物业擅自将地下室出租用于家电维修，可能违反《民法典》及《物业管理条例》中关于公共区域使用的规定。业主可通过核查地下室规划用途、收集物业违规证据，先与物业协商，协商不成可向业主委员会、住建部门、消防部门投诉，或联合业主提起民事诉讼，要求物业停止侵权、恢复原状并赔偿损失。关键在于确认地下室是否属业主共有及物业是否未经业主同意擅自改变用途。

物业将地下室出租给人做家电维修，业主改如何维权

在小区生活中，地下室通常规划为业主共有的公共区域，用于停放自行车、存放杂物或作为设备用房等。但部分物业公司为追求额外收益，可能未经业主同意擅自将地下室出租给他人用于家电维修等经营性活动。这种行为不仅可能改变地下室的规划用途，还可能带来噪音污染、人员混杂、消防安全隐患等问题，严重影响业主的正常生活环境和共同利益。

例如，某小区物业将地下一层原为业主非机动车停放区的空间，分割后出租给第三方经营家电维修铺，维修过程中产生的敲打声、电钻声从早到晚不断，且维修人员及客户频繁进出地下室，导致业主停放车辆不便，同时担心电器元件堆放引发火灾风险。此时，业主有权通过合法途径维护自身权益。

法律解析：

1. 地下室的产权与使用性质：根据《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。若地下室未明确约定为开发商所有或特定业主专有，则属于全体业主共有，其使用需由业主共同决定。

2. 物业的管理权限边界：物业公司的职责是依据《物业服务合同》对小区公共区域进行管理和维护，其对共有部分的处分权受严格限制。《物业管理条例》第五十四条明确，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。物业未经业主大会或业主共同决定，擅自出租共有地下室，属于越权行为，构成对业主共有权的侵害。

3. “住改商”及经营性用途的限制：即使地下室产权归属清晰，将其用于家电维修等经营性活动也需符合规定。根据《民法典》第二百七十九条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。地下室若原规划为非经营性区域，物业擅自改为经营性场所，即使获得部分业主同意，未取得全体有利害关系业主一致同意仍属违法。

4. 消防安全与规划违法风险：家电维修涉及用电、动火作业，地下室通常通风、消防条件较弱，若未通过消防审批擅自经营，可能违反《消防法》关于场所使用性质的规定。此外，改变地下室规划用途还可能违反《城乡规划法》，业主可向规划部门举报物业的违规改建行为。

行动建议：

1. 核查地下室规划用途与产权证明：向物业公司索要地下室的规划许可证、产权证明文件，或自行到当地自然资源和规划局查询小区地下室的原始规划用途，确认是否属于业主共有及是否允许经营性使用。

2. 收集物业违规证据：拍摄地下室出租现场照片、视频，记录维修经营活动的时间、噪音情况；保留与物业沟通的录音、微信聊天记录；获取租赁合同复印件（若可能）；联合其他业主签署情况说明，证明对生活造成的影响。

3. 召开业主大会或成立业主委员会：若小区尚未成立业主委员会，可联合其他业主发起成立程序，通过业主大会表决是否同意地下室出租行为，并授权业主委员会代表业主维权。根据《民法典》第二百七十八条，改变共有部分的用途需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，物业擅自决定显然未满足该条件。

4. 向多部门投诉举报：针对不同违规情形，可分别向住建部门（物业科）投诉物业擅自处分共有财产；向消防救援机构举报消防安全隐患；向市场监督管理局反映无照经营问题（若维修方未办理营业执照）；向生态环境部门投诉噪音污染；向12345市民热线提交综合投诉，督促多部门协同处理。

解决方法：

1. 协商解决：业主可首先与物业公司进行正式沟通，提交书面异议函，要求其立即终止租赁合同、恢复地下室原有用途，并说明法律依据及业主诉求。可附上业主联名签名，增强协商力度。若物业态度消极，可要求其限期书面答复。

2. 业主委员会介入：已成立业主委员会的，可由业委会依据《物业管理条例》第十一条，代表业主行使权利，要求物业纠正违规行为，甚至可根据《物业服务合同》约定，追究物业的违约责任，扣减相应物业费或要求赔偿损失。

3. 行政投诉与举报：向当地住房和城乡建设局物业管理科提交书面投诉材料，列明物业违规事实、证据及法律依据，要求行政部门责令物业整改。若地下室存在消防隐患，可拨打96119消防举报电话，消防部门将依法进行检查并责令限期整改，逾期未改可处以罚款。

4. 民事诉讼维权：若上述途径无效，业主可联合其他有利害关系的业主作为共同原告，向法院提起侵权责任纠纷诉讼，请求法院判令物业：① 立即停止侵权行为，解除租赁合同；② 恢复地下室原状；③ 赔偿业主因此遭受的损失（如噪音导致的精神损害、车位被占用的停车费损失等）；④ 承担诉讼费用。诉讼中需提交物业侵权的证据、业主共有权证明、损失证明等材料。

法律依据：

1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

2. 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意……”

3. 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”

4. 《物业管理条例》第五十四条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

5. 《中华人民共和国消防法》第二十八条：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”

法临有话说：物业擅自出租地下室用于经营性活动，本质是对业主共有权益的侵害，业主可通过“核查用途-固定证据-多方投诉-司法诉讼”的路径维权。实践中，联合多数业主形成合力、借助行政部门监管压力，往往能更高效解决问题。类似物业纠纷还包括：物业占用公共绿地建停车位、将架空层改为商业用房、擅自提高停车费等。若您遇到此类问题，或对维权流程、证据收集有疑问，可在本站免费咨询律师，获取针对性法律指导，及时维护自身合法权益。