合法抗辩物业服务瑕疵的理由（一）

　　1、公共区域维护严重缺失（保洁、绿化）

　　理由：存在小区垃圾长时间无人清理、公共区域污秽不堪、绿化枯萎无人养护，严重影响居住环境。

　　物业服务的核心义务之一是维护小区公共环境。上述情况可能构成对《民法典》第九百四十二条“妥善维护共有部分”义务的违反。业主需提供持续性的照片、视频（最好带时间水印）或向居委会、街办投诉的记录，证明问题长期存在且未解决。司法实践中，法院通常会认定此类情形属于“实质性服务瑕疵”，业主可主张按比例减免物业费（如支持减免20%-30%）

　　2、秩序维护（安保）严重失职

　　理由：门禁系统长期瘫痪、保安夜间脱岗或睡岗、陌生人员可随意进出，导致小区内盗窃案件频发。业主需提供报警记录、财产损失证明（如盗窃案受理回执）、门禁损坏或保安脱岗的证据。若能证明损害与物业失职有直接关联，抗辩成功率很高。