律师解答
解决法律问题,就上法临
根据你提供的信息和城固县现行规定,你小区的收费项目很可能存在不合规的情况,尤其是“一费制”实施后,多项单独收费涉嫌违规。
一、核心规定:城固县已实行“一费制”
根据2026年4月1日起执行的《城固县物业服务收费政府指导价标准》,住宅物业费实行 “一费制” 。这意味着电梯维护保养、年检费用、公共区域水电费(公摊电费)等,都已计入物业费成本,不得再单独收取。
二、各收费项目逐一审查
· 物业费0.8元/㎡:基本合规。对照城固县指导价,0.8元在合理范围内。但需确认物业的服务等级与实际收费标准是否对应。
· 公区电费5元/月:涉嫌违规。“一费制”下公区电费已计入物业费成本,不应额外收取。
· 电梯年检/使用费0.36元/㎡:涉嫌违规。电梯维护、年检费已包含在物业费中,不得另行收取。
· 生活垃圾费5元/月:基本合规。此项属政府定价的代收项目,可在物业费外单独收取。
· 中央空调使用费30元/㎡:情况特殊。指导价未明确提及,如是中央空调系统的运行费(电费、维护费等),通常可另行收取;如是分户式空调,则可能涉嫌违规。
三、长期不在家的费用减免
根据规定,空置1个月以上的房屋,经申请确认后,物业费可按合同约定标准的60% 交纳。空置期间通常指未产生水电气费用。具体操作需向物业申请登记。
四、给你的建议
1. 核对备案与服务等级:要求物业出示《物业服务收费备案表》及服务等级认定文件,确认0.8元/㎡对应等级是否达标。
2. 书面交涉:就业主共有的公区电费、电梯费单独收取问题,依据政策向物业发函要求整改。
3. 行政投诉:交涉无果可向城固县市场监督管理局投诉举报(电话:12315)。
4. 申请空置减免:如符合条件,尽快向物业提交书面空置申请。
请问你所在的小区是高层(有电梯) 还是多层(无电梯)?这关系到0.8元/㎡的物业费是否符合对应的服务等级标准,确认后我可以帮你进一步分析。
您好,为了提供更精准的法律解答,请详细叙说一下你的具体情况。
您好,结合您城固县住宅小区、物业收费已备案的前提,逐项为您分析各项收费合规性,同时解答空置房屋物业费减免相关政策:
一、逐项核查收费项目
1、物业费0.8元/㎡:物业完成物价备案的前提下,按照物业服务合同约定标准收取,属于合规项目。
2、公区电费5元/月:存在合规风险。正常住宅物业费之中,已经包含小区公共区域照明、公共设施基础能耗。物业单独按月固定收取公摊电费,需要在物业服务合同明确约定分摊方式、公示每月能耗明细;无合同约定、不公示能耗直接固定收费,业主有权拒绝。
3、电梯年检、电梯运行费0.36元/㎡:电梯日常运维、年检费用,常规纳入物业费成本。除非物业服务合同单独列明另行收取,否则不得重复收费。没有书面约定单独收取的,属于重复收费。
4、生活垃圾费5元/月:汉中地区生活垃圾处理费有统一征收政策,如果属于环卫部门征收的生活垃圾处理费,可以代收;若是物业公司自行增设收费项目,则不合法。您可以要求物业出示环卫部门委托代收文件。
5、中央空调使用费30元/㎡:重点注意!该收费仅限实际使用中央空调的业主。房屋长期空置、没有开启中央空调,物业不得强制收取这笔费用。
二、空置房屋物业费减免政策(重点)
依据陕西省物业管理相关规定:住宅产权人长期空置房屋,连续空置超过6个月以上,业主可以向物业公司提交书面空置申请,申请按照70%-90%缴纳物业费。
⚠️重要提醒:
1、空置减免只针对物业费,公摊能耗、电梯费、垃圾处理费等是否同步减免,要看物业服务合同;
2、必须主动书面申请空置,单纯自己不住、不告知物业,无法自动享受减免;
3、中央空调没有使用,直接拒付该项费用。
嗯,收费具体是否合理,首先要看你们双方签订的关于物业服务的合同以及你所在的地市房管部门有无相关的政策规定,从你提供的标准来看,总体上是合理
后来看的物业费和公共区域电费相对都是合理的。至于生活垃圾费用也没有超出正常范畴。中央空调使用费不知道你们那边相关的标准是什么
您好,我是京师律师事务所的,有任何法律问题都可以随时沟通的
一、收费定价机制政府指导价:适用于业主大会成立前的普通住宅区(别墅除外)公共性物业服务。收费标准在政府公布的等级基准价范围内,由建设单位与物业服务企业协商确定,并报价格主管部门备案。市场调节价:适用于业主大会成立后的住宅区、别墅、非住宅物业服务,以及特约服务费。收费标准由业主与物业服务企业协商确定,并在物业服务合同中约定。二、普通住宅(业主大会成立前)基准价参考普通住宅前期物业服务收费按服务等级划分,基准价参考如下(具体以各小区实际签订的物业服务合同为准,但不得突破政府规定的最高限价):特级:2.80元/平方米·月一级:1.60元/平方米·月二级:1.20元/平方米·月三级:0.90元/平方米·月四级:0.60元/平方米·月电梯费:0.30元/平方米·月(不分等级)二次加压费:0.05元/平方米·月三、空置房收费连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业,空置期间按20%缴纳物业服务费(物业服务合同双方另有约定的除外)。四、其他相关收费装修垃圾清运费:按每装修期最高5元/平方米执行,下浮不限。物业服务企业不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费等。门禁/电梯卡费:实行政府指导价的新建住宅区,应免费为业主配置不少于4张出入卡(证);业主申请多配置或因遗失、损坏需要补办的,按补偿成本原则收取卡(证)工本费。五、收费调整与争议处理已实施收费的住宅区,因服务内容或服务成本变化需要调整收费标准的,需经面积和人数双过半的多数业主同意,并在小区公示后备案。物业服务收费实行明码标价,物业服务企业应在小区显著位置公示服务内容、服务标准及收费标准。注:以上为石家庄市物业服务收费的通用标准,各小区实际收费因服务等级、小区实际情况及合同约定不同而有所差异,具体以各小区《物业服务合同》约定为准。
一、逐项收费合规性结论
1. 物业费:0.8元/㎡·月 ✅ 合规
城固县住宅物业费执行政府分级指导价,等外级住宅基准价可低至0.8元/㎡,该标准在当地指导价区间内;但当地实行「一费制」政策,物业费已包含公共区域能耗、电梯维保年检费用,不得再单独拆分收费。
2. 公区电费5元/月、电梯年检+运行费0.36元/㎡ ⚠️ 违规,属于重复收费
依据汉中市、城固县现行规定:公共照明、安防用电、电梯日常运行能耗、年检维保费用,必须计入物业费成本,物业不得单独列项另行收取。即便完成收费备案,该两项收费也违反地方强制性规定,可要求立即取消。
3. 生活垃圾费5元/月 ✅ 合规
属于环卫部门征收的生活垃圾处理费,可由物业代收,汉中地区住宅常规标准即为5元/户/月,不属于物业费重复列支范畴。
4. 中央空调使用费30元/㎡ ⚠️ 分情况判定
1. 若为集中中央空调强制配套、无论是否使用都必须缴纳:属于捆绑收费,违规;
2. 若为按需使用、单独计量计费:签订配套服务协议后可以收取;
3. 该费用不属于法定物业费范畴,必须在物业服务合同中单独约定,无约定则有权拒缴。
二、长期空置房减免规则(陕西省强制规定)
1. 适用条件:房屋交付后空置半年以上,提前向物业提交书面空置登记、确认无人居住;
2. 减免标准:法定按物业费标准的 70%缴纳;仅减免物业费,生活垃圾费、按需使用的中央空调费正常缴纳;违规单独收取的电梯费、公摊电费本就应当取消,不存在空置减免问题。
三、维权实操建议
1. 向城固县发改局、市场监督管理局书面投诉单独收取的公区电费、电梯费,要求责令退费、取消收费项目;
2. 长期空置房屋立即提交书面空置申请,留存签收凭证,主张按7折缴纳物业费;
3. 中央空调使用费无合同约定的,可直接拒绝缴纳。
小区物业虽已取得备案,但部分收费项目可能存在违规重复收费的嫌疑,且长期空置房屋在陕西/汉中地区通常有相应的物业费减免政策。
关于收费项目的合规性:根据汉中市及城固县相关规定,住宅物业收费实行“一费制”,公区电费、电梯日常年检及运行费应计入物业服务成本,不得另行单独收取。因此,你们小区在0.8元/㎡物业费外另收公区电费和电梯费,涉嫌违规重复收费。生活垃圾费因不包含在物业成本内,另行收取通常合规。另外,住宅小区的“中央空调使用费”若未按实际用量而是按面积刚性收取,需看合同具体约定及是否明码标价。
关于长期不在家的减免:物业服务具有公共性,业主不能仅以未居住为由拒交物业费。但根据陕西省及汉中市相关政策,房屋空置1个月以上(经业主申请且水电气未使用确认)的,空置期间物业费应当下调(具体下调幅度按当地规定或合同约定,通常可协商减免)。
维权建议:要求物业公示经备案的详细收费依据,对“一费制”外重复收取的公区电费和电梯费,可向当地发改局、住建局或12315市场监管部门投诉。
相关法条依据
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《陕西省物业服务收费管理办法》第五条及第十八条:物业服务收费实行政府指导价和市场调节价;经业主验收,暂不使用或因自身原因空置1个月以上的房屋,经物业服务企业登记确认后,其空置期间的物业服务费应当下调。
《汉中市物业服务收费管理细则》:明确实行政府指导价的住宅小区物业服务费执行“一费制”,公摊电费、电梯维保及年检费计入成本,不得另行收取;并规定了空置房经申请确认后可享受物业费优惠政策。
您好!根据您提供的信息,您所在的小区位于陕西省汉中市城固县,且为住宅性质。针对您咨询的物业收费项目及空置房减免问题,结合当地最新政策,为您作如下解答:
一、 关于小区物业收费项目的合规性分析
根据《城固县物业服务收费政府指导价标准》及汉中市物业服务收费“一费制”相关规定,您小区的收费项目存在以下需核实之处:
1. 物业费(0.8元/㎡·月):
根据城固县自2026年4月1日起执行的政府指导价标准,多层住宅(六层及以下不带电梯)等外收费标准为0.35元/㎡·月,高层住宅(七层以上带电梯)等外收费标准为0.85元/㎡·月。您小区的0.8元/㎡·月若属于多层住宅,则超出了最高限价;若属于高层住宅,则在等外标准的限价范围内。具体需结合您小区的物业服务等级(一至等外)来判定。
2. 公区电费(5元/月)与电梯运行费(0.36元/㎡):
此项涉嫌违规。汉中市及城固县明确规定,物业服务收费实行“一费制”,即物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等公共设施的用水用电费用,以及电梯维护保养、年检费用,均应计入物业服务成本,不得单独收取。因此,单独收取公区电费和电梯运行费是不符合规定的。
3. 生活垃圾费(5元/月)与中央空调使用费(30元/㎡):
这两项通常属于市场调节价或代收代交费用。生活垃圾费一般由环卫部门收取或按当地物价部门核定的标准执行;中央空调使用费需看是否属于个性化增值服务,且应在《物业服务合同》中明确约定。建议您核对购房或物业合同中是否有此项明确约定。
二、 关于长期不在家居住的空置房减免规定
根据《陕西省物业服务收费管理办法》及《汉中市住宅小区物业服务监督条例》,长期空置的房屋有权主张减免物业费,具体规定如下:
1. 减免条件与幅度:经业主验收,暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋,经物业服务企业登记确认后,其空置期间的物业服务费应当下调。由于城固县住宅物业实行政府指导价,具体下调幅度需由当地市、县人民政府确定。在司法实践中,城固县法院曾调解支持过按原物业费的70%予以缴清的案例。
2. 办理流程:您不能单方面直接少交费用,必须主动向物业公司提交书面的空置申请,并提供房屋连续空置的凭证(如水电燃气用量接近为零的缴费记录),经物业核实登记后方可享受减免。