当租的办公室因质量问题无法正常使用时，作为次承租人（租客）可依据《民法典》向二房东主张退租。需先确认转租合同效力，收集质量问题证据（如照片、维修记录），优先协商退租退款；协商无果可发送书面解除通知，保留证据后通过调解、仲裁或诉讼维权。重点在于证明二房东未履行“适租义务”，可要求退还剩余租金、押金及实际损失，必要时咨询律师提升维权成功率。

租的办公室的质量有问题不能居住，怎么找二房东退租

在商业租赁中，不少创业者或小微企业会通过二房东转租办公室。但如果入住后发现办公室存在严重质量问题（如漏水、电路故障、甲醛超标等），导致无法正常办公或“不能居住”（若合同约定可兼作居住用途），租客（次承租人）有权向二房东主张退租并要求赔偿。这种情况涉及转租合同效力、二房东的“适租义务”、质量问题的举证责任及次承租人的法定解除权等法律问题。例如，小李通过二房东租了一间办公室，签约后发现墙面大面积渗水、空调无法使用，多次联系二房东维修未果，此时小李该如何合法退租并追回租金押金？下文将从法律解析到实操步骤详细说明。

法律解析：

要解决“办公室质量问题找二房东退租”，需先明确以下核心法律关系和权利义务：

1. 转租合同的效力是前提。根据《民法典》第716条，二房东转租办公室需经大房东（原出租人）同意；若未经同意，大房东有权解除其与二房东的租赁合同，此时次承租人（租客）与二房东的转租合同可能因“履行不能”而无法继续。但即使转租未经大房东同意，次承租人仍可依据转租合同向二房东主张违约责任（如退还租金、赔偿损失）。

2. 二房东的“适租义务”是核心。《民法典》第709条规定，出租人（包括二房东）需保证租赁物“符合约定用途”，即办公室需满足“正常办公”的基本条件（如安全、水电通畅、无严重质量瑕疵）。若质量问题导致办公室“不能居住或使用”，则二房东未履行法定“适租义务”，构成根本违约。

3. 次承租人的“法定解除权”是退租依据。《民法典》第724条明确，租赁物因质量不合格“致使承租人不能实现合同目的”时，承租人（次承租人）有权解除合同。例如，办公室甲醛浓度超标3倍（远超国家标准），导致员工无法入驻办公，即属于“不能实现合同目的”，次承租人可直接主张解除合同。

4. 举证责任需明确。次承租人需证明两点：一是办公室存在质量问题（如提供第三方检测报告、物业维修记录、照片视频等）；二是质量问题“严重影响使用”（如对比合同约定用途，证明无法办公的具体情形，如电路故障导致设备无法运行）。二房东若主张“质量问题可修复”，需承担修复可行性及及时性的举证责任。

行动建议：

1. 第一时间固定证据，形成完整证据链。包括：① 转租合同（明确租赁期限、租金标准、房屋用途、双方权利义务）；② 质量问题证据（拍摄漏水点、破损电路、异味源的照片/视频，录制无法使用的现场视频，保留与二房东沟通维修的微信/短信记录，必要时委托专业机构出具检测报告，如甲醛检测、水电安全检测等）；③ 费用凭证（租金转账记录、押金收据、因质量问题产生的实际损失票据，如临时租赁备用办公室的合同及付款记录）。

2. 主动与二房东协商，明确提出退租诉求。协商时需清晰说明：① 质量问题的具体情形及对办公的影响（如“自X月X日起，屋顶漏水导致办公设备损坏，多次沟通后未维修，至今无法使用”）；② 依据合同及法律规定主张解除合同（引用合同中“租赁物无法使用时可解除”条款，或《民法典》第724条）；③ 具体诉求（如“退还剩余X个月租金XX元、押金XX元，赔偿临时租房损失XX元”）。协商过程需全程录音或保留书面沟通记录（如微信聊天记录、邮件）。

3. 发送书面解除通知，避免“违约退租”风险。若协商无果，需向二房东发送《解除租赁合同通知书》，内容包括：① 合同基本信息（编号、签订时间、租赁地址）；② 质量问题事实及证据（附照片、检测报告等证据清单）；③ 解除合同的法律依据（如《民法典》第724条）；④ 退租及退款要求（明确退款金额、期限、支付方式）；⑤ 告知“若逾期未处理，将通过法律途径维权”。通知需通过快递（EMS，注明“解除租赁合同通知书”）或二房东确认的接收方式（如合同约定邮箱）送达，并保留送达凭证（快递签收记录、邮件发送成功截图）。

4. 拒绝“自行搬离”，保留房屋交接证据。退租时需与二房东办理书面交接手续，签署《房屋交接确认书》，注明“因租赁物质量问题解除合同，双方已完成房屋交接，无物品损坏”，避免后续二房东以“未交接”“房屋损坏”为由扣押金。若二房东拒绝交接，可通过公证机构对房屋现状及搬离过程进行公证，固定交接事实。

赔偿计算方法：

退租时可主张的赔偿/退款主要包括三部分，具体计算方式如下：

① 剩余租金退还：按“已支付租金总额÷租赁总天数×剩余未使用天数”计算。例如，租期1年（365天），已付租金12万元，使用30天后因质量问题退租，剩余335天租金为12万÷365×335≈11万元（精确到小数点后两位）。

② 押金全额退还：若合同无“提前退租扣押金”条款，或质量问题系二房东过错导致退租，押金需全额退还（押金本质是“履约担保”，次承租人无违约行为时应退还）。

③ 实际损失赔偿：包括因质量问题导致的直接损失（如办公设备损坏维修费、员工无法办公的工资损失，需提供维修费发票、工资发放记录）和间接损失（如为临时办公租赁备用场地的租金差额，需提供备用场地租赁合同及付款凭证）。需注意：间接损失需与质量问题有直接因果关系，且有明确证据支持（如备用场地租赁是因原办公室无法使用而紧急租用）。

解决方法：

1. 协商解决：成本最低、效率最高的首选方式。通过前述证据收集和沟通，多数二房东为避免诉讼风险会同意退租退款。协商时可适当让步（如放弃部分间接损失，仅要求退还租金和押金），但需书面签署《退租协议书》，明确退款金额、支付时间、双方无其他争议，避免后续纠纷。

2. 调解：借助第三方机构促成和解。若协商无果，可向房屋所在地的居委会、街道办租赁纠纷调解委员会或消费者协会申请调解，由第三方组织二房东和次承租人沟通，依据法律和事实提出调解方案。调解达成的协议具有法律效力，可申请法院司法确认。

3. 仲裁：若合同约定仲裁条款，可提交仲裁。查看转租合同是否有“争议由XX仲裁委员会仲裁”的条款，如有，可向约定仲裁机构申请仲裁，提交证据材料（同诉讼证据），由仲裁委作出裁决。仲裁裁决为终局裁决，可直接申请法院强制执行。

4. 诉讼：通过法院强制二房东履行义务。若合同无仲裁条款或调解、仲裁均失败，可向办公室所在地人民法院提起诉讼，起诉时需提交：① 起诉状（列明原告、被告信息，诉讼请求：解除合同、退还租金押金、赔偿损失等，事实与理由）；② 证据材料（如前所述证据链）；③ 双方身份信息（二房东身份证复印件或营业执照，若无法获取，可委托律师调取）。法院立案后一般会先组织调解，调解不成则开庭审理，判决生效后二房东不履行的，可申请强制执行（冻结其银行账户、查封财产等）。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第709条：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。”（注：此条虽为承租人义务，但反向推定出租人需提供符合性质使用的租赁物）

《中华人民共和国民法典》第716条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

《中华人民共和国民法典》第724条：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”

《中华人民共和国民法典》第563条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

法临有话说：遇到办公室质量问题无法使用时，核心是“用证据说话、按法律维权”——先固定质量问题证据，再通过协商、调解、诉讼等步骤主张退租退款，切勿因“怕麻烦”而放弃权利。你可能还想知道：“二房东以‘转租未到期’为由拒绝退押金怎么办？”“大房东因二房东违约要求我腾房，我能向二房东索赔吗？”“质量问题导致员工受伤，二房东需要承担赔偿责任吗？”若你正面临类似纠纷，可在本站免费咨询专业律师，获取针对具体案情的维权方案，让法律为你的合法权益保驾护航。