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近几年由于房地产市场下行，楼盘烂尾现象增多，引发了非常负面的社会影响，对广大购房者的生活也带来了巨大的影响。网络上有不少针对楼盘烂尾的讨伐声音，但极少有针对楼盘烂尾该如何应对的建设性建议或方法。本着法律服务于社会的原则，本文用简短的篇幅讲清楚购房者遇到楼盘烂尾到底该如何应对。
“楼盘烂尾”是一个社会化词语，并没有准确的定义。一般来讲仅指楼盘在施工建设过程中处于非正常停工的状态。有些烂尾是短期的停工，有些则是长期甚至无限期停工，所以要分情况讨论。
一、楼盘严重烂尾，无重建可能，主体框架未建成，未封顶。
对于这种楼盘，根据出卖人（即开发商项目公司）的资产情况，又要根据以下几种不同情况进行不同应对。为了简化本文分析模型，本文均以按揭贷款买房为例。
1.出卖人名下有较充足的财产，可以清偿所有债权。
这里的财产包括现金、土地、房产等，不仅包括烂尾楼盘的，也包括出卖人的其他项目资产。遇到出卖人有财产但是所购买楼盘严重烂尾、建成无望的情形，我建议购房者尽快提起诉讼，解除房屋买卖合同和抵押贷款合同，及早拿到胜诉判决并申请执行，取回首付款，并从贷款合同中解脱出来。
从法律上来讲，楼盘严重烂尾无法实现买房目的，大概率是可以解除买卖合同及贷款合同的，关键是能否成功从出卖人处取回首付款和贷款。如果出卖人还有财产，并且财产除了支付抵押债权还足够清偿普通债权，那这个问题就可以较好的解决，及早诉讼拿回房款落袋为安。
需要指出的是，贷款合同被解除后，购房者仍旧要对银行承担一次性的还款义务，只不过在购房者同时起诉开发商和银行时，为了操作的便捷，法院可以判决由开发商直接将剩余贷款本金和利息直接支付给银行，但是并未免除购房者的还款义务。如开发商无法返还剩余贷款，购房者依旧是主债务人。
2.出卖人无财产，出卖人是一人公司，出卖人与其股东（上级地产公司）财产混同，上级公司有财产。
这种情况是指上级地产公司违规抽取、侵占项目公司的财产，出卖人缺少独立性，沦为上级地产公司的傀儡，导致出卖人项目公司财产被抽空。遇到这种情况，我认为消费者也可以尽快起诉解除房屋买卖合同和贷款合同，请求判令开发商返还购房款、赔偿违约金，并在执行中申请追加上级地产公司为被执行人。
根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十条“作为被执行人的一人有限责任公司，财产不足以清偿生效法律文书确定的债务，股东不能证明公司财产独立于自己的财产，申请执行人申请变更、追加该股东为被执行人，对公司债务承担连带责任的，人民法院应予支持”，当出卖人与股东上级地产公司财产混同的情况下，购房者是可以请求追加上级地产公司为被执行人返还购房款的。但是，这种情况比较复杂，对于一般购房者可能难以理解掌握，也难以发现及操作，需要专业律师的帮助。
3.出卖人无任何财产，也缺乏信用。
这种情况购房者依旧可以起诉解除购房合同和贷款合同，但是如第1点中所述，这类案件的关键不在于判决而是执行，合同解除后出卖人能否返还购房款。如果出卖人无任何财产，购房者解除了合同后，既无法拿回购房款又无法继续主张交付房屋，可以说赔了夫人又折兵，太不划算，而且贷款依旧要还。还有最重要的一点，在没有解除购房合同前购房者的房屋交付请求权是一种物权期待权，属于消费者优先权，具有最高的优先性，可以对抗建设工程价款优先权及银行的抵押权，即使开发商被受理破产，消费者也能优先受偿。但是在解除合同后，消费者返还购房款的请求权系一般债权，在法律上没有任何的优先性，落后于工程价款优先权及银行的抵押权，在开发商财产不足的情况下基本很难获得受偿。
因此，在这种情况下，我认为购房者应该继续履行合同，不要擅自解除合同。积极寻求政府协调、增加信用进行融资，等待项目被收并购进而恢复建设。如认为楼盘复建无望，也可以申请项目公司破产，在破产程序中购房者依旧可以享有消费者优先权，优先于抵押权及其他债权受偿，降低损失。
二、楼盘主体结构已建成，仅部分配套设施未建成。
对于这种情况，一般资金缺口不大，且楼盘主体已建成，项目建成在望，因此不建议购房者随意解除合同。购房者可以积极寻求与开发商、政府、施工方沟通，协商增加融资恢复建设。因为一旦解除合同，购房者也很难取回房款。等项目后续顺利完工，房屋交付并成功办证后，若开发商延期交付，购房者可以再行起诉主张逾期交房责任或违约金。
总结
对于不同的楼盘烂尾情况以及不同的开发商，需要进行不同的应对。在楼盘烂尾情况下，购房者享有合同解除权，可以请求解除房屋买卖合同及贷款合同。但是需要重点关注的是，在未解除合同前消费者享有消费者优先权，具有极强的优先性和对抗效力，在合同解除后消费者仅享有一般债权，如开发商财产不足时极有可能无法获得清偿，最终既无法获得房屋又无法拿回放款并要承担银行还款责任。
注：本文仅作为作者对相关问题的个人意见及学术观点，不作为对具体案件的法律意见。
