在商铺租赁中,墙面渗水属于常见问题。当承租人自行修缮后,中介拒付费用时,需明确租赁双方权利义务。根据法律规定,出租人对租赁物负有维修义务,承租人在紧急情况下可自行维修,费用由出租人承担。解决此类纠纷需先固定证据(渗水记录、维修凭证等),通过协商、投诉、仲裁或诉讼等途径维权,核心是证明渗水责任在出租人及维修的必要性与合理性。
商铺租赁过程中,墙面渗水不仅影响正常经营,还可能导致装修损坏或货物损失。很多朋友遇到这种情况时,因担心影响经营会选择自行联系施工队修缮,但事后中介却以“未提前通知”“费用不合理”等理由拒绝报销。这种纠纷的核心在于租赁双方对维修责任的划分及“自行修缮费用”的承担主体。本文将从法律角度解析责任归属,提供具体维权步骤,帮助承租人合法追回修缮费用。
例如,小王租了一间临街商铺做餐饮,雨季时墙面渗水导致墙面发霉、部分设备损坏,他多次联系中介维修未果,为避免影响营业自行花费5000元修缮,事后中介却称“渗水是租户使用不当导致”,拒绝支付费用——这就是典型的需要通过法律途径解决的纠纷。
根据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》),商铺租赁属于“租赁合同”范畴,出租人与承租人的权利义务有明确规定。出租人(通常为房东,中介若作为出租方代理人需承担连带责任)对租赁物负有维修义务,除非双方在合同中另有约定(如约定“承租人负责房屋日常维修”,但该约定不得违反法律强制性规定)。
具体而言,《民法典》第七百一十二条规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。”第七百一十三条进一步明确:“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。”
这里的“维修义务”包括房屋主体结构、防水、水电等基本功能的维护。墙面渗水若因房屋自身质量问题(如防水层老化、墙体裂缝)导致,而非承租人过错(如私自改动墙体、不当用水),则维修责任完全在出租人。此时承租人自行修缮的费用,有权要求出租人(或中介作为代理人)承担。

1. 立即固定证据,证明渗水责任与维修必要性:保留渗水现场照片、视频(标注时间、地点),联系中介报修的聊天记录、通话录音(证明已履行通知义务),若中介曾派员查看,需保留其确认渗水问题的书面或口头记录(可通过微信、短信等文字形式固定)。
2. 整理维修费用凭证,确保合理性:收集维修合同、施工明细单、材料费发票、人工费收据等,费用需符合市场行情(避免“天价维修”被中介质疑)。若维修时未签订合同,可让施工方补开证明,注明维修项目、材料品牌、工时等。
3. 书面催告中介支付费用,明确法律依据:通过快递(保留签收记录)或邮件发送《费用支付催告函》,说明渗水事实、维修经过、费用金额,并引用《民法典》第七百一十三条,要求中介在7-15个工作日内支付。
4. 同步记录损失,为后续维权铺垫:若渗水导致商铺停业、货物损坏,需保留营业额损失证明(如银行流水、销售记录)、损坏物品清单及购买凭证,后续可主张赔偿。
自行修缮费用的赔偿范围以“实际支出”为限,具体包括:
1. 直接维修费用:材料费(如防水材料、涂料、瓷砖等,需提供购买发票)+人工费(施工队收据或转账记录)+其他合理支出(如运输费、垃圾清运费)。例如,维修墙面渗水花费防水材料800元、人工费1500元、垃圾清运200元,总费用为2500元。
2. 间接损失(如有):若因渗水导致商铺无法正常经营,可主张“停业损失”,计算方式为“日均营业额×停业天数”(需提供近3个月平均营业额证明);若货物因渗水损坏,按“货物实际价值-残值”计算(需提供购买凭证、损坏照片)。
注意:赔偿金额需与中介协商一致,或通过第三方评估确定,避免主张过高导致纠纷升级。
1. 优先协商解决,争取快速回款:携带证据与中介当面沟通,说明法律规定及维修的必要性,可适当让步(如协商承担部分小额费用),达成书面协议(注明支付金额、时间、方式)。例如,若中介质疑费用过高,可共同联系第三方维修公司评估,按评估价结算。
2. 向监管部门投诉,借助行政力量施压:若中介属于正规房产中介公司,可向当地住建局(房产管理部门)、消费者协会(12315)投诉,提交证据材料,要求中介配合处理。监管部门介入后,多数中介会为避免信誉受损而协商解决。
3. 申请仲裁(需合同约定仲裁条款):若租赁合同中约定“发生争议由XX仲裁委员会仲裁”,可向约定仲裁机构提交仲裁申请,由仲裁员裁决费用承担问题(仲裁裁决具有强制执行力)。
4. 向法院提起诉讼,通过司法程序维权:若协商、投诉无果,可向商铺所在地法院起诉,提交起诉状(写明原告、被告信息、诉讼请求、事实理由)、证据材料(租赁合同、渗水证据、维修凭证、催告函等)。法院一般会先调解,调解不成则依法判决,胜诉后可申请强制执行。
《中华人民共和国民法典》第七百一十二条:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。”
《中华人民共和国民法典》第七百一十三条:“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。”
《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十九条:“消费者和经营者发生消费者权益争议的,可以通过下列途径解决:(一)与经营者协商和解;(二)请求消费者协会或者依法成立的其他调解组织调解;(三)向有关行政部门投诉;(四)根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁;(五)向人民法院提起诉讼。”
法临有话说:本文围绕商铺渗水自行修缮后中介拒付费用的问题,明确了出租人维修义务、费用承担主体及维权步骤。核心在于固定证据+法律维权,从协商到诉讼逐步推进。实际生活中,租赁纠纷还可能涉及“商铺漏水导致无法经营能否解除合同”“中介代收租金后不交给房东怎么办”“装修损失能否要求房东赔偿”等问题。若你正面临类似困扰,可在本站免费咨询律师,获取针对具体案情的专业解决方案,避免因证据不足或程序错误导致权益受损。

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