当开发商建设用地规划许可证为虚假时,购房者支付的中介费可依法要求退还。中介作为专业服务机构,负有核实开发商资质及证件真实性的审慎审查义务。若中介未尽审查义务导致购房者因证件虚假受损,存在过错,应退还中介费。解决途径包括协商、投诉、仲裁或诉讼,需以证据为支撑,依据《民法典》及《房地产经纪管理办法》等主张权利。
在房地产交易中,购房者常通过中介机构获取房源并完成交易,同时向中介支付服务费(即中介费)。但实践中,部分购房者可能遇到开发商建设用地规划许可证虚假的情况——这不仅导致购房合同目的无法实现(如无法办理产权登记、房屋被认定为违建等),还引发中介费是否应当退还的争议。此时,核心问题在于:中介机构是否尽到了对开发商资质及证件的审查义务?若中介存在过错,购房者如何合法追回已支付的中介费?
举个例子,就像我们委托旅行社订酒店,若旅行社推荐的酒店根本没有营业执照,导致我们无法入住,我们肯定会要求旅行社退还费用。购房中介的角色类似,若推荐的房源因开发商证件虚假无法交易,中介费自然不应由购房者承担。
要解决中介费退还问题,需从中介的法定义务和过错责任两方面分析。根据《民法典》及房地产中介行业规范,中介机构作为专业服务提供者,负有两项核心义务:一是向购房者如实报告与订立合同有关的重要事实(包括开发商的资质、项目的合法证件等);二是对报告内容的真实性、合法性尽到审慎审查义务。建设用地规划许可证是开发商合法开发的核心证件之一,中介必须主动核实其真实性,而非仅凭开发商口头承诺或提供的复印件即轻信。
若开发商的建设用地规划许可证为虚假,将直接导致购房合同(或认购书)因“违反法律、行政法规的强制性规定”而可能被认定为无效合同,或因“欺诈”被购房者主张撤销合同。此时,中介提供的“促成交易”服务目的已完全落空——购房者不仅无法获得合法房产,反而可能陷入法律风险。更重要的是,若中介未核实许可证真实性(如未通过住建部门官网查询、未要求开发商提供原件核对等),则属于未尽审查义务,存在明显过错。根据《民法典》第九百六十四条,中介人因过错损害委托人利益的,应当承担赔偿责任,而中介费作为“服务报酬”,在服务未实现且中介有过错时,购房者有权要求全额退还。

1. 立即固定证据:收集与中介服务相关的全部材料,包括但不限于:中介费支付凭证(银行转账记录、收据、发票)、《房地产经纪服务合同》(或中介协议)、中介推荐房源时的宣传资料(如承诺“证件齐全”的聊天记录、录音)、开发商提供的虚假建设用地规划许可证复印件或照片、证明许可证虚假的官方文件(如住建部门出具的“许可证不存在”或“伪造”的书面回复)。
2. 书面催告中介退还中介费:通过EMS或微信、邮件等可追溯的方式,向中介发送《退款催告函》,明确说明:因开发商建设用地规划许可证虚假导致购房合同无效/无法履行,中介未尽审查义务存在过错,要求在7日内退还全部中介费,并保留沟通记录作为后续维权证据。
3. 同步核查中介是否备案合规:通过当地住建部门官网查询中介机构是否具备合法经纪资质(《房地产经纪机构备案证明》)、经纪人是否持有执业证书。若中介本身无资质,其签订的中介合同可能无效,退还中介费的主张更易成立。
中介费退还的核心是“实际支付的中介费金额”,具体计算方式如下:
1. 基础退还金额:以购房者实际支付给中介的中介费为准(即中介费支付凭证显示的金额,如转账记录中的5万元,则退还5万元)。
2. 利息损失(如有):若中介拖延退还,购房者可主张自支付中介费之日起至实际退还之日止的利息,利息标准可按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率(LPR)计算(例如:2023年1月支付5万元,2023年7月退还,利息为5万元×LPR×6个月)。
3. 其他直接损失:若因中介过错导致购房者额外支出(如为核实证件产生的交通费、律师费等),可要求中介一并赔偿,但需提供对应支出凭证。
1. 优先协商解决:携带证据与中介当面沟通,明确告知其法律责任(如引用《民法典》关于中介过错的规定),提出“全额退还中介费+利息”的要求。协商时可录音,若中介承认“未核实许可证”或“开发商承诺证件真实”,录音可作为过错证据。多数中介为避免投诉或诉讼影响声誉,可能愿意协商退款。
2. 向监管部门投诉:若协商无果,向中介机构所在地的住房和城乡建设局(住建委)或房地产经纪行业协会投诉。投诉时提交书面材料(含证据清单),说明中介未审查开发商许可证、导致购房者损失的事实。监管部门可责令中介整改、退还费用,甚至对中介处以罚款(依据《房地产经纪管理办法》第三十三条,中介隐瞒重要事项的,可处1万元以上3万元以下罚款)。
3. 申请仲裁(如有约定):若《房地产经纪服务合同》中约定了仲裁条款(如“争议由XX仲裁委解决”),可向约定的仲裁机构申请仲裁,提交仲裁申请书、证据材料,要求裁决中介退还中介费及利息。仲裁裁决具有强制执行力,效率通常高于诉讼。
4. 提起诉讼:若未约定仲裁,可向中介机构所在地或合同履行地法院提起诉讼,案由为“中介合同纠纷”。起诉时需准备起诉状、证据材料(原告身份证、中介工商信息、中介合同、支付凭证、虚假许可证证据等),法院将根据中介过错程度判决是否退还中介费及赔偿金额。
1. 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条:“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”
2. 《中华人民共和国民法典》第九百六十四条:“中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”(注:若因中介过错导致合同无效/无法成立,中介不仅无权获酬,已收报酬应退还)
3. 《房地产经纪管理办法》第二十二条:“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书,委托人的身份证明等有关资料,并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后,方可以对外发布相应的房源信息。”(明确中介需“查看权属证书”等资料,即审查义务)
4. 《房地产经纪管理办法》第三十三条:“违反本办法第二十二条,房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,记入信用档案,取消网上签约资格,并处以1万元以上3万元以下罚款。”
法临有话说:购房者通过中介购房时,中介的核心价值在于“专业筛选、风险把控”,若连开发商的核心证件真实性都未核实,其服务本质上已“失效”。此时,中介费不仅应退,中介若存在故意隐瞒或重大过失,还需赔偿购房者的直接损失。生活中,类似问题并不少见,比如中介隐瞒房屋抵押情况、虚构学区房属性、开发商无证预售等,都可能导致购房者权益受损。如果你正遭遇中介服务纠纷,或不确定如何证明中介过错,可立即在本站免费咨询专业律师,我们将为你分析证据效力、制定维权方案,助你高效追回损失。

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