当租房转租方存在非法转租行为,出租方欲解除合同时,若双方对扩建费用产生争议,需先明确非法转租的法律后果及扩建行为的合法性。根据法律规定,未经出租人同意的转租构成非法转租,出租人可解除合同;而扩建费的处理需区分是否经出租人同意:未经同意的扩建,费用由承租人自行承担,出租人甚至可要求恢复原状;若经同意,按约定或过错分担。解决争议可通过协商、调解、仲裁或诉讼,关键在于收集转租证据、扩建事实及费用相关证据,依法维护权益。
在房屋租赁关系中,转租行为需经出租人明确同意,否则即构成非法转租。实践中,部分转租方为提升房屋使用价值或满足自身需求,可能对租赁房屋进行扩建,但未提前获得出租方同意。当出租方发现非法转租并主张解除合同时,双方常因扩建费用的承担问题产生争议——转租方可能认为扩建增加了房屋价值,要求出租方补偿费用;出租方则认为扩建未经同意,不仅无需补偿,还可能要求恢复原状。此类纠纷涉及非法转租的认定、合同解除的法律后果及扩建费用的责任划分,需结合法律规定和实际证据综合处理。
例如,小王将租来的商铺未经房东同意转租给小李,小李为经营需要自行出资10万元扩建了阁楼。房东发现后要求解除合同,小李却以扩建使房屋增值为由,要求房东补偿8万元扩建费,双方僵持不下,这就属于典型的非法转租引发的扩建费争议。
非法转租的法律后果:根据《民法典》第七百一十六条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。这意味着,一旦转租方存在非法转租行为,出租方享有法定解除权,可直接主张解除与转租方(原承租人)的租赁合同,且无需承担违约责任。
扩建费的处理原则:扩建行为的合法性是处理费用争议的核心。根据《民法典》第七百一十五条,承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物;未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。具体可分为两种情况:
1. 未经同意的扩建:若转租方(或次承租人)的扩建行为未取得出租方书面或口头同意,该扩建属于“擅自行为”。此时,出租方不仅无需承担扩建费用,还可要求转租方拆除扩建部分、恢复房屋原状,若扩建造成房屋损坏,还可主张赔偿损失。扩建费用由转租方(或次承租人)自行承担。
2. 经同意的扩建:若扩建前已获出租方同意,费用处理需看双方是否有约定:有约定的按约定(如约定由出租方承担、双方分担或转租方承担);无约定或约定不明的,按“谁受益、谁过错”原则处理——若扩建客观上增加了房屋价值,且出租方后续利用了该扩建部分,可能需分担合理费用;若因转租方过错导致扩建超出合理范围,费用可能由转租方自行承担。
你可能想知道:“如果转租方主张扩建时出租方‘默认同意’(如知道后未反对),能视为同意吗?”根据司法实践,“默认同意”需有明确证据(如出租方明知扩建而未在合理期限内提出异议),否则难以认定为同意,仍视为擅自扩建。

1. 固定关键证据:立即收集能证明非法转租的证据,如转租合同、次承租人实际使用房屋的照片/视频、租金支付记录等;同时收集扩建相关证据,包括扩建合同、费用票据、沟通记录(证明是否经出租方同意)、房屋现状照片等,明确扩建的范围、时间及费用金额。
2. 评估扩建的合法性与价值:委托专业机构(如房地产评估公司)对扩建部分的价值、是否符合房屋安全标准等进行评估,明确扩建是否对房屋造成损害或增值,为费用争议提供客观依据。
3. 主动协商优先:在解除合同前,与转租方就扩建费进行协商,明确告知其非法转租的法律后果及扩建未经同意的责任,提出合理解决方案(如仅补偿必要的、不损害房屋结构的扩建费用,或要求其自行拆除恢复原状),避免矛盾升级。
4. 发送书面解除通知:若协商无果,向转租方发送书面解除合同通知,明确解除理由(非法转租)及对扩建部分的处理要求(如限期恢复原状、自行承担费用),保留通知送达证据(如快递签收记录、邮件回执)。
若扩建经出租方同意且双方无约定,或存在部分合理补偿情形,赔偿计算可参考以下方式:
1. 实际支出扣除折旧:以转租方实际支付的扩建费用为基数,按房屋剩余租赁期限或扩建部分的合理使用年限(如5年)计算折旧,公式为:补偿金额=实际扩建费用×(剩余租赁年限÷合理使用年限)。例如,扩建费用10万元,合理使用年限5年,剩余租赁年限2年,则补偿金额=10万×(2÷5)=4万元。
2. 增值部分评估法:通过专业评估确定扩建后房屋的市场价值增值额,按双方过错比例分担。若出租方对扩建无过错且后续受益,可按增值额的30%-50%补偿;若因转租方过错导致扩建超出合理范围,可能不予补偿或仅补偿必要费用。
注意:未经同意的扩建,一般不存在赔偿问题,反而可能涉及转租方向出租方赔偿恢复原状的费用。
1. 协商和解:双方在平等自愿基础上,参考证据和法律规定,就解除合同、扩建费承担达成书面协议,明确费用金额、支付方式及房屋返还时间,避免诉讼成本。
2. 第三方调解:若协商无果,可向当地居委会、租赁纠纷调解委员会或律师事务所申请调解,由第三方居中协调,促成双方达成一致。
3. 仲裁:若租赁合同中约定了仲裁条款(如“因本合同产生的争议由XX仲裁委员会仲裁”),可向约定的仲裁机构申请仲裁,提交证据并主张解除合同及扩建费处理,仲裁裁决具有法律效力。
4. 诉讼:若未约定仲裁或调解失败,可向房屋所在地法院提起诉讼,起诉时需提交起诉状、租赁合同、转租证据、扩建证据、评估报告等,请求法院判决解除合同、确认扩建费由转租方承担(或按过错分担),并要求其限期返还房屋、恢复原状。
划重点:诉讼中,出租方需重点证明转租方“未经同意转租”及“扩建未经同意”,而转租方需举证证明扩建经同意或出租方存在过错,证据不足将承担不利后果。
《中华人民共和国民法典》第七百一十六条:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
《中华人民共和国民法典》第七百一十五条:“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”
法临有话说:面对转租方非法转租及扩建费争议,核心在于明确非法转租的解除权和扩建行为的合法性。出租方需及时固定证据,优先通过协商解决,协商不成可通过法律途径维权,重点证明转租和扩建的“未经同意”;转租方则需举证证明扩建经同意或存在合理补偿事由。实际操作中,类似“次承租人能否主张扩建费补偿”“扩建导致房屋损坏如何索赔”等问题,需结合具体证据和法律规定分析。若你正面临此类纠纷,建议在本站免费咨询专业律师,获取针对性解决方案,避免因证据不足或法律认知偏差导致权益受损。

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