开发商隐瞒房屋已抵押给银行的事实，属于典型的“先抵后卖”欺诈行为，购房者有权主张撤销购房合同或解除合同，要求返还已支付的首付。根据《民法典》及相关法律规定，隐瞒抵押构成欺诈，购房者可通过协商、仲裁或诉讼维权，不仅能退回首付，还可要求赔偿利息、违约金等损失。建议及时收集证据，在诉讼时效内主张权利，必要时通过法律途径强制开发商退款并赔偿。

开发商隐瞒将房子抵押给银行，交了首付能退回么

在商品房交易中，部分开发商为快速回笼资金，可能将已抵押给银行的房屋对外销售，却故意隐瞒抵押事实，导致购房者在支付首付后才发现房屋存在抵押负担。这种“先抵后卖”的行为不仅违反诚实信用原则，更直接威胁购房者的产权安全——若开发商无法清偿银行债务，银行可能行使抵押权拍卖房屋，购房者将面临“钱房两空”的风险。许多朋友遇到这种情况时会焦虑：交了的首付还能退吗？本文将从法律角度解析开发商隐瞒抵押的性质、购房者的权利，以及具体的维权步骤和赔偿计算方式，帮助大家明确如何合法追回首付并争取赔偿。

举个常见例子：王女士购买某楼盘房屋，与开发商签订《商品房买卖合同》并支付30%首付（60万元），后在办理贷款时发现该房屋早在签约前已抵押给某银行，且开发商从未告知。此时王女士不仅无法办理过户，还可能因开发商债务问题失去房屋，这种情况下她能否要求退回60万首付并索赔？答案是肯定的。

法律解析：

开发商隐瞒房屋已抵押的行为，在法律上构成欺诈，同时违反了法定告知义务。根据《商品房销售管理办法》第22条，开发商销售已设定抵押的商品房时，必须书面告知购房者抵押情况，未告知即属于“隐瞒重要事实”。

从合同效力看，购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》并不因房屋抵押而直接无效，但开发商的欺诈行为赋予购房者合同撤销权或法定解除权。具体而言：若购房者选择“撤销合同”，根据《民法典》第148条，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构予以撤销；合同被撤销后，开发商应返还已收取的购房款（包括首付），并赔偿购房者因此遭受的损失（如利息、中介费等）。若购房者选择“解除合同”，根据《民法典》第563条，开发商隐瞒抵押导致合同目的无法实现（如无法办理过户、房屋可能被拍卖），购房者可主张法定解除权，解除合同后同样有权要求返还首付并赔偿损失。

需要注意的是，“先抵后卖”并不必然导致合同无效，但若开发商未告知且无法在合理期限内解除抵押（如还清银行贷款注销抵押），购房者的合同目的将落空，此时解除或撤销合同是合法维权途径。

行动建议：

1. 立即固定证据：收集购房合同、首付支付凭证（银行转账记录、收据、发票）、开发商宣传资料（如未提及抵押的广告、承诺书）、与开发商的沟通记录（微信、短信、录音等），这些是证明开发商隐瞒抵押的核心证据。

2. 查询抵押登记信息：携带身份证、购房合同到房屋所在地的不动产登记中心，申请查询房屋抵押情况，获取《不动产登记信息查询结果》，明确抵押设立时间（需早于购房合同签订时间）、抵押权人（银行）等信息，证明开发商“先抵后卖”。

3. 书面催告开发商解除抵押：通过EMS向开发商发送《催告函》，要求其在15日内解除房屋抵押并办理网签备案，保留邮寄凭证（注明“催告解除抵押函”）。若开发商逾期未解除，可直接主张解除合同。

4. 优先协商退款：主动与开发商协商，明确提出“因隐瞒抵押构成欺诈，要求解除合同、返还首付并赔偿利息及违约金”，协商过程中全程录音，避免口头承诺，争取签订书面退款协议（注明退款金额、期限、违约责任）。

5. 及时提起诉讼或仲裁：若协商无果，需在知道或应当知道抵押事实之日起1年内（撤销权行使期限）或3年内（解除合同诉讼时效）向法院起诉，或按合同约定申请仲裁，主张撤销合同/解除合同，要求返还首付、赔偿利息及其他损失。

赔偿计算方法：

购房者可主张的赔偿包括以下部分，具体金额需结合实际情况计算：

1. 首付本金返还：即已支付的全部首付款（如60万元），需提供银行转账记录、收据等凭证证明金额。

2. 资金占用利息：以首付金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算，自支付首付之日起至实际返还之日止。例如：首付60万元，支付时间2023年1月1日，2024年1月1日起诉，LPR按3.45%计算，利息为60万×3.45%×1年=20700元。

3. 违约金：若购房合同中约定了隐瞒抵押的违约金条款（如“隐瞒抵押需按总房款20%支付违约金”），可按合同约定主张；若合同未约定，可按法定标准主张（一般不超过实际损失的30%，实际损失包括利息、律师费、差旅费等）。

4. 其他直接损失：如为购房支付的中介费、因维权产生的律师费、诉讼费、保全费等，需提供发票、委托代理合同等凭证。

举例：首付60万，利息2.07万，合同约定违约金按总房款（200万）的10%计算即20万，其他损失（律师费）2万，总可主张赔偿金额为60万+2.07万+20万+2万=84.07万元。

解决方法：

1. 协商解决：这是成本最低的方式。购房者可直接联系开发商负责人，明确告知其隐瞒抵押的行为已构成欺诈，依据法律规定要求解除合同并返还首付，同时提出利息、违约金等赔偿要求。协商时可携带证据原件（合同、付款凭证、抵押查询结果），增强说服力。若开发商同意退款，需签订书面协议，明确退款时间、金额及逾期责任（如逾期按日支付万分之五违约金）。

2. 仲裁解决：若购房合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委员会解决”），购房者需向约定的仲裁机构申请仲裁，提交仲裁申请书、证据材料，主张撤销合同或解除合同，要求返还首付并赔偿。仲裁裁决为一裁终局，效率较高，但需注意仲裁费用可能高于诉讼。

3. 诉讼解决：若协商和仲裁无果，或合同未约定仲裁条款，购房者可向房屋所在地或开发商住所地法院提起诉讼，案由为“商品房预售合同纠纷”。诉讼中需提交起诉状、证据清单（含合同、付款凭证、抵押查询结果、催告函等），主张“撤销合同或解除合同，并要求开发商返还已付首付及赔偿损失”。法院一般会支持购房者的请求，判决开发商返还首付、支付利息及合理违约金。

法律依据：

1. 《中华人民共和国民法典》第148条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

2. 《中华人民共和国民法典》第563条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”

3. 《中华人民共和国民法典》第585条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”

4. 《商品房销售管理办法》第22条：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”（注：隐瞒抵押属于“不符合销售条件”的情形之一）

法临有话说：开发商隐瞒房屋抵押事实属于严重违约和欺诈行为，购房者不仅有权要求退回全部首付，还可主张利息、违约金等赔偿，合法权益受法律明确保护。实践中，此类纠纷需注意及时固定证据（尤其是抵押登记时间和开发商隐瞒的证据），并在诉讼时效内维权。若你遇到类似问题，或涉及开发商延期交房、房屋面积差、质量问题等商品房纠纷，建议尽早通过本站免费咨询专业律师，由律师根据具体案情制定维权方案，避免因证据不足或超过时效导致权益受损。