物业管理用房属于业主共有,其出租收益应归全体业主所有。物业私吞该收益的行为违法,业主可通过收集证据、向业委会反映、向住建部门投诉、提起诉讼等途径维权。依据《民法典》《物业管理条例》,业主有权要求物业返还收益并赔偿损失,必要时可通过法律手段追回共有财产。
物业管理用房是小区配套设施的重要组成部分,其所有权和使用权归全体业主共有,而非物业公司。生活中,部分物业为牟利,会擅自将物业管理用房出租(如改造成棋牌室、商铺等),并将租金收益据为己有,这种行为侵犯了业主的共有财产权。业主遇到此类情况,需明确自身权利,通过合法途径追回收益,维护全体业主的共同利益。
举个例子,就像小区的公共停车位、电梯广告位收益一样,物业管理用房的出租收益本质上是“业主的钱”,物业只是“管家”,无权偷偷揣进自己口袋。如果物业私吞,相当于“管家挪用了主人的共有财产”,业主当然可以理直气壮地要回来。
物业管理用房的所有权归全体业主共有。根据《民法典》第274条,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。这意味着,从法律上看,物业管理用房不是物业公司的“私有财产”,而是全体业主共同拥有的“集体资产”。
物业管理用房的出租收益也应归业主共有。《民法典》第282条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。物业公司作为管理人,只有对物业管理用房的管理权,没有收益所有权。即便是出租经营,扣除必要的管理成本(如维修、保洁等)后,剩余租金必须归全体业主,比如用于补充专项维修资金、抵扣物业费或由业主按比例分配。
物业私吞收益的行为涉嫌违法。如果物业未将收益公示、未纳入业主共有账户,而是直接转入公司或个人账户,就构成了对业主共有财产的侵占。情节严重的,可能还会涉及《刑法》中的“职务侵占罪”(如果物业公司员工利用职务便利侵占)。你可能想知道,怎么判断物业有没有“合理成本”?其实,合理成本需物业提供明确凭证(如维修费发票、管理员工资单等),且不能超过收益的合理比例(通常不超过20%-30%,具体看当地规定或业主与物业约定),如果物业拿不出凭证,就应全额返还收益。

1. 收集关键证据。首要任务是固定物业私吞收益的证据,包括:① 物业管理用房的产权证明(可联系开发商或住建局查询,证明其属于业主共有);② 物业与棋牌室承租方的租赁合同(可通过拍照、向承租方询问或申请住建局调取);③ 租金支付记录(如承租方的转账凭证、物业的收款收据,可尝试向承租方获取或申请法院调查令调取);④ 棋牌室的实际经营情况(拍照、录像记录营业时间、规模,证明物业确实在出租经营);⑤ 物业的收支公示记录(如果物业未公示该收益,可作为其隐瞒的证据)。
2. 向业主委员会反映。如果小区成立了业委会,可立即将证据提交给业委会,由业委会代表全体业主与物业沟通,要求物业限期返还收益、公开收支明细,并整改违规出租行为。业委会有权要求物业提供租赁合同、租金台账等资料,若物业拒绝,业委会可代表业主采取下一步行动。
3. 向住建部门投诉。若业委会未成立或沟通无果,可向当地住建局(或房管局)的物业科投诉。投诉时需提交书面材料,说明物业违规事实、证据清单及诉求(如返还收益、处罚物业等)。住建部门作为物业行业的监管部门,有权责令物业整改、限期返还收益,对拒不整改的物业可处行政处罚(如罚款、降低信用等级)。
4. 提起民事诉讼。如果物业仍拒不返还,业主可联合其他业主(或由业委会代表)向法院提起“共有物返还纠纷”诉讼,要求物业返还全部收益(扣除合理成本后的部分),并赔偿利息损失(从收益产生之日起按LPR计算)。诉讼时需准备起诉状、证据清单、业主身份证明、物业基本信息等材料。
1. 优先协商解决。先通过业委会与物业沟通,明确告知其行为违法,要求签订书面协议,约定返还收益的金额、时间及后续管理方案(如收益用于补充维修基金或抵扣物业费)。协商时可适当让步(如同意扣除合理成本),但核心是要追回大部分收益,避免矛盾激化。
2. 向监管部门投诉施压。除了住建局,还可向12345政务服务热线、市场监督管理局(若棋牌室无营业执照,可投诉物业违规提供经营场所)投诉,通过多部门联动督促物业整改。比如向市场监管局投诉后,若棋牌室被认定为无照经营,物业可能因“为无照经营提供场所”被一并处罚,从而被迫返还收益。
3. 申请仲裁(如有约定)。如果《物业服务合同》中约定了仲裁条款(如“因共有收益产生的纠纷由XX仲裁委仲裁”),业主可按约定向仲裁机构申请仲裁,仲裁裁决与法院判决具有同等法律效力,且程序通常比诉讼更快。
4. 提起法律诉讼。若协商、投诉、仲裁均无效,可向物业所在地法院提起诉讼。起诉时建议联合多名业主(至少3-5名,体现集体诉求),或由业委会作为原告,提交证据时重点突出“物业明知收益归业主却故意私吞”,争取法院判决物业全额返还并支付利息,同时可要求法院判令物业定期公示共有收益收支情况。
《中华人民共和国民法典》第274条:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”
《中华人民共和国民法典》第282条:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”
《物业管理条例》第37条:“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”
《物业管理条例》第54条:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”
法临有话说:物业私吞物业管理用房出租收益,本质是侵犯业主共有财产权,业主完全有权通过法律手段追回。核心维权步骤是“取证→协商→投诉→诉讼”,关键在于证据要扎实、行动要及时。生活中,类似问题还有物业挪用专项维修资金、侵占电梯广告收益、擅自提高共有区域停车费等,若你遇到这些情况,或不确定如何收集证据、撰写投诉材料,可在本站免费咨询律师,获取针对性维权方案,让专业律师帮你拿回属于业主的合法权益。

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