商铺因房体倾斜无法营业时，定金退还需结合合同约定、房屋质量问题性质及法律规定综合判断。核心在于确认房体倾斜是否构成“根本违约”导致合同目的无法实现，此时卖方或出租方应承担瑕疵担保责任，买方或承租方有权解除合同并要求退还定金（甚至双倍返还）。实践中需重点收集房屋质量问题证据（如检测报告）、合同条款、沟通记录等，通过协商、投诉、仲裁或诉讼途径维权，法律依据主要为《民法典》中定金罚则、合同解除及瑕疵担保相关条款。

商铺存在房体倾斜的问题不能营业，定金如何退

在商铺租赁或购买交易中，“房体倾斜”属于严重结构性质量问题，直接影响商铺的安全使用和正常经营，导致承租人或买受人“通过商铺实现经营收益”的合同目的彻底落空。此时，定金作为合同履行的担保，其退还问题成为核心争议。无论是租赁还是买卖合同，若因卖方（或出租方）提供的商铺存在根本性质量瑕疵（如房体倾斜），买方（或承租方）有权依据法律规定解除合同，并要求对方退还定金，甚至根据定金性质主张双倍返还。本文将从法律解析、证据收集、维权步骤等方面，详细说明定金退还的具体路径。

例如：小王租赁某临街商铺准备开餐厅，支付定金5万元后发现商铺房体倾斜，经专业机构检测为“主体结构不合格，存在倒塌风险”，无法办理营业执照且无法安全使用。此时小王能否要回定金？答案是肯定的，且若合同明确约定为“违约定金”，还可主张双倍返还。

法律解析：

要解决定金退还问题，需先明确三个核心法律要点：

1. 定金的性质：违约定金还是立约定金？ 若合同中明确约定“定金”且注明“若卖方违约则双倍返还，买方违约则定金不退”，则属于“违约定金”，适用定金罚则；若仅为“立约定金”（用于担保后续签订正式合同），因卖方原因未签订合同的，也需返还定金。实践中，商铺交易的定金多为“违约定金”，即担保合同履行。

2. 卖方的“瑕疵担保责任”不可免除。 根据《民法典》第六百一十条（买卖合同）及第七百零九条（租赁合同），卖方或出租方需保证商铺“符合约定用途”且“不存在危及安全的质量问题”。房体倾斜属于“主体结构不合格”，直接违反瑕疵担保义务，构成“根本违约”。

3. “根本违约”是定金退还的前提。 依据《民法典》第五百六十三条，若商铺质量问题导致“合同目的不能实现”（如无法营业、无法通过安全验收），买方或承租方有权单方面解除合同。此时因卖方过错导致合同解除，买方或承租方无需承担违约责任，反而可要求卖方承担定金责任。

需注意：若买方明知商铺存在倾斜问题仍签订合同，或合同中明确约定“买方自愿接受房屋现状”，则可能丧失定金退还权利。但房体倾斜属于“隐蔽瑕疵”（非肉眼可直接判断），卖方未如实告知的，仍需担责。

行动建议：

1. 立即固定房屋质量问题证据。 联系专业检测机构（如住建局认可的工程质量检测中心）出具《房屋结构安全检测报告》，明确房体倾斜的程度（如倾斜率是否超过国家标准限值）、是否影响安全使用、是否属于“主体结构不合格”，该报告是证明“根本违约”的核心证据。

2. 梳理合同及付款凭证。 核对合同中“定金条款”（金额、性质、违约处理）、“房屋质量保证条款”“合同解除条件”等内容，同时保留定金支付凭证（转账记录、收据，需注明“定金”而非“订金”），避免因“定金”与“订金”混淆导致权益受损（“订金”仅视为预付款，不适用双倍返还）。

3. 书面通知对方解除合同并要求退还定金。 通过EMS或微信、邮件等可追溯的方式，向卖方发送《解除合同及退还定金通知书》，明确说明“因商铺房体倾斜导致无法营业，合同目的无法实现，现依据《民法典》第五百六十三条解除合同，要求于X日内退还定金XX元（或双倍返还XX元）”，并附检测报告、合同等证据，务必保留通知送达凭证（如EMS签收记录、对方回复记录）。

4. 全程留存沟通记录。 与卖方的沟通（电话、微信、面谈）需同步录音或书面记录，重点固定对方是否认可房体倾斜问题、是否拒绝退还定金等内容，避免对方事后否认。

赔偿计算方法：

定金退还金额需结合定金性质、合同约定及法律规定计算，主要有以下两种情形：

1. 违约定金（最常见）： 若合同明确约定为“违约定金”，且卖方因房体倾斜构成根本违约，买方有权主张“双倍返还定金”。计算公式为：退还金额=已付定金×2。但需注意：定金金额不得超过主合同标的额的20%，超过部分视为“预付款”，仅需返还本金（不适用双倍罚则）。例如：商铺总价100万元，定金约定30万元（超过20%即20万元），则双倍返还金额为20万×2 + 10万（超过部分）=50万元。

2. 非违约定金（如立约定金或未明确性质）： 若合同未明确定金性质，或仅为“担保签订正式合同”的立约定金，因卖方原因导致合同未签订（或签订后无法履行），买方有权要求全额返还定金（不适用双倍返还），即退还金额=已付定金本金。

若合同中定金条款约定模糊（如仅写“定金不退”未区分违约方），则需结合实际过错方认定：因卖方过错（房体倾斜）导致合同无法履行的，仍需全额返还定金。

解决方法：

1. 优先协商解决（成本最低、效率最高）。 主动联系卖方，出示检测报告、合同条款等证据，说明房体倾斜已构成根本违约，提出退还定金的具体金额（如双倍返还），并签订《定金退还协议》（明确金额、支付时间、违约责任）。协商时可适当让步（如放弃双倍返还仅要求本金退还），但需书面确认“因商铺质量问题解除合同，卖方自愿退还定金XX元”，避免后续纠纷。

2. 向监管部门投诉（针对质量问题及合同纠纷）。 若协商无果，可向当地住建局（房体倾斜属于工程质量问题，住建局负责监管）或市场监管局（合同欺诈或不公平格式条款）投诉，提交检测报告、合同等材料，要求行政部门介入调解。例如：向住建局投诉后，其可能责令卖方委托修复，但商铺若已无法修复（如倾斜严重），监管部门可协助督促定金退还。

3. 申请仲裁（需合同约定仲裁条款）。 若合同中约定“因本合同发生争议由XX仲裁委员会仲裁”，可向约定仲裁机构提交仲裁申请，请求裁决“解除合同、卖方双倍返还定金”，仲裁裁决具有强制执行力，周期通常比诉讼短。

4. 提起诉讼（最终维权途径）。 若未约定仲裁，可向商铺所在地法院（或合同约定的管辖法院）起诉，需提交起诉状（写明原告、被告信息、诉讼请求：解除合同、退还定金XX元、诉讼费由被告承担）、证据材料（检测报告、合同、定金凭证、解除通知、沟通记录等）。法院审理时，若确认房体倾斜构成根本违约，将判决支持定金退还（或双倍返还），胜诉后可申请强制执行。

法律依据：

1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”（商铺房体倾斜导致无法营业，属于“不能实现合同目的”，可解除合同）。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”（定金罚则的核心条款）。

3. 《中华人民共和国民法典》第六百一十条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”（买卖合同中卖方的瑕疵担保责任）。

4. 《中华人民共和国民法典》第七百二十九条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”（租赁合同中租赁物无法使用时的解除权）。

法临有话说：商铺房体倾斜导致不能营业时，定金退还的关键在于“证明卖方过错”和“合同目的无法实现”，核心证据是专业检测报告和合同条款。建议优先通过协商快速解决，协商不成可借助行政投诉或法律途径，避免因拖延导致证据灭失。实践中，类似纠纷还可能涉及“装修损失赔偿”“租金损失索赔”“二手房质量问题定金纠纷”等，若您遇到商铺租赁/买卖中的定金退还、合同解除、质量索赔等问题，可在本站免费咨询律师，获取针对性维权方案。