因开发商未取得建设用地规划证导致购房备案失败，购房者可依据法律主张合同无效或解除合同，要求全额退还首付。需先收集购房合同、付款凭证等证据，与开发商协商退款；协商无果可向住建部门投诉，或通过仲裁、诉讼维权。退款范围包括首付本金及利息，若开发商存在故意隐瞒，还可主张赔偿损失。 没建设用地规划证导致备案失败，首付怎么退 在商品房交易中，建设用地规划证是开发商合法开发的“通行证”，没有此证意味着项目建设未获规划许可，属于违法建设。很多朋友在购房时可能未留意开发商是否取得该证件，直到签订合同、支付首付后，因备案失败才发现问题。备案失败会导致无法办理网签、按揭贷款及后续房产证，此时购房者最关心的就是已支付的首付如何退还。本文将从法律角度解析此类情况的处理路径，帮助购房者有效维权。 例如，小王购买某楼盘房屋，支付30万元首付后，开发商告知因未取得建设用地规划证，无法完成合同备案，导致无法办理贷款。小王多次要求退款遭拒，这种情况下该如何通过法律途径追回首付？ 法律解析： 建设用地规划证是开发商合法开发的前提条件。根据《城乡规划法》规定，未取得建设用地规划许可证，任何单位不得擅自占用土地进行建设。开发商在未取得该证的情况下销售房屋，属于违法销售行为。 此类购房合同可能被认定为无效或可撤销合同。根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。开发商未取得建设用地规划证即销售房屋，违反了《城乡规划法》的强制性规定，购房合同可能自始无效。即使合同中约定了“无论证件是否齐全，购房者不得退房”等条款，该条款也因违反法律强制性规定而无效。 购房者有权解除合同并要求全额退还首付。若合同无效，根据《民法典》第一百五十七条，因该合同取得的财产应当返还，即开发商需退还购房者已支付的首付。若开发商存在故意隐瞒无规划证的事实，导致购房者产生信赖损失（如资金占用利息、为购房支付的其他费用等），购房者还可要求赔偿损失。行动建议： 1. 立即收集关键证据：包括购房合同、首付款支付凭证（银行转账记录、收据、发票）、开发商宣传资料（若承诺“五证齐全”）、备案失败的书面证明（可要求开发商或住建部门出具）、与开发商的沟通记录（微信、短信、通话录音等）。 2. 书面催告开发商退款：向开发商发送正式书面函件，明确说明因无建设用地规划证导致备案失败，要求解除合同并在指定期限内（如7个工作日）退还首付及利息。函件需通过EMS邮寄并保留回执，或通过微信、邮件发送并要求对方签收确认。 3. 避免签署“自愿退房”等不利文件：部分开发商可能要求购房者签署“自愿放弃退款利息”“自愿承担违约责任”等协议，此类文件可能损害自身权益，需谨慎签署。 4. 同步向监管部门投诉：向当地住建局（或自然资源和规划局）投诉开发商未取得规划证即销售房屋的违法行为，要求行政部门介入督促退款。投诉时需提交证据材料，明确诉求。 赔偿计算方法： 1. 首付本金：全额退还实际支付的首付款（以银行转账记录、收据金额为准）。 2. 利息损失：自支付首付之日起至实际退款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。例如，首付30万元，支付时间为2023年1月1日，退款时间为2023年7月1日，LPR按3.65%计算，利息=30万×3.65%×6/12=5475元。 3. 其他直接损失：如为购房支付的公证费、律师费、交通费用等，需提供票据证明，可要求开发商一并赔偿。 解决方法： 1. 协商解决（首选方式）：携带证据与开发商当面沟通，明确法律后果（合同无效、行政处罚风险），争取达成退款协议。建议全程录音，若协商一致需签订书面退款协议，明确退款金额、期限及违约责任。 2. 向行政部门投诉：向当地住建局房地产市场监管科、自然资源和规划局执法大队投诉，提交《投诉书》及证据材料。行政部门可责令开发商限期整改、退还房款，对违法销售行为进行处罚（如罚款、暂停销售）。 3. 申请仲裁（需合同约定仲裁条款）：若购房合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委员会解决”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，要求确认合同无效、退还首付及赔偿损失。仲裁裁决具有强制执行力。 4. 提起诉讼（无仲裁条款时）：向房屋所在地人民法院提起诉讼，案由为“商品房销售合同纠纷”，提交起诉状、证据材料（合同、付款凭证、备案失败证明等）。法院一般会在6个月内审理完毕，判决生效后可申请强制执行。 法律依据： 1. 《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条：“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。” 2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。” 3. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 4. 《商品房销售管理办法》第七条：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；……” 法临有话说：本文详细解析了因开发商无建设用地规划证导致备案失败时，购房者如何通过协商、投诉、仲裁、诉讼等途径退还首付。核心在于抓住“合同无效”这一法律关键点，通过证据固定和法律程序维护权益。生活中，类似问题还有“开发商迟迟不办房产证怎么办”“购房后发现房屋抵押未解除如何维权”“首付交了但银行贷款批不下来能退吗”等，若您遇到这些情况，可在本站免费咨询律师，获取针对性解决方案，让专业律师为您的房产交易保驾护航。

二手商铺因承重墙不合格无法营业时，定金退还需结合合同约定、卖方过错及法律规定综合判断。若卖方隐瞒承重墙质量瑕疵导致合同目的无法实现，构成根本违约，买方有权要求退还定金，甚至主张双倍返还。关键在于固定卖方过错证据（如检测报告、沟通记录），优先协商，协商不成可通过诉讼主张权利。 二手商铺存在承重墙不合格的问题不能营业，定金如何退 在二手商铺交易中，承重墙作为房屋主体结构的核心部分，其质量直接关系到商铺能否正常使用及安全。若商铺存在承重墙不合格问题，可能导致无法通过消防验收、无法办理营业执照，最终无法实现“营业”这一核心合同目的。此时，买方已支付的定金能否退还，成为买卖双方争议的焦点。实践中，部分卖方可能刻意隐瞒房屋质量问题，或在交易时未如实披露承重墙瑕疵，导致买方陷入“付了定金却无法营业”的困境。 例如，小王通过中介购买一间二手商铺，支付5万元定金后，在装修时发现承重墙存在开裂、厚度不达标等问题，经专业机构检测确认为不合格，导致无法通过消防审批，无法办理营业执照。这种情况下，小王能否追回定金？答案取决于卖方是否存在过错、合同如何约定以及法律对定金罚则的具体规定。 法律解析： 1. 定金的性质与定金罚则适用条件：根据《民法典》第五百八十七条，定金分为“违约定金”“立约定金”等，二手商铺交易中多为“违约定金”，即担保合同履行。若收受定金的一方（卖方）违约，应双倍返还定金；若支付定金的一方（买方）违约，无权要求返还定金。但需注意，定金罚则的适用以“违约行为导致合同目的无法实现”为前提。 2. 卖方的质量瑕疵担保义务：根据《民法典》第六百一十五条，卖方需保证标的物（商铺）符合约定或法定质量标准。承重墙属于房屋主体结构，其质量不合格属于“严重质量瑕疵”。若卖方明知或应知承重墙不合格却未告知买方，构成“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”，属于违约行为。 3. 合同目的无法实现的认定：“营业”是买方购买商铺的核心目的，若承重墙不合格导致无法通过消防验收、无法办理营业执照（如《消防法》规定，建筑主体结构不合格的场所不得投入使用），则买方的合同目的彻底落空，有权依据《民法典》第五百六十三条主张解除合同，并要求卖方承担违约责任。行动建议： 1. 立即固定证据：（1）委托有资质的第三方机构（如建筑工程质量检测中心）对承重墙进行检测，出具书面《质量检测报告》，明确不合格的具体情形及对使用的影响；（2）收集与卖方的沟通记录（微信、短信、邮件等），若卖方曾承诺“房屋无质量问题”或未提及承重墙瑕疵，可作为其隐瞒过错的证据；（3）保存定金支付凭证（转账记录、收据）、商铺买卖合同等文件。 2. 书面催告卖方解决问题：向卖方发送书面通知，说明承重墙不合格的事实及检测依据，要求其在合理期限内修复或协商定金退还事宜，并保留通知送达证据（如快递签收记录、邮件已读回执）。 3. 评估合同条款：仔细查看合同中关于“房屋质量”“违约责任”“定金退还”的约定。若合同明确约定“房屋主体结构不合格时买方有权解除合同并退还定金”，可直接依据合同主张权利；若合同未约定，需通过法定事由（如根本违约）主张。 赔偿计算方法： 1. 定金返还基础金额：买方已支付的定金本金（如5万元），无论卖方是否存在欺诈，均需优先返还。 2. 双倍返还定金的情形：若卖方存在故意隐瞒承重墙不合格的过错，且该行为导致合同目的无法实现（如无法营业），构成根本违约，买方有权依据《民法典》第五百八十七条要求卖方双倍返还定金（即5万元×2=10万元）。 3. 其他损失赔偿：若买方因卖方违约产生额外损失（如检测费、误工费、租金损失等），可在主张定金返还的同时，要求卖方赔偿实际损失（需提供损失凭证，如检测费发票、租赁合同等）。 解决方法： 1. 协商解决（优先推荐）：与卖方直接沟通，出示检测报告、合同等证据，说明承重墙不合格对营业的影响，提出退还定金（或双倍返还）的具体方案。协商时可邀请中介参与调解，增加达成一致的可能性。 2. 向消费者协会或市场监管部门投诉：若卖方存在欺诈（如故意隐瞒质量问题），可向当地消费者协会（12315）或市场监管部门投诉，要求介入调解，督促卖方退还定金。 3. 仲裁或诉讼：若协商、调解无果，可根据合同约定申请仲裁（需合同中有仲裁条款），或向商铺所在地法院提起诉讼。起诉时需提交起诉状、证据材料（检测报告、合同、沟通记录等），主张解除合同、退还定金（或双倍返还）及赔偿损失。 注意：诉讼时效为3年，从买方知道或应当知道承重墙不合格之日起计算，需及时主张权利，避免超过时效。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 3. 《中华人民共和国民法典》第六百一十五条：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。” 4. 《中华人民共和国消防法》第十五条：“公众聚集场所未经消防救援机构许可，不得投入使用、营业。” 法临有话说：二手商铺承重墙不合格导致无法营业时，定金能否退还的核心在于卖方是否存在过错及是否构成根本违约。若卖方隐瞒质量瑕疵，买方不仅可要求退还定金，还可主张双倍返还。实践中，证据收集（如检测报告、沟通记录）是维权关键。类似问题如“商铺漏水导致无法使用定金能退吗”“卖方隐瞒产权问题定金如何追回”等，均需结合具体证据和法律规定分析。如果你正面临二手商铺交易纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性的维权方案，避免因证据不足或法律认知偏差导致权益受损。

购房者因开发商擅自更换消防通道位置影响起居，可主张开发商违约并要求退还首付款。需先收集规划变更证据，与开发商协商解除合同；协商无果可向住建部门投诉，或依据合同约定申请仲裁、提起诉讼。法律依据主要为《民法典》《商品房销售管理办法》等，核心在于开发商未按约定或法定程序变更规划构成违约，购房者有权解除合同并追回已付首付款及合理利息。 买住宅开发商更换消防通道位置影响起居，首付款怎么退 在商品房交易中，部分购房者可能遇到开发商擅自变更规划设计的情况，其中消防通道位置的调整是常见问题之一。消防通道作为保障建筑安全的重要设施，其位置变更可能直接影响房屋的采光、通风、私密性或日常通行，例如原本规划在楼栋侧面的消防通道被改到自家阳台下方，导致噪音、人员频繁走动等问题，严重影响居住体验。此时，购房者往往希望解除购房合同并退还已支付的首付款。本文将从法律角度解析开发商行为的性质，提供具体维权步骤及退首付款的实操方法。 举个例子：王女士购买了某小区10楼的期房，购房时开发商宣传消防通道位于楼栋北侧（非住户阳台侧），收房时却发现消防通道被改到南侧，正对着她家阳台，不仅遮挡阳光，还因通道频繁使用产生持续噪音。王女士多次与开发商沟通无果，遂希望退还30万元首付款。这种情况下，她该如何维权？ 法律解析： 开发商更换消防通道位置的行为是否构成违约，需从以下两方面分析： 1. 规划变更的合法性与通知义务：根据《商品房销售管理办法》第二十四条，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。若开发商未履行通知义务，或变更未经过规划部门批准，则属于擅自变更规划，构成违约。 2. 对居住权益的实质性影响：消防通道位置变更需达到“影响起居”的程度，即对房屋的使用功能、居住舒适度造成实质性损害。例如，通道紧邻卧室窗户导致噪音污染、遮挡采光导致室内昏暗、占用公共空间影响通行等。若仅为微小调整（如位置偏移几十厘米且无实际影响），可能不构成解除合同的理由；但如案例中王女士遇到的“正对阳台且产生持续噪音”，则属于“影响合同目的实现”的情形，购房者有权解除合同。 3. 合同约定的优先性：若购房合同中明确约定了消防通道的位置，或约定“规划变更需经买受人同意”，则开发商违反合同约定，购房者可直接依据合同主张权利；若合同未明确约定，可结合《民法典》第五百六十三条“因违约行为致使不能实现合同目的”的规定，主张解除合同。行动建议： 1. 固定证据，明确变更事实：立即收集购房合同（重点标注规划相关条款）、开发商宣传资料（如沙盘照片、户型图、广告页）、原规划审批文件（可向住建部门申请信息公开获取）、变更后消防通道的现场照片/视频、与开发商的沟通记录（微信、短信、书面函件等），证明开发商存在擅自变更规划且未通知的行为。 2. 评估影响程度，确认维权依据：委托专业机构（如测绘公司、环境检测机构）出具报告，证明消防通道变更对采光、噪音、通行等的具体影响（例如噪音分贝超标、采光时长减少30%等），为“影响起居”提供客观依据。 3. 主动协商，提出书面解除要求：向开发商发送《解除合同通知书》，明确说明变更消防通道的事实、对居住的影响、违约依据（合同条款或法律规定），要求解除合同并退还首付款及利息（按LPR计算）。协商时可录音或留存书面记录，避免口头承诺无据可查。 4. 向行政部门投诉，施加监管压力：若协商无果，向当地住建局（或规划局）投诉开发商擅自变更规划的行为，要求行政部门介入调查。行政部门的责令整改通知或处罚决定，可作为后续法律程序的重要证据。 赔偿计算方法： 退首付款的核心是返还已支付的购房款，通常包括以下两部分： 1. 首付款本金：即购房者已实际支付的款项（如30万元），需全额退还。 2. 资金占用利息：自支付首付款之日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。例如，30万元首付款支付1年，LPR为3.45%，则利息为30万×3.45%=10350元。 若因开发商违约导致购房者产生其他直接损失（如为购房支付的公证费、律师费等），可凭票据要求额外赔偿。 解决方法： 1. 协商解决（优先推荐）：这是成本最低、效率最高的方式。购房者可携带证据与开发商法务或负责人面谈，明确告知其行为已构成违约，若拒不退款将采取投诉、诉讼等进一步措施。部分开发商为避免负面声誉，可能愿意协商退款。 2. 申请仲裁（合同有仲裁条款时）：若购房合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委员会解决”），购房者可向约定的仲裁机构提交仲裁申请，提交证据材料并主张解除合同、退还首付款。仲裁裁决具有强制执行力。 3. 提起诉讼（无仲裁条款时）：向房屋所在地法院提起民事诉讼，案由为“商品房预售合同纠纷”，诉讼请求包括：①解除购房合同；②判令开发商退还首付款XX元及利息；③承担案件诉讼费。需准备起诉状、证据清单（含合同、规划文件、沟通记录等）、身份证明等材料。法院审理后，若认定开发商违约，将判决支持购房者的请求。 例如，王女士可先向开发商发送书面解除通知，若开发商拒绝退款，可向住建局投诉其擅自变更规划，同时向法院起诉，提交原规划图、变更后现场照片、噪音检测报告等证据，法院通常会支持其退还首付款及利息的诉求。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 2. 《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。” 3. 《中华人民共和国消防法》第二十八条：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”（若消防通道变更违反消防法规，可作为开发商违法的辅助证据） 法临有话说：本文详细解答了开发商更换消防通道位置影响起居时退首付款的维权路径，核心在于证明开发商擅自变更规划且未履行通知义务，通过协商、投诉、仲裁或诉讼可实现退款。实际操作中，保留完整证据链是关键，包括合同、规划文件、沟通记录等。生活中，类似问题还有很多，比如“开发商延期交房导致无法入住，首付能退吗？”“房屋实测面积与合同面积差异过大，如何退首付？”“开发商虚假宣传配套设施，能否解除合同退首付？”等，若你遇到上述情况或其他房产纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性的法律解决方案。

当办公楼转租方存在非法转租行为，合同解除时双方对扩建费产生争议，需先明确非法转租的法律后果及合同效力，再根据扩建是否经同意、是否形成附合等情形确定费用承担规则。解决路径包括协商、调解、仲裁或诉讼，核心在于收集转租违法性证据及扩建相关证据，依据《民法典》中转租、添附等规定维护权益。 办公楼转租方非法转租，欲解除合同对扩建费有争议咋办 在办公楼租赁中，转租行为需经原出租人同意，若转租方未经同意擅自转租（即“非法转租”），原出租人或次承租人可能主张解除合同。此时，若转租方在租赁期间对办公楼进行了扩建（如装修、改造等），双方常因扩建费用的承担问题产生争议——比如转租方认为扩建提升了房屋价值，要求对方补偿；而另一方可能以“扩建未经同意”为由拒绝支付。这类纠纷的核心在于：非法转租是否导致合同无效或可解除？扩建费的承担需考虑哪些因素？如何通过法律途径解决争议？ 举个例子：甲将办公楼租给乙，约定“未经甲方书面同意不得转租”，乙却擅自将办公楼转租给丙，丙为经营需要花费50万元扩建。后甲发现转租，要求解除与乙的合同，并要求乙恢复原状，乙则主张丙的扩建费应由甲或丙承担，双方陷入僵局。 法律解析： 非法转租的法律后果：根据《民法典》第716条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。若原租赁合同明确禁止转租，转租方的非法转租行为会直接导致原租赁合同可被解除，转租合同也可能因“因违反法律强制性规定”或“无权处分”而无效（需结合具体情形认定）。 扩建费的承担规则：扩建费的处理需区分“扩建是否经同意”及“是否形成附合”。若扩建未经原出租人或合法出租方同意，根据《民法典》第322条（添附规则）及司法实践，扩建费用原则上由扩建方自行承担，且对方有权要求恢复原状或赔偿损失（如因扩建导致房屋损坏）；若扩建经同意，双方有约定的按约定，无约定的，若扩建物可拆除，由扩建方拆除并承担费用；若形成附合（如固定在房屋上无法分离），则需根据扩建是否增加房屋价值、租赁期限等因素，按公平原则分担或由出租人给予适当补偿。 你可能想知道：“如果次承租人是善意的，扩建费能找转租方要吗？”答案是肯定的。次承租人若不知转租违法，且扩建是基于与转租方的约定，可依据转租合同向转租方主张违约责任，要求赔偿扩建损失。行动建议： 1. 固定证据：立即收集原租赁合同（明确转租禁止条款）、转租合同、扩建相关证据（如施工合同、付款凭证、沟通记录等），证明转租的非法性及扩建的具体情况（是否经同意、费用金额、是否形成附合）。 2. 评估扩建合法性：核查扩建是否取得原出租人书面同意（如邮件、补充协议等），若未经同意，需明确扩建是否对房屋造成损坏或增值，为费用承担主张提供依据。 3. 明确合同效力：若原租赁合同因非法转租被解除，转租合同可能无效，此时次承租人需及时止损，避免扩大损失（如停止继续投入扩建）。 4. 优先协商沟通：与对方（转租方或次承租人）明确非法转租的法律后果，就扩建费承担达成一致（如协商部分补偿、分期支付或抵扣租金等），并签订书面协议。 解决方法： 1. 协商解决：双方就扩建费承担进行谈判，可参考扩建对房屋的增值情况、租赁剩余期限、过错程度等因素。例如，若扩建确实提升了房屋价值，原出租人可适当补偿部分费用；若扩建未经同意且无增值，转租方需自行承担费用并恢复原状。 2. 调解或仲裁：若合同中约定了仲裁条款，可向约定的仲裁机构申请仲裁；若无仲裁条款，可向当地租赁纠纷调解委员会申请调解，由第三方介入促成和解。 3. 诉讼解决：若协商、调解无果，可向房屋所在地法院提起诉讼，请求法院认定转租合同效力、判决合同解除，并根据扩建是否经同意、是否形成附合等事实，依法判定扩建费的承担主体及金额。起诉时需提交起诉状、证据材料（如租赁合同、转租协议、扩建费用凭证等），并明确诉讼请求（如解除合同、判令对方承担扩建费或赔偿损失等）。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第716条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 《中华人民共和国民法典》第322条：“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。” 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。” 法临有话说：面对办公楼非法转租及扩建费争议，关键在于先厘清转租行为的合法性及扩建的同意情况，再依据法律规定和证据确定费用承担。建议优先通过协商化解矛盾，若无法达成一致，及时通过仲裁或诉讼维护权益。生活中类似的纠纷还有很多，比如“次承租人已支付租金，原出租人解除合同后租金能否退还？”“扩建导致房屋结构损坏，责任谁来承担？”等，如果你遇到此类问题，可在本站免费咨询律师，获取专业的法律分析和解决方案。

购房者支付定金后发现房屋存在房体倾斜等严重质量问题，可依据法律规定要求退还定金。需先明确定金性质（定金/订金），确认房体倾斜是否属主体结构不合格，收集检测报告、合同等证据，通过协商、投诉、诉讼等途径维权。若房屋主体结构不合格构成根本违约，开发商应返还定金，若为定金且开发商违约，可主张双倍返还。 开发商的房子房体倾斜，该如何退定金 在商品房交易中，购房者通常会先支付定金以锁定房源。但部分购房者在支付定金后，通过验房或第三方检测发现所购房屋存在房体倾斜问题。房体倾斜并非轻微瑕疵，而是可能影响房屋结构安全、不符合居住标准的严重质量问题。此时，购房者最关心的是：已支付的定金能否退还？如何通过合法途径有效追回定金？本文将从法律性质、维权步骤、证据收集等方面详细解析这一问题，帮助购房者明确权益边界和操作方法。 例如，王女士在某楼盘支付2万元定金后，收房时发现房屋南北墙体倾斜度超过国家标准，经检测机构认定为“主体结构不均匀沉降导致倾斜，影响安全使用”。这种情况下，王女士不仅有权要求退还定金，还可根据定金性质主张额外赔偿。 法律解析： 要解决“房体倾斜退定金”问题，需从定金的法律性质和房屋质量问题的严重程度两方面入手。 首先，定金的性质决定了退还规则。根据《民法典》第五百八十六条，定金是合同当事人为保证合同履行而约定的担保方式，分为“立约定金”（保证签订正式合同）和“履约定金”（保证合同履行）。若双方明确约定为“定金”并写入合同，适用定金罚则：给付定金一方违约，无权要求返还定金；收受定金一方违约，应双倍返还定金。若未明确为“定金”（如写为“订金”“预付款”），则视为预付款，不适用定金罚则，仅需返还本金。 其次，房体倾斜是否构成“开发商违约”是核心。根据《商品房销售管理办法》第三十五条，房屋主体结构质量不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的，购房者有权解除合同、要求赔偿损失。房体倾斜若属于“主体结构质量不合格”（如地基沉降、承重墙体倾斜等），则开发商交付的房屋不符合合同约定的“安全居住”根本目的，构成根本违约。此时，购房者有权解除定金合同（或购房合同），并要求开发商返还定金；若为“定金”且开发商违约，可主张双倍返还。 需注意：若房体倾斜是装修或非主体结构问题（如墙面局部倾斜），可能不构成根本违约，需结合合同约定判断是否达到解除条件。因此，需通过专业检测确认倾斜原因及是否属于主体结构问题，这是维权的关键证据。行动建议： 1. 立即停止后续付款并固定证据：发现房体倾斜后，切勿继续支付首付款或尾款，避免扩大损失。同时收集以下证据：定金支付凭证（转账记录、收据）、购房意向书或定金合同、房屋现场照片/视频（标注倾斜部位及测量数据）、开发商宣传资料（若承诺“房屋质量合格”）等。 2. 委托专业机构检测并出具报告：联系当地住建局认可的第三方检测机构（如建筑工程质量检测中心），对房屋倾斜原因、是否属于主体结构问题进行检测，要求出具《房屋质量检测报告》。报告需明确“倾斜是否影响主体结构安全”“是否符合国家强制性标准”（如《建筑地基基础设计规范》GB50007），该报告是证明房屋质量不合格的核心依据。 3. 核查合同条款与定金性质：仔细查看定金合同或购房意向书，确认款项是否标注为“定金”（非“订金”），合同中是否有关于房屋质量的约定（如“主体结构合格”“符合国家标准”），以及违约条款中对质量问题的处理方式。若合同未明确质量标准，可依据国家强制性规范主张权利。 4. 同步向住建部门投诉备案：携带检测报告、合同等材料向当地住建局（或房管局）投诉，反映开发商交付不合格房屋问题。住建部门会对房屋质量进行调查，若确认存在违规，可责令开发商整改或协调退款，投诉记录也可作为后续维权的辅助证据。 赔偿计算方法： 定金退还金额需根据定金性质和责任方确定：1. 若为“定金”且开发商违约（房屋主体结构不合格）：根据《民法典》第五百八十七条，开发商作为收受定金一方违约，应双倍返还定金。例如支付2万元定金，可主张返还4万元（原定金+双倍罚则中的1倍赔偿）。2. 若为“订金”或未明确为“定金”：视为预付款，开发商仅需返还已支付的订金本金（如支付2万元，返还2万元），不适用双倍罚则。3. 若检测报告认定为非主体结构问题但影响居住：需结合合同约定判断是否构成违约，若合同约定“房屋无明显倾斜”，可主张返还定金（单倍）；若无约定，可能需协商或通过诉讼由法院酌情判定。 解决方法： 1. 优先协商退款：携带检测报告、合同、证据材料与开发商当面沟通，明确提出“因房屋主体结构不合格，要求解除定金合同并返还定金（或双倍返还）”，并保留协商录音或书面记录。部分开发商为避免负面舆情，可能同意退款，协商时可适当让步（如仅要求单倍返还以快速解决）。 2. 向消费者协会或行业主管部门投诉：若协商无果，向当地消费者协会（12315）或住建局房地产市场监管科投诉，提交书面投诉材料（含证据清单）。主管部门可通过调解、约谈开发商等方式推动解决，尤其住建部门对房屋质量有监管权，投诉效果通常较好。 3. 申请仲裁（若合同约定仲裁条款）：若定金合同中约定“争议由XX仲裁委员会解决”，需向约定仲裁机构申请仲裁，提交仲裁申请书、证据材料，仲裁裁决具有法律效力，可申请法院强制执行。 4. 提起民事诉讼：若未约定仲裁，可向房屋所在地法院提起诉讼，案由为“定金合同纠纷”或“商品房预售合同纠纷”，诉讼请求包括：解除定金合同、返还定金（或双倍返还）、赔偿检测费等合理支出。需准备起诉状、证据目录（检测报告、合同、支付凭证等）、原被告身份信息，法院一般会先调解，调解不成则开庭审理，审理周期约3-6个月。 注意：诉讼时需在3年诉讼时效内提出（自知道或应当知道房屋质量问题之日起算），超期可能丧失胜诉权。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 3. 《中华人民共和国民法典》第六百一十条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。” 4. 《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。” 法临有话说：购房者遇到房屋房体倾斜等严重质量问题时，能否退还定金的核心在于“定金性质”和“质量问题是否构成根本违约”。务必先通过专业检测确认房屋主体结构是否合格，保留好检测报告、合同、支付凭证等关键证据，优先通过协商、投诉解决，协商无果可果断通过诉讼维权。实践中，许多购房者因混淆“定金”与“订金”、未及时固定证据而陷入被动，建议在支付定金前仔细审查合同条款，发现质量问题后第一时间咨询专业律师。若您遇到类似问题，如“定金和订金如何区分”“房屋质量检测机构如何选择”“诉讼时证据如何提交”等，可在本站免费问律师，获取针对性法律解答，避免权益受损。

二手房交易中若发现承重墙不合格，定金退还需结合法律规定与实际情况处理。承重墙属房屋主体结构，其不合格可能导致合同目的无法实现，买方有权解除合同并要求退还定金。若卖方存在故意隐瞒或未如实告知，还可能需双倍返还定金。本文从法律解析、行动建议、解决方法等方面详细说明，助您依法维权。 二手房存在承重墙不合格的问题，定金该如何退 在二手房交易中，承重墙作为房屋主体结构的核心部分，其质量直接关系到居住安全。若买方在支付定金后发现房屋存在承重墙不合格问题，定金能否退还、如何退还，是许多购房者面临的困惑。承重墙不合格可能表现为墙体开裂、厚度不达标、拆改破坏等，这类问题不仅影响房屋安全，更可能导致合同无法继续履行。例如，小王购买一套二手房并支付5万元定金，后通过专业检测发现主卧承重墙存在拆改后未合规重建的情况，此时他能否顺利拿回定金？本文将围绕这一问题展开详细分析。 法律解析： 承重墙不合格构成根本违约，买方有权解除合同并要求退还定金。根据《民法典》规定，房屋作为特殊商品，其主体结构质量合格是基本要求。承重墙属于主体结构范畴，若经专业检测确认不合格，将直接影响房屋的安全性和使用功能，导致买方购房的合同目的无法实现。此时，买方有权依据法律规定解除合同，卖方应退还已收取的定金。 卖方隐瞒或未告知承重墙问题，需承担双倍返还定金的责任。二手房交易中，卖方对房屋的质量状况负有如实告知义务。若卖方明知承重墙不合格却故意隐瞒，或未在交易过程中主动披露，属于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”，构成欺诈或违约。根据《民法典》第五百八十七条“定金罚则”，收受定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 你可能想知道：“如果签合同时没明确约定承重墙问题，还能退定金吗？”答案是肯定的。即使合同未单独约定承重墙条款，房屋主体结构合格是法定的基本义务，不因合同未约定而免除卖方责任。行动建议： 1. 立即停止后续交易并固定证据。发现承重墙问题后，第一时间停止支付后续款项（如首付款），避免损失扩大。同时收集关键证据，包括：定金支付凭证（转账记录、收据）、房屋买卖合同、与卖方的沟通记录（微信、短信、录音等）、专业机构出具的《房屋质量检测报告》（需明确指出承重墙不合格及具体问题）。 2. 及时向卖方提出书面异议。通过书面形式（如律师函、快递签收的通知书）向卖方明确提出：因房屋承重墙不合格，要求解除合同并退还定金。书面文件需注明事实依据（如检测报告编号、问题描述）和法律依据，留存送达凭证（快递单号、签收记录）。 3. 避免自行整改或默认接受。切勿在未解决定金问题前，自行对承重墙进行维修或同意卖方低价整改，这可能被视为“接受房屋现状”，影响后续维权。例如，若买方自行修复承重墙后再主张退定金，卖方可能抗辩“问题已解决，合同可继续履行”。 解决方法： 1. 优先协商解决。与卖方沟通时，明确告知其承重墙不合格的法律后果（如合同解除、双倍返还定金），并提供检测报告等证据。可提出合理的解决方案，如卖方全额退还定金，双方签署书面解除协议，避免后续纠纷。协商时建议全程录音，保留沟通记录。 2. 向中介或行业协会投诉（如有中介参与）。若交易通过中介进行，可向中介机构投诉，要求其协助调解。部分中介为维护声誉，会主动协调卖方退还定金。若中介未尽到审核房屋质量的义务，还可要求中介承担连带责任。 3. 申请仲裁（合同约定仲裁条款时）。若房屋买卖合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委员会解决”），可向约定的仲裁机构提交仲裁申请，提交证据材料（合同、定金凭证、检测报告等），由仲裁委裁决定金退还事宜。仲裁裁决具有法律效力，一方不履行可申请法院强制执行。 4. 向法院提起诉讼。若协商、投诉无果且无仲裁条款，可向房屋所在地法院提起诉讼，案由为“房屋买卖合同纠纷”。起诉时需提交起诉状、证据清单（含检测报告、定金凭证等）、双方身份信息等材料。法院一般会先组织调解，调解不成则开庭审理，根据证据和法律规定判决卖方是否应退还定金及是否需双倍返还。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。” 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 《中华人民共和国民法典》第六百一十条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。” 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 法临有话说：二手房交易中，承重墙不合格属于严重质量问题，买方有权依法要求退还定金，若卖方存在隐瞒行为还可主张双倍返还。维权时需注重证据收集，优先协商，协商不成通过仲裁或诉讼解决。生活中，类似问题还有“二手房漏水定金能退吗”“卖方隐瞒房屋抵押情况怎么办”“房屋面积与合同不符如何维权”等，若您遇到此类纠纷，可在本站免费咨询专业律师，获取针对性的法律解答和维权方案。

二手房交易中若存在严重漏水问题导致合同解除，税款退还需结合交易是否完成、税种类型及法律规定综合判断。通常，在权属登记前解除合同且交易未实际完成的，契税、个人所得税等可依程序申请退还。需先收集漏水证据、解除合同，再向税务部门提交退税申请，必要时通过法律途径维权。不同税种退税条件及流程存在差异，建议及时咨询税务部门或专业律师。 二手房存在漏水严重的问题，税款该怎么退 在二手房交易中，房屋质量问题（如严重漏水）是常见纠纷点。许多购房者在缴纳税款后发现房屋存在漏水等严重质量问题，希望解除合同并退还已缴税款。此时，税款能否退还、如何退还，取决于交易是否实际完成、合同是否合法解除，以及不同税种的具体退税政策。例如，若交易未办理权属登记且合同已解除，契税、个人所得税等通常可申请退还；但若已完成过户，退税难度则显著增加。本文将从法律依据、操作步骤等方面详细解析二手房漏水问题下的税款退还路径。 举个例子：市民张先生购买一套二手房，支付首付款并缴纳了契税、个人所得税等税费，但在办理过户前发现房屋墙体大面积漏水，经检测属于结构性问题无法修复。张先生希望解除合同并拿回已缴税款，这种情况是否符合退税条件？该如何操作？ 法律解析： 二手房税款退还的核心前提是交易未完成或合同效力被否定（如无效、被撤销或解除）。根据《中华人民共和国民法典》及税收相关法规，房屋质量问题（如严重漏水）若构成根本违约，购房者有权解除合同。合同解除后，交易未实际完成，已缴税款通常可依程序申请退还，但需区分不同税种的具体规定： 1. 契税：根据《中华人民共和国契税法》第十二条，“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。” 即若在办理房产证（权属登记）前解除合同，契税可全额退还；若已完成权属登记，需证明合同无效或被撤销（如通过法院判决），方可申请退税。 2. 个人所得税（卖方缴纳）：若卖方已按“财产转让所得”缴纳个人所得税，交易因合同解除而取消的，根据《税收征收管理法》第五十一条，“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。” 卖方可凭合同解除协议申请退还已缴个税，但需提供交易未完成的证明（如未过户的证明）。 3. 增值税及附加：若卖方为增值税纳税人（如非满五唯一住房），已缴纳增值税及附加，交易取消后，可参照个税退税逻辑，凭合同解除证明向税务机关申请退还，但需注意部分地区可能要求“未开具增值税发票”或“发票已作废”。行动建议： 1. 立即固定漏水证据，明确合同解除依据：首先委托专业机构（如住建局认可的检测公司）出具漏水检测报告，证明房屋存在严重质量问题（如渗漏导致结构损坏、无法正常居住），并确认该问题属于卖方未如实告知的“隐蔽瑕疵”。同时，核查购房合同中是否约定“房屋质量不合格可解除合同”条款，若有明确约定，可直接依据合同主张解除；若无约定，可依据《民法典》第六百一十条“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”主张解除。 2. 与卖方协商签订《合同解除协议》：在证据充分的前提下，优先与卖方协商解除合同，明确约定“交易终止，双方互不追究其他责任（或卖方承担违约责任），配合办理税款退还手续”。协议需注明原合同编号、交易房屋地址、已缴税款金额及税种，并由双方签字盖章，作为后续退税的核心凭证。 3. 向税务机关提交退税申请，准备全套材料：在签订解除协议后，及时向原缴税的税务局提交退税申请。需准备的材料通常包括：①退税申请表（税务局领取或官网下载）；②身份证原件及复印件；③原购房合同及《合同解除协议》原件；④已缴纳税款的完税凭证（如契税发票、个税完税证明）；⑤房屋漏水检测报告（证明合同解除的合理性）；⑥若已办理网签，需提供网签注销证明。 4. 若税务机关拒绝退税，启动法律救济程序：若税务机关无正当理由拒绝退税（如以“已缴纳税款不可退”为由），可依据《税收征管法》第八十八条，先申请行政复议（向同级人民政府或上一级税务机关），对复议结果不服的，可向法院提起行政诉讼，要求税务机关履行退税职责。 解决方法： 1. 协商解决：快速解除交易，为退税铺路：二手房漏水问题导致的税款退还，核心在于“交易未完成”。通过协商解除合同，避免进入漫长的诉讼程序，能最快满足退税的前提条件。建议在协商时明确“卖方配合提供退税所需材料”，避免后续因卖方不配合导致退税受阻。例如，可在解除协议中约定“卖方应于X日内配合买方前往税务局提交退税材料，逾期需承担X元/日违约金”。 2. 税务部门申请退税：按税种分流程办理：不同税种的退税流程存在差异，需针对性准备材料：①契税退税：向房屋所在地的契税征收机关（通常是住建局或税务局契税窗口）申请，提交解除协议、完税凭证、身份证等，审核通过后一般1-3个月内退还至原缴费账户；②个税/增值税退税：由卖方向其主管税务局（通常是户籍所在地或房屋所在地税务局）申请，需提供解除协议、完税证明、未过户证明（如不动产登记中心出具的“未办理权属转移登记”说明），审核周期可能较长（2-6个月），需提前与税务专员沟通进度。 3. 仲裁或诉讼：通过法律文书强制退税：若卖方拒绝解除合同，或税务机关拒不退税，可向法院提起诉讼：①先起诉确认合同解除（需提交漏水证据、合同等），拿到法院《民事判决书》（确认合同解除）；②凭判决书向税务机关申请退税，若税务机关仍拒绝，可提起行政诉讼，要求法院判决税务机关退还税款。需注意，行政诉讼的被告是作出拒绝退税决定的税务机关，管辖法院为该机关所在地的基层人民法院。 法律依据： 1. 《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。” 2. 《中华人民共和国契税法》第十二条：“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。” 3. 《中华人民共和国民法典》第六百一十条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。” 4. 《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（2021年第25号）第六条：“纳税人依照《契税法》以及23号公告规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件，并根据不同情形提交相关资料：（一）在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料；（二）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民法院判决或者仲裁委员会裁决。” 法临有话说：二手房漏水问题导致的税款退还，关键在于“交易未完成”和“合同合法解除”。购房者需第一时间固定漏水证据，通过协商或诉讼解除合同，再凭解除协议和完税凭证向税务机关申请退税。不同税种的退税条件和流程存在差异（如契税在未过户前解除合同可直接退，已过户则需法院判决），建议在申请前咨询当地税务局或专业律师，避免因材料不全或流程错误延误退税。生活中，类似“二手房税费交了但未网签能退吗”“合同被确认无效后增值税怎么退”等问题，均需结合交易阶段和税种特性分析，如有疑问，可在本站免费咨询律师，获取针对性解决方案。

二手房交易中，若房屋实际楼梯位置与合同约定不符，卖方可能构成违约。买方有权依据合同及法律规定，主张税费退还。需结合违约事实、税费性质（如契税、个税、增值税等）及缴纳主体，通过协商、投诉或法律途径解决。核心在于证明卖方违约导致税费损失，明确退还范围及流程，必要时可通过诉讼或仲裁维权。 买二手住宅房子与合同中的楼梯位置不同，税费该怎么退 在二手房交易中，房屋的结构信息（如楼梯位置、户型布局等）是影响买方决策的重要因素，属于合同约定的核心内容。若实际交付的房屋楼梯位置与合同描述不符，卖方可能因未履行如实告知义务或违反合同约定构成违约。此时，买方不仅有权要求卖方承担违约责任，还可能涉及已缴纳税费的退还问题。 二手房交易涉及的税费通常包括契税（买方缴纳）、个人所得税（卖方缴纳）、增值税及附加（卖方缴纳）、印花税等。不同税费的缴纳主体和退还条件存在差异，需结合具体情况分析：若因卖方违约导致交易解除，买方已缴的契税可能通过税务部门退还或由卖方赔偿；卖方因自身过错多缴的税费（如增值税）需自行向税务部门申请退还。 法律解析： 合同约定是核心依据。根据《民法典》第五百零九条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋买卖合同中关于楼梯位置的描述，属于对房屋“质量”“结构”的明确约定，卖方有义务确保交付的房屋与约定一致。若实际楼梯位置与合同不符，且卖方未提前告知，即构成违约（《民法典》第五百七十七条）。 税费退还的前提是“卖方过错导致损失”。税费退还并非必然，需满足两个条件：一是卖方违约行为与税费支出存在直接因果关系；二是买方因该违约行为实际承担了本不应承担的税费，或因交易变更/解除导致已缴税费无法通过正常流程退还。例如，买方因信赖合同约定缴纳了契税，但因卖方违约解除合同，买方已缴契税可向税务部门申请退还（需符合税务规定），若无法退还或产生额外成本，卖方应赔偿该损失。 不同税费的退还主体不同：契税由买方缴纳，若因卖方违约导致交易未完成，买方可依据《税收征收管理法》第五十一条向税务部门申请退还（需提供交易解除证明）；个人所得税、增值税由卖方缴纳，若卖方因隐瞒楼梯位置信息导致计税依据错误（如房屋性质误判），多缴的税费由卖方自行向税务部门申请退还，与买方无关。行动建议： 1. 固定证据，明确违约事实：立即收集房屋买卖合同（重点标注楼梯位置条款）、房屋实际楼梯位置的照片/视频、房产证测绘图、税费缴纳凭证（契税发票、卖方缴税记录等），证明合同约定与实际情况不符。若有中介参与，保留中介沟通记录（如聊天记录、书面承诺），证明卖方或中介是否存在隐瞒行为。 2. 优先与卖方协商，明确税费退还方案：向卖方发送书面函件，说明楼梯位置不符构成违约，要求其在合理期限内协商解决（如继续履行合同并赔偿税费损失，或解除合同并退还买方已缴税费）。协商时需明确：买方已缴契税金额、因违约导致的额外支出（如交通费、时间成本），以及卖方应承担的具体责任（如赔偿契税+利息，或配合买方办理税务部门的退税手续）。 3. 借助第三方调解，降低维权成本：若协商无果，可向房产中介机构（若有）或当地房地产行业协会投诉，要求其介入调解。中介作为交易服务方，有义务协助核实房屋信息，若中介存在未尽审核义务的过错，可要求中介承担连带赔偿责任（如分担部分税费损失）。 4. 保留法律途径，准备诉讼或仲裁：若调解无效，需根据合同约定选择维权方式：若合同约定了仲裁条款，向仲裁机构申请仲裁；若无，向房屋所在地法院提起诉讼，主张解除合同或继续履行，并要求卖方赔偿已缴税费及其他损失（如律师费、诉讼费）。起诉时需提交起诉状、证据清单（含合同、缴费凭证、违约证据等）。 赔偿计算方法： 税费退还金额需根据“实际损失”确定，具体计算方式如下： 1. 契税退还/赔偿：买方已缴纳的契税金额（以契税发票为准）。若交易解除，买方可向税务部门申请退还契税（需提供法院/仲裁机构的解除合同判决书或调解书、退税申请表等），税务部门审核通过后通常会退还；若因卖方拖延导致退税产生利息损失，卖方需额外赔偿利息（按LPR计算）。若税务部门不予退还（如交易未完全解除但房屋结构变更导致买方无法使用），卖方应全额赔偿买方已缴契税。 2. 卖方税费相关损失：若卖方因隐瞒楼梯位置导致多缴税费（如误将“满五唯一”房屋按非唯一申报，多缴个人所得税），该损失由卖方自行承担，买方无需赔偿；若卖方要求买方分担其税费，买方有权拒绝，除非合同明确约定。 3. 其他费用：因卖方违约产生的额外支出（如为维权产生的交通费、打印费、律师费等），可按实际票据金额主张，法院通常会根据过错程度酌情支持。 解决方法： 1. 协商解决（首选）：双方签订书面补充协议，明确以下内容：（1）确认卖方违约事实（楼梯位置与合同不符）；（2）约定税费退还方式（如卖方在X日内支付买方已缴契税XX元，或配合买方办理退税手续）；（3）若继续履行合同，卖方需承担因楼梯位置问题导致的整改费用或补偿款。协商时需全程录音或签订书面协议，避免口头承诺无据可依。 2. 仲裁（合同有仲裁条款时）：若合同约定“因本合同产生的争议由XX仲裁委员会仲裁”，向约定仲裁机构提交仲裁申请，主张：（1）确认卖方违约；（2）解除合同并要求卖方退还购房款、赔偿契税损失XX元；（3）仲裁费用由卖方承担。仲裁裁决为终局性，可直接申请法院强制执行。 3. 诉讼（无仲裁条款时）：向房屋所在地法院提起民事诉讼，诉讼请求可包括：（1）解除房屋买卖合同；（2）判令卖方返还已付购房款及利息；（3）判令卖方赔偿契税损失XX元、其他合理费用XX元。需提交的证据包括：起诉状、原被告身份信息、房屋买卖合同、楼梯位置证据（照片/视频/测绘图）、税费缴纳凭证、沟通记录等。法院通常会先调解，调解不成则开庭审理，根据证据判定卖方是否违约及赔偿金额。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。” 3. 《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。” 4. 《中华人民共和国契税暂行条例》第六条：“有下列情形之一的，减征或者免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。”（注：交易解除导致的契税退还可依据地方税务部门具体规定，通常需提供解除合同证明。） 法临有话说：二手房交易中，楼梯位置等结构信息直接影响房屋使用价值，卖方违约导致的税费损失，买方有权通过协商、仲裁或诉讼主张退还。建议优先固定证据、与卖方协商，协商无果可借助法律途径维权。生活中，类似“二手房面积与合同不符税费怎么退”“卖方隐瞒房屋抵押导致交易失败税费损失谁承担”“中介未核实房屋信息导致税费错误能否索赔”等问题，都需要结合合同约定和证据综合分析。若您遇到类似纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性解决方案。

开发商预售证上无特定楼盘，意味着该楼盘未取得合法预售资格，此时签订的认购书或定金合同因违反法律强制性规定而无效。购房者可依法要求退还定金，若开发商拒绝，可通过协商、向住建部门投诉、仲裁或诉讼等途径维权。核心法律依据为《城市商品房预售管理办法》及《民法典》中关于合同无效及定金返还的规定，购房者需注意留存定金支付凭证、认购书等证据，及时采取法律行动。 开发商的预售证上没我的楼盘，定金咋退 商品房预售许可证（简称“预售证”）是开发商销售期房的法定凭证，没有预售证的楼盘不得进行预售。如果购房者在购买某楼盘时，发现开发商的预售证上未包含该楼盘，说明该楼盘的预售行为涉嫌违法。此时，购房者与开发商签订的认购书、定金合同等文件因违反法律强制性规定而无效，购房者有权要求退还已支付的定金。很多朋友会遇到开发商以“定金不退”为由拒绝退款的情况，但实际上，法律明确支持无预售证情况下的定金返还，关键在于掌握维权方法和证据。 举个例子：小王看中某小区3号楼的一套房子，支付了2万元定金并签订认购书，后来发现开发商公示的预售证仅包含1号楼和2号楼，3号楼不在其中。这种情况下，小王有权要求开发商全额退还2万元定金，甚至可主张开发商因过错赔偿损失。 法律解析： 预售证是商品房预售的“合法通行证”。根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，未取得预售许可证的，不得进行商品房预售。开发商在未取得对应楼盘预售证的情况下销售房屋，属于违法行为。 无预售证的认购书或定金合同无效。依据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因此，购房者与开发商签订的涉及无预售证楼盘的认购书、定金合同等，自始不具备法律效力。 定金应当全额返还，甚至可主张双倍返还。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还（《民法典》第一百五十七条）。若开发商在销售时故意隐瞒无预售证的事实，还可能构成欺诈，根据《民法典》第五百八十七条，购房者可要求双倍返还定金（即“定金罚则”）。你可能想知道，“定金”和“订金”有区别吗？是的，“定金”具有担保性质，适用定金罚则；“订金”通常视为预付款，合同无效时仅需返还本金，需注意认购书中的表述。行动建议： 1. 立即收集关键证据：包括定金支付凭证（银行转账记录、收据）、认购书或定金合同、与开发商的沟通记录（微信、短信、录音等）、开发商公示的预售证复印件或照片（证明目标楼盘不在预售范围内）。 2. 书面催告开发商退定金：通过书面形式（如律师函、快递函）向开发商明确提出退还定金的要求，注明“因楼盘未取得预售证，合同无效，要求于X日内退还定金XX元”，并保留送达凭证。 3. 向住建部门投诉：携带证据向当地住房和城乡建设局（或房管局）投诉开发商无预售证预售的违法行为，住建部门可责令开发商整改并协调退款。 4. 拒绝签订正式购房合同：若开发商试图以“补签预售证”为由要求继续履行，需核实新预售证是否包含目标楼盘，未确认前切勿签订正式合同，避免陷入被动。 赔偿计算方法： 1. 基础返还金额：已支付的定金全额（如支付2万元定金，基础返还2万元）。 2. 双倍返还情形：若开发商存在故意隐瞒无预售证的欺诈行为（如明知无预售证仍承诺“证件齐全”），可主张双倍返还定金，即返还金额=定金×2（如2万元定金，可要求返还4万元）。 3. 利息损失：若开发商拖延退款，可要求按LPR（贷款市场报价利率）计算资金占用期间的利息，利息=定金金额×LPR×拖延时间（以天数或月数计算）。 解决方法： 1. 协商退款（首选途径）：主动联系开发商负责人，出示预售证缺失的证据，说明法律规定（如“无预售证合同无效，定金必须退”），争取友好协商解决。可提出“全额退定金+合理利息”的诉求，避免激化矛盾。 2. 向行政部门投诉：拨打当地住建部门投诉电话（如12345政务服务热线转接），或通过政务平台提交投诉材料，行政部门介入后，开发商通常会更配合退款。 3. 申请仲裁（需有仲裁协议）：若认购书中约定了仲裁条款，可向约定的仲裁机构申请仲裁，提交证据并主张定金返还，仲裁裁决具有强制执行力。 4. 提起诉讼（最后手段）：向楼盘所在地法院起诉，提交起诉状、证据材料（定金凭证、预售证、沟通记录等），请求法院判决开发商返还定金及利息（或双倍返还）。诉讼周期通常为3-6个月，可申请财产保全冻结开发商账户，确保判决后能执行。 例如：小李支付5万元定金后发现楼盘无预售证，协商无果后向法院起诉，法院经审理认定合同无效，判决开发商返还5万元定金及按LPR计算的3个月利息，共计约5.06万元。 法律依据： 1. 《城市商品房预售管理办法》第六条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。” 2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。” 3. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 4. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 法临有话说：开发商预售证上无目标楼盘时，定金退还具有明确法律依据，购房者无需担心“定金不退”的霸王条款。建议优先通过协商+投诉快速解决，若开发商拒不配合，及时通过仲裁或诉讼维权，注意留存全部证据。生活中还可能遇到“开发商拖延退定金怎么办”“认购书未注明预售证条款是否有效”“交了首付后发现无预售证能否退房”等问题，若你正面临类似纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对具体情况的维权方案，让专业律师为你分析证据效力、制定谈判策略，避免自身权益受损。

开发商一房两卖属于严重违约甚至欺诈行为，购房者交首付后可通过法律途径维权。根据相关法律规定，无法取得房屋的购房者有权解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可主张不超过已付购房款一倍的赔偿。退首付的核心步骤包括收集证据、协商、投诉、诉讼等，其中诉讼是最有效的维权方式，能强制开发商退款并承担赔偿责任。 开发商一房两卖，交了首付要怎么退 “一房两卖”是房地产交易中的典型纠纷，指开发商将同一套商品房先后卖给两个不同的购房者，导致至少一方无法取得房屋所有权。很多朋友在交了首付后，才发现自己买的房子早已被开发商卖给他人，此时不仅面临“钱房两空”的风险，追回首付也成了难题。例如，王女士2023年购买某楼盘房屋，支付30%首付（60万元）并签订合同，半年后却被告知房屋已登记在他人名下，这种情况下如何合法退回首付并维护权益，是购房者亟待解决的问题。 法律解析： 开发商一房两卖的行为在法律上性质恶劣，既违反合同约定，也可能构成欺诈。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 从合同效力来看，即使开发商与两个购房者签订的《商品房买卖合同》均不存在法定无效情形（如恶意串通），两份合同均属有效，但由于房屋所有权具有唯一性，最终只有办理不动产登记的一方能取得房屋。对于无法取得房屋的购房者，其与开发商的合同因“目的不能实现”（即无法取得房屋所有权）而符合法定解除条件，购房者有权解除合同并要求开发商承担违约责任。行动建议： 1. 立即固定证据：收集购房合同、首付支付凭证（银行转账记录、收据、发票）、与开发商的沟通记录（微信聊天、短信、邮件等）、开发商宣传资料、房屋备案查询证明（可通过当地不动产登记中心查询房屋当前状态）等，证明“已付首付”“房屋被二次出售”的事实。 2. 第一时间与开发商协商：书面致函开发商，明确提出解除合同、退还首付、支付利息及赔偿的要求，并限定合理期限（如7个工作日）回复。协商时可录音或留存书面沟通记录，避免开发商拖延或否认。 3. 向行政部门投诉：携带证据向当地住房和城乡建设局（住建委）、市场监督管理局投诉，举报开发商“一房两卖”的违规行为。行政部门的介入可能对开发商形成压力，促其配合退款。 4. 提起诉讼或申请仲裁：若协商无果、投诉无效，应及时通过司法途径维权。若合同约定了仲裁条款，可向约定的仲裁机构申请仲裁；若无，则向房屋所在地法院提起诉讼，诉求包括解除合同、返还首付及利息、赔偿损失（含已付房款一倍以内的惩罚性赔偿）。 赔偿计算方法： 购房者可主张的款项包括三部分： 1. 返还已付购房款：即实际支付的首付金额（如60万元）； 2. 已付房款的利息：从支付首付之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际退款之日止（例如，60万元首付，支付1年，LPR为3.45%，利息约为60万×3.45%=2.07万元）； 3. 赔偿损失：包括直接损失（如因购房产生的税费、律师费等）和惩罚性赔偿（不超过已付购房款一倍）。司法实践中，法院通常会支持已付购房款一倍的赔偿（如60万元），具体金额可能根据开发商过错程度调整。 综上，若首付60万元，购房者可主张退款60万元+利息（约2万元）+赔偿60万元，总计约122万元。 解决方法： 1. 协商解决：这是成本最低的方式，适合开发商有退款意愿的情况。协商时需明确书面约定退款金额、期限及违约责任（如逾期退款按日支付违约金），避免口头承诺。 2. 行政投诉：向住建部门投诉开发商“一房两卖”，住建部门可依据《城市房地产开发经营管理条例》对开发商进行处罚（如警告、罚款），倒逼其退款。投诉时需提交书面材料及证据复印件，注明投诉请求和事实理由。 3. 仲裁或诉讼：诉讼是最有效的维权途径，尤其是在开发商拒不配合的情况下。起诉时需准备起诉状（列明原告、被告、诉讼请求、事实理由）、证据清单（合同、付款凭证、沟通记录等），向房屋所在地法院立案。法院审理后会作出判决，若开发商不履行，可申请强制执行（查封开发商账户、拍卖资产等）。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”（针对恶意串通情形） 4. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。” 法临有话说：开发商一房两卖严重侵犯购房者权益，购房者无需恐慌，只要及时固定证据、通过法律途径维权，不仅能追回首付，还可获得额外赔偿。生活中，除了一房两卖，开发商还可能出现“逾期交房”“房屋面积缩水”“虚假宣传”等问题，如果你遇到类似纠纷，或想了解“首付交了没签合同能退吗”“开发商破产首付怎么追回”等问题，欢迎在本站免费问律师，专业律师将为你提供针对性解答，助你高效维权。