租赁合同纠纷

      案件情况

　　2013年8月17日，巨洋公司与湖心公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：巨洋公司将大剧院会议中心房产出租给湖心公司，用于经营电影院，湖心公司如转租、分租该影院，需事先取得巨洋公司的书面同意等内容。

　　2014年10月10日，湖心公司设立小象影院公司，并持有小象公司65%的股权。由小象公司实际履行《房屋租赁合同》，向巨洋公司支付租金、物管费、设施费等。

　　2016年8月30日，湖心公司不再持有小象公司股权，变更为杭州宇佑影院持有小象公司100%股权。

　　2016年9月30日，巨洋公司向湖心公司发函，载明湖心公司违反合同约定，未经其书面同意，擅自转租商铺，要求解除《房屋租赁合同》，并要求其搬离租赁场地。同日，巨洋公司向小象影院发出通知，要求其搬离场地。

　　2016年10月16日，巨洋公司切断影院的供电，小象影院处于持续歇业状态。

　　之后，小象公司将巨洋公司诉至泸州市中级人民法院，请求判令巨洋公司继续履行《房屋租赁合同》；赔偿小象公司的经济损失31975428.24元。

　　法院观点

　　一审法院认为：《房屋租赁合同》约定房屋可由湖心公司自己经营使用，也可以由湖心公司单独设立的项目公司使用。湖心公司将其持有的小象公司的股权全部转让给案外人杭州宇佑影院管理有限公司，名义上是股权转让，其实际是通过股权转让的行为让湖心公司从《房屋租赁合同》履行主体中退出，通过该股权转让，该租赁物的使用主体不再是合同相对人湖心公司，原告小象公司也不再是湖心公司的项目公司。该股权转让行为一方面突破了《房屋租赁合同》第7.2.1条约定的相对性，即未经合同一方当事人同意，合同的权利义务不得擅自转让，其实质上是变相转租行为，已经构成违约；另一方面，出租人对其物权的处分行为，除了现实收益的考虑外，还包含对承租人能否善意使用租赁物的判断，当租赁合同的使用主体构成突破合同约定以后，其实质是动摇了出租人对物业使用人是否能善意使用物业的信任基础，损害了出租人的处分权。被告巨洋公司有权以未经同意转租为由解除合同。原告小象公司要求继续履行合同和赔偿损失的诉讼请求不能成立，本院不予支持。

　　一审判决：驳回小象公司的诉讼请求。

　　小象公司不服，向四川省高级人民法院提起上诉。

　　二审法院认为：根据《房屋租赁合同》约定，承租人湖心公司权利义务发生概括转让的前提，一是受让人为湖心公司“单独设立”的项目公司；二是经过出租人巨洋公司同意；三是办理合同变更手续。本案中，小象公司不是湖心公司“单独设立”的项目公司，不具备巨洋公司可以接受权利义务概括转让的基本条件，巨洋公司从未同意过湖心公司将租赁合同的权利义务概括转让给小象公司，巨洋公司与湖心公司、小象公司亦未办理过湖心公司将权利义务概括转让给小象公司的合同变更手续。因此，本案所涉《房屋租赁合同》的合同相对人仍为巨洋公司（出租人）与湖心公司（承租人），小象公司是以湖心公司项目公司的名义实际履行租赁合同。小象公司认为湖心公司已将《房屋租赁合同》中的权利义务转让给了小象公司，没有提交充分证据证明，该上诉理由不能成立，本院不予支持。二审判决：驳回上诉，维持原判。小象公司不服，向最高人民法院申请再审。

　　最高院认为：虽巨洋公司未与湖心公司、小象公司办理相关合同变更手续，但小象公司自成立至2016年9月30日近二年时间内，向巨洋公司按时支付了租金，交纳了物管费、设施费等费用，小象公司已经履行了《房屋租赁合同》的主要义务，巨洋公司根据小象公司的缴费情况出具收据以及向其开具增值税发票。据此，可以认定湖心公司已按《房屋租赁合同》的约定将该合同项目租赁的权利义务概括转让给了小象公司，且经过了巨洋公司同意。小象公司股权结构的变化，并未导致合同主体变化，不构成转租。

　　最高院裁定：撤销一审和二审判决，发回泸州中院重审。

　　因被告巨洋公司已对影院进行了装修改装和引资，小象公司变更了诉讼请求：请求判令解除《房屋租赁合同》，赔偿违约金、装修费、固定资产费、预期利益损失、律师费等各项损失共计45829021.4元。

　　法院重审认为：小象公司股权结构的变化，并未导致合同主体变化，不构成转租。小象公司按合同约定使用房屋，并向被告支付租金，履行了合同主要义务，被告巨洋公司无故拉闸断电，要求小象公司搬离案涉租赁物业的行为缺乏合同和法律依据，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。

　　本院依法认定泸州德广资产评估有限公司评估结果[直接损失（装修、设施设备）为622.23万元，预期收益损失为460.53万元]客观真实，应作为计算原告直接损失和预期利益损失的依据。违约金和间接损失都是违约责任的一种承担方式，本案中，原告主张的间接损失（预期经济损失）已得到支持，其因被告违约行为产生的损失已得到填补，故对于违约金的请求，本院不予支持。

　　法院重审判决：解除《房屋租赁合同》，赔偿各项损失10827600元，律师费600000元。

　　观点

　　1、断水断电等措施应适度，一般情况下，私力救济是在相对公力救济成本太高，且损失可预见可承担的情况下采取。北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号）第11条规定，“出租人有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，但是，对于从事经营活动的承租人需要催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为。采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任”。因此，断水、断电等措施的度要控制好，以避免造成严重的后果。

　　2、即使租赁合同中约定了断水、断电的条款，仍应当注意断水、断电给承租人造成的影响应当适度，而且在采取措施之前，应事先通知，明确断水、断电的时间。如果承租人提出合理的抗辩，比如断水断电等措施影响了家中病人、孕妇等的身体健康，突然停电可能造成安全生产事故等，出租人应予以重视，并尽量采取其他的措施维护权利。

　　3、违法转租的情况不宜断水、断电。采取私力救济应当在事实明确的情况下采取，而违法转租的认定不同于拖欠租金的认定，容易产生争议，而且违法转租不同于拖欠租金，违法转租不一定对出租人的利益造成损害，这种情况下断水、断电，一旦法院最终没有认定违法转租的事实，将会出现本案中发生的巨额赔偿的情况。

　　4、通知解除合同不代表合同当然解除，通知解除合同只是合同的解除方式之一，合同最终是否解除取决于合同是否具备了合同约定或者法律规定的解除条件。[最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释]第五十三条作出了明确的规定。

　　5、诉讼策略：本案中，小象公司最终取得胜诉的判决结果，最重要的原因是案件由最高人民法院再审。能够向最高院申请再审的案件，一审法院应当是中级人民法院，而中级法院受理一审案件是有条件的，其中之一是标的额要达到一定的数额，各地法院一般根据当地的经济发展水平确定相应的数额。泸州市中级人民法院规定：“双方当事人住所地位于四川省范围且诉讼标的额在3000万元以上50亿以下的民事、商事案件的一审由中级人民法院审理”，结合本案的诉请标的和判决金额，小象公司31975428.24元的诉讼标的额的设定，应该不是偶然的，这一点是值得借鉴和重视的。