双方自行约定的抵押担保范围怎么算

核心结论：约定优先于法定

双方自行约定的抵押担保范围，法律上以约定为准；仅在合同没有约定或约定不明时，才适用法定范围。抵押权人就抵押财产优先受偿的范围，亦按此原则确定。因此，准确理解和设计约定条款，对保护抵押权人利益至关重要。

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一、法律依据：约定优先原则

《民法典》第389条明确规定："担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。"这意味着，抵押担保范围首先以双方合同约定为准，只有在没有约定或约定不明时，才适用法定范围。

同时，《民法典》第400条要求抵押合同一般应载明"担保的范围"条款，但该条为倡导性规定，即便未载明，也不影响抵押权的成立，此时则按法定范围处理。

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二、约定范围的计算方式

约定范围的确定，核心在于准确理解并清晰界定以下几类可纳入担保的债权项目：

项目类别 具体内容 约定要点

主债权 借款本金等核心债务 明确金额

利息 正常利息、逾期利息、罚息、复利 注明利率及计算方式

违约金 因违约产生的惩罚性款项 约定具体比例或金额

损害赔偿金 因违约造成的实际损失 明确计算依据

实现债权的费用 诉讼费、仲裁费、律师费、保全费、评估费、拍卖费、执行费等 逐一列举，避免遗漏

其他费用 公证费、公告费、差旅费、财产处置费等 根据实际情况列明

实践中，双方通常会在抵押合同中明确列举上述项目。若仅笼统约定"担保范围包括实现债权的全部费用"，虽有一定效力，但逐一列举更能避免争议。值得注意的是，司法实践中对律师费的认定存在一定争议：部分法院认为律师费属于实现债权的费用，只要合同有约定且费用合理，即可纳入担保范围；但也有观点认为，若主合同未约定律师费而仅在担保合同中约定，则可能被认定超出主债务范围而无效。因此，建议在主合同和担保合同中均明确约定律师费由债务人承担，以确保效力。

另外，迟延履行期间的加倍部分债务利息（即因未按时履行生效法律文书确定的义务而产生的惩罚性利息），司法实践中一般认为不属于优先受偿范围，即便合同中有约定，也难以获得支持。

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三、最高额抵押中的特殊计算规则

若采用最高额抵押方式，即约定在最高债权额限度内就一定期间连续发生的债权提供担保，其担保范围的计算规则有所不同：

（一）最高债权额的含义

《民法典担保制度解释》第15条规定，最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。

这意味着，双方可以在合同中明确约定最高债权额是否仅指本金，还是包含利息、费用等全部债权。实践中存在两种模式：

· 本金最高额：最高债权额仅指本金限额，利息、违约金等不计入限额，可超出优先受偿

· 债权最高额：最高债权额包含本金、利息、违约金、费用等全部债权，总额不得超过该限额

建议在合同中明确采用哪种模式，避免争议。

（二）登记与约定不一致的处理

若登记的最高债权额与合同约定的最高债权额不一致，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。

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四、约定与登记不一致时的处理规则（重要实务问题）

这是实践中争议最多的问题。由于过去不动产登记规范中未设置"担保范围"栏目，登记机关往往仅填写"被担保主债权数额"（即本金数额），导致抵押合同约定的担保范围（含利息、违约金等）与登记簿记载不一致。

现行统一规则：根据《民法典担保制度解释》第47条，不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定被担保的债权范围等事项。

为从根本上解决这一问题，自然资源部于2021年4月下发《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，要求在不动产登记簿中增加"担保范围"栏目，当事人对担保范围有明确约定的，登记机构应当根据申请在"担保范围"栏记载。

对抵押权人的实务建议：签订抵押合同后，在办理抵押登记时，务必向登记机关申请在"担保范围"栏目中完整填写合同约定的全部担保内容（包括利息、违约金、实现债权的各项费用等），确保登记与合同约定一致，以免优先受偿范围被限缩。

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五、约定范围的边界限制

双方对担保范围的约定并非毫无限制，需注意以下几点：

（一）不得超出债务人应承担的责任范围

根据《民法典担保制度解释》相关规定，若约定的担保责任范围超出债务人应当承担的责任范围，担保人主张仅在债务人应当承担的责任范围内承担责任的，人民法院应予支持。即抵押人承担的责任不应超过债务人本身应负的债务总额。

（二）担保独立性约定无效

当事人在担保合同中约定担保合同的效力独立于主合同，或者约定担保人对主合同无效的法律后果承担担保责任，该有关担保独立性的约定无效。

（三）流押条款无效

《民法典》第401条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿，此类"流押条款"无效。

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六、实操建议

事项 具体建议

书面化 抵押担保范围必须在书面抵押合同中明确约定，口头约定无效

明确化 逐一列明各项担保内容，避免使用"等"字造成歧义

完整登记 办理抵押登记时，申请在"担保范围"栏填写完整内容，确保与合同一致

核对登记 取得他项权证后，核对登记内容与合同约定是否一致，发现不一致及时申请更正

主从合同衔接 确保主合同与抵押合同关于费用承担的约定一致，避免担保范围超出主债务范围

关注地方实践 部分地区登记操作仍存在差异，建议事先与当地登记机关沟通确认

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七、小结

双方自行约定的抵押担保范围，以合同约定为准，约定优先于法定。在约定时，应尽可能明确、完整地列明各项担保内容；在登记时，应确保登记簿记载与合同约定一致。约定的范围虽有一定自由度，但不得超出债务人应承担的责任范围，也不得违反法律的强制性规定（如流押禁令）。