当开发商擅自加盖楼层影响购房者起居时，购房者可依据法律主张解除合同并要求退还购房款。此类行为通常构成根本违约，购房者需先收集规划变更、影响起居的证据，通过协商、投诉或诉讼等途径维权。退款范围一般包括已付房款、利息及合理损失，具体需结合合同约定及法律规定执行。 买住宅开发商擅自加盖楼层影响起居，购房款怎么退 在商品房买卖中，部分开发商为追求利益，可能未按规划许可擅自加盖楼层，导致购房者房屋采光、通风、视野等受到严重影响，甚至侵犯业主共有权益。这种行为不仅违反合同约定，还可能违反规划法规，属于典型的违约行为。很多朋友遇到这种情况时，最关心的就是“购房款怎么退”。例如，张先生购买的10层住宅，收房时发现开发商擅自加盖至12层，导致其房屋采光时间缩短3小时，视野完全被遮挡，此时他有权要求退还购房款并索赔损失。 法律解析： 开发商擅自加盖楼层的行为，首先违反了《商品房销售管理办法》中关于规划变更的规定，即开发商如需变更规划，必须书面通知买受人并取得同意。其次，根据《民法典》第五百六十三条，若违约行为导致合同目的无法实现（即“根本违约”），购房者有权解除合同。擅自加盖楼层若严重影响居住功能（如采光、通风、安全间距不达标等），即构成根本违约，购房者可主张解除合同并要求退还购房款。 此外，开发商的行为可能违反《城乡规划法》，属于违法建设，购房者还可向规划部门投诉，要求责令整改，这也能为退房款提供法律支持。你可能想知道：“如何判断是否构成‘根本违约’？”关键看影响程度，比如采光时间是否低于国家标准（住宅日照标准一般为大寒日≥2小时），或通风、视野被严重遮挡导致居住体验显著下降。行动建议： 1. 立即收集证据：包括购房合同（重点看规划条款）、开发商宣传资料（如沙盘、户型图）、房屋现状照片/视频（证明采光、视野受影响）、规划部门备案的原始规划文件（可通过政府信息公开申请获取）、开发商擅自加盖的证据（如施工记录、现场照片）。 2. 书面催告开发商整改：向开发商发送正式函件，说明其擅自加盖行为及对居住的影响，要求限期恢复原规划或退还购房款，保留邮寄回执作为证据。 3. 向监管部门投诉：向当地住建局、规划和自然资源局投诉，提交证据材料，要求行政部门介入调查，确认开发商违法建设事实，这能为后续维权提供行政认定依据。 4. 评估损失范围：除购房款外，还需计算已支付的利息（按LPR或合同约定利率）、已产生的税费、律师费等合理支出，作为索赔依据。 赔偿计算方法： 退购房款的具体金额通常包括三部分：1. 已付购房款本金：即购房者已支付的全部房款（含定金、首付款、按揭贷款部分）；2. 利息损失：以已付房款为基数，按合同约定利率计算（无约定则按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自付款日起计算至退款日止）；3. 其他损失：如因维权产生的律师费、诉讼费、房屋差价损失（若房价下跌）等，需提供实际支出凭证或评估报告。例如：购房者已付房款100万元，付款时间1年，LPR为3.45%，则利息约为100万×3.45%=3.45万元，总退款金额约为103.45万元（不含其他损失）。 解决方法： 1. 协商退款：优先与开发商协商，提交证据并明确退款金额（含本金、利息及损失），签订书面退款协议，约定退款时间和方式。协商时可强调开发商违法违规风险，促使其主动退款。 2. 申请仲裁：若购房合同中约定了仲裁条款，可向约定的仲裁机构申请仲裁，提交证据证明开发商根本违约，要求解除合同、退还房款并赔偿损失。仲裁裁决具有强制执行力。 3. 提起诉讼：若协商或仲裁无果，可向房屋所在地法院起诉，案由为“商品房预售合同纠纷”。需提交起诉状、证据材料（如合同、规划文件、影响起居的证明等），请求法院判决解除合同、退还房款及赔偿损失。诉讼中可申请财产保全，防止开发商转移资产。 例如，王女士起诉开发商擅自加盖楼层，法院经审理认定影响采光构成根本违约，判决解除合同，开发商退还120万元房款及利息2.8万元，并赔偿律师费1.5万元。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。” 法临有话说：当开发商擅自加盖楼层影响起居时，购房者可通过收集证据、协商、投诉、仲裁或诉讼等方式维权，要求退还购房款及利息损失。实践中，类似问题还包括开发商延期交房、房屋面积缩水、质量不合格等，若你遇到此类纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性的法律解决方案，避免自身权益受损。

在二手住宅交易中，若消防通道位置与合同约定不符，卖方未如实告知房屋重要信息构成违约，买方有权主张退还已缴纳税费。解决此问题需先确认卖方违约事实，收集合同、消防通道位置证明、税费凭证等证据，通过协商、调解或诉讼解除合同并要求赔偿税费损失，同时依据税务部门要求提交材料申请退税。 买二手住宅消防通道位置与合同不同，税费该怎么退 二手房交易中，消防通道位置属于影响房屋使用和价值的重要信息，若卖方未按合同约定披露或故意隐瞒实际位置，会导致合同标的物与约定不符。此时买方不仅可能面临房屋使用不便，还可能因交易产生契税、个人所得税等税费损失。本文将从法律角度解析此类纠纷中税费退还的条件、流程、证据要求及解决途径，帮助买方明确维权方向。 例如，李女士购买二手房时，合同注明“房屋东侧无消防通道”，但收房后发现东侧实际存在消防通道且影响采光，已缴纳的2万元契税能否退还？这类问题的核心在于确认卖方违约与税费损失的关联性，进而通过法律途径实现退税。 法律解析： 1. 合同约定的核心效力：根据《民法典》第四百六十五条，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。消防通道位置属于房屋物理状况的重要组成部分，若合同中明确约定了消防通道位置（如“房屋南侧为消防通道”“某墙体无消防通道占用”等），卖方需严格按约定交付房屋，未履行则构成违约。 2. 卖方的如实告知义务：《民法典》第六百一十八条规定，出卖人应当保证标的物符合约定用途，对于房屋的“重大事项”（包括消防通道位置、结构缺陷等），卖方负有主动告知义务。若消防通道位置与合同不符且卖方未提前说明，属于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”，构成欺诈或违约。 3. 税费损失的赔偿基础：根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。买方因卖方违约导致交易目的无法实现（如消防通道位置影响居住安全或使用功能），解除合同后已缴纳的税费属于“直接损失”，卖方应予以赔偿。 4. 退税的前提条件：税务部门退税需以“交易未实际完成”为核心前提。根据《税收征收管理法》第五十一条，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，或交易撤销、合同解除后，可申请退还已缴税费。实践中，税务部门通常要求提供解除合同协议、法院判决书或仲裁裁决书，证明交易已终止，方可办理退税。行动建议： 1. 固定核心证据：立即收集能证明“消防通道位置与合同不符”的证据，包括：（1）书面合同（标注消防通道位置的条款）；（2）实际消防通道位置的证明（现场照片、视频、物业或消防部门出具的《房屋消防设施说明》）；（3）税费缴纳凭证（契税、个人所得税等完税证明）；（4）卖方或中介的沟通记录（如微信、短信中关于消防通道的承诺）。 2. 及时与卖方协商：优先通过协商解决，向卖方明确提出两点要求：一是解除房屋买卖合同，退还已支付房款；二是赔偿已缴纳的全部税费（以完税凭证金额为准）。协商时可签订《解除合同协议书》，明确“因消防通道位置与合同不符，双方同意解除合同，卖方于X日内退还房款XX元及税费XX元”，协议需双方签字并注明日期。 3. 向税务部门预咨询：携带身份证、完税凭证、合同等材料，到房屋所在地税务局窗口咨询退税所需材料清单。部分地区税务部门要求提供“交易终止证明”（如解除合同协议或法院判决书），提前确认可避免反复跑腿。例如，北京市税务局规定，二手房交易撤销需提交《解除存量房买卖合同协议》及双方身份证明，方可申请退还契税。 4. 协商不成即启动诉讼：若卖方拒绝协商或拖延，应在3年内（诉讼时效内）向房屋所在地法院起诉，诉讼请求包括：（1）确认卖方违约；（2）解除房屋买卖合同；（3）判令卖方退还房款并赔偿税费损失（按完税凭证金额主张）。起诉时需提交起诉状、证据清单（含合同、证据照片、税费凭证等），法院立案后可申请财产保全，防止卖方转移资产。 赔偿计算方法： 二手住宅交易中因消防通道位置不符产生的税费损失，按“实际缴纳金额”计算，具体包括： 1. 契税：以买方实际缴纳的契税完税凭证金额为准（通常为房价的1%-3%，具体税率按房屋面积、是否首套房等确定）； 2. 个人所得税：若合同约定由买方承担卖方的个人所得税（如“净得价”条款），按实际缴纳的个税凭证金额主张； 3. 增值税及附加：若房屋未满2年或非唯一住房，卖方需缴纳增值税及附加，若买方实际垫付，按完税凭证金额主张； 4. 其他费用：如交易手续费、登记费等，以实际支付的票据金额为准。 例如：房屋成交价100万元，买方缴纳契税1.5万元（首套90-144㎡）、交易手续费500元，合计税费损失1.55万元，可按此金额向卖方主张赔偿。 解决方法： 1. 协商解决（首选路径）：双方签订《解除合同协议书》，明确“因消防通道位置与合同约定不符，卖方构成违约，双方同意解除合同，卖方于X年X月X日前退还买方房款XX元，并赔偿税费损失XX元（附完税凭证复印件）”。协议签订后，买方凭协议和完税凭证到税务部门申请退税，卖方按协议支付赔偿款。 2. 调解介入（辅助手段）：若协商无果，可请求中介机构、消费者协会或房屋所在地的房地产纠纷调解委员会介入调解。调解时需提交证据材料，由第三方促成双方达成和解，避免诉讼耗时。 3. 诉讼/仲裁（最终保障）：若调解失败，通过诉讼或仲裁（合同约定仲裁条款时）解决。法院或仲裁机构会审查证据，确认卖方是否违约，若构成违约，将判决解除合同、卖方退还房款并赔偿税费损失。买方凭生效判决书或仲裁裁决书，可直接向税务部门申请退税，无需卖方配合。 4. 税务部门退税实操：退税流程通常为：（1）提交材料（解除合同协议/判决书、完税凭证、身份证、银行卡）；（2）税务部门审核（约1-3个月）；（3）审核通过后，税款退还至买方银行账户。需注意：不同地区材料要求可能不同，例如上海要求提供“房屋交易撤销申请表”，建议提前拨打12366税务热线确认。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。” 3. 《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。” 4. 《城市房地产转让管理规定》第八条：“房地产转让合同应当载明下列主要内容：（四）房地产的用途或使用性质；（五）成交价格及支付方式……”（消防通道位置属于影响使用性质的重要信息，应在合同中明确）。 法临有话说：二手房交易中，消防通道位置等房屋物理信息直接影响居住体验和价值，卖方隐瞒或未如实告知即构成违约，买方有权通过解除合同、索赔税费损失维护权益。实践中，证据收集（尤其是合同约定与实际不符的对比证明）和税务部门退税材料准备是关键。若您遇到类似问题，建议先固定证据、协商解决，协商不成及时通过诉讼确权。此外，如“二手房采光与合同描述不符能否退个税”“卖方隐瞒房屋漏水问题导致的维修费用能否索赔”等问题，可在本站免费咨询律师，获取针对性维权方案。

商铺因墙体开裂无法营业时，购房者可依据法律规定主张解除合同并退还首付款。需先固定质量问题证据（如裂缝照片、鉴定报告等），与开发商协商退款；协商不成可向住建部门投诉或通过诉讼/仲裁解决。法律上，墙体开裂若属主体结构质量问题或严重影响使用，构成根本违约，购房者有权解除合同，要求返还首付款及利息，甚至赔偿损失。 商铺存在墙体开裂的问题不能营业，首付款如何退 在商铺买卖中，墙体开裂是典型的质量问题。若开裂程度严重到影响正常营业（如存在安全隐患、无法装修使用等），将导致购房者签订合同的核心目的（即通过商铺经营获利）无法实现。此时，购房者并非只能被动接受，而是有权依据法律规定要求解除合同、退还已支付的首付款，并可主张相应损失赔偿。例如，小王购买了一间临街商铺准备开餐厅，收房时发现墙体多处贯通性开裂，经鉴定属于主体结构质量问题，无法安全使用，这种情况下小王就可以依法要求退回首付款。 法律解析： 从法律角度看，商铺买卖合同本质是“标的物（商铺）与价款的交换”，出卖人（开发商或原房主）负有质量瑕疵担保义务，即需保证商铺符合合同约定的质量标准及正常使用要求。根据《民法典》规定，若商铺存在“致使不能实现合同目的”的质量问题，购房者有权解除合同。 关键判断标准在于墙体开裂是否构成“根本违约”：若开裂仅为表面装饰层问题（如抹灰层开裂），可通过维修解决，通常不构成根本违约；但如果是主体结构开裂（如承重墙体裂缝），或虽非主体结构但开裂导致商铺无法正常装修、经营（如漏水、存在安全风险被行政部门要求停业），则属于“严重影响正常居住使用”的情形，购房者可主张解除合同。例如，某商铺墙体开裂导致下雨天渗水，无法铺设地砖和安装设备，显然无法实现营业目的，即构成根本违约。行动建议： 1. 立即固定证据：对墙体裂缝进行多角度拍照、录像（标注时间、地点），保留购房合同、首付款支付凭证（银行转账记录、收据）、开发商宣传资料（若承诺“无质量问题”）等；若已收房，保存收房验收单（如有开发商确认质量问题的记录）。 2. 委托专业机构鉴定：若开发商否认质量问题，可自行委托有资质的工程质量检测机构（如住建局认可的第三方机构）出具鉴定报告，明确裂缝性质（是否为主体结构问题）、对使用的影响程度，这是后续维权的核心证据。 3. 书面催告开发商：向开发商发送《解除合同及退款通知书》，明确说明墙体开裂情况、鉴定结论，要求解除合同、退还首付款及利息（按LPR计算），并保留送达证据（如快递签收记录、邮件回执）。 4. 避免“被动拖延”：切勿在未解决质量问题前接收商铺或继续支付后续款项，以免被认定为“接受瑕疵履行”，影响解除合同的主张。 赔偿计算方法： 退回首付款的核心是“返还已付款项+合理损失”，具体包括： 1. 首付款本金：按实际支付金额全额退还（如支付了总房款30%即50万元，则退还50万元）。 2. 资金占用利息：自支付首付款之日起至退款到账日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息（例如，50万元支付1年，LPR为3.45%，利息约为50万×3.45%=1.725万元）。 3. 其他直接损失：如为解决问题产生的鉴定费、律师费、因无法营业导致的合理预期损失（需提供租赁合同、装修设计合同等证据证明），可一并主张赔偿。 解决方法： 1. 协商解决（优先选择）：与开发商当面沟通，出示证据（照片、鉴定报告），明确法律依据（如《民法典》关于根本违约的规定），提出退款金额及期限。建议签订书面和解协议，注明“双方解除商铺买卖合同，开发商于X年X月X日前退还首付款XX元及利息XX元”，避免口头承诺。 2. 向监管部门投诉：若协商无果，可向当地住建局（负责工程质量监管）、市场监督管理局（消费者权益保护）投诉，提交证据材料，要求行政部门介入调解。部分地区住建部门对开发商有质量保证金监管，投诉可能推动开发商主动退款。 3. 仲裁或诉讼：若合同约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委解决”），向约定仲裁机构申请仲裁；无约定则向商铺所在地法院起诉。起诉时需提交起诉状、证据清单（合同、付款凭证、鉴定报告等），请求法院判决解除合同、退还首付款及利息、赔偿损失。 例如，小李购买商铺后发现墙体开裂，与开发商协商无果，遂委托律师向法院起诉，提交了裂缝照片、鉴定报告（显示为主体结构裂缝）及付款记录，法院最终判决解除合同，开发商退还首付款并支付利息。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 2. 《中华人民共和国民法典》第六百一十条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。” 3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 4. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 法临有话说：商铺墙体开裂导致无法营业时，购房者无需自认倒霉，法律明确支持因质量问题解除合同并退款。核心是及时固定证据、明确质量问题性质，并通过协商、投诉、诉讼等阶梯式方式维权。生活中，类似问题还包括“商铺漏水导致装修损坏”“面积缩水超过3%”“开发商延期交房且无法整改”等，若你遇到这些情况，或对证据收集、诉讼流程不熟悉，可在本站免费咨询律师，获取针对性解决方案，避免因不懂法律而错失维权时机。

二手房交易中，漏水问题是常见纠纷。若卖方故意隐瞒漏水瑕疵，买方有权索赔。关键在于固定证据（如漏水照片、维修记录、鉴定报告）、明确卖方告知义务，依据合同约定或法律规定主张赔偿。索赔可通过协商、调解、仲裁或诉讼解决，赔偿范围包括维修费用、误工费、临时住房费等实际损失，若卖方构成欺诈还可主张惩罚性赔偿。 二手房存在漏水严重的问题，该如何索赔 二手房交易中，房屋漏水是影响居住和房屋价值的重大问题，常引发买卖双方纠纷。此类纠纷的核心争议点在于：卖方是否在交易时隐瞒了漏水事实，是否尽到了房屋瑕疵的告知义务；买方能否证明漏水问题在交易前已存在，且非自身使用不当导致。例如，王女士购买二手房后，入住3个月发现厨房天花板持续漏水，经查是楼上防水层老化，但卖方在签约时未提及曾因漏水维修过，这种情况下王女士该如何维权索赔？本文将从法律解析、行动步骤、赔偿计算等方面详细说明。 法律解析： 根据《民法典》相关规定，二手房交易中，卖方对房屋的质量瑕疵负有法定告知义务。卖方需如实披露房屋已知的重大质量问题，包括漏水、结构缺陷等可能影响买方购买决策的瑕疵。若卖方明知房屋存在漏水问题却故意隐瞒，或在买方询问时虚假陈述，即构成违约，甚至可能构成欺诈。 需注意区分两种情况：一是漏水问题在交易前已存在（如房屋本身防水层失效、管道老化等），此时卖方需承担责任；二是漏水由买方收房后使用不当导致（如自行装修破坏管道），则卖方无责。此外，若合同中明确约定“房屋现状交付，买方已充分了解房屋情况”，买方需举证证明签约时未发现漏水且卖方未告知，否则可能影响索赔成功率。行动建议： 1. 立即固定证据：对漏水位置、渗漏程度拍照/录像，保留维修师傅的现场检查记录（注明漏水原因、维修方案及费用），必要时委托专业机构出具《房屋质量鉴定报告》，明确漏水是否为交易前固有问题。 2. 核查合同与沟通记录：查看购房合同中“房屋状况说明”“瑕疵告知条款”，若卖方未填写漏水问题，或在签约前的沟通（微信、短信、录音）中否认漏水，可作为卖方隐瞒的证据。 3. 及时通知卖方并协商：在发现漏水后7日内书面通知卖方（建议通过EMS快递并保留回执），说明漏水情况、损失金额，提出维修或赔偿要求，避免因拖延被认定为“默认接受房屋现状”。 4. 保留维修及损失凭证：若自行维修，需保留维修合同、付款发票、材料费单据；若因漏水无法居住产生临时租房费用，需保留租赁合同、租金支付记录，作为索赔依据。 赔偿计算方法： 二手房漏水索赔金额通常包括以下部分： 1. 实际维修费用：根据维修合同、发票计算，如防水层重做费用、管道更换费用等，需提供正规维修机构的报价单和支付凭证。 2. 衍生损失：因漏水导致的家具损坏、装修修复费用（如墙面发霉重做），需提供购买凭证、维修报价单。 3. 临时居住费用：若漏水导致房屋无法居住，可主张合理的租房费用（参考同地段同户型租金，一般不超过维修期间）。 4. 误工费及交通费：因处理漏水问题产生的请假、交通费用，需提供单位误工证明、交通票据。 例：李先生购买的二手房卫生间漏水，维修费用8000元，维修期间租房2个月（每月3000元），误工费1500元，总索赔金额为8000+3000×2+1500=15500元。若卖方存在欺诈（如故意伪造“无漏水”证明），还可依据《消费者权益保护法》主张3倍赔偿（以购房款为基数）。 解决方法： 1. 协商解决（首选）：与卖方友好沟通，提供证据并说明损失，协商赔偿金额或由卖方负责维修。可邀请中介参与调解，签署书面和解协议（明确赔偿金额、支付时间）。 2. 向中介或行业协会投诉：若通过中介交易，且中介未核实房屋状况或隐瞒信息，可向中介公司投诉，要求其协助追责；也可向当地房地产经纪行业协会申请调解。 3. 仲裁：若购房合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委解决”），可向约定的仲裁机构提交仲裁申请，需提交证据材料、仲裁申请书，仲裁结果具有强制执行力。 4. 诉讼：向房屋所在地法院提起民事诉讼，需准备起诉状、身份证、购房合同、证据清单（漏水照片、鉴定报告、维修记录等）。法院一般会先调解，调解不成则开庭审理，判决生效后可申请强制执行。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第六百一十二条：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。” 《中华人民共和国民法典》第六百一十七条：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。” 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。” 法临有话说：二手房漏水索赔的核心是“证据+责任”，及时固定漏水事实、明确卖方隐瞒行为是关键。建议优先通过协商解决，若协商无果，可通过仲裁或诉讼维权。生活中，你可能还会遇到“二手房漏水能否退房”“中介未告知漏水是否担责”“收房后多久发现漏水可索赔”等问题，这些都需要结合具体案情分析。如果你正面临类似纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性的法律解决方案。

在租赁办公楼过程中，墙面开裂的维修责任归属是核心问题。若租赁合同明确约定或根据法律规定维修责任在中介（或房东），租户垫付修缮费用后，中介拒不支付属于违约行为。租户可通过收集证据、协商沟通、发送书面催告函，或向中介行业协会、住建部门投诉，甚至提起诉讼或仲裁等方式维权。关键在于证明维修必要性、责任归属及费用合理性。 租的办公楼墙面开裂修缮后，中介不愿支付费用怎么办 租赁办公楼作为经营场所，保持房屋的正常使用状态是租户的基本权利，而承担房屋的维修义务则通常是出租方（或其委托的中介）的责任。当办公楼墙面出现非因租户过错导致的开裂等损坏时，租户及时进行修缮以保障正常使用是合理行为。然而，修缮后若中介以各种理由拒绝支付费用，租户便会陷入“花钱修房却无处报销”的困境。 例如，王女士租赁了某中介公司代理的办公楼用于办公，入住不久发现墙面多处开裂，影响办公环境和公司形象。她第一时间联系中介，中介口头答应处理但迟迟未行动。为不影响业务，王女士自行找施工队修复，花费了5000元。事后拿着票据找中介报销，中介却以“合同未明确约定”、“开裂是租户使用不当”等理由推诿。这种情况下，王女士该如何维护自己的合法权益呢？ 法律解析： 处理此类纠纷，首要依据是租赁合同的具体约定。合同中若明确约定了房屋维修责任的承担方、维修流程、费用报销等条款，则应优先按照合同执行。如果合同约定墙面开裂等自然损耗或非租户原因导致的损坏由中介（或房东）负责维修并承担费用，那么中介拒绝支付即构成违约。 若合同未明确约定或约定不清晰，则需援引相关法律法规。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。 ”第七百一十三条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。” 因此，在租户没有过错的情况下，办公楼墙面开裂的维修义务通常由出租人（中介若作为房东代理人，其行为后果由房东承担，但租户可依合同向中介主张权利）承担。租户在通知中介后，中介未在合理期限内履行维修义务，租户为避免损失扩大而自行修缮，有权要求中介支付合理的修缮费用。行动建议： 1. 固定证据链：立即收集并整理所有与墙面开裂及修缮相关的证据，包括但不限于：租赁合同原件及复印件；墙面开裂的原始照片、视频（最好能体现时间和地点）；与中介就墙面开裂问题沟通的记录（微信、短信、邮件、通话录音等，重点突出通知时间、中介回复及承诺）；自行修缮前告知中介并要求其维修的书面记录（如有）；维修公司的报价单、维修合同、施工过程照片或视频、维修费发票或收据、付款凭证（银行转账记录、微信/支付宝支付截图等）。 2. 再次与中介协商：携带完整的证据材料，主动与中介进行正式沟通。明确指出合同约定及法律规定，说明己方已履行通知义务，且修缮行为是必要和合理的，要求其在合理期限内支付修缮费用。协商时可进行录音，作为后续维权证据。 3. 发送书面催告函：若协商无果，可向中介发送正式的书面催告函（最好通过EMS邮寄并注明“关于XX办公楼墙面修缮费用催告函”，保留好邮寄凭证和函件副本）。函中应详细列明事情经过、维修的必要性、产生的费用、合同及法律依据，并限定期限要求中介支付费用，否则将采取进一步法律措施。 4. 评估费用合理性与诉讼成本：审视自己主张的修缮费用是否合理，是否有充分的票据支持。同时考虑维权成本，如时间、精力以及可能的诉讼费、律师费等，权衡利弊后决定下一步行动。 赔偿计算方法： 在此类纠纷中，租户可主张的赔偿金额主要为实际支出的、合理的修缮费用。具体计算方法为：以实际支付给维修方的费用为准，通常包括材料费、人工费等直接费用。 例如，租户支出了材料费3000元（有建材购买发票），人工费2000元（有维修公司开具的服务费发票），合计5000元。若该费用在市场合理价格范围内，且有充分证据证明，则可主张中介赔偿5000元。需要注意的是，费用需具有合理性，若存在过度维修或不合理开支，超出部分可能无法得到支持。租户应提供清晰、正规的票据作为费用计算依据。 解决方法： 1. 向中介公司总部投诉：如果涉事中介是连锁公司，可尝试向其总部客服或投诉部门反映情况，要求总部介入调查处理。 2. 向房地产中介行业协会或住建部门投诉：可以向当地的房地产中介行业协会或住房和城乡建设委员会等主管部门投诉中介的不当行为。这些部门有权对中介机构进行监管和调解。投诉时需提交书面材料和相关证据。 3. 申请调解或仲裁：若合同中约定了仲裁条款，可根据仲裁条款向约定的仲裁机构申请仲裁。若未约定仲裁，可向当地的人民调解委员会申请调解，或直接向法院提起诉讼。仲裁和诉讼是具有强制执行力的解决方式。 4. 向人民法院提起诉讼：准备好起诉状、证据材料（包括原被告身份证明、租赁合同、证据清单等），向房屋所在地或中介公司所在地的人民法院提起民事诉讼，要求中介支付修缮费用及逾期支付的利息（如有）。诉讼是解决纠纷的最终途径，若证据充分，胜诉可能性较高。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百零九条：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。” 《中华人民共和国民法典》第七百一十二条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。” 《中华人民共和国民法典》第七百一十三条：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。” 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 法临有话说：在办公楼租赁中，墙面开裂等维修问题引发的费用纠纷，核心在于明确责任归属和证据固定。租户应牢记“先通知，后行动，留凭证”的原则。若中介无故拒付合理修缮费用，切勿忍气吞声，要勇敢运用法律武器维护自身权益。您是否还遇到过类似的“租赁物维修后房东拒付费用”、“合同中维修责任条款模糊不清如何解读”、“自行维修的标准如何把握以免被拒”等问题？如果您在维权过程中对证据效力、法律适用或诉讼流程存在疑问，欢迎在本站免费咨询专业律师，我们将为您提供针对性的法律解答和维权指引。

购买二手商铺时若实际楼梯位置与合同约定不符，卖方已构成违约，买方有权依法索赔。需先固定证据（合同、实际状况对比等），通过协商、仲裁或诉讼解决，赔偿范围包括实际损失（如装修调整费）、差价损失（因楼梯位置差异导致的商铺价值差额）及合理维权费用。若卖方存在欺诈，还可主张撤销合同并要求赔偿。 买二手商铺房子与合同中的楼梯位置不同，该怎么索赔 在二手商铺交易中，商铺的结构（如楼梯位置、面积、朝向等）是影响交易价格和使用功能的核心要素，属于合同约定的重要条款。很多朋友会遇到这样的情况：签订购房合同后，收房时发现实际楼梯位置与合同附图或约定描述不一致，比如楼梯从商铺正面移到了侧面，或占用了原本规划的使用空间，这不仅可能影响商铺的客流量、使用便利性，还会直接导致商铺价值贬损。此时，买方有权依据合同和法律规定，向卖方主张赔偿或其他权利。 举个例子：王女士购买了一间临街二手商铺，合同附件中的平面图显示楼梯位于商铺东侧（不影响主入口展示面），但收房时发现楼梯实际在南侧（遮挡了主入口的广告位），导致商铺出租时租金比预期低20%。这种情况下，王女士就可以通过法律途径向卖方索赔。 法律解析： 从法律角度看，二手商铺交易本质是买卖合同关系，合同中关于商铺结构（包括楼梯位置）的约定具有法律约束力。根据《民法典》相关规定，卖方的核心义务是按合同约定交付符合条件的商铺，若实际交付的商铺楼梯位置与合同不符，即构成违约行为。 你可能想知道，楼梯位置差异是否属于“重大违约”？答案是肯定的。楼梯位置直接影响商铺的通行效率、空间利用、商业展示效果等核心使用价值，属于合同的“主要履行内容”。若差异导致商铺无法实现买方的合同目的（如原本计划做餐饮，因楼梯位置改变无法通过消防审批），则构成“根本违约”，买方甚至有权解除合同。 此外，若卖方在签订合同时明知楼梯位置与约定不符，却故意隐瞒或提供虚假信息（如修改平面图），则可能构成欺诈。根据《民法典》第一百四十八条，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构撤销合同，并要求卖方赔偿因此造成的全部损失。行动建议： 1. 立即固定证据：收集并保存能证明“合同约定”与“实际状况”差异的材料，包括但不限于：购房合同（含附件平面图）、商铺实际楼梯位置的照片/视频、收房时的书面记录（如卖方或中介签字的验收单）、与卖方的沟通记录（微信、短信、邮件等，需体现卖方对楼梯位置的承诺或隐瞒）。 2. 书面催告卖方协商：向卖方发送正式书面函件（建议通过EMS邮寄并保留凭证），说明楼梯位置不符的事实，引用合同条款和法律规定，明确提出索赔要求（如赔偿金额、整改方案等），并要求卖方在合理期限内（如7-15天）回复。 3. 委托专业机构评估损失：若协商不成，需明确具体损失金额。可委托房地产评估机构对“符合合同约定的商铺价值”与“实际商铺价值”进行评估，计算因楼梯位置差异导致的差价损失；同时保留因楼梯位置问题产生的实际支出凭证，如为调整楼梯位置支付的装修费、因租金降低产生的收益损失等。 4. 咨询律师制定维权方案：及时联系律师，根据证据情况分析卖方是否构成违约或欺诈，评估索赔成功的可能性，并确定是通过协商、仲裁还是诉讼解决。律师可协助起草法律文书、参与谈判或代理诉讼，提高维权效率。 赔偿计算方法： 索赔金额需根据实际损失确定，通常包括以下部分： 1. 直接损失：因楼梯位置不符产生的实际支出，如为调整楼梯位置支付的装修改造费、拆除费、设计费等，需提供装修合同、付款凭证、发票等证据。 2. 差价损失：即“符合合同约定的商铺市场价”与“实际商铺市场价”的差额。计算公式为：差价损失 = （合同约定状态商铺评估价 - 实际状态商铺评估价）。例如，合同约定楼梯位置的商铺评估价为500万元，实际状态评估价为450万元，差价损失即为50万元。 3. 可得利益损失：如因楼梯位置问题导致商铺无法出租或租金降低的损失，需提供租赁合同（或出租失败的证明）、同地段同类商铺的租金标准等证据，按合理期限（如1-3年）计算预期收益差额。 4. 合理维权费用：包括律师费、诉讼费、评估费、保全费等，需提供相关票据。 注：以上损失需有充分证据支持，法院或仲裁机构会根据证据的真实性、关联性、合理性进行认定。 解决方法： 1. 协商解决（优先选择）：与卖方通过友好协商达成赔偿协议，明确赔偿金额、支付方式、履行期限等，签订书面补充协议并由双方签字盖章。协商时可适当让步（如降低赔偿金额），以快速解决纠纷，节省时间和成本。 2. 申请仲裁：若合同中约定了仲裁条款（如“因本合同产生的争议由XX仲裁委员会仲裁”），则需向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁程序通常比诉讼快，且裁决为终局性，一方不履行可申请法院强制执行。需提交仲裁申请书、证据材料、合同等，由仲裁庭开庭审理并作出裁决。 3. 提起诉讼：若合同无仲裁条款或协商、仲裁无果，可向商铺所在地法院提起诉讼。步骤包括：准备起诉状（明确诉讼请求：如赔偿损失、解除合同等）、证据材料（合同、证据清单、评估报告等），向法院立案；法院受理后开庭审理，根据双方证据和辩论情况作出判决；若对判决不服，可在法定期限内上诉。 你可能关心：诉讼需要多久？一般情况下，一审普通程序审限为6个月，简易程序为3个月，具体时间因案件复杂程度、法院排期等因素有所差异。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。” 《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。” 《中华人民共和国民法典》第六百一十条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。” 法临有话说：二手商铺交易中，楼梯位置、面积、产权状况等细节直接关系到买方权益，遇到与合同约定不符的情况，务必及时固定证据、依法维权，避免因拖延导致证据灭失或超过诉讼时效。除了楼梯位置问题，实际交易中还可能出现“商铺面积缩水”“产权年限与约定不符”“抵押未解除”等纠纷，若你正面临类似问题，或对索赔流程、证据收集有疑问，可在本站免费咨询专业律师，获取针对性的法律解答和维权方案，让专业律师为你的权益保驾护航。

开发商以拒办房产证威胁涨价，购房者退房后可通过收集证据、协商、税务咨询、法律诉讼等途径退还已缴税费（如契税、印花税等）。需依据《契税法》《民法典》等规定，区分税费类型（契税未办产权可退、印花税视情况），结合开发商违约证据，通过协商或司法途径维权，确保退还全部税费及可能的损失赔偿。 开发商以拒办房产证为威胁涨价，退房后如何退税费 在商品房交易中，部分开发商可能利用购房者急于办理房产证的心理，以“不配合办理产权登记”为威胁，要求购房者额外支付费用或接受涨价条款。购房者若因此被迫解除购房合同（退房），已缴纳的税费（如契税、印花税等）如何退还成为核心问题。这类纠纷中，购房者不仅面临房款返还，还需处理税费的追回，涉及税务政策、合同法律关系及开发商违约责任等多方面，是实践中常见的房产维权难点。 例如，购房者李先生与开发商签订购房合同，支付首付款并缴纳1.5万元契税后，开发商突然要求加价10万元，否则拒办房产证。李先生无奈退房后，却不知如何要回已缴的契税和印花税，这就需要明确退房后税费退还的具体路径。 法律解析： 从法律层面看，开发商以拒办房产证威胁涨价的行为已构成违约。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任。购房者有权依据合同约定或法律规定解除合同，并要求开发商赔偿包括税费在内的直接损失。 关于税费退还，需区分不同税种的法律规定：契税是核心退还税种，根据《契税法》第十一条及《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，在未办理房屋权属登记前退房的，已缴纳的契税可凭解除合同证明、完税凭证等材料申请退还；若已办理权属登记（即房产证已办），则通常不予退还。印花税根据《印花税暂行条例》，若购房合同已解除，且未完成产权转移，已缴纳的印花税（合同金额的0.05%）可申请退还，但需提供税务部门要求的证明文件。 此外，开发商的威胁行为可能构成胁迫，根据《民法典》第一百五十条，受胁迫订立的合同可撤销，购房者可主张合同无效或撤销，进而要求全额退还房款及已缴税费。行动建议： 1. 固定核心证据：立即收集购房合同、首付款/全款支付凭证（银行转账记录、收据）、契税/印花税完税证明（税务局开具的完税凭证）、开发商威胁涨价的证据（如微信聊天记录、录音、书面通知等），以及解除合同的书面协议（若已签订）。 2. 优先与开发商协商：主动联系开发商，明确其违约事实，要求配合办理税费退还手续（如提供合同解除证明、盖章的退房协议等）。可通过书面函件（留存回执）正式提出要求，避免口头协商无据可查。 3. 向税务部门咨询退税细则：携带身份证、购房合同、完税凭证、合同解除协议等材料，到房屋所在地税务局窗口咨询退税条件及所需材料（不同地区可能要求补充“未办理产权登记证明”，可向不动产登记中心申请开具）。 4. 同步启动法律维权程序：若开发商拒绝配合（如拒绝出具解除合同证明），或税务部门因材料不全无法退税，需在合同解除后3年内向法院起诉，要求：①确认合同解除效力；②判令开发商退还房款及已缴税费；③赔偿因违约导致的额外损失（如资金占用利息）。 赔偿计算方法： 退房后税费退还金额主要以“已实际缴纳金额”为基础，具体包括： 1. 契税：退税额=已缴纳契税金额。例如，房款总额100万元，按1.5%税率缴纳契税1.5万元，退房时若未办房产证，可全额退还1.5万元。 2. 印花税：退税额=已缴纳印花税金额。购房合同印花税通常为合同金额的0.05%，若已缴500元（100万元×0.05%），合同解除后可申请退还500元。 3. 利息损失（可选）：若税费资金被占用期间产生利息，可按中国人民银行同期同类贷款利率（或LPR）计算，从缴纳税费日至实际退还日止。例如，1.5万元契税缴纳1年，按3.45% LPR计算，利息约为15000×3.45%=517.5元。 解决方法： 1. 协商解决（高效首选）：与开发商签订《退房及税费退还协议》，明确开发商需在15日内协助购房者向税务部门提交退税材料（如盖章的《合同解除确认书》），并约定逾期不配合的违约金（如每日按未退税费的0.05%计算）。 2. 行政途径（针对税务部门）：向税务局提交《退税申请表》，附合同解除证明、完税凭证、未办理产权登记证明等材料。若税务局不予退还或拖延，可向上一级税务机关申请行政复议，或提起行政诉讼。 3. 司法途径（强制开发商配合）：向房屋所在地法院起诉开发商，提交起诉状、证据清单（含税费缴纳证明、开发商违约证据），请求法院判决：①解除购房合同；②开发商退还房款及税费XX元；③开发商赔偿利息损失XX元；④开发商在判决生效后10日内协助办理退税手续。判决生效后，可申请强制执行。 注意：若开发商已注销或无履行能力，可凭法院判决书直接向税务部门申请退税，税务部门通常会依据司法文书办理。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”（开发商拒办房产证导致购房者无法取得产权，构成根本违约）。 2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”（开发商威胁涨价违约，需赔偿税费损失）。 3. 《中华人民共和国契税法》第十一条：“纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记”（反向说明未登记前退房可退税）。 4. 《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）：“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税”。 5. 《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还”。 法临有话说：退房后税费退还的核心是“证据+政策+法律手段”，需先确认税费类型（契税、印花税等）及是否满足退税条件（如未办产权登记），再通过协商、税务申请、司法诉讼逐步推进。实践中，开发商常以“税费已上缴税务部门，无法退还”为由推诿，此时需明确：税费退还主体是税务部门，开发商仅需配合提供合同解除证明，而非直接退款。若你还遇到“开发商延期交房退房后税费怎么退”“二手房房东违约退房税费能否全额退”“退房后契税退税时效是多久”等问题，可在本站免费咨询律师，获取针对性维权方案。

当开发商因土地证虚假导致房屋无法备案时，购房者可依据中介的法定义务和过错程度追回中介费。中介作为专业机构，负有核实开发商资质及房源信息的义务，若未履行如实报告或审查义务，需退还中介费；协商无果时，可通过投诉、诉讼等方式维权，法律依据主要为《民法典》中关于中介合同的相关规定。 开发商土地证是假的不能备案，中介费咋退 在商品房交易中，购房者通常通过中介机构获取房源并促成交易，同时向中介支付一定比例的中介费。但实践中，部分购房者可能遭遇“开发商土地证虚假”的情况——即开发商提供的土地证系伪造或无效，导致房屋无法办理备案手续，购房合同目的彻底落空。此时，购房者不仅面临与开发商的合同纠纷，还需解决已支付的中介费能否追回的问题。例如，小王通过某中介购买某楼盘房屋，支付5万元中介费后，因开发商土地证被查实系伪造，无法办理备案，合同被迫终止，小王遂要求中介退还中介费却遭拒，此类纠纷该如何处理？ 法律解析： 要解决中介费退还问题，核心在于明确中介机构的法律义务及过错责任。根据《民法典》相关规定，中介机构在提供服务时负有“如实报告义务”，即应当就有关订立合同的事项向委托人（购房者）如实报告，包括但不限于开发商的资质、房源合法性、产权证明（如土地证）真实性等关键信息。中介机构作为专业服务主体，对开发商的“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）是否齐全、真实负有高于普通购房者的审查义务，尤其是土地证作为房屋产权合法性的基础，中介必须核实其真实性。 实践中，中介机构若存在以下情形，应承担退还中介费的责任：一是未履行基本审查义务，例如未要求开发商提供土地证原件或未通过官方渠道（如自然资源局官网）核实证件真实性，导致购房者误信虚假信息；二是明知或应知土地证虚假仍促成交易，例如中介与开发商恶意串通，或在购房者提出疑问时隐瞒关键信息；三是未向购房者提示风险，如未告知“五证不全可能导致无法备案”等后果。反之，若中介已尽到“合理核实义务”（如留存开发商提供的土地证复印件并通过官方途径初步核验，且无证据证明其明知虚假），可能无需退还中介费，但这种情况在司法实践中极少出现，因法院通常认定中介对开发商证件的审查应达到“专业审慎”标准。行动建议： 1. 立即固定证据：收集中介费支付凭证（银行转账记录、收据、发票）、中介服务合同、与中介的沟通记录（微信、短信、录音等）、开发商土地证虚假的证明材料（如自然资源局出具的“土地证无效”书面回复、公安机关立案通知书等）、购房合同及备案失败的证明（如住建部门出具的“无法备案”回执）。 2. 优先与中介协商退款：携带上述证据与中介机构当面沟通，明确指出其未履行证件审查义务的过错，要求全额退还中介费。协商时可强调：“根据《民法典》，中介未如实报告房源合法性，导致合同无法履行，无权收取中介费。”若中介以“已促成合同签订”为由拒绝，可反驳：“因开发商欺诈导致合同无效/解除，中介促成的交易本身不具备合法性，收费无依据。” 3. 向监管部门投诉：若协商无果，向中介机构所在地的住房和城乡建设局（中介行业主管部门）、市场监督管理局或中介行业协会投诉，提交书面投诉材料及证据，要求行政部门介入调解。例如，向住建局投诉中介“未核实开发商五证，违规提供服务”，监管部门通常会责令中介整改并协调退款。 4. 准备法律维权材料：若投诉后中介仍拒不退款，整理证据材料（起诉状、证据清单、中介合同、中介费凭证、土地证虚假证据等），准备通过诉讼或仲裁解决（若中介合同约定仲裁条款，需优先申请仲裁）。 解决方法： 1. 协商退款：这是成本最低的解决方式。建议购房者主动联系中介负责人，明确提出退款要求，并告知若拒不退款将采取投诉、诉讼等进一步措施。部分中介为避免负面声誉，可能在压力下同意退款（可协商部分退款或全额退款，视中介过错程度而定）。 2. 行政投诉施压：向住建部门投诉时，需重点说明中介未审查土地证真实性的具体行为（如未索要原件、未通过官方渠道核验等），并提交中介合同中关于“房源合法性保证”的条款（若有）。住建部门对中介的监管权包括责令整改、记入诚信档案，甚至处以罚款，可有效促使中介配合退款。 3. 诉讼或仲裁维权：若协商和投诉均无效，可向法院提起诉讼（或按合同约定申请仲裁），案由为“中介合同纠纷”，诉讼请求为“判令中介退还中介费XX元”，并可主张因中介过错导致的其他损失（如利息、维权费用等）。诉讼中，需重点举证中介“未履行如实报告义务”，例如：中介未要求开发商提供土地证原件、未在合同中注明“土地证已核验”、或在沟通中刻意隐瞒证件问题等。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。” 2. 《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”（注：若因开发商土地证虚假导致购房合同无效或被解除，视为中介“未促成有效合同成立”，无权主张报酬。） 3. 《中华人民共和国民法典》第九百六十六条：“本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。”（委托合同中，受托人因过错给委托人造成损失的，应当承担赔偿责任。） 法临有话说：本案核心在于中介是否尽到对开发商证件的审查义务，购房者需抓住“中介专业审慎责任”这一关键维权。实践中，类似纠纷还包括“中介隐瞒房屋抵押情况”“中介虚报房屋面积”等，若您遇到中介未如实报告房源信息、违规收取费用等问题，可立即通过本站免费咨询律师，获取针对性解决方案，避免权益受损。

开发商未取得建筑工程施工许可证属于违法建设，可能导致商品房买卖合同无效或无法履行。中介若未尽到房源合法性审查义务，存在过错的，购房者可要求退还中介费。解决途径包括与中介协商、向监管部门投诉、提起诉讼或仲裁，具体需结合中介过错程度及证据情况确定退还比例。 开发商没有建筑工程施工许可证，中介费咋退 在商品房交易中，部分购房者通过中介机构选购房产后，发现开发商未取得《建筑工程施工许可证》，导致房屋无法合法建设、验收或办理产权证，进而引发购房合同履行障碍。此时，购房者往往会面临“已支付的中介费能否退还”的纠纷。建筑工程施工许可证是开发商合法施工的前提，无此证属于违法建设，而中介作为专业服务机构，负有审查房源合法性、如实告知购房者的义务。若中介未履行上述义务，导致交易因开发商无证而失败，购房者有权要求退还中介费。 举个例子，就像我们委托中介租房时，若中介明知房屋是违建却隐瞒，最终房屋被拆除导致无法入住，这种情况下中介费理应退还。商品房交易中，中介隐瞒开发商无施工许可证的行为，性质类似。 法律解析： 1. 开发商无施工许可证对交易的影响。根据《中华人民共和国建筑法》第七条规定，建筑工程开工前，建设单位必须取得施工许可证。未取得施工许可证擅自施工属于违法建设，相关房屋可能无法通过竣工验收，更无法办理不动产权证。此时，购房合同可能因“违反法律、行政法规的强制性规定”被认定为无效（《民法典》第一百五十三条），或因“合同目的无法实现”被解除（《民法典》第五百六十三条）。 2. 中介机构的法定义务。中介作为提供居间服务的主体，需履行《民法典》第九百六十二条规定的“如实报告义务”，即应当就有关订立合同的事项向委托人（购房者）如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。施工许可证是开发商合法建设的核心证件，直接影响房屋能否交付和办证，属于中介必须审查并告知的“重要事实”。 3. 中介费退还的核心条件：中介存在过错。若中介未审查开发商施工许可证，或明知无证却隐瞒，导致购房者基于错误信息签订合同并支付中介费，属于“因中介过错导致合同无法履行或无效”，根据《民法典》第九百六十四条“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬”及第九百六十二条第二款“中介人故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任”，购房者有权要求全额或部分退还中介费。若中介已尽到基本审查义务（如开发商提供了虚假的施工许可证），则可能免责或减轻责任。行动建议： 1. 固定关键证据：立即收集中介服务合同、中介费支付凭证（发票、转账记录）、与中介的沟通记录（微信、短信、录音等，证明中介未提及施工许可证问题）、开发商无施工许可证的证明材料（可通过向当地住建局申请政府信息公开获取“开发商未取得施工许可证”的书面答复，或查询“国家企业信用信息公示系统”中开发商的行政处罚记录）。 2. 优先与中介协商：携带证据与中介沟通，明确指出其未履行房源合法性审查义务的过错，引用《民法典》关于中介如实报告义务的规定，要求全额退还中介费。协商时可提出具体退款期限和方式（如原路返还），避免拖延。 3. 向监管部门投诉：若协商无果，可向当地住房和城乡建设局（中介行业监管部门）、市场监督管理局或中介行业协会投诉，提交证据材料并说明情况，要求行政机关介入调解。例如，住建部门可依据《房地产经纪管理办法》对中介的违规行为进行处理，督促其退款。 4. 通过法律途径维权：若投诉仍未解决，可向中介机构住所地或合同履行地法院提起“中介合同纠纷”诉讼，或根据中介合同中的仲裁条款申请仲裁，主张中介违反如实报告义务，要求解除中介合同、退还中介费（可同时主张利息损失）。 解决方法： 1. 协商解决：这是成本最低的途径。购房者需向中介明确：“开发商无施工许可证导致房屋无法合法交付，你作为中介未审查此关键证件，存在过错，根据法律规定应退还中介费。”若中介以“不知情”为由推脱，可反驳：“施工许可证是开发商合法建设的基础，中介有义务通过住建局官网、开发商提供的文件等渠道核实，仅凭口头承诺不属于‘尽到审查义务’。” 2. 投诉举报：向当地住建局中介科提交书面投诉材料，说明中介机构名称、违规事实（未审查施工许可证）、证据清单及诉求（退还中介费）。监管部门通常会在15-30个工作日内组织调解，若中介拒不配合，可能面临信用惩戒或行政处罚（如《房地产经纪管理办法》第三十三条规定，对隐瞒重要事项的中介可处1万元以上3万元以下罚款）。 3. 诉讼或仲裁：若协商、投诉均无效，可通过法律程序解决。起诉时需准备起诉状（明确原告、被告、诉讼请求、事实理由）、证据材料（中介合同、付款凭证、无证证明等），向法院主张：中介未履行如实报告义务，导致合同目的无法实现，请求判决解除中介合同并退还中介费。若中介存在故意隐瞒，还可要求赔偿资金占用利息（按LPR计算）。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。” 2. 《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。” 3. 《中华人民共和国建筑法》第七条：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。” 4. 《房地产经纪管理办法》第二十二条：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。” 法临有话说：开发商未取得施工许可证属于违法建设，会直接导致购房合同履行风险，而中介若未尽到房源合法性审查义务，需退还中介费。建议购房者先通过协商主张权利，同时固定证据，必要时借助投诉或诉讼维护权益。生活中，类似的中介纠纷还包括“中介隐瞒房屋抵押情况”“开发商无证销售导致合同无效”“中介虚假宣传房源面积”等，若您遇到此类问题，可在本站免费咨询律师，获取针对性的维权方案。

开发商提供虚假预售证属于违法行为，会导致商品房预售合同无效或可撤销。根据法律规定，购房者有权要求退还已支付的定金，若开发商存在过错，还可主张双倍返还定金。维权需通过收集证据、协商、向住建部门投诉或提起诉讼等途径，具体可依据《民法典》《商品房销售管理办法》等法律条款操作，以保障自身合法权益。 开发商提供虚假预售证，定金怎么退 商品房预售许可证（简称“预售证”）是开发商销售期房的法定前提，没有预售证或提供虚假预售证进行销售均属违法。在实际购房中，很多朋友可能会遇到开发商以“内部优惠”“即将取证”为由，诱导购房者提前交定金，事后却发现预售证是伪造或过期的情况。此时，购房者往往担心定金无法退还，陷入维权困境。例如，市民张先生看中某楼盘一套房源，开发商称“预售证已在办理中，先交5万元定金锁定优惠”，交款后张先生通过住建局官网查询发现该项目根本未取得预售证，此时定金该如何追回？这正是本文要解决的核心问题。 法律解析： 虚假预售证导致合同自始无效或可撤销。根据《城市商品房预售管理办法》，商品房预售必须取得预售许可证，未取得或提供虚假预售证的，预售行为违法。此时，购房者与开发商签订的定金合同（或认购书）因违反法律强制性规定，应属无效合同；若开发商存在故意隐瞒无预售证或提供虚假证明的行为，购房者也可主张撤销合同。 定金应全额退还，且可主张双倍返还。根据《民法典》第五百八十六条，定金合同自实际交付定金时成立；第五百八十七条规定，收受定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。开发商提供虚假预售证，属于“不履行债务”的根本违约行为，购房者不仅有权要求退还已付定金，还可要求开发商双倍返还定金（即“退一赔一”）。 此外，开发商的行为可能涉嫌违法甚至犯罪。根据《商品房销售管理办法》第三十八条，未取得预售证预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款；若开发商伪造预售证，还可能触犯《刑法》第二百八十条“伪造国家机关证件罪”，购房者可向公安机关报案。行动建议： 1. 立即固定证据：收集与开发商沟通的全部材料，包括定金收据、转账记录、认购书、开发商宣传的预售证复印件或照片、与销售的聊天记录（微信、短信等）、通话录音等，重点证明“已支付定金”和“开发商提供虚假预售证”两个核心事实。 2. 核查预售证真实性：通过当地住建局官网、政务服务平台或直接到住建部门窗口查询该项目的预售证信息，确认开发商是否真正取得预售证，若查询结果显示“无此证”或“已过期”，截图或打印查询结果作为关键证据。 3. 主动与开发商协商：携带证据与开发商交涉，明确告知其行为违法，要求退还定金并按定金罚则双倍赔偿。协商时可全程录音，若开发商同意退款，需签订书面退款协议，明确退款金额、时间和违约责任。 4. 向监管部门投诉：若协商无果，向项目所在地的住建局（或房管局）、市场监督管理局投诉，提交书面投诉材料（附证据清单），要求行政部门介入调查并责令开发商退款。部分地区住建部门对无证预售行为查处力度较大，投诉往往能推动问题解决。 5. 准备诉讼或仲裁：若投诉后开发商仍不配合，可向房屋所在地法院提起诉讼（或按认购书约定申请仲裁），提交起诉状、证据材料，主张合同无效或撤销合同，要求双倍返还定金。起诉时可申请财产保全，防止开发商转移资产导致判决无法执行。 赔偿计算方法： 根据《民法典》定金罚则，赔偿金额=已付定金×2。例如，购房者支付定金5万元，开发商应退还定金5万元，并额外赔偿5万元，总计10万元。需注意：若定金超过总房款的20%，超过部分不适用定金罚则（仅返还本金）。例如，总房款100万元，定金上限为20万元，若实际支付25万元，超出的5万元仅能要求返还本金，双倍赔偿部分以20万元为基数（即返还20×2+5=45万元）。 解决方法： 1. 协商解决（优先选择）：直接与开发商沟通，明确法律后果（如行政罚款、刑事风险），促使其主动退款。可联合其他购房者集体协商，增加谈判筹码。例如，若多个业主均被虚假预售证误导，共同向开发商施压，退款成功率更高。 2. 行政投诉（关键途径）：向住建部门投诉时，需提交《投诉书》，写明投诉事项（开发商提供虚假预售证销售）、证据（定金凭证、虚假预售证、查询结果等）、诉求（退还定金并赔偿）。住建部门受理后会进行调查，若查实开发商违法，会责令其整改并退款，同时可能对其处以罚款。 3. 民事诉讼（最终保障）：若协商和投诉均无效，可向法院起诉。起诉流程包括：准备起诉状（写明原告、被告信息、诉讼请求、事实理由）、证据材料（复印件按被告人数+1份提交）、向法院立案庭提交材料、缴纳诉讼费（根据诉讼金额计算，5万元以下诉讼费约525元）、开庭审理、判决执行。若开发商不履行判决，可申请法院强制执行。 4. 刑事报案（特殊情形）：若开发商故意伪造预售证（如PS证件、私刻公章制作假证），可向公安机关经侦部门报案，追究其“伪造国家机关证件罪”的刑事责任。刑事立案后，开发商为减轻处罚，通常会主动退还定金并赔偿。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 3. 《城市商品房预售管理办法》第六条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。” 4. 《商品房销售管理办法》第三十八条：“违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。” 法临有话说：开发商提供虚假预售证属于严重违法行为，购房者无需担心定金无法退还，法律明确支持双倍返还定金的诉求。维权时需注意及时固定证据、优先协商、借助行政监管力量，必要时通过诉讼保障权益。生活中，类似的房产纠纷还有很多，比如“开发商延期交房定金能退吗？”“签了认购书但未网签，定金可以退吗？”“开发商宣传与实际不符，定金如何追回？”等问题，若你遇到类似情况，可在本站免费咨询专业律师，获取针对性的法律解决方案，避免自身权益受损。