《律师函》，明确告知其行为已构成根本违约，要求在收到函件后3-7日内履行退款义务，否则将采取仲裁或诉讼措施。律师函具有法律威慑力，且可作为后续维权的书面证据。 4. 同步核查第三方责任（如有）：若交易过程中涉及中介，需核实中介是否明知结构差异而未如实告知（如中介提供的房源信息与实际不符），如有，可将中介列为共同责任方，要求其承担连带退款或赔偿责任。 赔偿计算方法： 首付款退还金额的计算以“实际已支付款项+合理损失”为核心，具体包括： 1. 首付款全额退还：买方已支付的首付款（含定金，若定金已转为首付款）应100%退还，计算公式为：可退首付款金额=已支付首付款总额（以银行转账记录、卖方出具的收据为准）。 2. 资金占用利息：自首付款支付日起至卖方实际退款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期LPR计算利息（例如：首付100万元，支付日为2023年1月1日，退款日为2023年7月1日，LPR按3.45%计算，利息=100万×3.45%×6/12=1.725万元）。 3. 其他直接损失赔偿：若因结构差异导致买方产生额外损失（如为筹备经营已支付的装修设计费、租赁意向金、因无法按时使用商铺产生的租金损失等），可凭相关合同、付款凭证主张赔偿，赔偿金额以实际支出为准。 4. 欺诈情形下的额外赔偿：若卖方构成欺诈（需证明其明知不符且故意隐瞒），买方除上述款项外，还可根据《民法典》第一百五十七条主张“惩罚性赔偿”（但二手房交易一般不适用《消费者权益保护法》的三倍赔偿，具体需结合地方司法实践，通常以实际损失为限）。 解决方法： 1. 优先通过协商解决，签订书面解除协议：双方达成一致后，需签订《解除购房合同协议书》，明确约定：解除原购房合同的效力、卖方应退还的首付款金额、退款期限（如“卖方于2023年X月X日前一次性退还买方首付款XX万元至指定账户”）、利息计算方式、违约责任（如卖方逾期退款按日支付万分之五违约金）。协议需双方签字盖章，并留存原件。 2. 按合同约定申请仲裁（如有仲裁条款）：若购房合同中约定了仲裁条款（如“因本合同产生的争议由XX仲裁委员会仲裁”），买方需向约定的仲裁机构提交仲裁申请，同时提交合同、结构差异证据、付款凭证、协商记录等材料，仲裁裁决作出后可直接申请法院强制执行。 3. 向法院提起诉讼，通过司法程序强制退款：若协商和仲裁均无法解决，买方需向商铺所在地法院（房屋纠纷由不动产所在地法院管辖）提起诉讼，诉讼流程包括：① 准备起诉状（明确诉讼请求：解除合同、退还首付款及利息、赔偿损失等）；② 提交证据材料（合同、检测报告、付款凭证、沟通记录等）；③ 法院立案后开庭审理，若卖方无异议或证据确凿，法院将判决解除合同并责令卖方退款；④ 若卖方不履行判决，可申请强制执行（冻结卖方账户、拍卖商铺等）。诉讼时需重点提交“结构差异对合同目的影响”的证据（如经营计划书、结构缺陷导致无法使用的说明），以证明“根本违约”的成立。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”（根本违约解除合同） 2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”（违约责任承担） 3. 《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”（欺诈行为的撤销权） 4. 《中华人民共和国民法典》第六百一十条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”（标的物质量不符的解约权） 5. 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”（房屋纠纷管辖法院） 法临有话说：二手商铺结构与合同不符属于严重违约情形，买方应第一时间固定证据（尤其是专业机构的结构检测报告），通过协商、发函、仲裁或诉讼逐步推进维权，确保首付款及合理损失得到退还。实践中，卖方可能以“买方已现场看房”为由抗辩，此时需通过证据证明“结构差异无法通过肉眼判断”（如隐蔽的承重结构、合同附件明确标注与实际不符）。若您遇到类似问题，或涉及“商铺面积缩水”“卖方隐瞒抵押”“中介虚假宣传”等纠纷，可在本站免费咨询专业律师，获取针对性的证据收集、谈判策略及诉讼方案指导，避免因证据不足或流程错误导致权益受损。

承租方通过中介租赁办公楼并进行扩建后，因中介违约导致房东解除租赁合同，此时扩建费用的计算需结合租赁合同约定、扩建是否经房东同意、是否形成附合及违约责任主体综合判断。核心在于明确中介违约行为与扩建费用损失的因果关系，依据《民法典》相关规定，向过错方（中介）追偿合理费用，具体可按扩建现值、折旧或实际支出计算。 租办公楼因中介违约，房东不租了扩建费用该怎么算 在商业租赁中，许多企业为满足经营需求，会对租赁的办公楼进行扩建或装修。若承租方通过中介租赁办公楼，且在中介承诺“租赁稳定”“房东同意扩建”等情况下投入资金进行扩建，但后续因中介未履行合同义务（如未如实告知房东扩建事宜、未保障租赁期限等）导致房东解除租赁合同，承租方将面临扩建费用无法收回的困境。此类纠纷的核心争议点在于：扩建费用应由谁承担？如何根据法律规定和实际情况计算合理赔偿金额？ 例如，北京某科技公司通过中介租赁办公楼，中介口头承诺“房东已同意3年租期且允许扩建”，公司遂花费50万元进行隔断、电路改造等扩建。3个月后房东以“中介未告知扩建且租期仅1年”为由要求解约，此时公司的50万元扩建费用如何追偿，便涉及本文需解析的法律问题。 法律解析： 要解决扩建费用的计算问题，需从租赁合同关系、中介合同关系、扩建行为的合法性及违约责任归属四个维度展开分析： 1. 租赁合同的相对性原则：承租方与房东是租赁合同的直接当事人，中介通常并非租赁合同主体（除非中介以自己名义转租）。房东解除合同的理由若与中介违约直接相关（如中介未向房东履行支付租金义务、未如实报告承租方扩建需求等），需判断中介行为是否构成对承租方的违约。 2. 扩建行为的合法性基础：根据《民法典》第715条，承租方对租赁物进行改善或增设他物（即扩建），必须事先经出租人（房东）同意。若未经同意，房东有权要求恢复原状或赔偿损失；若经同意，扩建费用的处理需结合合同约定及是否“形成附合”（即扩建部分与办公楼是否不可分离，如墙体改造、固定装修等）。 3. 违约责任的因果关系：中介违约是导致房东解约的直接原因时，中介需承担《民法典》第577条规定的“继续履行、采取补救措施或赔偿损失”责任。例如，若中介未按与承租方的合同约定确保租赁期限，或隐瞒房东对扩建的反对意见，即构成违约，需对承租方的扩建费用损失承担赔偿责任。 4. 扩建费用的性质与处理规则：若扩建经房东同意且形成附合，合同解除后，扩建费用的承担以“谁违约谁担责”为原则：因中介违约导致合同解除的，承租方有权要求中介赔偿扩建费用的合理部分（如按现值折旧后的金额）；若未形成附合（如可拆除的办公家具、独立隔断），承租方可拆除并要求中介赔偿拆除费用及损失。 行动建议： 1. 立即固定核心证据：收集租赁合同（承租方与房东）、中介服务合同（承租方与中介）、扩建工程合同、费用支付凭证（转账记录、发票）、房东解除合同的书面通知、中介承诺“房东同意扩建”或“保障租期”的聊天记录/录音等，证明扩建的必要性、费用金额及中介违约事实。 2. 判断扩建是否经房东“明示同意”：核查是否有房东签字的《扩建同意书》、在租赁合同中注明“允许扩建”条款，或房东知晓扩建后未提出异议（如实际使用3个月未阻止），若存在上述情形，可认定扩建合法，为费用追偿奠定基础。 3. 明确违约主体与责任比例：若中介在服务中存在“虚假承诺”（如谎称房东同意扩建）、“未履行如实报告义务”（如未向房东说明承租方扩建需求导致房东解约），则中介是直接违约方；若房东明知扩建却无正当理由解约，可能与中介构成共同违约，需承担连带责任。 4. 委托专业机构评估扩建费用现值：若扩建已形成附合（如墙体、地面装修），需委托第三方评估机构对扩建部分的当前市场价值（扣除折旧）进行评估，避免因费用计算争议影响追偿效率。 赔偿计算方法： 扩建费用的具体计算需分三种情形处理： 1. 经房东同意且形成附合的扩建：按“实际支出成本-合理折旧”计算。例如，扩建总费用50万元，预计使用年限5年，已使用3个月，折旧金额=50万÷5年÷12个月×3个月=2.5万元，可主张赔偿金额=50万-2.5万=47.5万元（具体需结合评估报告）。若合同约定了“扩建费用分摊比例”，则按约定执行（如合同约定租期不满2年，房东承担30%，则可叠加向中介主张剩余70%）。 2. 经房东同意但未形成附合的扩建：如可拆卸的独立办公室隔断、可移动货架等，承租方可自行拆除，拆除费用（如人工、运输费）及拆除后物品的残值损失（如物品因拆除贬值）可要求中介赔偿，计算公式为“拆除费用+（物品原值-已使用折旧-残值）”。 3. 未经房东同意的扩建：承租方可能因“擅自改动租赁物”需向房东承担恢复原状的责任，但仍可向中介追偿“因中介过错导致的损失”。例如，若中介承诺“已获得房东口头同意扩建”，导致承租方误信而支出费用，中介需赔偿“扩建费用×中介过错比例”（一般按过错程度认定，如中介全责则赔偿全部合理损失）。 解决方法： 1. 优先协商和解：与中介、房东三方沟通，明确中介违约事实（如提供中介承诺录音、聊天记录），提出基于评估报告的赔偿金额（如上述47.5万元），要求中介在30日内支付；同时可与房东协商是否继续履行合同（如房东同意继续出租，可降低损失）。 2. 向中介主张违约责任：根据《中介服务合同》中“中介需保障租赁信息真实、协助解决租赁争议”的条款，书面发函要求中介承担“赔偿扩建费用+预期经营损失”的违约责任，若中介拒绝，可同步向当地住建部门（中介监管机构）投诉。 3. 提起民事诉讼追偿：若协商无果，以“中介合同纠纷”或“租赁合同纠纷”为由向法院起诉，提交证据清单（租赁合同、费用凭证、评估报告、违约证据等），请求法院判令中介赔偿扩建费用损失、利息及维权合理支出（如律师费、诉讼费）。 4. 仲裁（如有约定）：若《中介服务合同》或《租赁合同》中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委解决”），需向约定仲裁机构申请仲裁，仲裁裁决具有强制执行力，效率通常高于诉讼。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第577条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《中华人民共和国民法典》第715条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。” 《中华人民共和国民法典》第962条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。” 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”第11条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……” 法临有话说：在办公楼租赁扩建纠纷中，扩建费用的追偿关键在于“明确违约主体”和“扩建行为的合法性”——先判断扩建是否经房东同意、是否形成附合，再根据中介违约事实（如虚假承诺、未履行义务）计算合理赔偿金额（现值折旧或实际支出），最终通过协商、投诉或诉讼向中介主张违约责任。实际操作中，“中介是否构成欺诈”“房东是否存在过错”等细节可能影响结果，建议您携带租赁合同、费用凭证等材料，在本站免费咨询专业律师，由律师结合证据制定个性化维权方案，避免因证据不足或法律适用错误导致损失扩大。此外，类似“租商铺因中介未核实产权导致无法开业，装修费怎么赔？”“中介隐瞒房屋抵押情况，承租方的搬迁费谁承担？”等问题，也可通过本站律师咨询获得针对性解答。

二手办公楼因地基下沉无法办公时，中介费的退还问题需结合中介责任、合同约定及实际过错综合判断。若中介未履行勤勉尽责义务（如未核实房屋质量、隐瞒瑕疵），或因卖方隐瞒导致合同目的无法实现，买方有权主张退还中介费。关键在于固定中介存在过错的证据（如未提示风险、虚假承诺等），优先协商，协商不成可通过向中介协会投诉、行政举报或诉讼方式维权。退还比例取决于中介过错程度，完全无过错时可能不予退还，存在重大过错则可全额或部分退还。 二手办公楼存在地基下沉的问题不能办公，中介费如何退 在二手办公楼交易中，地基下沉属于影响房屋安全与使用功能的重大质量瑕疵，可能导致买方无法实现“办公”的核心合同目的。此类纠纷中，中介费的退还争议往往聚焦于中介是否尽到了必要的审查、告知义务，以及房屋质量问题与中介服务之间的因果关系。例如，若中介在交易前未提示买方对房屋结构安全性进行检测，或明知地基问题却隐瞒，买方有权要求退还中介费；若中介已履行基本义务，问题由卖方故意隐瞒导致，则需结合合同条款与过错比例协商处理。 法律解析： 1. 中介的法定义务与过错认定：根据《民法典》第九百六十二条，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。若中介未对房屋地基状况进行必要核查（如未要求卖方提供结构检测报告、未提示买方进行专业验房），或对已知的地基问题未如实告知，则构成“未勤勉尽责”，需承担退还中介费的责任。 2. 合同目的无法实现的法律后果：地基下沉导致办公楼“不能办公”，属于《民法典》第五百六十三条规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”或“一方根本违约”情形，买方有权解除房屋买卖合同。此时，作为从合同的中介服务合同，若其核心目的（促成合法有效的交易）已无法达成，中介费的收取基础即不存在。 3. 过错责任划分原则：中介费退还比例需根据三方过错判定：若卖方故意隐瞒地基问题，中介无过错且已促成合同成立，可能不予退还；若中介与卖方恶意串通，需全额退还并赔偿损失；若中介因过失未发现问题，可按过错比例部分退还（如50%-80%）。 行动建议： 1. 立即固定证据：收集房屋买卖合同、中介服务合同、付款凭证、地基下沉检测报告（需专业机构出具）、与中介的沟通记录（如微信聊天、邮件中关于房屋状况的承诺）等，证明中介存在未履行告知义务或虚假陈述的情形。 2. 委托专业机构检测：委托住建局认可的第三方机构对地基下沉进行检测，明确问题性质（如是否属于危房、修复成本等），该报告将作为“不能办公”的核心证据。 3. 书面催告中介与卖方：向中介发送《退费通知书》，说明地基问题导致合同目的无法实现，要求在指定期限内退还中介费，并保留送达凭证（如快递签收记录、邮件回执）。 赔偿计算方法： 中介费退还金额=已支付中介费×（中介过错比例%）。例如： 1. 中介完全过错（明知地基问题却隐瞒）：全额退还中介费（100%），并可主张额外赔偿（如检测费、律师费等直接损失）。 2. 中介部分过错（未提示验房但卖方隐瞒）：根据过错程度（如法院认定中介承担30%责任），退还30%中介费。 3. 中介无过错（已提示风险，买方自愿购买）：不予退还，但可向卖方主张赔偿。 解决方法： 1. 协商优先：与中介协商退还比例，可依据检测报告与合同条款提出诉求（如“因地基问题导致合同解除，中介未履行核查义务，应退还80%中介费”），必要时可邀请卖方参与调解。 2. 向中介行业协会投诉：向当地房地产中介行业协会提交书面投诉材料，协会可通过调解或行业自律手段要求中介退费（投诉时需附合同、检测报告等证据）。 3. 行政举报：若中介存在虚假宣传、隐瞒重要事实等违法行为，可向住建局、市场监管局举报，行政部门查实后可责令中介整改并退还费用。 4. 诉讼或仲裁：若协商无果，可向法院起诉（或按合同约定申请仲裁），主张“解除中介合同+退还中介费+赔偿损失”，需提交起诉状、证据清单及检测报告等材料。法院将根据中介过错程度判决退费比例。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。” 2. 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。” 3. 《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”（注：若合同因地基问题解除，视为“未促成有效合同”） 法临有话说：二手办公楼地基下沉导致无法办公时，中介费退还的核心在于中介是否尽到“如实报告”与“勤勉尽责”义务。买方需及时固定中介过错证据（如未提示验房、隐瞒瑕疵），通过协商、投诉或诉讼主张权益。实践中，类似纠纷还可能涉及“中介是否需承担连带赔偿责任”“卖方跑路后能否单独向中介追责”等问题。若您遇到中介推诿责任、证据不足等情况，可在本站免费咨询律师，获取针对性维权方案，避免因证据缺失或法律误判导致损失扩大。