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近年来，“烂尾楼”事件多发频发，由此引发的一系列问题不断引起社会热议。若开发商因经营危机濒临破产，则交房变得遥遥无期，此时背负按揭贷款的购房者已然不易，却还可能面临银行要求返还贷款的窘境。本文旨在探讨“烂尾楼”背景下购房人的法律自救之道。
一、开发商延期交房，购房人能否解除商品房预售合同？
第一，购房人可依据商品房预售合同的约定解除该合同。《民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”通常商品房预售合同中会明确约定交房期限及对应的违约责任，部分合同会约定如开发商逾期交房60日或90日，则购房者有权要求解除合同。此种情形下，如因开发商原因导致逾期交房，在达到约定期限后，购房者有权要求解除合同。购房者既可以向开发商发送解除合同通知书要求解除合同，也可以向法院起诉要求解除合同。
第二，购房人可依据法律规定解除商品房预售合同。《民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第11条第一款规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”
在开发商逾期交房的情形产生后，依据法律及司法解释规定，购房者应当履行催告义务，催告开发商在合理期限内交付房屋，如经合理期限后开发商仍然未能交付的，购房者有权要求解除合同。对于合理期限的确定，法律给予了当事人在合同中进行约定的权利，如合同中未明确约定，则合理期限为三个月，同时，此种情形下，解除权的行使期限（除斥期间）法律明确规定为一年。逾期不行使的，解除权消灭。
从以上规定看到，开发商逾期交房符合合同约定或者法律规定的条件，且购房人履行催告义务后，开发商仍未交房的，购房人可单方解除商品房预售合同。
二、商品房预售合同解除后，购房人能否解除商品房担保贷款合同？
商品房买卖合同解释第20条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
案例1：2018年4月25日，王某与某房地产公司签订商品房预售合同，约定王某向该公司购买北京路某房屋。除不可抗力外，公司应于2019年12月30日前将该房屋交付给王某，逾期交房超过90天的，王某有权单方面解除本合同。合同签订后，王某于2018年4月30日向公司支付了首期购房款，并作为借款人与贷款银行、公司签订借款合同。贷款银行将贷款资金划入公司账户，贷款由王某偿还，王某以上述房屋作为抵押财产提供抵押担保，公司为本合同项下王某的全部债务提供连带保证担保。2018年5月20日，贷款银行发放贷款。王某自2018年6月15日起逐月向贷款银行归还贷款本息。后公司逾期交房超过90日，王某诉至法院，请求解除商品房预售合同和借款合同。
法院认为：购买商品房属于商品房担保贷款合同的合同目的，由于房地产公司违约不能交房导致各方合同解除，当合同被解除后合同目的将无法实现，业主有权解除商品房担保合同。某公司逾期交房超过90日，王某有权解除商品房预售合同。该合同解除后，王某有权解除借款合同。
