当办公楼转租方存在非法转租行为（即未经原出租人同意转租），次承租人（实际使用方）欲解除合同并面临租金争议时，需先明确非法转租的法律后果，收集租赁合同、租金支付凭证等关键证据，优先与转租方协商返还剩余租金及赔偿损失。协商不成可依据《民法典》相关规定，通过仲裁或诉讼主张解除合同、返还租金（扣除实际使用期间合理费用）并要求过错方赔偿损失。关键在于固定证据、明确法律依据，必要时借助法律程序维权。

办公楼的转租方非法转租，欲解除合同有租金争议怎么办

非法转租是指办公楼转租方（即“二房东”）未经原出租人（“大房东”）同意，擅自将办公楼转租给次承租人（实际租赁使用方，即“我们”）的行为。在这种情况下，次承租人可能面临两大核心问题：一是原出租人有权解除其与转租方的租赁合同，导致次承租人无法继续使用办公楼；二是次承租人已向转租方支付租金（如半年或一年租金），但因合同无法继续履行，需追回剩余租金或索赔损失，从而引发租金返还、损失赔偿等争议。

例如，我们（次承租人）与转租方签订《办公楼租赁合同》，约定租期2年，已支付首年租金50万元。入住3个月后，原出租人突然上门告知“未同意转租”，并要求15日内腾空办公楼。此时我们既无法继续使用办公楼，又联系转租方要求退还剩余9个月租金37.5万元，但转租方以“已投入成本”为由拒绝返还，这就属于典型的“非法转租+租金争议”情形。

法律解析：

首先，需明确非法转租的法律后果。根据《民法典》第716条，承租人（转租方）未经出租人（原房东）同意转租的，出租人可以解除其与承租人的租赁合同。此时，次承租人（我们）与转租方签订的转租合同因缺乏合法基础，可能被认定为“可解除合同”或“无效合同”。

其次，租金争议的核心是“已支付租金的返还与实际使用费用的抵扣”。若转租合同被解除或认定无效，根据《民法典》第157条，次承租人有权要求转租方返还“已支付但未实际使用期间的租金”，但需扣除“实际使用办公楼期间的合理使用费”。合理使用费一般参照转租合同约定的租金标准或当地同类办公楼的市场租金，按实际使用天数计算。

此外，转租方的过错程度影响赔偿范围。若转租方故意隐瞒“未经原出租人同意转租”的事实（如伪造原出租人同意书），次承租人还可依据《民法典》第584条，主张赔偿因合同解除导致的额外损失，如装修残值损失、搬迁费用、临时安置费用等。

你可能想知道：“如果原出租人同意继续履行转租合同呢？”这种情况下，非法转租的瑕疵被“补正”，次承租人可继续使用办公楼，租金争议自然消除。因此，需优先确认原出租人的态度——这是处理租金争议的重要前提。

行动建议：

1. 紧急固定证据，避免证据灭失：立即收集与转租相关的全部书面材料，包括但不限于：转租合同原件、租金支付凭证（银行转账记录、收据、发票）、转租方承诺“已获原出租人同意”的聊天记录或书面说明、原出租人主张“非法转租”的通知函（如律师函、书面告知书）、办公楼实际使用的证明（如水电缴费记录、门禁卡、办公设备采购凭证）等。

2. 主动联系原出租人，明确其立场：通过电话、书面函件等方式询问原出租人：是否已解除与转租方的租赁合同？是否同意次承租人（我们）继续使用办公楼（如直接与原出租人签订新合同）？若原出租人同意继续履行，可协商变更合同主体，避免租金损失；若原出租人坚决收回，则需聚焦与转租方的租金返还争议。

3. 与转租方协商优先，签订书面和解协议：携带证据与转租方面谈，明确提出“解除合同、返还剩余租金（扣除实际使用费用）、赔偿损失”的诉求。协商时可适当让步（如放弃部分赔偿，仅要求返还租金），并签订书面和解协议，注明“转租方于X月X日前返还XX元，双方就合同解除无其他争议”，避免后续反悔。

4. 评估全部损失，明确赔偿主张范围：除剩余租金外，梳理因合同解除产生的其他实际损失，如：已支付的装修费用（扣除折旧后残值）、提前搬迁产生的运输费、临时租赁其他办公楼的溢价租金（与原合同租金的差额）等，并列明费用凭证（如装修合同、搬迁发票、新租赁合同），作为协商或诉讼时的赔偿依据。

赔偿计算方法：

租金返还金额的核心公式为：应返还租金 = 已支付总租金 - 实际使用期间的合理使用费。具体计算步骤如下：

（1）确定“已支付总租金”：以租金支付凭证为准，如转账记录显示支付半年租金30万元，则总租金为30万元。

（2）计算“实际使用期间”：从实际入住日到原出租人要求腾退日或双方协商解除日，例如入住2个月（60天），则实际使用期间为60天。

（3）计算“合理使用费”：参照转租合同约定的日租金标准（如半年30万元，日租金=30万÷180天≈1666.67元/天），或当地同类办公楼的市场日租金（若合同租金明显高于市场价，可按市场价调整）。合理使用费=日租金×实际使用天数（60天×1666.67元≈10万元）。

（4）得出“应返还租金”：30万元（已支付）-10万元（合理使用费）=20万元。

若转租方存在过错（如故意隐瞒非法转租），次承租人还可主张其他损失赔偿，例如装修损失10万元、搬迁费2万元，则总赔偿金额=20万元（租金返还）+12万元（其他损失）=32万元（需提供装修合同、搬迁发票等凭证）。

解决方法：

1. 协商解决：成本最低、效率最高的优先方式：在收集证据和评估损失后，主动与转租方沟通，明确法律后果（如诉讼可能导致其承担诉讼费、律师费），争取达成书面和解协议。例如，约定“转租方分3期返还剩余租金20万元，首期10万元于10日内支付”，并由双方签字盖章。

2. 仲裁：合同约定仲裁条款时的必经程序：若转租合同中约定“因合同争议由XX仲裁委员会仲裁”，则需向约定的仲裁机构申请仲裁，提交仲裁申请书、证据材料（租赁合同、租金凭证、损失证明等），由仲裁委居中裁决。仲裁裁决为终局性，可直接申请法院强制执行。

3. 诉讼：协商、仲裁无果后的最终途径：向办公楼所在地法院（合同履行地）或转租方住所地法院提起诉讼，诉讼请求明确为“判令解除转租合同、返还剩余租金XX元、赔偿损失XX元”。起诉时需提交起诉状、证据清单（含证据复印件）、原被告身份信息，法院立案后一般在3-6个月内审理完毕，判决生效后可申请强制执行。

注意：若原出租人已实际收回办公楼，次承租人需在起诉前完成搬迁，避免因“拒不腾退”被原出租人追责，反而影响自身租金返还主张。

法律依据：

1. 《中华人民共和国民法典》第716条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

2. 《中华人民共和国民法典》第563条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”（次承租人可据此主张解除与转租方的合同）

3. 《中华人民共和国民法典》第157条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”（租金返还及损失赔偿的直接依据）

4. 《中华人民共和国民法典》第584条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”（过错方赔偿范围的依据）

法临有话说：面对办公楼转租方非法转租导致的合同解除及租金争议，次承租人需牢记“证据为王、法律为盾”，通过收集关键证据、协商优先、合理主张租金返还与损失赔偿，必要时通过仲裁或诉讼维权。生活中，类似的问题还有很多，比如“原出租人同意转租后又反悔，次承租人该如何应对？”“转租方破产，已支付的租金还能通过破产程序追回吗？”“次承租人对办公楼进行了大规模装修，非法转租解除后装修损失能否全额索赔？”如果你正面临这些疑问，或需要更具体的证据收集、诉讼策略指导，欢迎在本站免费咨询律师，获取针对性的法律解决方案。