物业擅自将业主共有的管理用房出租给水果店并私吞收益,属于侵犯业主共有权益的行为。业主可通过收集证据、向业委会反映、要求物业公开账目、向主管部门投诉或提起诉讼等方式维权,要求物业返还非法收益并承担相应责任。
管理用房是小区物业管理中的重要组成部分,其性质和用途受到法律明确规定。根据相关法律,小区管理用房属于全体业主共有,主要用于物业服务企业开展物业管理活动,如办公、存放工具设备等,不得擅自改变用途或对外出租。但在实际生活中,部分物业为追求额外利益,会将管理用房违规出租给商户(如水果店),并将租金收益据为己有,这种行为直接侵犯了业主的共有财产权益。很多朋友遇到这种情况时,可能会感到维权无门,不知道如何追回属于自己的收益。
举个例子,某小区物业将位于小区入口处的200平方米管理用房出租给水果店,每月租金1万元,租期3年,物业未向业主公示该租赁行为,也未将租金用于小区公共开支或分配给业主,而是直接转入了物业自己的账户。这种情况下,业主有权要求物业返还全部租金收益。
首先,需明确管理用房的所有权归属。根据《民法典》第274条规定,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。因此,管理用房(即物业服务用房)的所有权归全体业主,而非物业公司。物业公司作为业主聘请的服务者,仅享有使用权,且使用权仅限于物业管理服务目的,无权擅自处分(包括出租)。
其次,关于出租收益的归属。《民法典》第282条明确规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。这里的“共有部分”就包括管理用房,因此,将管理用房出租产生的租金收益,在扣除物业公司为出租所支出的合理成本(如租赁过程中的中介费、房屋简单修缮费等)后,剩余部分应归全体业主共有,物业公司不得私吞。
最后,物业私吞收益的行为性质。物业公司未经业主同意擅自出租管理用房并私吞收益,属于侵犯业主共有权的侵权行为,同时可能违反《物业管理条例》中关于物业服务企业应当履行的报告义务(如公示收支情况),业主有权要求其返还非法所得并赔偿损失。

1. 收集证据:立即收集能证明管理用房被出租及收益被私吞的证据,包括但不限于:水果店的实际经营情况(拍照、录像)、租赁合同(可尝试向水果店经营者或物业索要,若物业拒绝,可通过业主知情权要求公示)、租金支付记录(如水果店的租金转账凭证、物业的财务账目线索等)、物业未公示该租赁行为及收益的证明(如小区公告栏截图、业主群聊天记录等)。
2. 向业主委员会反映:若小区已成立业主委员会,应第一时间向业委会说明情况,由业委会代表全体业主与物业公司沟通,要求其停止侵权行为、公开租赁收益账目,并返还非法所得。业委会可通过召开业主大会,表决是否授权采取进一步法律措施。
3. 要求物业公开账目:根据《物业管理条例》第35条,业主有权查阅物业服务合同、业主共有部分的经营与收益情况等资料。可书面要求物业公司在合理期限内(一般为15日内)公示管理用房的租赁协议、租金收入明细、支出凭证等,若物业拒绝,可固定证据作为维权依据。
4. 向主管部门投诉:向当地房地产行政主管部门(如住建局物业科)投诉,提交书面投诉材料及证据,说明物业擅自出租管理用房、私吞收益的情况。主管部门会对物业进行调查,若情况属实,可责令物业整改、返还收益,并可能对其处以行政处罚。
5. 提起民事诉讼:若上述方式无法解决,业主可联合其他业主(或由业委会代表)向法院提起侵权之诉,要求物业公司返还非法所得(租金收益扣除合理成本后的部分),并赔偿因私吞行为给业主造成的损失(如利息损失)。
物业应返还的非法收益=租金总收入-合理成本。其中:
1. 租金总收入:根据租赁合同约定的租金标准×租赁期限计算。例如,每月租金1万元,租期3年(36个月),则租金总收入为1万×36=36万元。
2. 合理成本:指物业公司为出租管理用房实际支出的必要费用,需有合法凭证支持,如租赁中介费(一般不超过租金总额的1%-3%)、房屋维修费用(需提供维修合同、发票)等。若物业无法提供合理成本的凭证,或成本明显过高(如虚构费用),则可能被认定为无合理成本,需返还全部租金收入。
3. 最终返还金额:若合理成本经核实为2万元,则物业应返还业主的金额为36万-2万=34万元。此外,业主还可要求物业支付该笔款项的利息(一般按同期LPR计算,从收益产生之日起至实际返还之日止)。
1. 协商解决:由业主(或业委会)与物业公司进行友好协商,明确指出其行为的违法性,要求物业主动返还收益并承诺不再擅自出租管理用房。协商过程中可签订书面协议,明确返还金额、时间及后续整改措施,避免后续纠纷。
2. 行政投诉:向当地住建局物业科、街道办等部门投诉,提交证据材料,要求行政部门介入调解或责令物业整改。行政投诉具有程序简便、成本低的特点,适合争议金额不大或希望快速解决的情况。
3. 仲裁:若物业服务合同中约定了仲裁条款,或业主与物业就纠纷达成仲裁协议,可向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有法律效力,当事人需按裁决履行义务。
4. 诉讼解决:若协商、投诉、仲裁均无法解决,业主可向房屋所在地法院提起民事诉讼。起诉时需准备起诉状、证据材料(如身份信息、物业侵权证据、收益计算依据等),法院会根据事实和法律作出判决,判决生效后可申请强制执行。
1. 《中华人民共和国民法典》第274条:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”
2. 《中华人民共和国民法典》第282条:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”
3. 《物业管理条例》第37条:“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”
4. 《物业管理条例》第54条:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”
法临有话说:物业私吞管理用房出租收益,本质是侵犯业主共有权益的行为,业主可通过收集证据、协商、投诉、诉讼等方式维权,要求返还非法所得。生活中,类似的物业侵权问题还有很多,比如物业擅自提高物业费、侵占小区公共区域停车费、挪用维修基金等。如果你遇到物业未公示共有收益、拒绝返还非法所得,或对维权步骤不明确,都可以在本站免费问律师,专业律师会为你提供针对性的法律解答和维权指导,帮助你维护自身合法权益。

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