购买到假冒食品后，消费者可通过保留证据、协商、投诉、诉讼等方式维权。根据《食品安全法》，假冒食品即使未造成人身损害，也可主张价款10倍赔偿（不足1000元按1000元算）；若造成损害，可要求损失3倍赔偿。关键是及时固定购买凭证、食品包装等证据，优先与商家协商，协商不成可向消协或市监局投诉，必要时通过法律途径主张十倍赔偿或损失赔偿，维护自身合法权益。 购买的食品是假冒食品怎么办 假冒食品通常指以假充真、以次充好，或冒用他人品牌、伪造生产日期、成分虚假等不符合食品安全标准的食品，比如用廉价原料冒充名牌食品、伪造有机认证标识、包装标注的成分与实际不符等。很多朋友遇到这种情况时，可能会觉得“金额不大，算了”，但其实假冒食品不仅可能危害健康，还侵犯了消费者的知情权和安全权。例如，小王网购某品牌进口奶粉，收到后发现包装粗糙、防伪码无法验证，经鉴定为假冒产品，此时他有权依法索赔。 法律解析： 从法律层面看，假冒食品涉及《中华人民共和国食品安全法》《消费者权益保护法》等多部法律的规制。核心在于“食品安全标准”和“惩罚性赔偿”。根据法律规定，食品必须符合国家安全标准，而假冒食品往往存在标签虚假、成分不达标、生产过程不规范等问题，属于“不符合安全标准的食品”。 你可能想知道，即使没吃这个假冒食品，也能索赔吗？答案是肯定的。《食品安全法》第148条明确，消费者因不符合食品安全标准的食品受到损害，可向经营者或生产者要求赔偿损失；生产不符合安全标准的食品或经营明知是不符合安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可要求支付价款10倍或损失3倍的赔偿金，增加赔偿的金额不足1000元的，按1000元计算。这意味着，哪怕只是买到未食用，只要确认是假冒食品（即不符合安全标准），就能主张至少1000元的赔偿。行动建议： 1. 立即固定证据：保留购买凭证（如发票、支付记录、订单截图）、食品原物及包装（含标签、生产日期、保质期、品牌标识等），对食品外观、包装瑕疵、防伪标识异常等拍照或录像，必要时可联系商家确认商品信息并录音。 2. 初步判断“假冒”性质：查看食品是否存在品牌冒用（如仿冒名牌商标）、成分虚假（如标注“纯牛奶”实为乳饮料）、生产信息伪造（如无生产日期或冒用他人生产许可证）等情形，这些均可能构成“假冒食品”或“不符合安全标准食品”。 3. 及时停止食用并隔离：若已食用部分食品，注意观察是否出现身体不适，如有恶心、腹泻等症状，立即就医并保留诊断证明（作为“损失”证据）；未食用的食品单独存放，避免被污染或丢失。 4. 优先与商家协商：联系销售方（电商平台或实体店），明确告知商品为假冒食品，依据《食品安全法》提出赔偿要求（如价款10倍或1000元，二者取高），协商时可发送证据照片并说明法律依据，争取达成书面和解协议。 赔偿计算方法： 假冒食品的赔偿分两种情形，均适用“惩罚性赔偿”规则： 1. 未造成人身损害：可主张“价款10倍赔偿”，若10倍价款不足1000元，按1000元计算。例如：购买150元的假冒奶粉，10倍赔偿为150×10=1500元（超过1000元，按1500元赔）；购买80元的假冒酱油，10倍为800元（不足1000元，按1000元赔）。 2. 造成人身损害：除赔偿医疗费、误工费等实际损失外，还可主张“损失3倍赔偿”，若3倍损失不足1000元，按1000元计算。例如：食用假冒食品后就医花费500元，损失3倍为500×3=1500元，总赔偿金额=500元（实际损失）+1500元（惩罚性赔偿）=2000元。 注意：无论是否食用，只要确认食品为“假冒”且不符合安全标准，即可主张赔偿，无需证明“实际损害”（未食用时以“价款10倍”为基础，食用后可叠加“损失赔偿”）。 解决方法： 1. 协商不成，向监管部门投诉：若商家拒绝赔偿或协商无果，可拨打12315热线或通过全国12315平台（网站/APP）向市场监督管理局投诉，提交证据材料（购买凭证、食品照片、协商记录等），监管部门会责令商家整改并调解赔偿。 2. 向消费者协会求助：联系当地消费者协会（12315也可转接），消协会协助调查商家资质、调解纠纷，推动双方达成和解；若涉及群体性投诉（如多人购买同批假冒食品），消协可联合监管部门开展专项查处。 3. 提起民事诉讼：若投诉后仍未获赔偿，准备起诉状（写明原告、被告信息、诉讼请求、事实理由）、证据清单（购买凭证、食品鉴定意见、协商记录等），向商家所在地或侵权行为地法院起诉，主张赔偿及诉讼费由被告承担。 4. 涉及刑事犯罪，报警处理：若发现商家大规模销售假冒食品（如生产窝点、销售金额巨大），或食品存在有毒有害成分（如添加非法添加剂），可直接向公安机关报案，追究其刑事责任（如生产、销售伪劣产品罪），刑事程序中可附带民事赔偿。 法律依据： 1. 《中华人民共和国食品安全法》第一百四十八条：“生产不符合食品安全标准的食品或者经营明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者经营者要求支付价款十倍或者损失三倍的赔偿金；增加赔偿的金额不足一千元的，为一千元。但是，食品的标签、说明书存在不影响食品安全且不会对消费者造成误导的瑕疵的除外。” 2. 《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”（注：假冒食品若同时构成“欺诈”，可选择适用《食品安全法》或《消法》，前者赔偿力度更高，优先适用前者）。 3. 《中华人民共和国产品质量法》第三十二条：“生产者生产产品，不得掺杂、掺假，不得以假充真、以次充好，不得以不合格产品冒充合格产品。”第三十九条：“销售者销售产品，不得掺杂、掺假，不得以假充真、以次充好，不得以不合格产品冒充合格产品。” 法临有话说：购买假冒食品后，维权的核心是“证据+法律依据”，及时保留凭证、明确赔偿标准，多数纠纷可通过协商或投诉解决。生活中，除了假冒食品，你可能还会遇到食品过期、标签虚假（如隐瞒添加剂）、“三无”食品等问题，这些均可参照上述步骤维权。若对“假冒”认定、证据效力或诉讼流程有疑问，可在本站免费咨询专业律师，获取针对性解决方案，让法律为你的餐桌安全保驾护航。

购房者通过中介购买房产时，若发现开发商的建筑工程施工许可证系虚假，中介未履行核实开发商资质的义务，导致购房者权益受损，有权要求退还中介费。根据《民法典》，中介需承担如实报告义务，因过错造成损失的应退还报酬并赔偿。解决途径包括协商、向住建部门或消协投诉、仲裁（如有约定）及诉讼，需收集中介合同、付款凭证、施工许可证虚假证明等证据，主张全额或部分退还中介费。 开发商建筑工程施工许可证是假的，中介费咋退 在房地产交易中，中介作为连接购房者与开发商的桥梁，其核心职责之一是核实交易相关主体的资质及项目合法性。然而，部分购房者在通过中介购房后，可能会遭遇开发商“五证不全”的问题，其中建筑工程施工许可证虚假尤为常见。施工许可证是开发商合法施工的前提，若为虚假，可能导致项目停工、无法办理产权登记，甚至购房合同无效。此时，购房者不仅面临与开发商的纠纷，还需解决已支付给中介的中介费能否退还的问题。我们将从法律义务、责任认定、维权步骤等方面，详细解析中介费退还的路径。 例如，王女士通过某中介购买了一套期房，支付了2万元中介费。签约后她查询发现，开发商提供的施工许可证编号在住建局系统中不存在，属于伪造。此时，王女士能否要求中介退还2万元中介费？答案是肯定的，关键在于中介是否尽到了核实开发商资质的义务。 法律解析： 要解决中介费退还问题，需明确中介在交易中的法律义务及过错责任。根据《民法典》，中介合同中，中介的核心义务是“如实报告义务”，即应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。建筑工程施工许可证是开发商合法开发建设的法定凭证（《城市房地产开发经营管理条例》规定，未取得施工许可证不得开工），属于“与订立合同有关的重要事实”，中介在促成交易前，负有核实开发商是否具备合法资质（包括施工许可证）的义务。 若中介未核实或明知施工许可证虚假仍促成交易，即违反如实报告义务，存在过错。根据“过错责任原则”，中介因过错导致购房者权益受损的，购房者有权要求其退还已收取的中介费（即报酬），若造成额外损失（如定金损失、利息等），还可要求赔偿。即使中介声称“仅提供信息对接服务”，也不能免除其对核心资质文件的基本核实义务——这就像医生不能以“仅开药方”为由拒绝核实患者病情，中介必须对交易标的的合法性尽到审慎审查责任。行动建议： 1. 立即固定证据：收集中介合同（明确中介费金额、服务内容）、中介费支付凭证（转账记录、收据）、开发商提供的虚假施工许可证复印件、向住建局申请查询的《施工许可证信息不存在/无效的证明》（关键证据，需加盖公章）、与中介的沟通记录（微信、短信、邮件等，证明中介未告知许可证问题）。 2. 书面催告中介退还：向中介发送《退款通知书》，说明开发商施工许可证虚假的事实、中介未尽核实义务的过错，明确要求在7日内全额退还中介费，并保留邮寄回执或送达记录。 3. 同步核查购房合同效力：施工许可证虚假可能导致开发商无法合法交房或办理产权，需联系开发商确认合同状态（是否可解除、是否需退还房款），避免因开发商问题影响中介费退还主张（例如，若购房合同已解除，中介促成的“交易”自始无效，更易主张全额退中介费）。 4. 向中介监管部门投诉：若协商无果，向当地住建局中介科（中介行业主管部门）或消费者协会投诉，提交证据材料，要求行政部门督促中介整改退款（行政投诉能对中介形成压力，部分中介会在监管介入后主动协商）。 赔偿计算方法： 中介费退还金额需根据中介的过错程度确定，一般分为两种情况：1. 全额退还：若中介完全未核实施工许可证（例如未要求开发商提供原件、未通过官方渠道查询），或明知虚假仍隐瞒，导致购房者签订无效/无法履行的合同，应全额退还已收取的中介费（如王女士支付的2万元需全部退还）。2. 部分退还：若中介已部分履行核实义务（如查看了许可证复印件但未核实真实性），但仍存在过失，可按过错比例退还（例如中介过错占70%，则退还70%中介费）。实践中，法院倾向于对中介苛以较高注意义务，只要施工许可证虚假且中介未发现，通常支持全额退还中介费，因“合法性核实”是中介服务的核心价值，缺失则服务目的未实现。 解决方法： 1. 协商解决（优先推荐）：携带证据与中介当面沟通，强调其未履行《民法典》规定的如实报告义务，引用类似案例（可搜索“中介未核实施工许可证 退还中介费”判决书）增强说服力。协商时可提出“全额退款+承担部分维权费用”的方案，避免僵局。若中介同意退款，需签订书面协议，明确退款金额、时间及“双方无其他争议”条款。 2. 行政投诉（快速施压）：向当地住房和城乡建设局中介监督科提交《投诉书》，附证据材料。住建局有权对中介“未如实报告”的行为进行行政处罚（如罚款、信用扣分），中介为避免监管风险，可能主动联系退款。投诉后可定期跟进进度（通常15-30个工作日内回复）。 3. 仲裁（有合同约定时适用）：若中介合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委解决”），可向约定仲裁机构申请仲裁，提交证据并主张退还中介费。仲裁裁决具有强制执行力，且审理周期通常短于诉讼。 4. 诉讼（最终保障手段）：若协商、投诉、仲裁均无果，向中介所在地法院提起诉讼，案由为“中介合同纠纷”，诉讼请求包括“判令被告退还中介费XX元”“承担诉讼费”。起诉时需提交起诉状、证据清单（含上述收集的所有证据）、双方身份信息。法院审理时，重点审查中介是否尽到核实义务，若举证充分，一般会支持退还请求。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。” 2. 《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”（注：若因中介过错导致合同无效/解除，视为“未促成有效合同”，可参照此条主张不支付报酬，已支付的应退还。） 3. 《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：“房地产开发企业在取得施工许可证后，方可进行商品房预售。”（明确施工许可证是合法预售的前提，中介需核实此资质。） 4. 《房地产经纪管理办法》第二十二条：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。”（施工许可证属于“有关资料”，中介需查看并核实。） 法临有话说：当开发商施工许可证虚假导致购房纠纷时，中介费的退还核心在于中介是否尽到“合法性核实义务”。我们可通过协商、投诉、仲裁或诉讼维权，关键是固定中介过错证据（如未核实资质的证明）。生活中，类似问题还有“中介隐瞒房屋抵押信息能退中介费吗？”“开发商无预售证中介促成交易如何索赔？”等，若您正面临中介合同纠纷、开发商资质问题或购房退款难题，可在本站免费咨询律师，获取针对性维权方案，让专业律师帮您理清证据链，最大化维护合法权益。

当购买商铺时遭遇开发商擅自更改楼道结构导致影响营业，业主可依据合同约定及法律规定维权。开发商擅自变更规划设计属于违约行为，业主有权解除合同并要求退还首付款。本文将从法律解析、行动建议、赔偿计算及解决途径等方面，详细说明如何通过协商、仲裁或诉讼等方式追回首付款，维护自身合法权益。 买商铺开发商擅自更改楼道结构影响营业，首付款怎么退 在商铺交易中，部分开发商为追求利益或调整规划，可能未经买受人同意擅自更改楼道结构，如缩小楼道宽度、改变出入口位置、增加墙体阻隔等。这种行为不仅违反合同约定，还可能导致商铺通行不便、客流量减少、经营面积实际缩水等问题，直接影响业主的正常营业和商铺价值。很多朋友遇到这种情况时，最关心的就是“已付的首付款还能不能退”“怎么退”。比如，王女士购买了某商场一层商铺，合同约定楼道宽3米且直通主入口，收房时却发现楼道被缩窄至1.5米，且入口被墙体遮挡，导致顾客难以发现商铺，此时她就有权要求退还首付款并追究开发商责任。 法律解析： 开发商擅自更改楼道结构的行为是否构成违约，需从合同约定和法律规定两方面分析。首先，购房合同是核心依据，若合同中明确约定了楼道结构（如宽度、位置、布局等），开发商未经买受人同意变更的，即构成违约。即使合同未详细约定，根据《商品房销售管理办法》，开发商在规划、设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸等发生变化时，需在变更确立之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内决定是否退房，开发商应退还已付房款及利息。 从法律层面看，《民法典》第五百七十七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。开发商擅自更改楼道结构，属于“履行合同义务不符合约定”，业主有权要求解除合同（退房）并退还首付款。此外，若更改行为未取得规划部门批准，还可能违反《城乡规划法》，业主可向相关部门举报，增加维权筹码。行动建议： 1. 固定证据，明确违约事实：收集购房合同（重点标注楼道结构相关条款）、开发商宣传资料（如沙盘照片、户型图、广告视频等）、现状楼道结构的照片/视频、与开发商沟通的记录（微信、短信、邮件等），若有规划部门的原审批文件或变更后的文件，也需一并收集，证明开发商擅自变更且未通知。 2. 及时书面催告，要求恢复或退房：向开发商发送书面函件（建议通过EMS邮寄并保留凭证），明确指出其擅自更改楼道结构的违约行为，要求在指定期限内恢复原状，或解除合同并退还首付款及利息。此举既能固定开发商违约的证据，也为后续维权奠定基础。 3. 评估影响，明确损失范围：委托专业机构（如房地产评估公司）评估楼道结构变更对商铺经营的具体影响，如客流量减少比例、租金损失、预期收益降低等，作为后续索赔的依据。即使仅要求退首付，明确损失也能增强协商或诉讼中的谈判地位。 赔偿计算方法： 若业主选择解除合同退首付，可主张的款项包括：已支付的首付款本金 + 首付款的利息（一般按同期LPR或合同约定利率计算，从付款日起至退款日止）。若因楼道结构变更导致额外损失（如已支付的装修定金、因无法营业产生的租金损失等），可根据实际支出或评估结果主张赔偿。例如，业主支付首付款50万元，付款时间为2023年1月1日，2023年6月1日提出退房，同期LPR为3.45%，则利息约为50万×3.45%×5/12≈7187.5元，总退款金额约为507187.5元（具体以实际天数和利率为准）。 解决方法： 1. 优先协商解决：携带证据与开发商协商，明确提出解除合同、退还首付款及利息的要求。协商时可强调开发商违约的法律后果，若开发商担心诉讼影响声誉或销售，可能愿意主动退款。建议形成书面和解协议，明确退款金额、时间及违约责任。 2. 向监管部门投诉：若协商无果，可向当地住建局、市场监督管理局或消费者协会投诉，反映开发商擅自变更规划、虚假宣传等问题。监管部门介入后，可能通过调解或责令整改的方式推动开发商退款。 3. 申请仲裁或提起诉讼：若合同中约定了仲裁条款，可向约定的仲裁机构申请仲裁；若无约定，可向商铺所在地法院提起诉讼，提交起诉状、证据材料（合同、证据清单、损失证明等），请求法院判决解除合同、退还首付款及利息，并赔偿损失。诉讼中可申请财产保全，防止开发商转移资产导致判决无法执行。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。 《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”。 法临有话说：当开发商擅自更改楼道结构影响商铺营业时，业主可通过收集证据、协商、投诉、仲裁或诉讼等方式追回首付款。核心在于证明开发商违约及影响经营的事实，法律将支持合法的退房退款诉求。生活中，类似的房产纠纷还有很多，比如“开发商延期交房导致商铺无法按时开业怎么办”“商铺实际面积与合同不符如何维权”“购买的商铺被抵押能否要求退首付”等，若您遇到类似问题，可在本站免费咨询律师，获取针对性的法律解决方案，避免自身权益受损。

在二手商铺交易中，若实际楼道结构与合同约定不符，定金退还需结合合同约定、卖方过错程度及法律规定综合判断。若卖方未如实披露或交付的商铺结构与合同明确约定不一致，构成违约，买方有权要求退还定金，甚至主张双倍返还。解决时需先固定证据（合同、结构差异证明等），优先协商，协商不成可通过发函、仲裁或诉讼维权。核心法律依据为《民法典》定金罚则及违约责任条款，关键在于证明卖方违约事实。 买二手商铺房子与合同中的楼道结构不同，定金该怎么退 二手商铺交易中，“货不对板”是常见纠纷，楼道结构差异便是典型问题。比如合同中明确约定“楼道宽度2.5米、双梯设计”，但实际交付时发现楼道仅1.8米且为单梯，这种情况会直接影响商铺使用价值（如客流通行、消防合规等）。此时，买方最关心的是已支付的定金能否退还。这类纠纷的核心在于：卖方是否构成违约，以及定金的性质（立约定金还是履约定金）如何认定。解决此类问题需结合合同条款、证据收集和法律规定，分步骤推进维权。 举个例子：小王买二手商铺时，合同附件图纸标注楼道为“开放式、连通主通道”，但收房时发现楼道被墙体封堵，仅留窄小侧门。这种明显与合同约定不符的情况，就属于卖方违约，小王有权要求退还定金。 法律解析： 1. 定金的法律性质：根据《民法典》，定金分为“立约定金”（担保合同订立）和“履约定金”（担保合同履行）。二手商铺交易中，若定金条款明确为“履约定金”，则适用定金罚则；若未明确，需结合交易阶段判断（如签约后支付的定金通常视为履约定金）。 2. 卖方违约的认定：若合同中对楼道结构有明确约定（如尺寸、布局、连通方式等），卖方交付的商铺实际结构与约定不符，且未提前告知买方，即构成根本违约。即使合同未书面约定，但卖方通过广告、口头承诺或补充协议明确过楼道结构，也可视为合同内容的一部分，卖方未履行即违约。 3. 定金罚则的适用：若卖方违约，买方有权要求“双倍返还定金”（即返还已付定金的2倍）；若买方违约，定金不予退还。但若双方均无过错（如结构差异因政策调整等不可抗力导致），定金应无息退还。 你可能想知道：“如果合同中没写楼道结构，能退定金吗？”这取决于能否证明卖方存在欺诈或隐瞒。比如卖方明知楼道结构与宣传不符却未告知，买方可主张撤销合同并要求返还定金。行动建议： 1. 固定关键证据：立即收集合同原件（含附件图纸、补充协议）、商铺现状照片/视频（重点拍摄楼道结构差异处）、与卖方的沟通记录（微信、短信、邮件等，需体现卖方对楼道结构的描述）、支付定金的转账凭证等，确保证据链完整。 2. 书面催告协商：向卖方发送书面函件（建议通过EMS邮寄并保留回执），明确指出楼道结构与合同不符，要求其在7日内说明情况并协商定金退还事宜。函件中需附证据清单，避免口头协商无据可查。 3. 第三方评估（可选）：若结构差异争议较大（如卖方否认差异存在），可委托专业机构（如测绘公司、建筑设计单位）出具《结构差异评估报告》，证明实际结构与合同约定的不符程度，增强维权说服力。 4. 避免“主动违约”：在协商期间，切勿以“不买了”为由单方终止交易，否则可能被卖方反咬“买方违约”，导致定金无法退还。需始终以“卖方违约”为核心主张。 赔偿计算方法： 定金退还金额需根据违约方及定金性质确定： 1. 卖方违约（履约定金）：买方已支付定金N元，卖方应双倍返还定金，即退还金额=2×N元（例如支付5万元定金，可要求退还10万元）。 2. 双方无过错（如不可抗力）：定金无息退还，即退还金额=N元。 3. 买方违约：定金不予退还（但若卖方存在过错，买方仍可主张部分退还）。 注意：若定金超过合同总价款的20%（如商铺总价100万，定金超过20万），超过部分不适用定金罚则，仅需返还超过部分的本金。 解决方法： 1. 优先协商解决：通过中介或直接与卖方沟通，提出退还定金的具体方案（如全额退还或双倍返还）。协商时可适当让步（如放弃部分赔偿），争取快速解决，避免耗时耗力。 2. 申请调解：若协商无果，可向当地房地产交易中心、消费者协会或调解委员会申请调解，由第三方介入促成双方达成协议。调解不收取费用，效率较高。 3. 仲裁（需合同约定）：若合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委管辖”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，仲裁裁决具有强制执行力。 4. 诉讼维权：向商铺所在地法院提起诉讼，提交起诉状、证据材料（合同、证据清单、评估报告等），主张卖方违约并要求退还定金。诉讼周期较长（3-6个月），但可申请财产保全，防止卖方转移资产。 划重点：无论选择哪种方式，均需在诉讼时效内提出（一般为3年，自知道或应当知道权利受损之日起算）。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。” 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 法临有话说：二手商铺楼道结构与合同不符时，定金退还的核心是证明卖方违约。建议先通过证据固定和协商解决，若协商不成，可依法通过调解、仲裁或诉讼维权。实际操作中，合同条款的明确性、证据的充分性是关键。类似问题还包括“二手房面积与合同不符定金怎么退”“商铺实际层高不足能否退定金”等，若你遇到此类纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性的法律解决方案。

购买商铺后，若开发商未经购房者同意擅自更改电梯位置，导致商铺营业受到实质性影响，购房者可依据合同约定及法律规定主张退房退款。需先固定开发商违约证据（如购房合同、规划图纸、变更通知等），通过协商、调解、仲裁或诉讼等途径解除合同，要求返还购房款并赔偿利息、预期损失等。关键在于证明开发商行为构成根本违约，且电梯位置变更与营业受损存在直接因果关系。 买商铺开发商擅自更改电梯位置影响营业，购房款怎么退 在商铺交易中，电梯位置是影响客流量、经营便利性的重要因素，不少购房者会将其作为选铺的核心考量。若开发商在签订购房合同后，未经购房者同意擅自变更电梯规划位置，导致商铺实际使用价值下降（如客流量减少、顾客动线受阻、营业面积利用率降低等），购房者有权通过法律途径要求退房并退还购房款。例如，原本电梯正对商铺门口，变更后移至商场另一端，导致顾客难以发现商铺，直接影响营业收入，这种情况就属于典型的因规划变更导致的违约。 法律解析： 开发商擅自更改电梯位置的行为是否构成违约，需结合合同约定及法律规定综合判断。首先，若购房合同中明确约定了电梯位置、规划设计等条款，开发商未经购房者书面同意变更的，属于违反合同约定的行为。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。 其次，即使合同未明确约定电梯位置，开发商也负有保障商铺基本使用功能的义务。电梯作为商铺的重要配套设施，其位置变更若导致商铺无法实现合同目的（如无法正常营业、价值大幅贬损），则构成“根本违约”。根据《民法典》第五百六十三条，因一方违约致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。此外，《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。若开发商未履行通知义务，购房者有权退房。行动建议： 1. 固定证据，明确违约事实：收集购房合同（重点标注规划设计、配套设施条款）、原规划图纸（含电梯位置标注）、变更后的实际电梯位置照片/视频、开发商关于规划变更的通知（若有）、商铺现场客流量变化记录、经营损失证明（如营业额对比、租金评估报告等），证明电梯位置变更与营业受损的直接因果关系。 2. 及时与开发商协商沟通：向开发商发送书面函件，明确提出电梯位置变更未经同意、影响营业的事实，要求解除合同并退还购房款（含已付定金、首付款、贷款部分等），同时主张利息损失（按已付款项的银行同期贷款利率计算）及实际经营损失（如装修费、租金损失等）。协商时可录音或留存书面沟通记录，作为后续维权证据。 3. 向相关部门投诉，固定行政处理记录：若开发商未按规定办理规划变更手续，可向当地自然资源和规划局投诉，要求核查变更是否经过合法审批；向住建部门投诉开发商违约行为，获取行政调解或处理意见，增强维权证据效力。 4. 委托律师评估，制定维权方案：若协商无果，及时咨询专业律师，分析合同条款、证据效力及胜诉可能性，确定通过仲裁或诉讼解除合同、退款赔偿的具体策略。 赔偿计算方法： 退购房款及赔偿金额通常包括以下部分：1. 已付购房款全额返还：包括定金、首付款、银行贷款已还款部分（若已办理按揭，需与银行协商提前还款或由开发商代偿）。2. 利息损失：以已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率（或LPR）计算，从付款日起至实际退款日止。例如，已付房款100万元，付款时间2年，LPR为3.45%，则利息损失约为100万×3.45%×2=6.9万元。3. 实际损失赔偿：包括因电梯变更导致的装修损失（如已投入装修的费用）、预期营业损失（需提供营业额下降的客观证据，如变更前后的销售数据对比、周边同类商铺租金差异等）、为维权支出的合理费用（如律师费、诉讼费、保全费等）。 解决方法： 1. 协商解决（优先推荐）：与开发商签订书面和解协议，明确退房退款金额、支付时间、违约责任等，避免后续纠纷。例如，约定开发商在30日内返还全部购房款100万元，并赔偿利息及装修损失10万元，双方互不追究其他责任。 2. 调解途径：向当地消费者协会、房地产行业协会或人民调解委员会申请调解，由第三方组织协调双方达成一致。调解达成的协议具有法律约束力，可申请法院司法确认。 3. 仲裁解决：若购房合同中约定了仲裁条款（如“因本合同引起的争议由XX仲裁委员会仲裁”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，提交证据材料主张解除合同、退还房款及赔偿。仲裁裁决为终局裁决，可直接申请法院强制执行。 4. 诉讼解决：向商铺所在地人民法院提起诉讼，提交起诉状、证据清单（含合同、规划图纸、损失证明等），请求法院判决解除合同、开发商返还购房款并赔偿损失。诉讼中可申请财产保全，冻结开发商账户或查封商铺，确保判决后能顺利执行。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。” 法临有话说：开发商擅自更改电梯位置导致商铺营业受损，购房者可通过固定证据、协商、仲裁或诉讼等方式主张退房退款，核心是证明开发商违约及损失因果关系。实际操作中，合同条款解读、证据充分性直接影响维权结果。若你还遇到“开发商延迟交房怎么索赔”“商铺产权与宣传不符能否退房”“购房定金能否退还”等问题，可在本站免费咨询律师，获取针对性法律解决方案。

当开发商房屋阁楼被认定为违建导致实际面积减少时，购房者可依据购房合同及法律规定维权。需先收集违建认定、面积差异等证据，优先与开发商协商退款；协商不成可向住建部门投诉，或通过诉讼/仲裁主张退还减少面积对应的房款、利息及违约金。法律上，开发商交付房屋与合同约定不符构成违约，购房者有权解除合同或要求赔偿，具体可按合同单价×减少面积计算退款金额。 开发商房子阁楼是违建，现在面积少了怎么退购房款 在商品房交易中，部分购房者可能遇到这样的情况：购房时开发商宣传或合同中包含阁楼面积，但收房后发现阁楼因未取得规划许可等原因被认定为违建，导致无法办理产权登记，实际可使用或确权的面积比合同约定大幅减少。此时，购房者面临“花了钱却没买到对应面积”的问题，核心诉求是退还因阁楼违建导致的面积减少部分的购房款。这一问题涉及合同履行、开发商诚信义务及违建处理等法律问题，需要通过合法途径维护自身权益。 例如，王女士购买某楼盘房屋，合同约定建筑面积120平米（含阁楼20平米），单价1.5万元/平米，总房款180万元。收房时得知阁楼属违建无法确权，实际产权面积仅100平米，此时她有权要求开发商退还20平米对应的30万元房款及相关损失。 法律解析： 首先，阁楼作为违建不具备合法产权，不能计入合同约定的产权面积。根据《城乡规划法》规定，未取得建设工程规划许可证或未按许可内容建设的建筑属违建，无法办理不动产登记，不产生物权效力。若开发商在销售时将违建阁楼计入合同面积，属于对房屋基本情况的虚假陈述。 其次，开发商构成违约或欺诈。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。若开发商明知阁楼为违建却故意隐瞒或虚假承诺其为合法面积，还可能构成《消费者权益保护法》中的欺诈，购房者可主张“退一赔三”（但需结合具体证据）。 最后，面积差异处理有明确规则。根据《商品房销售管理办法》第二十条，合同未约定面积差异处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房；若不退房，超出3%部分的房价款由开发商双倍返还。本案中因阁楼违建导致面积减少，属于“实际面积小于合同约定面积”，可直接适用该规则。行动建议： 1. 固定证据：立即收集购房合同（重点标注面积构成、单价、违约责任条款）、付款凭证、开发商宣传资料（如广告、沙盘照片、销售承诺录音等）、不动产登记部门或城管部门出具的阁楼违建认定文件（如《行政处罚决定书》《违建认定书》）、房屋测绘报告（证明实际产权面积）等，确保能证明“合同约定面积包含违建阁楼”及“实际面积减少”的事实。 2. 书面催告开发商：向开发商发送正式书面函件，说明阁楼违建导致面积减少的情况，依据合同及法律要求退还减少面积对应的房款、利息（按LPR计算）及违约金（如有合同约定），并要求在合理期限内（如15个工作日）回复，保留邮寄回执或送达记录。 3. 向行政部门投诉：若开发商拒绝协商，可向当地住建局（或房管局）投诉，提交证据说明开发商销售违建房屋、面积欺诈等问题，要求行政部门介入调解或对开发商进行行政处罚（如责令整改、罚款），行政处理结果可作为后续维权的辅助证据。 4. 评估诉讼/仲裁必要性：若协商、投诉无果，根据合同约定的争议解决方式（诉讼或仲裁），准备起诉状（或仲裁申请书）、证据清单，向法院或仲裁机构提起诉讼，主张解除合同（或继续履行但退还差额房款）、赔偿损失。 赔偿计算方法： 退款金额主要包括“减少面积对应的房款”及“利息/违约金”两部分： 1. 基础退款金额=合同约定单价×减少的合法面积。例如：合同约定总房款=单价×（套内面积+公摊面积+阁楼面积），若阁楼20平米属违建，实际合法面积减少20平米，单价1.5万元/平米，则基础退款金额=1.5万×20=30万元。 2. 利息计算：自付款之日起至退款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。如30万元房款已支付2年，LPR平均为3.65%，则利息=30万×3.65%×2=2.19万元。 3. 违约金（如有约定）：若合同约定“面积误差超过3%按日万分之五支付违约金”，则按约定计算；若无约定，可主张赔偿实际损失（如因面积减少导致的租金损失、装修规划变更损失等）。 解决方法： 1. 协商解决（优先选择）：与开发商面对面沟通，明确提出退款要求及计算依据，可适当让步（如放弃部分利息）以快速解决。建议全程录音或签订书面协议，避免口头承诺无凭。例如：购房者可提出“退还30万元房款+1万元利息”，开发商同意后签订《退款协议》，约定付款时间及违约责任。 2. 行政调解：向当地住建部门或消费者协会申请调解，由第三方组织双方协商。行政部门可依据《商品房销售管理办法》等法规，向开发商释明法律责任，推动退款。 3. 诉讼/仲裁（最终途径）：若开发商拒不退款，向法院起诉（或按合同约定申请仲裁），提交证据包括合同、违建认定书、付款凭证等，请求法院判决开发商退还房款、支付利息及违约金。胜诉后若开发商不履行，可申请强制执行。 需注意：诉讼时效为3年，从购房者知道或应当知道阁楼为违建、面积减少之日起计算，超过时效可能丧失胜诉权，需及时维权。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。” 3. 《商品房销售管理办法》第二十条：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。” 4. 《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。” 法临有话说：当开发商阁楼违建导致面积减少时，购房者无需自认倒霉，通过收集证据、协商、投诉、诉讼等步骤，可依法追回减少面积对应的房款及损失。实践中，类似问题还包括“开发商虚假宣传赠送面积无法兑现”“房屋公摊面积过大”“产权登记面积与合同不符”等，若你遇到这些情况，或对退款流程、证据收集有疑问，可在本站免费咨询律师，获取针对性维权方案，避免因不懂法律而错失维权时机。

离婚中房产分割需结合购买时间、出资情况、产权登记及贷款偿还等因素综合判断。婚前全款购房且登记个人名下的属个人财产；婚前贷款购房婚后共同还贷的，共同还贷及增值部分为共同财产；婚后购房原则上为共同财产，但父母出资等特殊情况需具体分析。分割时可协商、调解或诉讼，关键在于证据收集与法律适用，建议优先协商，复杂情况及时咨询律师。 离婚中，购买的房子怎么分 离婚时房产分割是夫妻财产纠纷的核心问题之一，其处理结果直接关系到双方的切身利益。由于房产购买时间（婚前或婚后）、出资方式（全款或贷款、个人出资或父母出资）、产权登记情况（登记在一方或双方名下）等存在差异，分割规则也各不相同。例如，小王婚前贷款买房登记在自己名下，婚后与妻子共同还贷，离婚时妻子能否主张分割房产？李女士婚后由父母全款购房登记在她名下，该房产是否属于夫妻共同财产？这些常见情形都需要依据法律规定具体分析，本文将从法律解析、行动建议到解决方法进行详细说明。 法律解析： 离婚房产分割的核心是区分房产属于夫妻共同财产还是个人财产，具体需结合以下情形判断： 1. 婚前购买的房产：（1）婚前全款购买且登记在自己名下：根据《民法典》第1063条，该房产属于个人财产，离婚时不参与分割。例如，男方婚前用个人存款全款购房并登记在自己名下，离婚时女方无权要求分割。（2）婚前贷款购买，登记在个人名下，婚后共同还贷：房产产权归登记方所有，但婚后共同还贷部分及对应增值部分属于夫妻共同财产。分割时，产权方需向另一方补偿共同还贷金额的一半及增值部分。例如，房屋婚前价值100万，首付30万，贷款70万，婚后共同还贷50万（本金+利息），离婚时房屋市值200万，共同还贷部分对应的增值为50万×（200万÷100万）=100万，需补偿另一方50万（100万÷2）。 2. 婚后购买的房产：（1）夫妻共同出资（包括工资、奖金等共同财产）购买，无论登记在一方还是双方名下，原则上属于共同财产，离婚时按均等分割为原则，同时考虑双方贡献、子女抚养、过错情况等调整比例。（2）一方父母全款出资，登记在己方子女名下：视为对己方子女的赠与，属于个人财产；若登记在双方名下，则视为对夫妻双方的赠与，属于共同财产。（3）双方父母出资，登记在一方或双方名下：根据司法解释，若无约定，按出资比例按份共有；若约定为共同共有，则按共同财产处理。 3. 特殊情形：夫妻双方通过书面协议约定房产归属的，按约定处理（如《婚内财产协议》）；一方通过隐匿、转移、变卖房产等方式损害另一方利益的，离婚分割时可少分或不分。行动建议： 1. 全面收集证据：包括购房合同、付款凭证（银行流水、转账记录）、还贷明细、房产证、婚前财产协议、父母出资证明（如借条、赠与协议）等，这些是证明房产归属和分割比例的关键。 2. 评估房产价值：若双方对房产价值有争议，可协商委托第三方评估机构（如房地产评估公司）进行评估，避免因价值分歧影响分割进程。 3. 优先协商分割方案：结合房产实际使用情况（如子女抚养权归属、一方是否有其他住房），协商确定产权归属（如一方取得产权，向另一方支付补偿款）或出售房产后分割房款，需明确贷款剩余部分由谁承担。 4. 防范财产转移风险：若发现对方有隐匿、转移房产的迹象（如擅自出售、抵押），可向法院申请财产保全，冻结房产交易手续，避免自身权益受损。 分割计算方法： 以婚前贷款购房婚后共同还贷为例，分割时需计算共同还贷部分及对应增值的补偿金额，公式如下： 补偿金额 = （共同还贷本金+利息）÷2 + （共同还贷部分÷房屋总价款）×（离婚时房屋市值-购买时房屋价款）÷2 例如：房屋购买价100万（首付30万，贷款70万），婚后共同还贷本金+利息共50万，离婚时市值200万。共同还贷部分占总价款比例为50万÷100万=50%，增值部分为200万-100万=100万，共同还贷对应增值为100万×50%=50万，补偿金额=50万÷2 + 50万÷2=50万。 解决方法： 1. 协商一致：双方就房产归属、补偿金额、贷款处理等达成书面协议，可到民政局办理离婚登记时一并备案，或通过公证处公证协议效力，避免后续纠纷。 2. 调解：若协商不成，可向居委会、人民调解委员会或法院申请调解，由第三方介入促成双方达成一致，成本低、效率高。 3. 诉讼解决：向房产所在地法院提起离婚后财产纠纷诉讼，提交起诉状、证据材料（如房产证、出资证明、还贷记录等），法院将根据法律规定及实际情况判决。需注意，诉讼时效一般为3年，从发现财产分割不公或对方转移财产之日起算。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第1062条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。” 《中华人民共和国民法典》第1063条：“下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。” 《中华人民共和国民法典》第1087条：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。” 《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第78条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。” 法临有话说：离婚房产分割需结合购买时间、出资、登记等多重因素，核心在于区分个人财产与共同财产，关键证据的收集和法律条款的适用尤为重要。生活中还可能遇到“婚前房产婚后加名是否算共同财产？”“按揭房未还清贷款如何分割？”“继承的房产离婚时怎么分？”等问题，不同情形处理方式差异较大。若您正面临类似纠纷，建议及时通过本站免费咨询专业律师，结合具体案情制定维权方案，避免因法律知识不足导致权益受损。

开发商未取得预售许可证即销售房屋属违法行为，所签认购协议或预售合同无效，购房者有权要求退还定金。若开发商故意隐瞒无预售证事实，还可主张双倍返还定金。退定金流程可通过协商、向住建部门投诉、仲裁或诉讼解决，关键需留存定金收据、认购书等证据，及时借助法律途径维权，避免开发商拖延或推诿。 开发商没有预售许可证，定金怎么退 在商品房交易中，预售许可证是开发商合法预售房屋的“身份证”，《城市商品房预售管理办法》明确规定，未取得预售许可证的房屋不得预售。实践中，部分开发商为快速回笼资金，在未取得预售许可证时就以“认筹”“认购”名义收取定金，很多朋友交了定金后才发现这一问题，担心定金无法退还。本文将从法律层面解析无预售许可证时定金的退还依据、实操步骤及赔偿标准，帮助购房者明确维权路径。 例如，王女士看中某楼盘，在销售劝说下签订《认购书》并支付5万元“定金”，后得知该项目未取得预售许可证，她能否要回定金？甚至要求双倍返还？答案是肯定的，这正是本文要详细解答的核心问题。 法律解析： 预售许可证是商品房预售的法定前提。根据《城市商品房预售管理办法》第六条，商品房预售实行许可制度，开发商必须取得房地产管理部门核发的《商品房预售许可证》才能进行预售，否则预售行为违反法律强制性规定。 未取得预售许可证的认购协议或预售合同无效。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因此，开发商在无预售许可证时与购房者签订的《认购书》《商品房预售合同》等均属无效合同，自始没有法律约束力。 定金应全额返还，故意隐瞒可主张双倍返还。定金分“立约定金”（担保签订正式合同）和“履约定金”（担保合同履行），无论哪种，因合同无效，开发商收取定金的行为失去合法基础，应返还已收定金。若开发商故意隐瞒无预售许可证的事实（如谎称“证件正在办理中”却一直未取得），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，购房者还可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即“双倍返还定金”。 你可能想知道：如果认购书上写的是“订金”而非“定金”，还能要求双倍返还吗？需注意，“订金”通常视为预付款，不具有担保性质，仅能要求返还本金；只有明确标注“定金”且符合法律规定，才能主张双倍返还。因此，务必核对收据或协议上的表述。行动建议： 1. 第一时间固定证据：收集与开发商交易的所有书面材料，包括《认购书》《定金收据》（需明确“定金”字样）、银行转账凭证、销售宣传资料（如广告、微信聊天记录、录音等），重点标注开发商承诺“证件齐全”或隐瞒无预售证的内容。 2. 书面催告开发商退款：通过EMS或快递向开发商发送《退款催告函》，明确指出其未取得预售许可证，要求在7日内退还定金（若存在故意隐瞒，可同时主张双倍返还），并保留邮寄凭证（注明“退款催告函”），避免开发商以“未收到通知”为由拖延。 3. 向住建部门投诉施压：携带证据向项目所在地的住建局（或住房和城乡建设局）投诉，举报开发商无预售证售房的违法行为。行政部门会对开发商进行调查，责令整改并督促退款，这一步能给开发商带来监管压力，推动协商解决。 4. 评估协商结果，准备诉讼材料：若开发商拒绝退款或拖延，需整理证据清单（包括身份证明、证据材料、催告函等），起草《民事起诉状》，明确诉讼请求（如“判令被告返还定金XX元并支付双倍赔偿XX元”），为诉讼做准备。 赔偿计算方法： 定金返还金额需根据“定金性质”和“开发商过错程度”确定： 1. 基础返还（已付定金）：无论开发商是否故意隐瞒，只要未取得预售许可证，已收取的定金均需全额返还。例如，支付10万元定金，至少可要求返还10万元。 2. 双倍返还（惩罚性赔偿）：若开发商故意隐瞒无预售许可证的事实（如销售时谎称“证件正在办理中”“很快下来”，或在认购书中未注明无预售证），根据《商品房买卖合同司法解释》第九条，购房者可主张“已付定金×2”的赔偿。例如，支付10万元定金，可要求返还10万元（本金）+10万元（赔偿）=20万元。 需注意：若协议中写的是“订金”“诚意金”等非“定金”字样，或无法证明开发商故意隐瞒，则只能主张基础返还，无法要求双倍赔偿。 解决方法： 1. 优先协商解决：直接与开发商售楼部或法务部门沟通，出示证据并引用法律规定（如“无预售证预售违法，定金应退”），明确退款金额和期限。协商时建议全程录音，避免口头承诺，达成一致后签订书面《退款协议》，注明退款时间和方式。 2. 行政投诉（高效施压）：向当地住建局市场监管科、房地产市场监察大队投诉，提交《投诉信》及证据，投诉事项包括“未取得预售许可证预售房屋”“违规收取定金”。行政部门有权对开发商处以罚款、责令停止销售，倒逼其退款。 3. 仲裁（需有仲裁条款）：若认购协议中约定了“争议由XX仲裁委员会解决”，可向约定仲裁机构申请仲裁，提交仲裁申请书和证据，仲裁裁决具有强制执行力，效率可能高于诉讼。 4. 诉讼（司法兜底）：向房屋所在地法院提起民事诉讼，需注意：① 管辖法院为房屋所在地法院（不动产专属管辖）；② 诉讼请求明确（如“返还定金+双倍赔偿”）；③ 诉讼费根据诉讼金额计算（10万元以下约几百元），若经济困难可申请法律援助。诉讼周期通常3-6个月，但能通过法院强制执行确保款项追回。 法律依据： 1. 《城市商品房预售管理办法》第六条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 4. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……” 法临有话说：退定金的核心是抓住“开发商无预售许可证”这一法定违法事实，关键在于及时固定证据（定金凭证、沟通记录等）和果断采取法律行动（协商、投诉、诉讼），拖延可能导致开发商转移资产或补办证件（若补办，需证明其此前故意隐瞒才能继续主张赔偿）。生活中，类似问题还有“签了认购书没预售证能退首付吗？”“开发商补办了预售证后，之前交的定金还能退吗？”“定金和订金在退费时有何区别？”等，若你遇到这些困惑，可在本站免费咨询专业律师，获取针对具体案情的维权方案，避免因法律知识不足导致权益受损。

在二手办公楼买卖中，若合同约定的楼梯位置与实际不符，属于卖方违约情形。根据法律规定，买方有权依据定金罚则要求退还定金，若卖方构成根本违约，还可主张双倍返还定金。解决时需先固定证据（合同、实际状况证明等），优先协商，协商不成可通过发律师函、诉讼等方式维权，核心是证明卖方违约导致合同目的无法实现。 买二手办公楼房子与合同中楼梯位置不同，定金该怎么退 二手办公楼交易中，楼梯位置是影响房屋使用功能、空间布局及商业价值的重要因素。若买方签订合同后发现实际楼梯位置与合同约定不符，这属于卖方未按合同履行义务的违约行为。例如，合同明确约定楼梯位于办公楼东侧且连接电梯厅，但实际楼梯却在西侧且需绕行，导致办公动线混乱、使用效率降低，此时买方有权要求退还定金。本文将从法律角度解析此类情况的处理逻辑，提供具体维权步骤及定金退还的计算方法。 法律解析： 首先需明确，二手办公楼买卖合同中关于楼梯位置的约定属于合同核心条款。根据《民法典》第五百一十条，合同内容约定不明确时，应结合交易习惯、房屋性质等确定当事人真实意思；而若合同已明确约定楼梯位置，则卖方必须严格履行。 其次，判断卖方行为是否构成根本违约。楼梯位置直接影响办公楼的使用便利性（如人员通行、消防疏散、空间规划等），若差异导致买方购买目的（如办公布局、客户接待动线等）无法实现，即构成根本违约。例如，某公司购买办公楼用于接待客户，合同约定楼梯紧邻大堂便于引导客户，实际楼梯在偏僻角落，导致客户体验极差，此时卖方构成根本违约。 关于定金性质，若合同中明确“定金”字样且符合《民法典》第五百八十七条“定金罚则”适用条件（即买方按约履行，卖方违约），买方有权要求双倍返还定金；若仅约定“订金”（非法律意义上的定金），则卖方仅需返还原金额。行动建议： 1. 固定证据：立即收集合同原件（重点标注楼梯位置条款）、实际楼梯位置的照片/视频、与卖方的沟通记录（微信、短信、邮件等，需体现卖方对楼梯位置的承诺或确认）、房屋现场勘查记录（可邀请第三方机构或物业出具证明）。 2. 书面催告：向卖方发送书面催告函，明确指出楼梯位置与合同不符的事实，要求其在合理期限内（如7日内）解决或退还定金，同时保留送达凭证（快递签收记录、邮件已读回执等）。 3. 避免单方违约：在未协商一致或通过法律程序确认前，切勿擅自终止合同或拒绝履行其他义务，以免被卖方反指违约。 4. 咨询专业律师：若卖方拒绝沟通或推诿责任，及时委托律师分析合同条款、评估违约程度，制定维权方案（如发律师函、提起诉讼等）。 赔偿计算方法： 1. 定金性质为“定金”：若卖方构成根本违约，根据定金罚则，买方有权要求卖方返还已支付的定金，并额外赔偿等额定金（即双倍返还）。例如，买方支付定金10万元，卖方违约则需返还10万+10万=20万元。 2. 定金性质为“订金”或未明确约定：视为预付款，卖方仅需返还已收取的订金金额，无需额外赔偿。例如，支付“订金”10万元，卖方返还10万元即可。 3. 特殊情形：若楼梯位置差异较小（如仅偏差1米且不影响使用），可能不构成根本违约，此时买方有权要求退还定金（单倍），但无法主张双倍返还。 解决方法： 1. 协商解决：优先与卖方沟通，提出解决方案（如卖方承担整改费用调整楼梯位置、降低房价、全额退还定金等），并签订书面补充协议明确约定。例如，双方协商一致，卖方同意3日内退还定金10万元，买方放弃其他主张。 2. 调解：若协商无果，可向当地房地产交易中心、消费者协会或商事调解机构申请调解，由第三方促成双方达成和解。 3. 仲裁：若合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委员会管辖”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，提交证据后由仲裁庭裁决定金返还事宜。 4. 诉讼：向房屋所在地法院提起诉讼，提交起诉状、合同、证据材料等，请求法院判决卖方返还定金（或双倍返还）并承担诉讼费。诉讼流程包括立案、开庭、判决，若卖方不履行判决，可申请强制执行。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。” 法临有话说：当二手办公楼楼梯位置与合同不符时，买方核心权益是“定金退还”，关键在于证明卖方违约及违约程度。实践中，类似纠纷还可能涉及房屋面积误差、产权瑕疵、装修标准不符等问题，例如“买的办公楼实际面积比合同少50平米，定金能退吗？”“卖方隐瞒办公楼抵押情况，定金如何处理？”等。若您遇到类似问题，建议及时通过本站免费咨询律师，由专业律师根据具体案情分析证据效力、违约认定及维权策略，避免因证据不足或法律理解偏差导致权益受损。

开发商未取得建筑工程施工许可证即销售房屋，属于违法违规行为，购房者有权要求退还首付。解决此问题需先明确施工许可证的法律意义，收集相关证据，通过协商、投诉或诉讼等途径维权。根据法律规定，此类情况下购房合同可能无效或可撤销，购房者可主张全额退还首付款及利息，甚至要求赔偿损失。 开发商没有建筑工程施工许可证，首付咋退 在房地产交易中，“五证齐全”是购房者判断项目合法性的重要标准，其中建筑工程施工许可证（简称“施工许可证”）是开发商开工建设的法定前提，也是后续办理预售许可证的基础。很多朋友可能遇到过这样的情况：交了首付后才发现开发商根本没有施工许可证，此时担心房屋无法正常交付，想要退回首付却不知从何下手。这就像我们买食品时发现商家没有卫生许可证，不仅商品质量存疑，交易本身也可能不合法。本文将从法律角度解析此类问题的核心，提供具体维权步骤和退款方法。 法律解析： 首先，我们要明确建筑工程施工许可证的法律地位。根据《中华人民共和国建筑法》规定，从事建筑活动的单位必须取得施工许可证才能开工，未取得许可证擅自施工属于违法行为。而对于商品房销售，《城市房地产开发经营管理条例》明确要求，开发商预售商品房需取得预售许可证，而施工许可证是办理预售许可证的前置条件之一。因此，若开发商未取得施工许可证，通常也无法合法取得预售许可证，其预售行为本身可能违法。 其次，购房合同的效力问题是关键。如果开发商在未取得施工许可证（且后续也未补办）的情况下与购房者签订预售合同，该合同可能因违反法律强制性规定而被认定为无效（《民法典》第一百五十三条）。即使合同中约定了“开发商可补办手续”等条款，也不能改变其违法预售的本质。此外，购房者还可能基于“开发商隐瞒重要事实”行使合同解除权（《民法典》第五百六十三条），要求解除合同并退还首付。 你可能想知道：“如果开发商后来补办了施工许可证，还能退首付吗？”答案是：若开发商在购房者提出退款前已合法补办施工许可证，且项目无其他违法情形，合同可能被认定为有效，此时退款需结合合同约定或其他违约情形；但如果补办时购房者已明确提出解除合同，仍可主张退款。行动建议： 1. 立即固定证据：收集购房合同、首付款支付凭证（银行转账记录、收据、发票）、开发商宣传资料（如广告、沙盘照片等）、与销售的沟通记录（微信、短信、录音），以及能证明开发商未取得施工许可证的材料（可通过当地住建局官网查询项目许可信息，或申请政府信息公开获取）。 2. 核查项目其他证件：除施工许可证外，同时确认开发商是否取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》，若“五证”不全，维权理由更充分。 3. 避免签署“和解协议”或“放弃权利声明”：部分开发商可能以“分期退款”“赠送车位”等为由，要求购房者签署放弃追责的文件，务必谨慎，避免因书面承诺丧失合法权益。 赔偿计算方法： 若开发商需退还首付，购房者可主张的款项包括： 已付首付款全额：无论合同是否有效，开发商因违法预售取得的款项应全部返还； 资金占用利息：以已付首付款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率（或LPR，自2019年8月起）计算，从付款日起至实际退款日止； 违约金（如有约定）：若合同中约定了开发商违约的违约金条款（如“逾期交房按日支付万分之五违约金”），可按约定主张；若无约定，可要求赔偿实际损失（如因退款产生的交通费、误工费等，但需提供证据）。 举例：购房者支付首付50万元，付款日期为2023年1月1日，2023年6月1日开发商退款，则利息约为50万×3.45%（假设LPR为3.45%）×5/12≈7187.5元，总退款金额约507187.5元。 解决方法： 1. 优先协商退款：主动联系开发商，明确告知其未取得施工许可证属于违法预售，依据《民法典》《建筑法》等法律规定，要求解除合同并退还首付及利息。协商时可携带证据原件，表明维权决心，同时可提出具体退款期限（如15个工作日内），并要求签订书面退款协议。 2. 向监管部门投诉：若协商无果，可向当地住建局（或住房和城乡建设局）、市场监督管理局投诉，提交书面投诉材料（含证据清单），要求行政部门介入调查开发商的违法预售行为，督促其退款。部分地区住建局设有“房地产市场监管科”，专门处理此类纠纷。 3. 提起诉讼或仲裁：若投诉后开发商仍拒不退款，可通过法律途径解决。若合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委员会解决”），需向约定仲裁机构申请仲裁；若无约定，可向房屋所在地法院提起诉讼，起诉时需提交起诉状、证据材料（如合同、付款凭证、许可证缺失证明等），主张合同无效或解除合同，要求返还首付及利息。 注意：诉讼或仲裁需注意诉讼时效（一般为3年，从知道或应当知道权利受损之日起算），避免因超期丧失胜诉权。 法律依据： 1. 《中华人民共和国建筑法》第七条：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。” 2. 《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；……” 3. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。” 4. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……” 法临有话说：开发商未取得施工许可证即售房属于典型的违法预售行为，购房者无需过度担忧，可通过“收集证据→协商→投诉→诉讼”四步维权，依法追回首付及利息。生活中，类似的房产纠纷还有“开发商延期交房能退房吗”“五证不全的房子能买吗”“首付交了但贷款批不下来能退吗”等，若你遇到此类问题，可在本站免费咨询专业律师，获取针对性的法律建议，避免权益受损。