法院强制执行中处置建筑区划内车位的考量因素

　　入库编号：2025-18-5-101-005

　　指导性案例256号：重庆某实业有限公司与重庆某建筑工程有限公司、潘某执行实施案

　　关键词：执行/执行实施/大量车位/业主优先/分零拍卖执行实施要点人民法院处置建筑区划内规划用于停放汽车的大量车位时，可以根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条的规定，在依法保障债权人合法权益的同时，首先满足小区业主的需要，综合考量所涉车位性质、小区车位配比、当事人合法权益等因素，制定切实可行的分零拍卖等处置方案。

　　基本案情

　　重庆某实业有限公司与重庆某建筑工程有限公司、潘某买卖合同纠纷一案，重庆自由贸易试验区人民法院于2021年1月7日作出（2021）渝0192民初442号民事判决：重庆某建筑工程有限公司（以下简称重庆某建筑公司）向重庆某实业有限公司（以下简称重庆某实业公司）支付货款人民币433.05万元（币种下同）及相应资金占用费126.69万元；潘某对重庆某建筑公司的上述债务承担连带保证责任。因被执行人重庆某建筑公司、潘某逾期未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人重庆某实业公司于2022年3月18日向重庆自由贸易试验区人民法院申请强制执行。在执行过程中，重庆自由贸易试验区人民法院首次查封了被执行人潘某名下位于重庆市江北区某小区的车位，共计73个。案涉车位所在的小区建成于2004年，小区有5栋楼房，共计445套住房，住房与车位配比约为1:0.3。案涉73个车位均为建筑区划内规划用于停放汽车的车位，车位处于承租人租赁使用状态。案涉车位由被执行人潘某于2009年一次性购买取得。潘某目前并非小区业主。车位被查封后，被执行人仍未履行义务，重庆某实业公司向重庆自由贸易试验区人民法院申请进行处置。根据民法典第二百七十六条的立法精神，为首先满足业主需要，同时确保案涉车位能够顺利拍卖成交，重庆自由贸易试验区人民法院决定，在车位整体拍卖和分零拍卖两种处置方式中优先采用分零拍卖的处置方式，并在具体实施方案上作了进一步细化。具体而言：（1）针对小区业主开展拍卖，每户业主只能竞买一个车位。若仍有车位流拍的，针对不特定竞买人再次开展拍卖；（2）作为车位承租人的业主符合竞拍资格的，在同等条件下对租用车位享有优先购买权。执行结果重庆自由贸易试验区人民法院于2022年6月15日作出（2022）渝0192执737号之八执行裁定，对73个车位进行拍卖。在针对小区业主的拍卖过程中，案涉车位成交61个，成交均价为8.53万元，剩余车位在针对不特定竞买人拍卖过程中全部成交，成交均价为8.46万元。成交后，人民法院出具拍卖成交裁定书和协助执行通知书，完成相应车位的过户手续。拍卖案款扣除相应税费后，已全部支付给申请执行人。执行理由本案依法规范执行的关键在于如何处置案涉大量车位。

　　其一，车位的处置应当首先满足业主的需要。民法典第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该规定体现了对业主权益予以优先保护的立法价值取向。本次司法处置涉及大量车位，应当根据上述立法精神，综合考量案涉车位性质、小区车位配比、当事人合法权益等因素，制定合理的处置方案，既要实现财产价值最大化、依法保障债权人的合法权益，又要落实民法典相关规定精神，依法保障大量小区业主的合法权益。

　　其二，关于对案涉车位进行整体拍卖还是分零拍卖的问题。本案中，小区的住房与车位配比约为1:0.3，车位紧张，且拟拍卖车位均处于由小区业主租赁使用状态。从首先满足业主需要的角度出发，对案涉车位的处置宜采取分零拍卖的方式。如果进行整体处置，通常只有一个竞买人竞买成功，即便该竞买人是业主，也将导致大量车位承租人的优先购买权难以得到保障，大量无车位业主的购买车位需求难以得到满足。

　　其三，关于竞买人范围和顺序的问题。民法典第二百七十六条规定的“首先满足业主的需要”，不仅包括业主对车位享有优先购买、优先承租以及优先使用等权利，还蕴含当业主的合理需求未被满足时，不能将车位任意处置给业主以外的第三人。当然，在“首先满足业主的需要”的基础上，应当准许将车位出售给业主以外的第三人，既有利于依法保障胜诉当事人合法权益，也避免对被执行人权益造成不必要影响。因此，在具体拍卖环节上，优先由小区业主参与竞买，拍卖流程结束后，有流拍车位的，再针对业主以外的不特定竞买人开展竞拍，兼顾保护小区业主、胜诉当事人与被执行人的合法权益。

　　关联索引《中华人民共和国民法典》第276条