你好，律师，我预买一处老宅，情况有点复杂，宅子是1祖上流传下来的，和2签定转让协议，我要在2的手里买，签订协议的时候1还有个兄弟3没有签字，这样，可以吗

律师建议：可以，但前提是你得先把银行“这关”过了。 房子还在还贷，就等于抵押给银行，产权处于“锁定”状态，不能直接赠与或买卖过户。实务中只有三条路： 1. 提前结清贷款 自筹资金或找过桥公司垫资，把尾款一次性还清 → 银行出具结清证明、注销抵押 → 按赠与或买卖流程把房子过到儿子名下。 优点：最干脆，税费透明；缺点：手里得有一次性结清的钱。 2. 转按揭（接力贷） 让儿子作为新借款人“接棒”继续还房贷。 需要：- 贷款银行允许且儿子资信合格（收入、征信、年龄都符合银行要求）； - 重新签订借款合同、抵押合同，把抵押人变更为儿子； - 不动产登记中心同步做“抵押变更+产权转移”两步手续。 优点：不用一次性掏钱；缺点：银行审批严，利率、年限可能重新算，且并非所有城市、所有银行都办 。 税费方面 - 直系亲属赠与：契税 3%（按评估价），增值税、个税免； - 买卖过户：契税 1%-3%。 建议先让税务窗口按“买卖”和“赠与”两套方案分别算税，再决定路径 。 一句话总结 银行同意就能“接力贷”直接过；银行不同意就只能先结清再过户。先去贷款行问“能不能转按揭”，再让儿子打一份征信，把收入流水带上，现场就能知道能不能办。

律师建议：购买经济适用房后无法过户确实存在较大风险，主要体现在以下几个方面： 法律风险 经济适用房具有保障性质，产权受限。若房屋未满5年或未取得完全产权，买卖合同可能被认定无效（如乌鲁木齐案例）。即使合同有效，若卖家不配合过户，购房者可能面临诉讼，且需承担举证责任。 产权风险 被继承或侵占：若卖家意外身故，房屋可能被其亲属继承；若购房者身故，合同主体消失，房屋可能被卖家侵占。 被抵押或变卖：卖家仍持有房产证，可擅自将房屋抵押、担保或重新变卖，购房者权益难以保障。 被执行风险：若卖家因债务纠纷，房屋可能被司法机关查封、拍卖。 经济风险 装修损失：若合同无效，装修费用可能无法全额追回。 房价波动：若房价上涨，卖家可能反悔或要求涨价；若房价下跌，购房者可能面临资产贬值。 建议： 确认房屋状态：核实房屋是否满5年、是否已补缴土地收益金取得完全产权。 保留证据：保存购房合同、付款凭证、沟通记录等，以备维权。 法律途径：若卖家不配合过户，可咨询律师，通过诉讼要求其履行义务，但需注意合同效力问题。 经济适用房交易需谨慎，建议优先选择已取得完全产权的房屋，以降低风险。

律师建议：工业厂房分割出售需办理以下产证手续： 流程概述 ‌申请材料准备‌：提交分割协议、身份证明、原房产证、规划审批文件等材料。 ‌ ‌审核与测绘‌：不动产登记机构核查材料合法性，测绘分割后的产权界限与面积。 ‌ ‌公示与发证‌：经公示无异议后，核发新的不动产权属证书。 ‌ 关键要求 ‌规划与土地合规性‌：分割方案需符合城市规划及土地利用要求，工业用地需满足出让合同条款。 ‌ ‌消防与安全‌：分割后的厂房需独立满足消防、建筑安全等标准。 ‌ ‌审批流程‌：涉及土地用途变更需经土地管理部门审批，规划部门审核分割方案。 ‌ 注意事项 不同地区流程可能存在差异，建议提前咨询当地不动产登记机构。 ‌ 若存在抵押或查封，需解除限制后方可办理。 ‌