开发商代购房人承担按揭还款责任后，有权向购房人追偿

　　房屋买卖合同纠纷典型案例汇编（二）

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　　2024年12月29日00:02河南5人

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　　房屋买卖合同纠纷典型案例汇编（二）

　　【本期目录】：

　　八、江西高院：2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例

　　九、济南中院：商品房买卖合同纠纷十大典型案例

　　十、青岛中院：房地产纠纷典型案例

　　十一、佛山中院：房屋买卖合同纠纷十大典型案例

　　十二、重庆三中院：房屋买卖典型案例

　　十三、即墨法院：房屋买卖合同纠纷典型案例

　　八、江西高院：2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例（2023年8月29日）

　　53、“府院联动”盘活项目保障交房化解纠纷——殷某夫妇诉彭泽某房地产公司、彭泽某银行房屋买卖合同纠纷案

　　【基本案情】：

　　2019年9月25日，殷某夫妇与彭泽某房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定了房屋价款、交房时间、逾期交房责任等内容。

　　殷某夫妇支付了购房首付款，并与彭泽某银行签订了按揭贷款合同。

　　后银行依约将贷款划入房地产公司账户，殷某夫妇亦依约向银行按月支付按揭贷款，但房地产公司未按约定期限交房。

　　殷某夫妇认为房地产公司逾期交房构成违约，遂起诉到法院要求解除购房合同，返还购房款等。

　　【裁判结果】：

　　彭泽县人民法院受理案件后，查实案涉房地产公司至诉讼时尚未交付房屋，确实存在逾期交房行为。但同时了解到，并非殷某夫妇一户出现逾期交房现象，而系整个案涉房地产项目多达几百户出现逾期交房问题。为妥善化解纠纷，保障购房人合法权益及维护案涉房地产项目的交易稳定，彭泽县人民法院就该案处理引入了“府院联动”机制。向当地相关部门了解情况，并在县委、县政府的大力支持下，为案涉房地产项目争取到了专项资金投入楼盘续建工作。后彭泽县人民法院向殷某夫妇释明案涉房地产项目情况并及时反馈项目进展，引导当事人理性面对纠纷，共同维护商品房市场交易秩序。殷某夫妇认为收房有望，遂自愿向法院申请撤诉，本案以当事人撤回起诉结案。

　　【典型意义】：

　　在当前房地产市场背景之下，以房地产企业逾期交房为由诉请解除合同的纠纷逐渐增多。若一旦房地产企业出现逾期交房行为即判令解除合同、返还购房款，则不仅要面临此类纠纷群发、高发的态势，使整个楼盘的交易陷入“瓦解”的境地，还会面临执行难题。购房合同解除后，购房人一方面未收到房，一方面又可能因房地产企业资金链断裂而难以获返购房款。因此，对于此类商品房逾期交房纠纷，盘活项目是保护购房人权益的最佳方案。可以优先引入“府院联动”机制，积极协调各方，会同住建、自然资源、市场监督、金融监管等部门合力推动、逐一解决影响房屋交付的各个环节出现的问题与困难。推进问题楼盘复工续建，增强购房人继续履行合同的信心，找到化解纠纷的突破口。本案正是法院主动作为，能动司法，利用“府院联动”机制，在当地党委政府的支持下，争取到专项资金用于解决楼盘复工续建问题。并最终取得案涉房地产项目顺利推进、当事人申请撤诉良好效果的典型案例。

　　54、认定购房合同应否解除，应充分考虑违约方的过错程度及合同目的能否实现——陈某诉新余某房地产公司商品房销售合同纠纷案

　　【基本案情】：

　　2019年12月，陈某与新余某房地产公司签订购房合同。约定出卖人应当在2022年5月30日前向买受人交付房屋；出卖人逾期交付超过60日，买受人有权解除合同等内容。合同签订当日陈某履行了付款义务。2020年1月25日，新余市人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月20日，房地产等建设工程行业复工。2022年8月1日，陈某向房地产公司邮寄《退房申请书》，要求解除购房合同，并赔偿损失。双方协商未果，陈某遂向法院起诉要求解除购房合同、退还购房款及支付相应利息、违约金。2023年2月12日，房地产公司通知陈某前来办理交房手续。2023年2月16日，案涉商品房项目取得竣工验收合格证。

　　【裁判结果】：

　　新余市渝水区人民法院经审理认为，疫情发生在案涉商品房施工过程中。即使在疫情防控措施降低风险之后可以复工复产，但人员返岗需要隔离、材料采购需要检验检疫等，必然影响工程施工进度。延迟交付房屋非房地产公司恶意违约所致，且房地产公司承诺能够交付房屋，案涉购房合同目的并非无法实现，不应判令解除合同。但房地产公司逾期交房行为确给陈某造成了一定损失，理应承担逾期交房的违约责任。对于受疫情防控措施影响的逾期交房期间可根据不可抗力规则予以扣除。最终判令房地产公司以购房款的日万分之一向陈某支付逾期交房违约金，驳回陈某的其他诉讼请求。宣判后，陈某不服，提出上诉，新余市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

　　【典型意义】：

　　受市场行情以及疫情等因素影响，因无法按约交付商品房引发购房人诉请解除合同的纠纷凸显。人民法院在认定购房合同解除条件是否成就时，不能机械地仅依据合同文本判断应否解除。而应综合考量违约方的过错程度、违约行为形态、违约时长、合同目的能否实现等因素确定。具体到本案，房地产公司在地区新冠肺炎疫情防控措施降低风险后，克服疫情管控给项目施工带来的影响，积极复工复产，并未以疫情为由不履行或怠于履行其应尽义务。案涉商品房交付时间虽较约定日期有所迟延，但并非无法交付，即客观上案涉购房合同目的仍可以实现。房地产公司的违约行为并非达到必须解除合同的程度，解除合同也不是本案解纷的唯一路径。应引导当事人转变纠纷解决思路，通过合理确定违约金数额，妥善解决逾期交房违约责任问题。上述处理，一定程度上保障了当地房地产行业正常运行，对于严格保护依法成立生效的房屋买卖合同，维护市场秩序，平衡当事人利益等方面具有积极意义。

　　55、开发商虚假广告宣传构成违约的，应综合各方过错酌情认定违约金——谢某夫妇诉萍乡市某房地产公司商品房预售合同纠纷案

　　【基本案情】：

　　2020年11月16日，谢某夫妇与萍乡市某房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》合同和补充协议，约定房屋（含车位）总价款732000元。2020年12月16日，上栗县市场监督管理局因该房地产公司发布有关虚假学区房广告行为，对其作出行政处罚。谢某夫妇认为房地产公司的虚假宣传行为导致其为学区而购房的目的无法实现。遂向法院起诉要求房地产公司按照购买房屋（含车位）价款的10%赔偿违约金73200元。

　　【裁判结果】：

　　上栗县人民法院经审理认为，萍乡市某房地产公司在某学校招生范围未予明确的情况下，通过在售楼部展区以广告、宣传单及销售人员通过微信等自媒体方式宣传小区系某学校学区房，该承诺具体、明确，符合要约的构成要件。结合上栗县市场监督管理局行政处罚、相关行政判决书认定房地产公司存在虚假宣传学区房的事实，认定房地产公司构成违约，应当承担违约责任。同时，对于违约金数额的认定，考虑到双方未对该项违约责任作出明确约定，且购房人未尽到审慎注意义务，亦存在一定过错。故酌情按房屋（含车位）价款的1%判令房地产公司向谢某夫妇支付违约金7300元。宣判后，房地产公司不服，提出上诉，萍乡市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

　　【典型意义】：

　　本案系根据行政处罚查明房地产公司存在虚假广告宣传行为，并综合各方过错公平合理确认违约金。从而保障购房消费者合法权益，促进房地产公司合规经营，避免虚假宣传的典型案例。本案中，一方面，房地产公司为了销售盈利，利用消费者重视子女教育的心理，在教育部门未统一规划发布学区的情况下，以广告宣传方式明示或暗示所售楼房是优质学区房。房地产公司该行为违反了《中华人民共和国广告法》有关房地产广告不得含有对规划或者建设中的文化教育设施作误导宣传的规定，房地产公司存在明显过错。且在当前推进教育资源均衡化发展的背景下，也不允许房地产公司以“学区房”名义售楼。另一方面，购房人在应知学区划分存在不确定的情况下，仍轻信房地产公司的学区房广告，未尽到理性购房人的审慎义务，亦存在一定过错。在双方无明确约定，且购房人无法举证证明其具体损失的情况下，法院综合各方过错，酌情按照购房总价款的一定比例调整违约金，公平合理。且通过快速执行将购房人的胜诉权益兑现到位，案件处理社会效果较好，对类案处理亦有借鉴和参考意义。

　　56、开发商代购房人承担按揭还款责任后，有权向购房人追偿——鹰潭某地产公司诉周某商品房销售合同纠纷案

　　【基本案情】：

　　2013年4月，鹰潭某地产公司与周某签订了《商品房买卖合同》。约定房屋首付款194120元，其余430000元办理商业贷款，地产公司提供阶段性连带责任保证。办理登记前，周某未按期偿还贷款导致地产公司承担保证责任的，公司有权单方解除合同，收回房屋，周某所交款项不予退还等内容。2014年11月，周某入住房屋，但一直未办理不动产权证。2020年6月，周某按揭还款开始出现逾期，地产公司代周某结清了银行贷款本息360971元。后诉至法院，要求解除购房合同，不予退还已收取的首付款，周某返还房屋并向地产公司支付代偿款的利息、罚息。

　　【裁判结果】：

　　鹰潭市月湖区人民法院经审理认为，周某已通过首付和按揭贷款的方式支付了全部购房款，地产公司的合同目的已经实现。且案涉房屋已实际交付给周某使用多年，从维护交易安全与稳定、衡平买卖双方利益、保障居住权角度出发，案涉购房合同不宜解除。但因周某未按期偿还银行贷款致使保证人地产公司承担连带清偿责任，地产公司依法享有向周某追偿的权利。为避免诉累，节约司法成本，遂判决周某向地产公司支付代偿的贷款本金、利息等共计360971元。并按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息直至债务清偿之日止，驳回地产公司其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均未提出上诉。

　　【典型意义】：

　　现实中，购房人支付一定比例首付款后，通过银行贷款支付剩余购房款的现象非常普遍。银行为降低放贷风险，往往会让开发商对购房人的按揭贷款承担连带保证责任。本案就是在这种情况下引发的开发商代偿贷款后向购房人追究违约责任的案例。本案中，购房人以首付款加按揭贷款的形式，履行了作为购房人的主要合同义务，且其入住房屋多年。虽未办理产权登记，但商品房销售合同至此已处于基本履行完毕的状态。开发商主张按合同约定收回房屋，已收取的首付款亦不予退还，不仅消灭了购房人履行合同付出的金钱代价和对房屋产生的合理物权期待，而且不利于房产交易秩序的稳定。因此，解除合同不应当成为本案裁判的必然走向。但同时，购房人逾期偿还贷款导致开发商承担连带清偿责任，违反了诚信原则，根据法律规定，开发商承担保证责任后有权向购房人进行追偿。本案的处理结果既鼓励诚信履约，又兼顾平等保护各方利益，维护交易稳定，保障公民居住权，顺应了现代社会“住有所居”的主流价值理念。