在二手商铺交易中，若实际楼道结构与合同约定不符，定金退还需结合合同约定、卖方过错程度及法律规定综合判断。若卖方未如实披露或交付的商铺结构与合同明确约定不一致，构成违约，买方有权要求退还定金，甚至主张双倍返还。解决时需先固定证据（合同、结构差异证明等），优先协商，协商不成可通过发函、仲裁或诉讼维权。核心法律依据为《民法典》定金罚则及违约责任条款，关键在于证明卖方违约事实。 买二手商铺房子与合同中的楼道结构不同，定金该怎么退 二手商铺交易中，“货不对板”是常见纠纷，楼道结构差异便是典型问题。比如合同中明确约定“楼道宽度2.5米、双梯设计”，但实际交付时发现楼道仅1.8米且为单梯，这种情况会直接影响商铺使用价值（如客流通行、消防合规等）。此时，买方最关心的是已支付的定金能否退还。这类纠纷的核心在于：卖方是否构成违约，以及定金的性质（立约定金还是履约定金）如何认定。解决此类问题需结合合同条款、证据收集和法律规定，分步骤推进维权。 举个例子：小王买二手商铺时，合同附件图纸标注楼道为“开放式、连通主通道”，但收房时发现楼道被墙体封堵，仅留窄小侧门。这种明显与合同约定不符的情况，就属于卖方违约，小王有权要求退还定金。 法律解析： 1. 定金的法律性质：根据《民法典》，定金分为“立约定金”（担保合同订立）和“履约定金”（担保合同履行）。二手商铺交易中，若定金条款明确为“履约定金”，则适用定金罚则；若未明确，需结合交易阶段判断（如签约后支付的定金通常视为履约定金）。 2. 卖方违约的认定：若合同中对楼道结构有明确约定（如尺寸、布局、连通方式等），卖方交付的商铺实际结构与约定不符，且未提前告知买方，即构成根本违约。即使合同未书面约定，但卖方通过广告、口头承诺或补充协议明确过楼道结构，也可视为合同内容的一部分，卖方未履行即违约。 3. 定金罚则的适用：若卖方违约，买方有权要求“双倍返还定金”（即返还已付定金的2倍）；若买方违约，定金不予退还。但若双方均无过错（如结构差异因政策调整等不可抗力导致），定金应无息退还。 你可能想知道：“如果合同中没写楼道结构，能退定金吗？”这取决于能否证明卖方存在欺诈或隐瞒。比如卖方明知楼道结构与宣传不符却未告知，买方可主张撤销合同并要求返还定金。行动建议： 1. 固定关键证据：立即收集合同原件（含附件图纸、补充协议）、商铺现状照片/视频（重点拍摄楼道结构差异处）、与卖方的沟通记录（微信、短信、邮件等，需体现卖方对楼道结构的描述）、支付定金的转账凭证等，确保证据链完整。 2. 书面催告协商：向卖方发送书面函件（建议通过EMS邮寄并保留回执），明确指出楼道结构与合同不符，要求其在7日内说明情况并协商定金退还事宜。函件中需附证据清单，避免口头协商无据可查。 3. 第三方评估（可选）：若结构差异争议较大（如卖方否认差异存在），可委托专业机构（如测绘公司、建筑设计单位）出具《结构差异评估报告》，证明实际结构与合同约定的不符程度，增强维权说服力。 4. 避免“主动违约”：在协商期间，切勿以“不买了”为由单方终止交易，否则可能被卖方反咬“买方违约”，导致定金无法退还。需始终以“卖方违约”为核心主张。 赔偿计算方法： 定金退还金额需根据违约方及定金性质确定： 1. 卖方违约（履约定金）：买方已支付定金N元，卖方应双倍返还定金，即退还金额=2×N元（例如支付5万元定金，可要求退还10万元）。 2. 双方无过错（如不可抗力）：定金无息退还，即退还金额=N元。 3. 买方违约：定金不予退还（但若卖方存在过错，买方仍可主张部分退还）。 注意：若定金超过合同总价款的20%（如商铺总价100万，定金超过20万），超过部分不适用定金罚则，仅需返还超过部分的本金。 解决方法： 1. 优先协商解决：通过中介或直接与卖方沟通，提出退还定金的具体方案（如全额退还或双倍返还）。协商时可适当让步（如放弃部分赔偿），争取快速解决，避免耗时耗力。 2. 申请调解：若协商无果，可向当地房地产交易中心、消费者协会或调解委员会申请调解，由第三方介入促成双方达成协议。调解不收取费用，效率较高。 3. 仲裁（需合同约定）：若合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委管辖”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，仲裁裁决具有强制执行力。 4. 诉讼维权：向商铺所在地法院提起诉讼，提交起诉状、证据材料（合同、证据清单、评估报告等），主张卖方违约并要求退还定金。诉讼周期较长（3-6个月），但可申请财产保全，防止卖方转移资产。 划重点：无论选择哪种方式，均需在诉讼时效内提出（一般为3年，自知道或应当知道权利受损之日起算）。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。” 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 法临有话说：二手商铺楼道结构与合同不符时，定金退还的核心是证明卖方违约。建议先通过证据固定和协商解决，若协商不成，可依法通过调解、仲裁或诉讼维权。实际操作中，合同条款的明确性、证据的充分性是关键。类似问题还包括“二手房面积与合同不符定金怎么退”“商铺实际层高不足能否退定金”等，若你遇到此类纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性的法律解决方案。

购买商铺后，若开发商未经购房者同意擅自更改电梯位置，导致商铺营业受到实质性影响，购房者可依据合同约定及法律规定主张退房退款。需先固定开发商违约证据（如购房合同、规划图纸、变更通知等），通过协商、调解、仲裁或诉讼等途径解除合同，要求返还购房款并赔偿利息、预期损失等。关键在于证明开发商行为构成根本违约，且电梯位置变更与营业受损存在直接因果关系。 买商铺开发商擅自更改电梯位置影响营业，购房款怎么退 在商铺交易中，电梯位置是影响客流量、经营便利性的重要因素，不少购房者会将其作为选铺的核心考量。若开发商在签订购房合同后，未经购房者同意擅自变更电梯规划位置，导致商铺实际使用价值下降（如客流量减少、顾客动线受阻、营业面积利用率降低等），购房者有权通过法律途径要求退房并退还购房款。例如，原本电梯正对商铺门口，变更后移至商场另一端，导致顾客难以发现商铺，直接影响营业收入，这种情况就属于典型的因规划变更导致的违约。 法律解析： 开发商擅自更改电梯位置的行为是否构成违约，需结合合同约定及法律规定综合判断。首先，若购房合同中明确约定了电梯位置、规划设计等条款，开发商未经购房者书面同意变更的，属于违反合同约定的行为。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。 其次，即使合同未明确约定电梯位置，开发商也负有保障商铺基本使用功能的义务。电梯作为商铺的重要配套设施，其位置变更若导致商铺无法实现合同目的（如无法正常营业、价值大幅贬损），则构成“根本违约”。根据《民法典》第五百六十三条，因一方违约致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。此外，《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。若开发商未履行通知义务，购房者有权退房。行动建议： 1. 固定证据，明确违约事实：收集购房合同（重点标注规划设计、配套设施条款）、原规划图纸（含电梯位置标注）、变更后的实际电梯位置照片/视频、开发商关于规划变更的通知（若有）、商铺现场客流量变化记录、经营损失证明（如营业额对比、租金评估报告等），证明电梯位置变更与营业受损的直接因果关系。 2. 及时与开发商协商沟通：向开发商发送书面函件，明确提出电梯位置变更未经同意、影响营业的事实，要求解除合同并退还购房款（含已付定金、首付款、贷款部分等），同时主张利息损失（按已付款项的银行同期贷款利率计算）及实际经营损失（如装修费、租金损失等）。协商时可录音或留存书面沟通记录，作为后续维权证据。 3. 向相关部门投诉，固定行政处理记录：若开发商未按规定办理规划变更手续，可向当地自然资源和规划局投诉，要求核查变更是否经过合法审批；向住建部门投诉开发商违约行为，获取行政调解或处理意见，增强维权证据效力。 4. 委托律师评估，制定维权方案：若协商无果，及时咨询专业律师，分析合同条款、证据效力及胜诉可能性，确定通过仲裁或诉讼解除合同、退款赔偿的具体策略。 赔偿计算方法： 退购房款及赔偿金额通常包括以下部分：1. 已付购房款全额返还：包括定金、首付款、银行贷款已还款部分（若已办理按揭，需与银行协商提前还款或由开发商代偿）。2. 利息损失：以已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率（或LPR）计算，从付款日起至实际退款日止。例如，已付房款100万元，付款时间2年，LPR为3.45%，则利息损失约为100万×3.45%×2=6.9万元。3. 实际损失赔偿：包括因电梯变更导致的装修损失（如已投入装修的费用）、预期营业损失（需提供营业额下降的客观证据，如变更前后的销售数据对比、周边同类商铺租金差异等）、为维权支出的合理费用（如律师费、诉讼费、保全费等）。 解决方法： 1. 协商解决（优先推荐）：与开发商签订书面和解协议，明确退房退款金额、支付时间、违约责任等，避免后续纠纷。例如，约定开发商在30日内返还全部购房款100万元，并赔偿利息及装修损失10万元，双方互不追究其他责任。 2. 调解途径：向当地消费者协会、房地产行业协会或人民调解委员会申请调解，由第三方组织协调双方达成一致。调解达成的协议具有法律约束力，可申请法院司法确认。 3. 仲裁解决：若购房合同中约定了仲裁条款（如“因本合同引起的争议由XX仲裁委员会仲裁”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，提交证据材料主张解除合同、退还房款及赔偿。仲裁裁决为终局裁决，可直接申请法院强制执行。 4. 诉讼解决：向商铺所在地人民法院提起诉讼，提交起诉状、证据清单（含合同、规划图纸、损失证明等），请求法院判决解除合同、开发商返还购房款并赔偿损失。诉讼中可申请财产保全，冻结开发商账户或查封商铺，确保判决后能顺利执行。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。” 法临有话说：开发商擅自更改电梯位置导致商铺营业受损，购房者可通过固定证据、协商、仲裁或诉讼等方式主张退房退款，核心是证明开发商违约及损失因果关系。实际操作中，合同条款解读、证据充分性直接影响维权结果。若你还遇到“开发商延迟交房怎么索赔”“商铺产权与宣传不符能否退房”“购房定金能否退还”等问题，可在本站免费咨询律师，获取针对性法律解决方案。

当开发商房屋阁楼被认定为违建导致实际面积减少时，购房者可依据购房合同及法律规定维权。需先收集违建认定、面积差异等证据，优先与开发商协商退款；协商不成可向住建部门投诉，或通过诉讼/仲裁主张退还减少面积对应的房款、利息及违约金。法律上，开发商交付房屋与合同约定不符构成违约，购房者有权解除合同或要求赔偿，具体可按合同单价×减少面积计算退款金额。 开发商房子阁楼是违建，现在面积少了怎么退购房款 在商品房交易中，部分购房者可能遇到这样的情况：购房时开发商宣传或合同中包含阁楼面积，但收房后发现阁楼因未取得规划许可等原因被认定为违建，导致无法办理产权登记，实际可使用或确权的面积比合同约定大幅减少。此时，购房者面临“花了钱却没买到对应面积”的问题，核心诉求是退还因阁楼违建导致的面积减少部分的购房款。这一问题涉及合同履行、开发商诚信义务及违建处理等法律问题，需要通过合法途径维护自身权益。 例如，王女士购买某楼盘房屋，合同约定建筑面积120平米（含阁楼20平米），单价1.5万元/平米，总房款180万元。收房时得知阁楼属违建无法确权，实际产权面积仅100平米，此时她有权要求开发商退还20平米对应的30万元房款及相关损失。 法律解析： 首先，阁楼作为违建不具备合法产权，不能计入合同约定的产权面积。根据《城乡规划法》规定，未取得建设工程规划许可证或未按许可内容建设的建筑属违建，无法办理不动产登记，不产生物权效力。若开发商在销售时将违建阁楼计入合同面积，属于对房屋基本情况的虚假陈述。 其次，开发商构成违约或欺诈。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。若开发商明知阁楼为违建却故意隐瞒或虚假承诺其为合法面积，还可能构成《消费者权益保护法》中的欺诈，购房者可主张“退一赔三”（但需结合具体证据）。 最后，面积差异处理有明确规则。根据《商品房销售管理办法》第二十条，合同未约定面积差异处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房；若不退房，超出3%部分的房价款由开发商双倍返还。本案中因阁楼违建导致面积减少，属于“实际面积小于合同约定面积”，可直接适用该规则。行动建议： 1. 固定证据：立即收集购房合同（重点标注面积构成、单价、违约责任条款）、付款凭证、开发商宣传资料（如广告、沙盘照片、销售承诺录音等）、不动产登记部门或城管部门出具的阁楼违建认定文件（如《行政处罚决定书》《违建认定书》）、房屋测绘报告（证明实际产权面积）等，确保能证明“合同约定面积包含违建阁楼”及“实际面积减少”的事实。 2. 书面催告开发商：向开发商发送正式书面函件，说明阁楼违建导致面积减少的情况，依据合同及法律要求退还减少面积对应的房款、利息（按LPR计算）及违约金（如有合同约定），并要求在合理期限内（如15个工作日）回复，保留邮寄回执或送达记录。 3. 向行政部门投诉：若开发商拒绝协商，可向当地住建局（或房管局）投诉，提交证据说明开发商销售违建房屋、面积欺诈等问题，要求行政部门介入调解或对开发商进行行政处罚（如责令整改、罚款），行政处理结果可作为后续维权的辅助证据。 4. 评估诉讼/仲裁必要性：若协商、投诉无果，根据合同约定的争议解决方式（诉讼或仲裁），准备起诉状（或仲裁申请书）、证据清单，向法院或仲裁机构提起诉讼，主张解除合同（或继续履行但退还差额房款）、赔偿损失。 赔偿计算方法： 退款金额主要包括“减少面积对应的房款”及“利息/违约金”两部分： 1. 基础退款金额=合同约定单价×减少的合法面积。例如：合同约定总房款=单价×（套内面积+公摊面积+阁楼面积），若阁楼20平米属违建，实际合法面积减少20平米，单价1.5万元/平米，则基础退款金额=1.5万×20=30万元。 2. 利息计算：自付款之日起至退款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。如30万元房款已支付2年，LPR平均为3.65%，则利息=30万×3.65%×2=2.19万元。 3. 违约金（如有约定）：若合同约定“面积误差超过3%按日万分之五支付违约金”，则按约定计算；若无约定，可主张赔偿实际损失（如因面积减少导致的租金损失、装修规划变更损失等）。 解决方法： 1. 协商解决（优先选择）：与开发商面对面沟通，明确提出退款要求及计算依据，可适当让步（如放弃部分利息）以快速解决。建议全程录音或签订书面协议，避免口头承诺无凭。例如：购房者可提出“退还30万元房款+1万元利息”，开发商同意后签订《退款协议》，约定付款时间及违约责任。 2. 行政调解：向当地住建部门或消费者协会申请调解，由第三方组织双方协商。行政部门可依据《商品房销售管理办法》等法规，向开发商释明法律责任，推动退款。 3. 诉讼/仲裁（最终途径）：若开发商拒不退款，向法院起诉（或按合同约定申请仲裁），提交证据包括合同、违建认定书、付款凭证等，请求法院判决开发商退还房款、支付利息及违约金。胜诉后若开发商不履行，可申请强制执行。 需注意：诉讼时效为3年，从购房者知道或应当知道阁楼为违建、面积减少之日起计算，超过时效可能丧失胜诉权，需及时维权。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。” 3. 《商品房销售管理办法》第二十条：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。” 4. 《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。” 法临有话说：当开发商阁楼违建导致面积减少时，购房者无需自认倒霉，通过收集证据、协商、投诉、诉讼等步骤，可依法追回减少面积对应的房款及损失。实践中，类似问题还包括“开发商虚假宣传赠送面积无法兑现”“房屋公摊面积过大”“产权登记面积与合同不符”等，若你遇到这些情况，或对退款流程、证据收集有疑问，可在本站免费咨询律师，获取针对性维权方案，避免因不懂法律而错失维权时机。

商铺因漏水严重无法营业时，定金退还需结合合同约定及法律规定处理。若房东未按合同保证商铺正常使用，构成根本违约，根据《民法典》定金罚则，收受定金方违约应双倍返还定金。实践中需先固定漏水证据，与房东协商，协商不成可通过仲裁或诉讼维权，重点证明商铺漏水导致合同目的无法实现，且房东存在过错。 商铺存在漏水严重的问题不能营业，定金如何退 在商铺租赁或买卖交易中，支付定金是常见环节，其作用是担保合同履行。但如果商铺存在严重漏水问题，导致无法正常装修、开业或经营，即合同目的无法实现，此时定金能否退还、如何退还，成为当事人关注的核心问题。这种情况通常涉及定金性质认定、合同义务履行、违约责任划分等法律问题，需要结合具体合同条款和法律规定综合分析。 例如，小王承租某商铺准备开奶茶店，支付了5万元定金，签约后发现商铺天花板持续漏水，多次沟通后房东仍未修复，导致装修停滞、开业计划搁置。此时小王能否要求退还定金？这就需要从定金性质、房东是否违约等角度判断。 法律解析： 首先需明确定金的性质。根据《民法典》规定，定金分为立约定金（担保合同订立）、履约定金（担保合同履行）等，实践中商铺交易的定金多为履约定金，即担保双方履行合同义务。 核心法律逻辑在于：若收受定金的一方（如房东、卖方）未按合同约定提供符合使用条件的商铺，导致合同目的无法实现，构成根本违约，根据《民法典》第五百八十七条“定金罚则”，收受定金的一方应当双倍返还定金。 需要注意两个关键问题：一是“漏水严重无法营业”是否构成“合同目的无法实现”。若商铺漏水导致无法进行装修、设备安装或正常经营（如餐饮、零售等对场地干燥度有基本要求的行业），则可认定为根本违约；二是责任归属，需证明漏水是房东（或卖方）的责任，如因房屋质量问题、未履行维修义务等，而非承租人（或买方）自身原因或不可抗力。 你可能想知道：“如果合同没写‘商铺需无漏水’，还能退定金吗？”即使合同未明确约定，根据《民法典》第五百零九条，当事人应遵循诚信原则，履行通知、协助、保密等附随义务，房东有义务保证商铺具备基本使用条件，漏水显然违反该义务，仍可主张违约。行动建议： 1. 固定证据，证明漏水事实及影响：立即拍摄商铺漏水部位的照片、视频（标注时间），记录漏水持续时间、渗漏程度（如是否损坏装修材料、影响设备安装等）；保存与房东的沟通记录（微信、短信、邮件等），明确提出漏水问题及要求修复的主张。 2. 核查合同条款：查看合同中关于商铺质量、维修责任、违约责任的约定，重点关注“定金退还条件”“房屋交付标准”等条款，若有“商铺需符合正常营业条件”“房东负责房屋主体维修”等约定，可直接作为维权依据。 3. 委托第三方检测（必要时）：若房东否认漏水或主张漏水与自身无关，可委托专业机构（如物业、房屋质量检测公司）出具漏水原因鉴定报告，证明漏水系房屋自身质量问题或房东未履行维修义务导致。 4. 及时书面通知解除合同：若漏水问题长期无法解决，书面发函告知房东“因商铺漏水无法营业，合同目的无法实现，正式解除合同并要求退还定金”，保留送达凭证（如快递签收记录、邮件已读回执）。 赔偿计算方法： 根据《民法典》第五百八十七条，定金退还金额需分情况计算： 1. 若房东构成根本违约：应双倍返还定金。例如支付定金5万元，房东需返还5万（原定金）+5万（违约赔偿）=10万元。 2. 若定金超过主合同标的额20%：超过部分不适用定金罚则。例如商铺总租金100万元，定金最高为20万元（100万×20%），若已支付25万元定金，仅20万元适用双倍返还，超出的5万元按预付款处理，可要求退还，即总返还金额为20万×2+5万=45万元。 3. 若双方均有过错：根据过错程度分担责任，可能部分返还定金（如房东承担主要责任，返还70%-90%定金）。 解决方法： 1. 优先协商解决：主动联系房东，出示漏水证据和合同条款，提出退还定金（或双倍返还）的要求，可协商减少返还金额（如因时间成本等因素），签订书面和解协议明确退还金额和期限。 2. 申请调解或仲裁：若合同约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委解决”），可向约定仲裁机构申请仲裁；若无仲裁条款，可向当地消费者协会、房屋租赁管理部门或社区调解组织申请调解，通过第三方介入促成和解。 3. 向法院提起诉讼：若协商、调解无果，准备起诉状（写明原告、被告信息、诉讼请求、事实理由）、证据材料（定金支付凭证、合同、漏水证据、沟通记录等），向商铺所在地或被告住所地法院起诉，主张解除合同并要求双倍返还定金。 需注意：诉讼时效为3年，从知道或应当知道权利受损之日起计算，需及时维权避免超过时效。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。” 法临有话说：商铺漏水导致无法营业时，定金退还的核心是证明房东违约导致合同目的无法实现，通过“证据固定—协商—调解/仲裁—诉讼”的步骤维权，可依法主张双倍返还定金。生活中类似问题还有很多，比如“商铺甲醛超标影响营业定金能退吗？”“租赁商铺无法办理营业执照定金如何处理？”“购买商铺后发现产权瑕疵定金能否退还？”等，若你遇到类似纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对具体案情的专业法律解答，避免因证据不足或流程不当导致权益受损。

在二手办公楼买卖中，若合同约定的楼梯位置与实际不符，属于卖方违约情形。根据法律规定，买方有权依据定金罚则要求退还定金，若卖方构成根本违约，还可主张双倍返还定金。解决时需先固定证据（合同、实际状况证明等），优先协商，协商不成可通过发律师函、诉讼等方式维权，核心是证明卖方违约导致合同目的无法实现。 买二手办公楼房子与合同中楼梯位置不同，定金该怎么退 二手办公楼交易中，楼梯位置是影响房屋使用功能、空间布局及商业价值的重要因素。若买方签订合同后发现实际楼梯位置与合同约定不符，这属于卖方未按合同履行义务的违约行为。例如，合同明确约定楼梯位于办公楼东侧且连接电梯厅，但实际楼梯却在西侧且需绕行，导致办公动线混乱、使用效率降低，此时买方有权要求退还定金。本文将从法律角度解析此类情况的处理逻辑，提供具体维权步骤及定金退还的计算方法。 法律解析： 首先需明确，二手办公楼买卖合同中关于楼梯位置的约定属于合同核心条款。根据《民法典》第五百一十条，合同内容约定不明确时，应结合交易习惯、房屋性质等确定当事人真实意思；而若合同已明确约定楼梯位置，则卖方必须严格履行。 其次，判断卖方行为是否构成根本违约。楼梯位置直接影响办公楼的使用便利性（如人员通行、消防疏散、空间规划等），若差异导致买方购买目的（如办公布局、客户接待动线等）无法实现，即构成根本违约。例如，某公司购买办公楼用于接待客户，合同约定楼梯紧邻大堂便于引导客户，实际楼梯在偏僻角落，导致客户体验极差，此时卖方构成根本违约。 关于定金性质，若合同中明确“定金”字样且符合《民法典》第五百八十七条“定金罚则”适用条件（即买方按约履行，卖方违约），买方有权要求双倍返还定金；若仅约定“订金”（非法律意义上的定金），则卖方仅需返还原金额。行动建议： 1. 固定证据：立即收集合同原件（重点标注楼梯位置条款）、实际楼梯位置的照片/视频、与卖方的沟通记录（微信、短信、邮件等，需体现卖方对楼梯位置的承诺或确认）、房屋现场勘查记录（可邀请第三方机构或物业出具证明）。 2. 书面催告：向卖方发送书面催告函，明确指出楼梯位置与合同不符的事实，要求其在合理期限内（如7日内）解决或退还定金，同时保留送达凭证（快递签收记录、邮件已读回执等）。 3. 避免单方违约：在未协商一致或通过法律程序确认前，切勿擅自终止合同或拒绝履行其他义务，以免被卖方反指违约。 4. 咨询专业律师：若卖方拒绝沟通或推诿责任，及时委托律师分析合同条款、评估违约程度，制定维权方案（如发律师函、提起诉讼等）。 赔偿计算方法： 1. 定金性质为“定金”：若卖方构成根本违约，根据定金罚则，买方有权要求卖方返还已支付的定金，并额外赔偿等额定金（即双倍返还）。例如，买方支付定金10万元，卖方违约则需返还10万+10万=20万元。 2. 定金性质为“订金”或未明确约定：视为预付款，卖方仅需返还已收取的订金金额，无需额外赔偿。例如，支付“订金”10万元，卖方返还10万元即可。 3. 特殊情形：若楼梯位置差异较小（如仅偏差1米且不影响使用），可能不构成根本违约，此时买方有权要求退还定金（单倍），但无法主张双倍返还。 解决方法： 1. 协商解决：优先与卖方沟通，提出解决方案（如卖方承担整改费用调整楼梯位置、降低房价、全额退还定金等），并签订书面补充协议明确约定。例如，双方协商一致，卖方同意3日内退还定金10万元，买方放弃其他主张。 2. 调解：若协商无果，可向当地房地产交易中心、消费者协会或商事调解机构申请调解，由第三方促成双方达成和解。 3. 仲裁：若合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委员会管辖”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，提交证据后由仲裁庭裁决定金返还事宜。 4. 诉讼：向房屋所在地法院提起诉讼，提交起诉状、合同、证据材料等，请求法院判决卖方返还定金（或双倍返还）并承担诉讼费。诉讼流程包括立案、开庭、判决，若卖方不履行判决，可申请强制执行。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。” 法临有话说：当二手办公楼楼梯位置与合同不符时，买方核心权益是“定金退还”，关键在于证明卖方违约及违约程度。实践中，类似纠纷还可能涉及房屋面积误差、产权瑕疵、装修标准不符等问题，例如“买的办公楼实际面积比合同少50平米，定金能退吗？”“卖方隐瞒办公楼抵押情况，定金如何处理？”等。若您遇到类似问题，建议及时通过本站免费咨询律师，由专业律师根据具体案情分析证据效力、违约认定及维权策略，避免因证据不足或法律理解偏差导致权益受损。

开发商未取得建筑工程施工许可证即销售房屋，属于违法违规行为，购房者有权要求退还首付。解决此问题需先明确施工许可证的法律意义，收集相关证据，通过协商、投诉或诉讼等途径维权。根据法律规定，此类情况下购房合同可能无效或可撤销，购房者可主张全额退还首付款及利息，甚至要求赔偿损失。 开发商没有建筑工程施工许可证，首付咋退 在房地产交易中，“五证齐全”是购房者判断项目合法性的重要标准，其中建筑工程施工许可证（简称“施工许可证”）是开发商开工建设的法定前提，也是后续办理预售许可证的基础。很多朋友可能遇到过这样的情况：交了首付后才发现开发商根本没有施工许可证，此时担心房屋无法正常交付，想要退回首付却不知从何下手。这就像我们买食品时发现商家没有卫生许可证，不仅商品质量存疑，交易本身也可能不合法。本文将从法律角度解析此类问题的核心，提供具体维权步骤和退款方法。 法律解析： 首先，我们要明确建筑工程施工许可证的法律地位。根据《中华人民共和国建筑法》规定，从事建筑活动的单位必须取得施工许可证才能开工，未取得许可证擅自施工属于违法行为。而对于商品房销售，《城市房地产开发经营管理条例》明确要求，开发商预售商品房需取得预售许可证，而施工许可证是办理预售许可证的前置条件之一。因此，若开发商未取得施工许可证，通常也无法合法取得预售许可证，其预售行为本身可能违法。 其次，购房合同的效力问题是关键。如果开发商在未取得施工许可证（且后续也未补办）的情况下与购房者签订预售合同，该合同可能因违反法律强制性规定而被认定为无效（《民法典》第一百五十三条）。即使合同中约定了“开发商可补办手续”等条款，也不能改变其违法预售的本质。此外，购房者还可能基于“开发商隐瞒重要事实”行使合同解除权（《民法典》第五百六十三条），要求解除合同并退还首付。 你可能想知道：“如果开发商后来补办了施工许可证，还能退首付吗？”答案是：若开发商在购房者提出退款前已合法补办施工许可证，且项目无其他违法情形，合同可能被认定为有效，此时退款需结合合同约定或其他违约情形；但如果补办时购房者已明确提出解除合同，仍可主张退款。行动建议： 1. 立即固定证据：收集购房合同、首付款支付凭证（银行转账记录、收据、发票）、开发商宣传资料（如广告、沙盘照片等）、与销售的沟通记录（微信、短信、录音），以及能证明开发商未取得施工许可证的材料（可通过当地住建局官网查询项目许可信息，或申请政府信息公开获取）。 2. 核查项目其他证件：除施工许可证外，同时确认开发商是否取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》，若“五证”不全，维权理由更充分。 3. 避免签署“和解协议”或“放弃权利声明”：部分开发商可能以“分期退款”“赠送车位”等为由，要求购房者签署放弃追责的文件，务必谨慎，避免因书面承诺丧失合法权益。 赔偿计算方法： 若开发商需退还首付，购房者可主张的款项包括： 已付首付款全额：无论合同是否有效，开发商因违法预售取得的款项应全部返还； 资金占用利息：以已付首付款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率（或LPR，自2019年8月起）计算，从付款日起至实际退款日止； 违约金（如有约定）：若合同中约定了开发商违约的违约金条款（如“逾期交房按日支付万分之五违约金”），可按约定主张；若无约定，可要求赔偿实际损失（如因退款产生的交通费、误工费等，但需提供证据）。 举例：购房者支付首付50万元，付款日期为2023年1月1日，2023年6月1日开发商退款，则利息约为50万×3.45%（假设LPR为3.45%）×5/12≈7187.5元，总退款金额约507187.5元。 解决方法： 1. 优先协商退款：主动联系开发商，明确告知其未取得施工许可证属于违法预售，依据《民法典》《建筑法》等法律规定，要求解除合同并退还首付及利息。协商时可携带证据原件，表明维权决心，同时可提出具体退款期限（如15个工作日内），并要求签订书面退款协议。 2. 向监管部门投诉：若协商无果，可向当地住建局（或住房和城乡建设局）、市场监督管理局投诉，提交书面投诉材料（含证据清单），要求行政部门介入调查开发商的违法预售行为，督促其退款。部分地区住建局设有“房地产市场监管科”，专门处理此类纠纷。 3. 提起诉讼或仲裁：若投诉后开发商仍拒不退款，可通过法律途径解决。若合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委员会解决”），需向约定仲裁机构申请仲裁；若无约定，可向房屋所在地法院提起诉讼，起诉时需提交起诉状、证据材料（如合同、付款凭证、许可证缺失证明等），主张合同无效或解除合同，要求返还首付及利息。 注意：诉讼或仲裁需注意诉讼时效（一般为3年，从知道或应当知道权利受损之日起算），避免因超期丧失胜诉权。 法律依据： 1. 《中华人民共和国建筑法》第七条：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。” 2. 《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；……” 3. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。” 4. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……” 法临有话说：开发商未取得施工许可证即售房属于典型的违法预售行为，购房者无需过度担忧，可通过“收集证据→协商→投诉→诉讼”四步维权，依法追回首付及利息。生活中，类似的房产纠纷还有“开发商延期交房能退房吗”“五证不全的房子能买吗”“首付交了但贷款批不下来能退吗”等，若你遇到此类问题，可在本站免费咨询专业律师，获取针对性的法律建议，避免权益受损。

购买二手商铺时，若实际承重结构与合同约定不符，卖方构成违约，买方有权要求退还定金甚至双倍返还。本文从法律角度解析定金性质、违约认定标准，提供证据收集、协商、仲裁及诉讼等解决步骤，帮助买方依法维权，明确定金退还的具体路径和法律依据。 买二手商铺房子与合同中的承重结构不同，定金该怎么退 在二手商铺交易中，房屋承重结构是影响房屋安全、使用功能及价值的核心要素，属于合同约定的关键条款。若买方签订合同并支付定金后，发现实际承重结构与合同描述不一致（如承重墙位置、数量、材质等存在差异），可能导致商铺无法满足经营需求（如无法进行隔层改造、荷载不足等），构成合同目的无法实现的情形。此时，买方关心的核心问题是“定金能否退还”及“如何退还”。这类纠纷的解决需结合定金性质、违约认定及法律规定，通过合法途径维护权益。 例如，小王购买某二手商铺时，合同明确约定“商铺为框架结构，承重柱间距5米”，但收房时发现实际承重柱间距仅3米，导致原计划的餐饮布局无法实施。这种情况下，小王有权要求退还定金。 法律解析： 1. 定金的性质与定金罚则：根据《民法典》规定，定金分为“立约定金”（保证签订合同）和“履约定金”（保证履行合同）。二手商铺交易中，定金多为履约定金，即保证双方按合同履行义务。若卖方违约（如提供的商铺承重结构与合同不符），买方有权要求双倍返还定金；若买方违约，定金不予退还。 2. 违约认定的核心：承重结构是否构成“根本违约”：承重结构属于房屋主体结构，直接影响商铺的安全性、使用功能及价值，是合同的“核心条款”。若实际结构与合同约定不符，且该差异导致商铺无法实现买方的购买目的（如无法满足经营荷载要求、无法通过消防验收等），则卖方构成“根本违约”，买方有权解除合同并要求承担违约责任。 3. 卖方的“如实告知义务”：根据《民法典》第五百条，卖方作为信息优势方，需如实告知房屋的重要信息（包括承重结构）。若卖方明知结构不符却隐瞒，还可能构成“欺诈”，买方除要求退还定金外，还可主张赔偿损失。行动建议： 1. 立即固定证据：收集合同中关于承重结构的具体约定（如条款原文、附图、补充协议等）；通过拍照、录像记录实际承重结构现状；委托专业机构（如建筑工程质量检测机构）出具《承重结构检测报告》，明确结构差异及对使用的影响（如荷载不足、不符合设计规范等）。 2. 书面催告卖方协商：向卖方发送书面通知（建议通过EMS邮寄并保留凭证），说明结构不符的事实、合同依据及己方诉求（如解除合同、退还定金或双倍返还），要求卖方在合理期限内回复。协商时可同步录音，避免口头承诺无据可依。 3. 拒绝签署“定金不退”类文件：若卖方以“定金已收不退”为由拒绝协商，切勿签署任何放弃权利的协议（如“自愿放弃定金”声明），以免丧失维权依据。 4. 及时咨询专业律师：若协商无果，尽早委托律师分析合同条款、评估证据效力，制定维权策略（如发律师函、提起诉讼等），避免超过诉讼时效（一般为3年）。 赔偿计算方法： 若卖方构成违约，定金退还金额需根据定金性质及违约情形确定： 1. 单倍返还定金：若合同未明确定金性质，或仅约定“定金”但未约定罚则，买方有权要求卖方退还已支付的定金（即“原数退还”）。 2. 双倍返还定金：若合同明确约定“定金”且符合定金罚则适用条件（卖方根本违约），买方有权要求卖方双倍返还定金。例如，已支付定金10万元，卖方违约时需返还20万元（10万本金+10万赔偿）。 3. 额外损失赔偿：若因结构不符导致买方产生实际损失（如为装修支付的设计费、租金损失等），可在主张双倍返还定金的同时，要求卖方赔偿超出定金部分的损失（需提供损失凭证，如合同、付款记录等）。 解决方法： 1. 协商解决（优先选择）：通过中介或直接与卖方沟通，说明结构不符的事实及法律后果，争取达成书面协议（如解除合同、退还定金/双倍返还）。协商时可适当让步（如放弃部分赔偿），以快速解决纠纷。 2. 向中介或行业协会投诉：若交易通过中介进行，可向中介机构投诉，要求其协助调解；或向当地房地产经纪行业协会反映，借助行业监管压力推动卖方配合。 3. 申请仲裁：若合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委管辖”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，提交证据（合同、检测报告、沟通记录等），由仲裁委裁决定金退还事宜。 4. 提起诉讼：若协商、仲裁无果，可向商铺所在地法院起诉，请求法院判令解除合同、卖方双倍返还定金（或单倍返还+赔偿损失）。起诉时需提交起诉状、证据材料（合同、定金支付凭证、检测报告等），法院一般会在6个月内作出判决。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 3. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 4. 《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”（二手商铺交易可参照此原则） 法临有话说：二手商铺交易中，承重结构不符属于严重违约情形，买方有权依法要求退还定金甚至双倍返还。关键在于及时固定证据（合同约定、实际结构差异证明），通过协商、仲裁或诉讼维护权益。生活中，类似纠纷还可能涉及“商铺面积与合同不符”“产权存在抵押”“房屋存在隐蔽质量问题”等，若您遇到此类问题，可在本站免费咨询律师，获取针对性的法律分析和维权方案，避免因证据不足或程序错误导致权益受损。

购买二手商铺时若发现实际承重结构与合同约定不符，属于卖方违约，买方有权解除合同并要求退还已缴纳的税费。需先收集证据证明承重结构不符，通过协商、仲裁或诉讼确认合同解除后，凭法律文书向税务部门申请退税。退税范围包括契税、增值税及附加、个人所得税等，具体需根据交易未完成的实际情况及税务规定办理。 买二手商铺房子与合同中的承重结构不同，税费该怎么退 二手商铺交易中，承重结构是影响房屋安全性、使用功能及价值的核心要素，属于合同应明确约定的关键信息。若买方收房后发现实际承重结构与合同描述不一致（如承重墙位置、数量、承重梁规格等与约定不符），卖方的行为可能构成违约，甚至存在欺诈。此时，买方不仅可主张解除合同、返还房款，还可要求退还因交易产生的各项税费。本文将从法律关系、维权步骤、退税流程等方面，详细解析此类纠纷中税费退还的具体方法。 例如，张先生购买某二手商铺时，合同注明“房屋主体承重结构为钢筋混凝土框架，承重墙间距5米”，但收房后经专业机构检测，实际承重墙间距仅3米，导致商铺使用面积和布局受限。这种情况下，张先生有权要求解除合同并退还已缴纳的契税、增值税等税费。 法律解析： 1. 卖方的如实告知义务与违约责任：根据《民法典》第五百九十八条，出卖人应当按照约定或交易习惯向买受人交付标的物并转移所有权，且需保证标的物符合约定质量。承重结构作为商铺的核心质量要素，卖方有义务如实披露，若故意隐瞒或虚假陈述，构成违约。若承重结构不符导致商铺无法实现合同目的（如无法正常经营、存在安全隐患），则构成根本违约，买方有权依据《民法典》第五百六十三条解除合同。 2. 税费退还的法律基础：二手商铺交易中，税费（如契税、增值税及附加、个人所得税、印花税等）的缴纳以“交易完成”为前提。若合同因卖方违约被解除，交易未实际履行，根据《税收征收管理法》第五十一条，“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息”。因此，合同解除后，已缴税费属于“多缴税款”，买方有权申请退还。 3. 举证责任：买方需证明“承重结构与合同不符”，通常需提供合同约定条款、专业机构出具的结构检测报告（如房屋安全鉴定报告）、收房记录等证据，以证明卖方违约事实。行动建议： 1. 立即固定证据：收集并保存与交易相关的全部材料，包括购房合同（重点标注承重结构条款）、付款凭证、税费缴纳票据（契税完税证明、增值税发票等）、收房时的现场照片或视频、与卖方的沟通记录（如微信聊天、邮件）。 2. 委托专业机构检测：委托具备资质的房屋安全鉴定机构或结构工程检测机构，对商铺承重结构进行检测，出具书面报告，明确实际结构与合同约定的差异，作为违约认定的核心证据。 3. 及时书面通知卖方：向卖方发送《解除合同通知书》，明确指出承重结构不符的事实，依据合同条款或法律规定主张解除合同，并要求退还房款、税费及赔偿损失，保留通知书送达证据（如快递签收记录、公证送达）。 4. 同步联系税务部门咨询退税条件：提前向当地税务局（或不动产交易中心税务窗口）咨询退税所需材料，如解除合同的法律文书（法院判决书、调解书或仲裁裁决书）、税费缴纳凭证、身份证明等，了解具体流程和时限。 赔偿计算方法： 税费退还金额以买方实际缴纳的税费为准，具体包括： 1. 契税：一般为商铺交易价格的3%-5%（具体税率按当地规定），全额退还。 2. 增值税及附加：若卖方为增值税纳税人，增值税及附加（城市维护建设税、教育费附加等）通常由卖方承担，但实践中可能约定由买方代垫，此时买方可要求卖方返还代垫部分，或在合同解除后向税务部门申请退还（需根据纳税主体及实际缴纳情况确定）。 3. 个人所得税：若卖方为个人，个人所得税（通常按交易价格的1%-2%或差额的20%计算）由卖方承担，但若买方已代垫，可要求返还；若为买方自行缴纳的其他税费（如印花税），凭解除合同证明全额退还。 例如：某商铺交易价格100万元，买方缴纳契税3万元（税率3%）、印花税0.05万元，合同解除后，可申请退还的税费合计3.05万元。 解决方法： 1. 协商解决（优先选择）：与卖方沟通，说明承重结构不符的事实及法律后果，提出解除合同、退还房款及税费的方案。可签订书面《和解协议》，明确税费退还责任及期限，避免后续纠纷。 2. 申请仲裁：若合同中约定了仲裁条款，可向约定的仲裁机构申请仲裁，请求确认合同解除、卖方退还房款及税费。仲裁裁决具有强制执行力，可直接作为向税务部门申请退税的依据。 3. 提起诉讼：若协商或仲裁无果，向商铺所在地法院提起诉讼，提交起诉状、证据材料（合同、检测报告、税费凭证等），请求法院判决解除合同、卖方返还房款及税费，并承担违约责任（如赔偿利息损失）。 4. 税务部门申请退税：凭法院判决书、调解书或仲裁裁决书（确认合同解除）、税费缴纳凭证、身份证明等材料，向原缴税的税务机关提交退税申请，填写《退（抵）税申请表》，税务部门审核通过后，将税款退还至买方指定账户。注意：需在缴纳税款之日起3年内提出申请，逾期可能无法退还。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百九十八条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。” 3. 《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。” 4. 《中华人民共和国契税法》第十二条：“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。” 法临有话说：本文围绕“二手商铺承重结构与合同不符时税费退还”问题，明确了卖方违约的认定、证据收集、协商及法律途径的具体步骤，核心是通过确认合同解除，凭法律文书向税务部门申请退税。在实际操作中，需注意3年退税时效及证据的充分性。此外，类似纠纷还可能涉及“二手房面积与合同不符能否退税费”“卖方隐瞒房屋漏水等质量问题如何维权”“商铺产权瑕疵导致交易失败的税费处理”等问题，若您遇到此类情况，可在本站免费咨询律师，获取针对性的法律解决方案。

购房者遭遇开发商擅自更改楼道结构影响起居时，可从违约与侵权双重视角维权。开发商未按合同约定或规划文件施工，构成违约；更改结构影响通风、采光、通行等相邻权益，构成侵权。需先核查合同与规划文件，收集证据后协商索赔，协商无果可向住建部门投诉或提起诉讼。赔偿范围包括实际损失（如装修调整费、租金损失）、预期损失（房屋贬值）及合理维权费用，具体需结合实际影响程度计算。 买住宅开发商擅自更改楼道结构影响起居，该怎么索赔 在商品房买卖中，部分开发商为降低成本或调整设计，可能擅自更改楼道结构，如缩小楼道宽度、改变楼梯走向、封堵采光窗等，导致购房者收房时发现实际楼道与合同附图、销售宣传或规划许可不符，进而影响日常通行、通风采光、家具搬运甚至消防安全。这种行为不仅违反合同约定，还可能侵犯业主的相邻权和居住权益，是常见的房产纠纷类型。很多朋友遇到这类问题时，常因不知如何固定证据、主张赔偿而陷入被动，本文将从法律解析、行动步骤到赔偿计算等方面，提供详细维权指南。 法律解析： 开发商擅自更改楼道结构的行为可能构成违约与侵权的竞合。首先，从合同角度看，《商品房买卖合同》通常会附房屋平面图、小区规划图等，明确楼道的宽度、布局、采光等细节，开发商需按约定交付符合标准的房屋。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。若开发商未按合同附图施工，即构成违约。 其次，从侵权角度看，楼道属于业主共有部分，开发商擅自更改可能影响业主的相邻权。《民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。例如，楼道变窄导致通行困难、采光不足影响室内亮度、通风受阻引发潮湿等，均可能侵犯业主的通行权、采光权、通风权，开发商需承担侵权责任。 此外，根据《商品房销售管理办法》第二十四条，开发商若需变更规划、设计，应在变更确立之日起10日内书面通知买受人，未通知即擅自变更的，买受人有权退房并要求赔偿损失。若购房者未退房而选择继续履行合同，仍可主张因结构变更导致的损失赔偿。行动建议： 1. 核查核心文件，固定违约/侵权证据：立即调取《商品房买卖合同》及附件（尤其是房屋平面图、规划许可证附图）、开发商销售时的宣传资料（如沙盘照片、户型图）、收房时的现场照片/视频（对比合同附图标注的楼道宽度、布局、采光窗位置等），确认结构更改是否与约定不符。同时，保留与开发商的沟通记录（微信、短信、书面函件等），证明开发商未提前告知变更。 2. 委托专业机构评估影响程度：若楼道结构更改导致实际使用功能受损（如通行宽度不足国家规范、采光系数不达标），可委托有资质的测绘机构测量楼道尺寸，或请第三方检测机构评估对居住的影响（如采光时间、通风效率、消防安全隐患等），形成书面报告作为索赔依据。 3. 主动与开发商协商索赔：向开发商发送书面索赔函，明确指出结构更改的违约事实、对居住的具体影响（如通行不便、房屋贬值、额外支出等），并提出具体赔偿金额（参考实际损失和预期损失）。协商时可要求恢复原状或赔偿损失，若开发商同意整改，需签订书面协议明确整改方案和时限。 4. 向监管部门投诉施压：若协商无果，可向当地住建局（或房管局）投诉，提交合同、证据材料及检测报告，举报开发商擅自变更规划、未履行告知义务等违规行为。行政部门可能责令开发商整改或对其进行行政处罚，增加协商筹码。 5. 通过法律途径维权：若开发商拒绝赔偿，可根据合同约定申请仲裁，或向房屋所在地法院提起诉讼，主张违约责任或侵权责任，要求赔偿损失（如房屋贬值损失、装修调整费用、租金损失等）。诉讼中需提交证据链（合同、规划文件、检测报告、沟通记录等）证明开发商过错及损失金额。 赔偿计算方法： 索赔金额需结合实际损失、预期损失及维权成本综合计算，具体包括： 1. 实际损失：因楼道结构更改直接产生的费用，如为改善通风采光安装新风系统、增加照明设备的费用；因楼道变窄导致家具无法搬运需额外雇佣吊装服务的费用；若影响居住需在外租房的租金损失（按实际租赁期限和市场租金计算）。 2. 预期损失（房屋贬值损失）：楼道结构缺陷可能导致房屋市场价值降低，可委托房地产评估机构对房屋现价与合同约定状态下的价值进行评估，差额部分即为贬值损失。例如，同小区同户型房屋因楼道结构正常售价100万元，涉事房屋因楼道变窄仅能售价95万元，贬值损失为5万元。 3. 维权合理费用：包括委托测绘、检测、评估的费用，律师费、诉讼费等，需提供相关票据作为依据。 4. 精神损害赔偿（特殊情况）：若楼道结构更改导致严重影响居住安全（如消防通道宽度不足）或长期无法正常居住，且开发商存在恶意隐瞒行为，可主张精神损害赔偿，具体金额需结合侵权情节、影响程度由法院酌情判定。 解决方法： 1. 协商解决（优先选择）：购房者可联合其他受影响业主，形成集体维权力量，与开发商谈判。协商时需明确提出“恢复原状”或“赔偿损失”的具体诉求，避免模糊表述。例如：“要求开发商将楼道宽度恢复至合同约定的1.8米，或赔偿因宽度缩减导致的房屋贬值损失8万元及装修调整费2万元”。 2. 行政投诉：向当地住建局提交书面投诉材料，投诉开发商违反《城乡规划法》擅自变更规划、未履行告知义务等行为。行政部门调查后，可能责令开发商限期整改，或对其处以罚款，倒逼开发商解决问题。 3. 仲裁或诉讼：若合同约定了仲裁条款，需向约定的仲裁机构申请仲裁；若无约定，可向房屋所在地法院起诉。诉讼中需重点证明：①开发商存在擅自更改结构的行为；②更改行为与合同约定或规划不符；③该行为导致了实际损失。法院通常会根据证据判定开发商承担赔偿责任，或判决恢复原状。 4. 退房（极端情况）：若楼道结构更改导致房屋根本无法实现合同目的（如通行严重受阻、存在重大安全隐患），购房者可依据《商品房销售管理办法》第二十四条，主张解除合同、退房退款，并要求开发商赔偿利息损失及已支付的相关费用。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 2. 《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。” 3. 《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。” 4. 《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。” 法临有话说：开发商擅自更改楼道结构属于典型的违约侵权行为，购房者需通过固定证据、协商、投诉、诉讼等步骤维护权益，核心是证明“更改事实”“违约/侵权行为”“实际损失”三者的关联性。实践中，类似纠纷还包括开发商延期交房、房屋面积缩水、质量问题等，若您遇到“开发商未按宣传建设配套设施”“收房后发现墙体开裂”等问题，建议及时保留证据，明确法律关系。您可在本站免费咨询专业律师，获取针对具体案情的维权方案，避免因证据不足或程序错误导致权益受损。

购买办公楼时，若开发商擅自修改房屋结构导致无法正常办公，购房者可依据法律主张开发商违约，要求解除合同并退还首付款。本文从法律解析、证据收集、协商与诉讼途径等方面，详细说明如何通过合法手段维权，包括退款流程、赔偿计算及法律依据，帮助购房者高效解决此类纠纷。 买办公楼开发商擅自改房屋结构影响办公，首付款怎么退 在商业地产交易中，办公楼的结构设计直接关系到办公功能的实现。许多企业或投资者在购买办公楼时，会明确要求房屋结构符合合同约定，例如层高、承重、户型布局等。但实践中，部分开发商为降低成本或追求其他利益，可能擅自修改房屋结构，如缩小办公面积、改变承重墙位置、减少采光通风设计等，导致购房者收房后无法正常开展办公活动。此时，购房者最关心的问题便是：已支付的首付款能否退还？如何通过合法途径维护自身权益？ 举个例子：某科技公司购买了某写字楼的整层办公楼，合同约定楼层净高3.5米、开放式办公布局。收房时却发现开发商为增加可售面积，将部分区域隔成小房间，净高仅2.8米，且承重墙位置变动导致原设计的办公区域无法容纳团队工位。这种情况下，公司不仅无法正常使用办公楼，还可能因结构改动存在安全隐患，此时退还首付款并要求赔偿成为必然诉求。 法律解析： 开发商擅自修改房屋结构的行为，本质上构成违约行为，甚至可能构成根本违约。根据《民法典》合同编的规定，购房合同是双方真实意思表示，对房屋结构、面积、质量等核心条款有明确约定的，开发商必须严格履行。若开发商未与购房者协商一致，单方面变更房屋结构，且该变更导致房屋无法实现合同目的（即“影响办公”），购房者有权依据法律规定解除合同，并要求退还已付款项。 你可能想知道：“如何判断结构改动是否‘影响办公’？”这需要结合合同约定和实际使用需求。例如，若合同明确约定“开放式办公布局”，而开发商改为封闭式隔间，导致企业无法进行团队协作；或承重结构改动导致无法安装办公设备（如服务器、大型打印机等），均属于“影响办公”的情形。此外，若结构改动违反建筑规范（如减少消防通道、降低抗震等级），还可能涉及安全问题，购房者可主张合同目的无法实现。行动建议： 1. 固定证据：立即收集与房屋结构相关的所有材料，包括购房合同（重点标注结构条款）、开发商宣传资料（如户型图、效果图）、收房时的现场照片/视频、结构改动的书面证明（如开发商通知、施工记录）、与开发商的沟通记录（微信、邮件、书面函件等）。 2. 书面催告开发商整改：向开发商发送正式书面通知，明确指出结构改动的具体问题，要求其在合理期限内恢复原状或采取补救措施。通知需注明“若未在期限内整改，将依法解除合同并要求退款”，并保留送达证据（如快递签收记录、邮件已读回执）。 3. 委托专业机构鉴定：若开发商否认结构改动或拒绝整改，可委托第三方建筑工程质量检测机构对房屋结构进行鉴定，出具《结构改动影响办公功能的鉴定报告》，作为证明“合同目的无法实现”的关键证据。 4. 同步保全资金流向：整理首付款支付凭证（银行转账记录、收据、发票），确保能清晰证明已支付的金额及时间，为后续退款提供依据。 赔偿计算方法： 首付款退还的核心是“全额退还已支付款项”，同时可主张资金占用期间的利息损失。具体计算方式如下： 1. 首付款本金：以实际支付的首付款金额为准（需提供转账记录、收据等凭证）。 2. 利息损失：自首付款支付之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率（或LPR）计算至实际退款之日止。例如，若2023年1月1日支付首付款1000万元，2023年12月1日退还，期间LPR平均为3.65%，则利息损失为1000万×3.65%×11/12≈33.46万元。 3. 其他直接损失：若因结构改动导致购房者额外支出（如临时租赁办公场所的费用、因无法按时入驻产生的经营损失等），可凭票据主张赔偿，但需证明该损失与开发商违约有直接因果关系。 解决方法： 1. 协商解决：优先与开发商沟通，明确提出“解除合同+退还首付款+赔偿利息”的诉求。可通过面谈、函件等方式，附上证据材料（如合同、鉴定报告），争取达成书面和解协议，约定退款时间和金额。协商时需注意：避免口头承诺，所有约定必须写入书面协议并加盖开发商公章。 2. 向住建部门投诉：若开发商拒绝协商，可向当地住房和城乡建设局投诉，反映其擅自改动房屋结构的违规行为。住建部门可能对开发商进行行政处罚，同时督促其解决纠纷（尤其适用于结构改动违反建筑规范的情形）。 3. 申请仲裁：若购房合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委员会解决”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，提交起诉状、证据材料，由仲裁委裁决开发商退还首付款及赔偿损失。仲裁裁决具有强制执行力，开发商不履行的可申请法院强制执行。 4. 提起诉讼：若合同无仲裁条款，可向房屋所在地法院提起诉讼，案由为“商品房预售合同纠纷”或“商品房销售合同纠纷”。诉讼流程包括立案、举证、开庭、判决，若开发商败诉，法院将判决其退还首付款、支付利息及其他合理损失。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 法临有话说：当开发商擅自改动办公楼结构影响办公时，购房者无需慌张，可通过“固定证据—书面催告—协商/投诉—仲裁/诉讼”的步骤维权，核心是证明开发商违约导致合同目的无法实现，从而主张解除合同并退还首付款。实践中，类似纠纷还包括“开发商延期交房导致办公计划搁置”“房屋面积缩水影响使用”“精装修标准与承诺不符”等，若你遇到此类问题，可在本站免费咨询专业律师，获取针对性的维权方案，避免因证据不足或流程错误导致权益受损。