二手办公楼因墙体开裂无法办公时，中介费退还需结合中介是否尽到如实告知义务、合同约定及法律规定综合判断。若中介隐瞒墙体开裂等重大质量瑕疵，或未履行必要的核查义务，购房者可依据《民法典》主张中介违约，要求退还中介费。解决途径包括协商、向中介行业协会投诉、仲裁或诉讼，核心在于收集中介过错证据（如隐瞒瑕疵的证明、沟通记录等）及合同条款，必要时通过法律程序维权。 二手办公楼存在墙体开裂的问题不能办公，中介费如何退 在二手办公楼交易中，购房者支付中介费后，若发现房屋存在墙体开裂等重大质量问题导致无法正常办公，往往会面临“中介费能否退还”的争议。此类纠纷的核心在于中介是否履行了法定的如实报告义务，以及合同中对中介费退还条件的约定。实践中，墙体开裂若属于影响房屋使用功能的“重大质量瑕疵”，且中介明知或应知该问题却未告知购房者，购房者有权主张中介违约，要求退还中介费。本文将从法律义务、证据收集、维权步骤等方面，详细解析中介费退还的关键要点及实操方法。 例如，李先生购买某二手办公楼后，装修时发现承重墙体多处开裂，经鉴定属于结构性问题无法修复，导致办公楼长期闲置。此时，若中介在交易时未披露该墙体问题，李先生即可主张中介未履行如实告知义务，要求退还已支付的15万元中介费。 法律解析： 根据《民法典》相关规定，中介机构作为专业服务提供者，核心义务是“如实报告义务”。具体而言，中介应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况（《民法典》第九百六十二条）。二手办公楼的墙体开裂问题，若属于影响房屋安全、使用功能的“重大质量瑕疵”（如结构性开裂、渗漏导致无法办公），则属于“与订立合同有关的重要事实”，中介必须主动核查并如实告知购房者。 实践中，需区分中介的“明知”与“应知”：若中介通过实地查看、产权调查、卖方陈述等途径，实际知晓墙体开裂问题却隐瞒，构成故意违约；若中介应当通过合理注意义务（如要求卖方提供房屋质量检测报告、对明显可见的开裂痕迹进行核实）发现问题却未履行，则可能构成过失违约。两种情况均需承担相应责任。此外，若购房合同中明确约定“因房屋重大质量问题导致合同解除的，中介费全额退还”，则可直接依据合同主张权利；若合同未约定，需结合法律规定判断中介是否违反法定义务。 需要注意的是，若墙体开裂问题是在交易完成后因购房者自身原因（如装修不当）导致，或属于“正常使用损耗”且中介已如实告知，则中介无需承担责任，中介费通常不予退还。 行动建议： 1. 全面收集证据：立即固定核心证据，包括但不限于：购房合同（明确中介费金额、支付方式、双方权利义务）、中介费支付凭证（银行转账记录、收据、发票）、墙体开裂的现场照片/视频、专业机构出具的质量检测报告（证明开裂属于结构性问题或重大瑕疵）、与中介的沟通记录（微信、短信、邮件等，重点体现中介是否承诺房屋无质量问题）、卖方与中介的沟通记录（若能获取，可证明中介是否知晓瑕疵）。 2. 评估中介过错程度：通过证据分析中介是否存在过错：例如，查看中介是否在交易前要求卖方提供《房屋状况说明书》，是否对墙体进行过检查，是否在合同中披露“墙体可能存在开裂风险”等。若中介未做任何核查，或在购房者询问房屋质量时明确否认开裂问题，则过错程度较高，退还中介费的可能性更大。 3. 及时启动协商程序：在证据充分后，主动联系中介，明确提出退还中介费的要求，并说明理由（如“中介未告知墙体开裂的重大质量问题，违反如实报告义务”）。协商时可附上检测报告、合同条款等证据，增强说服力。建议签订书面协商协议，明确退还金额、期限等，避免后续争议。 4. 必要时发送律师函：若中介拒绝协商或拖延，可委托律师发送律师函，正式告知其违约事实、法律后果（如不退费将通过诉讼维权），督促其在指定期限内退还中介费。律师函具有威慑作用，部分中介可能因此主动配合。 5. 同步保留维权记录：全程记录协商、沟通、投诉的过程（如录音、书面记录），作为后续仲裁或诉讼的辅助证据。 解决方法： 1. 优先通过协商解决：协商是成本最低、效率最高的途径。购房者可携带证据与中介当面沟通，提出合理的退费方案（如全额退还或部分退还，根据中介过错程度调整）。例如，若中介仅因疏忽未发现墙体问题，可协商退还70%-80%中介费；若存在故意隐瞒，应主张全额退还并要求赔偿检测费、误工费等损失。 2. 向中介行业协会或监管部门投诉：若协商无果，可向当地中介行业协会（如房地产中介协会）或住建部门投诉，提交证据并说明情况。行业协会通常会介入调解，对中介机构施加行业压力，部分中介为维护声誉可能同意退费。 3. 依据合同约定申请仲裁：若购房合同或中介服务合同中约定了仲裁条款（如“因本合同引起的争议由XX仲裁委员会仲裁”），可向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有法律效力，中介不履行的可申请法院强制执行。 4. 向法院提起诉讼：若合同无仲裁条款，或仲裁无法解决争议，可向房屋所在地法院提起诉讼，主张中介违约，请求法院判决退还中介费并赔偿损失（如检测费、租金损失等）。诉讼时需提交起诉状、证据清单（如合同、检测报告、支付凭证等），法院将根据中介过错程度、合同目的是否实现等因素作出判决。需注意，若墙体开裂导致购房合同解除（如购房者退房），中介费退还的主张会更易得到支持。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。” 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”（若墙体开裂导致办公楼无法办公，属于“不能实现合同目的”，购房者可解除合同，进而主张中介费退还） 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”（中介未履行如实报告义务，构成违约，应承担退还中介费等违约责任） 法临有话说：二手办公楼因墙体开裂无法办公时，中介费能否退还的核心在于中介是否违反如实报告义务，证据（如质量问题证明、中介过错证据）和合同约定是维权关键。建议优先通过协商解决，协商不成可借助投诉、仲裁或诉讼。生活中类似问题还有“二手房漏水导致无法入住，中介费能退吗？”“中介隐瞒房屋抵押信息，购房者能否要求退还中介费并赔偿？”“买商铺后发现消防不达标，中介未告知怎么办？”等，若您遇到类似纠纷，可在本站免费咨询专业律师，获取针对性维权方案。

二手商铺交易中，若实际房屋结构与合同约定不符，卖方已构成违约，买方有权要求退还首付款。需先通过收集合同、结构差异证据（如测绘报告、照片）等材料，优先与卖方协商退款；协商不成可发律师函催告，或根据合同约定申请仲裁、向法院起诉。法律上，房屋结构属核心条款，不符构成根本违约，买方可解除合同并主张全额退还首付款及利息，若卖方存在欺诈还可要求额外赔偿。 买二手商铺房子与合同中的房屋结构不同，首付款怎么退 在二手商铺交易中，房屋结构是影响商铺使用功能、价值及后续经营的核心条款，买卖双方通常会在购房合同中明确约定（如框架结构、砖混结构、有无夹层等）。若买方收房时发现实际房屋结构与合同描述严重不符（例如合同约定为“挑高6米可做夹层的框架结构”，实际为“层高4米且承重不足的砖混结构”），将直接影响商铺的使用价值和合同目的实现。此时，卖方的行为已构成违约，买方有权依据法律规定解除合同，并要求退还已支付的首付款。 举个常见例子：王女士购买某二手商铺时，合同中明确标注“房屋为框架结构，柱间距8米，适合开放式经营”，但收房后经专业机构检测，实际商铺为砖混结构，墙体为承重墙无法拆除，柱间距仅4米，导致原计划的开放式布局无法实现。这种情况下，王女士有权要求解除合同并退还首付款。 法律解析： 房屋结构属于二手商铺买卖合同中的核心交易条款，直接关系到买方对商铺的使用需求（如业态布局、装修改造、承重能力等）。根据《民法典》相关规定，卖方交付的房屋结构与合同约定不符时，需从以下角度认定法律关系： 1. 根本违约的认定：根据《民法典》第五百六十三条，若卖方交付的房屋结构不符合约定，导致买方无法实现合同目的（如无法按计划经营、结构安全不达标），则构成“根本违约”，买方有权单方面解除合同。例如，合同约定商铺为“无承重墙的大开间结构”，实际存在多面承重墙导致无法分隔出租，即属于根本违约。 2. 欺诈的可能性：若卖方在签订合同时明知房屋结构与约定不符（如刻意隐瞒实际结构缺陷、伪造结构说明），仍以虚假信息诱导买方签约，则可能构成《民法典》第一百四十八条规定的“欺诈行为”。此时买方不仅可解除合同，还可主张撤销合同，并要求卖方赔偿因欺诈造成的损失（如资金占用利息、预期收益损失等）。 3. 格式条款的效力排除：若合同中存在“房屋结构以实际交付为准”“买方已现场核实结构，卖方不承担差异责任”等格式条款，根据《民法典》第四百九十七条，此类条款若排除买方主要权利（如结构不符时的解约权），应认定为无效条款，买方仍可主张权利。 行动建议： 1. 立即固定证据，明确结构差异：第一时间收集能证明“合同约定结构”与“实际结构”差异的证据，包括但不限于：购房合同中关于结构的具体条款（如附件中的户型图、结构说明）、实际房屋的照片/视频（重点拍摄承重墙、柱体、层高、布局等）、专业机构出具的结构检测报告（建议委托住建局认可的测绘或建筑工程机构，报告需明确标注与合同约定的差异点，如“合同约定框架结构，实测为砖混结构”）、已支付首付款的银行转账凭证、定金收据等。 2. 主动与卖方协商，书面提出解约退款：携带证据与卖方当面沟通，明确指出结构差异已构成违约，书面提出《解除合同及退款通知书》，要求：① 解除双方签订的购房合同；② 卖方在XX日内全额退还已支付的首付款（及定金、中介费等已付款项）；③ 按LPR（贷款市场报价利率）支付首付款的资金占用利息（自付款日起至退款日止）。协商时需全程录音或留存书面沟通记录（如微信聊天记录、邮件），避免口头承诺无据可依。 3. 协商无果时，发送律师函正式催告：若卖方拒绝协商或拖延退款，可委托律师出具《律师函》，明确告知其行为已构成根本违约，要求在收到函件后3-7日内履行退款义务，否则将采取仲裁或诉讼措施。律师函具有法律威慑力，且可作为后续维权的书面证据。 4. 同步核查第三方责任（如有）：若交易过程中涉及中介，需核实中介是否明知结构差异而未如实告知（如中介提供的房源信息与实际不符），如有，可将中介列为共同责任方，要求其承担连带退款或赔偿责任。 赔偿计算方法： 首付款退还金额的计算以“实际已支付款项+合理损失”为核心，具体包括： 1. 首付款全额退还：买方已支付的首付款（含定金，若定金已转为首付款）应100%退还，计算公式为：可退首付款金额=已支付首付款总额（以银行转账记录、卖方出具的收据为准）。 2. 资金占用利息：自首付款支付日起至卖方实际退款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期LPR计算利息（例如：首付100万元，支付日为2023年1月1日，退款日为2023年7月1日，LPR按3.45%计算，利息=100万×3.45%×6/12=1.725万元）。 3. 其他直接损失赔偿：若因结构差异导致买方产生额外损失（如为筹备经营已支付的装修设计费、租赁意向金、因无法按时使用商铺产生的租金损失等），可凭相关合同、付款凭证主张赔偿，赔偿金额以实际支出为准。 4. 欺诈情形下的额外赔偿：若卖方构成欺诈（需证明其明知不符且故意隐瞒），买方除上述款项外，还可根据《民法典》第一百五十七条主张“惩罚性赔偿”（但二手房交易一般不适用《消费者权益保护法》的三倍赔偿，具体需结合地方司法实践，通常以实际损失为限）。 解决方法： 1. 优先通过协商解决，签订书面解除协议：双方达成一致后，需签订《解除购房合同协议书》，明确约定：解除原购房合同的效力、卖方应退还的首付款金额、退款期限（如“卖方于2023年X月X日前一次性退还买方首付款XX万元至指定账户”）、利息计算方式、违约责任（如卖方逾期退款按日支付万分之五违约金）。协议需双方签字盖章，并留存原件。 2. 按合同约定申请仲裁（如有仲裁条款）：若购房合同中约定了仲裁条款（如“因本合同产生的争议由XX仲裁委员会仲裁”），买方需向约定的仲裁机构提交仲裁申请，同时提交合同、结构差异证据、付款凭证、协商记录等材料，仲裁裁决作出后可直接申请法院强制执行。 3. 向法院提起诉讼，通过司法程序强制退款：若协商和仲裁均无法解决，买方需向商铺所在地法院（房屋纠纷由不动产所在地法院管辖）提起诉讼，诉讼流程包括：① 准备起诉状（明确诉讼请求：解除合同、退还首付款及利息、赔偿损失等）；② 提交证据材料（合同、检测报告、付款凭证、沟通记录等）；③ 法院立案后开庭审理，若卖方无异议或证据确凿，法院将判决解除合同并责令卖方退款；④ 若卖方不履行判决，可申请强制执行（冻结卖方账户、拍卖商铺等）。诉讼时需重点提交“结构差异对合同目的影响”的证据（如经营计划书、结构缺陷导致无法使用的说明），以证明“根本违约”的成立。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”（根本违约解除合同） 2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”（违约责任承担） 3. 《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”（欺诈行为的撤销权） 4. 《中华人民共和国民法典》第六百一十条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”（标的物质量不符的解约权） 5. 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”（房屋纠纷管辖法院） 法临有话说：二手商铺结构与合同不符属于严重违约情形，买方应第一时间固定证据（尤其是专业机构的结构检测报告），通过协商、发函、仲裁或诉讼逐步推进维权，确保首付款及合理损失得到退还。实践中，卖方可能以“买方已现场看房”为由抗辩，此时需通过证据证明“结构差异无法通过肉眼判断”（如隐蔽的承重结构、合同附件明确标注与实际不符）。若您遇到类似问题，或涉及“商铺面积缩水”“卖方隐瞒抵押”“中介虚假宣传”等纠纷，可在本站免费咨询专业律师，获取针对性的证据收集、谈判策略及诉讼方案指导，避免因证据不足或流程错误导致权益受损。

当开发商隐瞒房屋已抵押给个人的事实，购房者退房后，已缴纳的税费可依法向税务机关申请退还。本文从法律依据、操作流程、证据准备等方面解析退税要点，包括与开发商协商、向税务机关申请的具体步骤，以及开发商不配合时的法律救济途径，帮助购房者高效维权。 开发商隐瞒房子抵押给个人，退房后税费怎么退 在房屋交易中，部分购房者可能遭遇开发商隐瞒房屋已抵押给个人的情况。这种情况下，购房者在不知情时签订购房合同并缴纳了契税、印花税等税费，后续发现房屋存在抵押问题并成功退房后，已缴税费的退还成为核心需求。例如，市民李先生购买某楼盘房屋时，按要求缴纳了1.5万元契税和500元印花税，入住前发现该房屋早在签约前已被开发商抵押给第三方，遂通过诉讼解除合同。此时，李先生最关心的就是已缴的1.55万元税费能否退还、如何退还。 法律解析： 首先，开发商隐瞒房屋抵押的行为已构成违约或欺诈。根据《民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。同时，《民法典》第五百六十三条明确，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。因此，购房者有权解除合同并要求退房，开发商需承担相应过错责任。 关于税费退还，核心法律依据为《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。”这意味着，只要购房者能证明税费缴纳与已解除的购房合同直接相关，且未发生实际的房屋权属转移（或已撤销权属转移），即可申请退税。 不同税费的退还条件存在差异：以契税为例，根据《中华人民共和国契税法》第十二条及《国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（国税函〔2008〕438号），在购房合同解除后，若已缴纳契税但未办理房屋权属登记，税务机关应退还已缴税款；若已办理权属登记，需先通过法定程序撤销登记（如注销不动产权证），再凭撤销证明申请退税。而印花税方面，根据《印花税暂行条例实施细则》第二十四条，合同解除后，已缴纳的印花税一般不予退还，但若属于“应税合同未履行”且已缴印花税，部分地区税务机关可能根据实际情况酌情处理，具体需结合地方政策。 行动建议： 1. 全面收集证据：立即整理购房合同、首付款及全款支付凭证、税费缴纳凭证（如契税完税证明、印花税发票等）、开发商隐瞒抵押的证据（如抵押合同复印件、开发商承认隐瞒的书面承诺或录音、法院/仲裁机构的合同解除判决书/裁决书等），确保证据链完整。 2. 优先与开发商协商：因开发商过错导致退房，其有义务协助购房者办理退税手续。可书面要求开发商出具《合同解除确认书》《税费退还协助函》等文件，并配合提供公司营业执照、法定代表人身份证明等材料（部分税务机关要求开发商盖章确认退房事实）。 3. 分类向税务机关申请退税：区分不同税费准备材料——申请契税退税需提交《契税退税申请表》、身份证、户口本、购房合同原件及解除协议、契税完税凭证、不动产权属未登记证明（或已登记的撤销登记证明）；申请其他税费（如印花税）退税时，需额外提供“合同未实际履行”的说明（如未办理交房、未使用房屋等证明），并咨询当地税务机关是否有特殊要求。 4. 明确退税时效与利息：根据《税收征收管理法》，退税申请需在“结算缴纳税款之日起三年内”提出，超期将丧失权利。同时，税务机关应加算银行同期存款利息（利率按税务机关规定执行），需在申请时主动主张。 赔偿计算方法： 开发商的过错导致购房者产生税费损失，购房者可要求其赔偿以下费用：1. 已缴税费本金：即契税、印花税等实际缴纳的金额（以完税凭证为准）；2. 税费利息：自缴纳税费之日起至实际退还之日止，按银行同期存款利率计算（若税务机关已退还利息，开发商无需重复赔偿；若税务机关未退，可要求开发商赔偿）；3. 其他直接损失：如因办理退税产生的交通费、误工费等（需提供车票、误工证明等凭证）。例如，李先生缴纳契税1.5万元（2023年1月1日缴纳），2024年1月1日申请退税，银行同期存款年利率为1.5%，则利息为1.5万×1.5%=225元，开发商需赔偿的税费相关损失共计1.5万+225元+合理交通费（如200元）=15425元。 解决方法： 1. 协商解决（首选）：与开发商签订《税费退还协议书》，明确开发商需在15日内协助购房者向税务机关提交退税材料，若因开发商不配合导致退税失败，由开发商直接赔偿税费损失。协商时可通过发律师函增强威慑力，避免开发商拖延。 2. 向税务机关直接申请：若开发商拒绝配合，购房者可自行向房屋所在地税务局提交退税申请。提交材料时需重点说明“因开发商隐瞒抵押导致合同解除，房屋交易未实际完成”，并附上法院/仲裁机构的解除合同文书（证明退房合法性），以提高退税成功率。 3. 法律途径维权：若开发商拒不赔偿税费损失，可向法院起诉，要求其承担“赔偿税费本金+利息+其他损失”的违约责任（案由为“商品房销售合同纠纷”）；若税务机关无正当理由不予退税，可在收到《不予退税决定书》后60日内向上一级税务机关申请行政复议，或直接向法院提起行政诉讼（案由为“税务行政管理纠纷”）。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……” 3. 《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还……” 4. 《国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（国税函〔2008〕438号）：“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。” 法临有话说：本文详细解析了开发商隐瞒抵押导致退房后税费退还的全流程，核心在于“证据收集+税务申请+开发商追责”三步。需注意，不同税费的退还条件和材料存在差异，建议提前咨询房屋所在地税务局（可拨打12366热线）。生活中，类似“开发商一房多卖后税费怎么退”“房屋质量问题退房税费能否退”等问题，均需结合合同解除原因、税费类型及地方政策综合判断。若您正面临类似纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性的证据准备、协商策略及法律维权方案，避免因流程不熟悉导致权益受损。

二手办公楼因地基下沉无法办公时，中介费的退还问题需结合中介责任、合同约定及实际过错综合判断。若中介未履行勤勉尽责义务（如未核实房屋质量、隐瞒瑕疵），或因卖方隐瞒导致合同目的无法实现，买方有权主张退还中介费。关键在于固定中介存在过错的证据（如未提示风险、虚假承诺等），优先协商，协商不成可通过向中介协会投诉、行政举报或诉讼方式维权。退还比例取决于中介过错程度，完全无过错时可能不予退还，存在重大过错则可全额或部分退还。 二手办公楼存在地基下沉的问题不能办公，中介费如何退 在二手办公楼交易中，地基下沉属于影响房屋安全与使用功能的重大质量瑕疵，可能导致买方无法实现“办公”的核心合同目的。此类纠纷中，中介费的退还争议往往聚焦于中介是否尽到了必要的审查、告知义务，以及房屋质量问题与中介服务之间的因果关系。例如，若中介在交易前未提示买方对房屋结构安全性进行检测，或明知地基问题却隐瞒，买方有权要求退还中介费；若中介已履行基本义务，问题由卖方故意隐瞒导致，则需结合合同条款与过错比例协商处理。 法律解析： 1. 中介的法定义务与过错认定：根据《民法典》第九百六十二条，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。若中介未对房屋地基状况进行必要核查（如未要求卖方提供结构检测报告、未提示买方进行专业验房），或对已知的地基问题未如实告知，则构成“未勤勉尽责”，需承担退还中介费的责任。 2. 合同目的无法实现的法律后果：地基下沉导致办公楼“不能办公”，属于《民法典》第五百六十三条规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”或“一方根本违约”情形，买方有权解除房屋买卖合同。此时，作为从合同的中介服务合同，若其核心目的（促成合法有效的交易）已无法达成，中介费的收取基础即不存在。 3. 过错责任划分原则：中介费退还比例需根据三方过错判定：若卖方故意隐瞒地基问题，中介无过错且已促成合同成立，可能不予退还；若中介与卖方恶意串通，需全额退还并赔偿损失；若中介因过失未发现问题，可按过错比例部分退还（如50%-80%）。 行动建议： 1. 立即固定证据：收集房屋买卖合同、中介服务合同、付款凭证、地基下沉检测报告（需专业机构出具）、与中介的沟通记录（如微信聊天、邮件中关于房屋状况的承诺）等，证明中介存在未履行告知义务或虚假陈述的情形。 2. 委托专业机构检测：委托住建局认可的第三方机构对地基下沉进行检测，明确问题性质（如是否属于危房、修复成本等），该报告将作为“不能办公”的核心证据。 3. 书面催告中介与卖方：向中介发送《退费通知书》，说明地基问题导致合同目的无法实现，要求在指定期限内退还中介费，并保留送达凭证（如快递签收记录、邮件回执）。 赔偿计算方法： 中介费退还金额=已支付中介费×（中介过错比例%）。例如： 1. 中介完全过错（明知地基问题却隐瞒）：全额退还中介费（100%），并可主张额外赔偿（如检测费、律师费等直接损失）。 2. 中介部分过错（未提示验房但卖方隐瞒）：根据过错程度（如法院认定中介承担30%责任），退还30%中介费。 3. 中介无过错（已提示风险，买方自愿购买）：不予退还，但可向卖方主张赔偿。 解决方法： 1. 协商优先：与中介协商退还比例，可依据检测报告与合同条款提出诉求（如“因地基问题导致合同解除，中介未履行核查义务，应退还80%中介费”），必要时可邀请卖方参与调解。 2. 向中介行业协会投诉：向当地房地产中介行业协会提交书面投诉材料，协会可通过调解或行业自律手段要求中介退费（投诉时需附合同、检测报告等证据）。 3. 行政举报：若中介存在虚假宣传、隐瞒重要事实等违法行为，可向住建局、市场监管局举报，行政部门查实后可责令中介整改并退还费用。 4. 诉讼或仲裁：若协商无果，可向法院起诉（或按合同约定申请仲裁），主张“解除中介合同+退还中介费+赔偿损失”，需提交起诉状、证据清单及检测报告等材料。法院将根据中介过错程度判决退费比例。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。” 2. 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。” 3. 《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”（注：若合同因地基问题解除，视为“未促成有效合同”） 法临有话说：二手办公楼地基下沉导致无法办公时，中介费退还的核心在于中介是否尽到“如实报告”与“勤勉尽责”义务。买方需及时固定中介过错证据（如未提示验房、隐瞒瑕疵），通过协商、投诉或诉讼主张权益。实践中，类似纠纷还可能涉及“中介是否需承担连带赔偿责任”“卖方跑路后能否单独向中介追责”等问题。若您遇到中介推诿责任、证据不足等情况，可在本站免费咨询律师，获取针对性维权方案，避免因证据缺失或法律误判导致损失扩大。