办公楼租客擅自更改房屋主体结构属于严重违约行为，中介作为出租方（房东）的代理人，可依据租赁合同约定及法律规定，通过固定证据、发送整改通知、解除合同通知等步骤提前收房。需注意中介需以房东名义行动，优先协商，协商不成可通过法律途径解决，同时可主张租客赔偿修复费用等损失。

办公楼的租客更改房屋主体结构，中介怎么提前收房

在办公楼租赁实务中，部分租客为满足自身经营需求，可能未经出租方同意擅自更改房屋主体结构（如拆除承重墙、改动消防通道、扩建隔间等），此类行为不仅违反租赁合同约定，还可能危害房屋安全，甚至违反建筑法规。中介作为房东的委托代理人，需依法维护房东合法权益，提前终止租赁合同并收回房屋。本文将从法律依据、操作步骤、证据留存等方面，详细解析中介如何合规、高效地处理此类问题。

例如，某科技公司租赁办公楼后，为扩大办公面积擅自拆除中间隔墙，导致房屋承重结构受损。中介在接到房东委托后，通过固定证据、发送整改通知、解除合同等流程，成功协助房东提前收房，并要求租客承担修复费用。

法律解析：

要明确中介提前收房的法律逻辑，需先厘清三个核心法律关系：

1. 租客的法定义务：不得擅自改变房屋主体结构。根据《民法典》第七百一十一条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物；对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。同时，承租人未经出租人同意，不得擅自对租赁物进行改善或者增设他物。房屋主体结构（如承重墙、梁、柱等）属于房屋核心安全部分，擅自改动属于“违反租赁物性质使用”，构成根本违约。

2. 中介的法律地位：委托代理人，需以房东名义行动。中介与房东之间通常是委托代理关系（除非中介自身是二房东，此时中介为租赁合同当事人）。根据《民法典》第一百六十二条，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此，中介提前收房的所有行为（如发通知、解除合同、办理交接）均需以房东名义进行，法律后果由房东承担。

3. 提前收房的核心依据：法定解除权或约定解除权。若租赁合同中明确约定“租客擅自改变房屋结构的，出租方有权解除合同并提前收房”，则属于约定解除权，可直接按合同执行；若合同无约定，租客擅自改动主体结构导致房屋安全受损、合同目的无法实现（如房屋无法正常使用或存在安全隐患），则构成“根本违约”，出租方可依据《民法典》第五百六十三条主张法定解除权，解除合同并提前收房。

行动建议：

1. 第一时间固定证据，避免后续争议：立即对房屋结构改动部位拍照、录像（需记录时间、地点、改动具体情况），留存租赁合同（明确房屋原始结构描述）、房屋交付时的验收清单（作为对比依据），并通过书面形式（如微信、邮件、快递签收）向租客发送《房屋结构改动确认函》，要求租客签收或回复，固定其擅自改动的事实。

2. 发送书面整改通知，给予合理期限：以房东名义向租客发送《限期整改通知书》，明确指出其擅自改动主体结构的违约行为，引用租赁合同条款及《民法典》相关规定，要求租客在7-15天内（根据改动复杂程度确定合理期限）恢复原状，否则将行使解除权提前收房。通知书需通过EMS等可追溯快递寄送（保留快递底单、签收记录），并同步发送电子版至租客预留邮箱/微信。

3. 若租客拒不整改，发送解除合同及提前收房通知：若租客逾期未整改或明确拒绝，立即以房东名义发送《解除租赁合同通知书》，明确以下内容：因租客根本违约（擅自改动主体结构），依据合同约定/法律规定解除租赁合同；要求租客在X日内（如3-5天）搬离房屋，办理交接；并告知其需承担的赔偿责任（如修复费用、空置损失等）。通知需再次通过可追溯方式送达，确保租客收到。

4. 协助房东办理房屋交接，留存书面记录：在约定交接日，陪同房东与租客共同到场，清点房屋内物品（制作《物品交接清单》，双方签字），检查房屋结构恢复情况（若未恢复，需拍照记录损坏现状），收回房屋钥匙、门禁卡等，同步结清已产生的租金、水电费（多退少补），并让租客签署《房屋交接确认书》，明确房屋已收回及未解决问题（如未修复的结构损坏）。

赔偿计算方法：

若租客擅自改动主体结构导致房屋损坏，房东可主张以下赔偿，中介可协助计算：

1. 实际修复费用：包括恢复房屋原始结构的材料费（如购买同型号建材）、人工费（施工队报价或实际支付凭证），需提供装修公司出具的《修复方案及预算》《施工结算单》、材料费发票等作为依据。

2. 房屋价值贬损损失：若结构改动导致房屋安全性下降或市场价值降低（如承重墙受损影响房屋抗震等级），可委托第三方评估机构出具《房屋价值贬损评估报告》，按评估价主张赔偿。

3. 空置期损失：因提前收房导致房屋空置的合理期限内（一般按当地办公楼平均出租周期，如1-3个月）的租金损失，按原租赁合同约定的月租金标准计算（需扣除租客已支付的押金中可抵扣部分）。

解决方法：

1. 优先协商解决，降低纠纷成本：中介可组织房东与租客协商，提出解决方案（如租客自行恢复原状并赔偿部分损失后继续履行合同，或双方协商一致解除合同、租客限期搬离）。协商需签订书面《和解协议》，明确双方权利义务，避免口头约定后续反悔。

2. 发送正式法律函，强化解约效力：若协商不成，中介可协助房东委托律师发送《律师函》，以专业法律文书形式重申解除合同、提前收房及赔偿要求，给租客施加法律压力，促使其配合。

3. 通过诉讼或仲裁强制收房：若租客拒绝搬离，中介需协助房东向房屋所在地法院（或按合同约定提交仲裁机构）提起诉讼/仲裁，请求法院判决解除合同、责令租客立即搬离、支付赔偿款。诉讼/仲裁过程中，需提交证据链（租赁合同、整改通知、解除通知、房屋改动证据、修复费用凭证等），确保胜诉后申请强制执行。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”（租客擅自改动主体结构导致房屋无法安全使用，属于“其他违约行为致使不能实现合同目的”，出租方可解除合同）。

《中华人民共和国民法典》第七百一十一条：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”（擅自改动主体结构属于“未根据租赁物性质使用”，导致房屋受损，出租方有权解除合同并索赔）。

《中华人民共和国民法典》第七百一十五条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”（明确未经同意的改善/增设行为，出租方有权要求恢复原状或赔偿）。

法临有话说：中介处理租客擅自改动主体结构问题时，核心是“以房东名义行动+证据先行+依法解约”。需先固定证据，再通过整改通知、解除通知逐步推进，协商不成及时通过法律途径解决，同时可主张修复费用、空置损失等赔偿。实际租赁中，若遇到租客拖欠租金、擅自转租、损坏房屋设施等类似违约行为，均可参考上述逻辑处理。如有具体案件细节（如合同条款模糊、租客拒不承认改动等），可在本站免费咨询律师，获取针对性解决方案。