开发商虚假广告宣传构成违约的，应综合各方过错酌情认定违约金

　　房地产公司存在虚假广告宣传行为，并综合各方过错公平合理确认违约金。从而保障购房消费者合法权益，促进房地产公司合规经营，避免虚假宣传的典型案例。

　　一方面，房地产公司为了销售盈利，利用消费者重视子女教育的心理，在教育部门未统一规划发布学区的情况下，以广告宣传方式明示或暗示所售楼房是优质学区房。房地产公司该行为违反了《中华人民共和国广告法》有关房地产广告不得含有对规划或者建设中的文化教育设施作误导宣传的规定，房地产公司存在明显过错。且在当前推进教育资源均衡化发展的背景下，也不允许房地产公司以“学区房”名义售楼。

　　另一方面，购房人在应知学区划分存在不确定的情况下，仍轻信房地产公司的学区房广告，未尽到理性购房人的审慎义务，亦存在一定过错。在双方无明确约定，且购房人无法举证证明其具体损失的情况下，法院综合各方过错，酌情按照购房总价款的一定比例调整违约金，公平合理。且通过快速执行将购房人的胜诉权益兑现到位，案件处理社会效果较好，对类案处理亦有借鉴和参考意义。