二手商铺交易中，若因地基下沉导致无法营业，定金退还需结合定金性质、卖方责任及合同目的综合判断。根据《民法典》，若卖方隐瞒地基下沉等重大质量问题，或交付的商铺因质量问题无法实现营业目的，买方有权解除合同并要求退还定金（甚至双倍返还）。需固定质量问题证据（如专业检测报告），优先协商，协商不成可通过投诉、仲裁或诉讼维权，重点依据定金罚则及合同解除条款主张权益。

二手商铺存在地基下沉的问题不能营业，定金如何退

在二手商铺交易中，“地基下沉”属于可能影响商铺结构安全和正常使用的重大质量问题。若买方在支付定金后发现商铺存在此类问题，导致无法实现“营业”这一核心合同目的，定金退还纠纷便随之产生。此类纠纷的核心在于判断卖方是否存在违约（如隐瞒质量问题、未履行告知义务），以及地基下沉是否构成“根本违约”，进而决定买方是否有权解除合同并要求退还定金。实践中，定金性质（立约定金或履约定金）、合同条款约定、质量问题的严重程度，都会影响最终处理结果。

例如：小王购买某二手商铺用于开设餐厅，支付15万元定金后，装修时发现地面明显倾斜，经专业机构检测为地基下沉，承载力不足，无法通过加固修复至安全使用标准。此时小王能否要求卖方退还定金？答案需结合定金性质、卖方是否知情及合同约定综合分析。

法律解析：

要解决定金退还问题，需从三个层面展开法律分析：

1. 定金的性质与效力：根据《民法典》第586条，定金分为“立约定金”（签约前支付，担保合同订立）和“履约定金”（签约后支付，担保合同履行）。若为立约定金，因卖方原因（如隐瞒地基下沉）导致合同无法签订，买方有权要求返还定金；若为履约定金，卖方交付的商铺质量不符合约定，构成违约的，买方可主张适用定金罚则。

2. 卖方是否构成根本违约：地基下沉是否导致“合同目的无法实现”是关键。根据《民法典》第610条，若标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买方可以拒绝接受标的物或解除合同。商铺的核心功能是“营业使用”，地基下沉若导致商铺无法通过安全检测、无法办理营业执照或存在倒塌风险，即属于“合同目的无法实现”，卖方构成根本违约。

3. 卖方是否存在过错或欺诈：若卖方明知地基下沉而故意隐瞒（如未如实告知、伪造检测报告），或在合同中承诺“商铺无重大质量问题”，则可能构成“欺诈”或“违约”。根据《民法典》第148条，受欺诈方有权请求法院撤销合同，同时要求返还定金并赔偿损失（如检测费、误工费）。

你可能想知道：“如果合同中约定‘买方对商铺质量自行核查，卖方不承担瑕疵担保责任’，还能退定金吗？”答案是：若该条款排除买方主要权利（如因重大质量问题解除合同的权利），可能因“格式条款无效”而不被法院认可（《民法典》第497条）。

行动建议：

1. 立即固定质量问题证据：委托住建局认可的第三方检测机构（如建筑工程质量检测中心）出具《地基下沉检测报告》，明确问题性质（如“地基不均匀沉降，沉降速率超标，影响结构安全，不满足商业使用要求”），避免仅凭肉眼判断。

2. 梳理合同与交易记录：核查定金收据（注明“定金”还是“订金”，后者不适用定金罚则）、买卖合同中关于“房屋质量”“违约责任”的条款，以及与卖方的沟通记录（微信、短信、录音等，重点保存卖方是否承诺“无质量问题”的内容）。

3. 向卖方发送书面通知：以EMS或快递形式发送《解除合同及返还定金通知书》，明确“因商铺地基下沉导致无法营业，合同目的无法实现，现通知解除合同，要求X日内返还定金XX元”，并附检测报告作为依据（留存快递底单和签收记录）。

4. 同步启动协商与投诉：在发通知后3日内与卖方协商，可适当让步（如仅要求返还定金而非双倍）以快速解决；若协商无果，向当地房地产中介行业协会或消费者协会（12315）投诉，借助第三方压力促使卖方配合。

赔偿计算方法：

定金退还金额需结合“定金性质”“定金数额”及“卖方过错程度”计算，具体公式如下：

1. 履约定金（已签订买卖合同）：若卖方根本违约（地基下沉导致合同目的无法实现），根据《民法典》第587条“定金罚则”，卖方应双倍返还定金。但需注意：定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分视为“预付款”，仅能要求返还本金。

举例：商铺总价100万元，买方支付25万元定金（超过20%的20万元），则“有效定金”为20万元，超过的5万元为预付款。卖方违约时，应返还：20万元×2（双倍定金）+5万元（预付款）=45万元。

2. 立约定金（未签订买卖合同，仅支付定金锁定交易）：因卖方原因（如拒绝签约、隐瞒地基下沉）导致合同无法订立的，卖方应返还定金（无需双倍，除非合同明确约定“立约定金适用双倍罚则”）。

3. 若卖方存在欺诈（明知地基下沉而隐瞒）：买方除要求返还定金外，还可主张“赔偿损失”（如检测费、律师费、预期经营损失等），损失金额需凭票据或鉴定报告证明。

解决方法：

1. 协商和解（优先选择）：携带检测报告、合同、定金收据与卖方当面沟通，强调“地基下沉属于法定解除事由，继续履行将导致买方无法营业并承担安全风险”，可提出“返还定金+补偿部分检测费”的和解方案，避免耗时诉讼。

2. 仲裁（需合同约定仲裁条款）：若买卖合同中约定“因本合同产生的纠纷由XX仲裁委员会仲裁”，可向约定仲裁机构提交仲裁申请，提交检测报告、定金支付凭证等证据，仲裁裁决具有强制执行力（需注意：仲裁一裁终局，无法上诉）。

3. 诉讼（无仲裁条款时适用）：向商铺所在地法院提起“买卖合同纠纷”诉讼，诉讼流程为：立案（提交起诉状、证据清单）→ 开庭（申请法院委托第三方复检，若卖方对检测报告有异议）→ 判决（支持解除合同+返还定金，或双倍返还）。需在诉讼时效内起诉（一般3年，从知道或应当知道地基下沉之日起算）。

4. 向行政部门投诉（辅助手段）：若卖方为中介公司或开发商，可向当地住建局（房地产市场监管科）投诉其“隐瞒房屋重大质量问题”，行政部门可能责令卖方整改或调解纠纷。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第586条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”

《中华人民共和国民法典》第587条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

《中华人民共和国民法典》第563条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

《中华人民共和国民法典》第610条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”

法临有话说：二手商铺定金退还的核心是“卖方是否因质量问题构成根本违约”。买方需及时固定地基下沉的专业检测证据，明确定金性质，通过协商、投诉、仲裁或诉讼主张权益。实践中，类似纠纷还包括“商铺漏水导致无法营业定金退吗”“二手房隐瞒违建定金能否返还”“商铺产权瑕疵定金纠纷”等，若你遇到此类问题，可在本站免费咨询律师，获取针对具体案情的维权方案，避免因证据不足或法律适用错误导致权益受损。