小区长期缺失业主组织且未开大会属于程序违规，应当依法补办或改聘。 法律分析 根据《民法典》及《物业管理条例》，选聘和解聘物业、制定管理规约等重大事项，必须由业主共同决定，通常需要通过召开业主大会来行使表决权。物业公司入驻 21 年从未召开业主大会，也未成立业委会，说明该小区的自治权利长期处于“悬空”状态，这在管理程序上存在严重瑕疵。虽然早期入驻可能基于开发商签署的前期物业合同，但前期物业的期限是有法律限制的，一旦达到法定条件（如交付面积过半或入驻时间过长），就应当依法成立业主大会并选举业委会。 然而，这种程序上的不合法并不简单等同于物业费可以免除。如果物业公司在事实上提供了保洁、安保及维修等服务，且业主长期予以接受或默认缴纳费用，法院在司法实践中往往会认定双方存在“事实物业服务关系”。即便没有通过大会表决的正式书面合同，业主也需支付合理的报酬。但是，这种状态不应无限期持续，物业公司长期不推动、甚至阻碍业委会成立，实际上侵犯了业主对小区共有部分的自主管理权和收益知情权。 解决办法 面对这种现状，你首先应当联合小区内其他有相同诉求的业主，形成集体维权合力。第一步，向所在地的街道办事处或乡镇人民政府提交书面申请。法律规定街道办有指导和协助设立业主大会的法定职责，你可以要求其指派人员成立筹备组。第二步，若物业公司以各种理由阻挠，或者街道办不履行指导职责，你可以向上级的住房和城乡建设局进行投诉，反映该小区长期缺乏组织管理及物业合同效力存疑的问题。 通过成立业委会，业主可以合法地对现任物业进行服务审计，并重新通过业主大会表决来决定是续聘现物业还是改聘新物业。在业委会成立之前，建议不要采取极端的拒缴行为，而是通过书面形式向物业发出质疑函，要求其公示 21 年来的收支情况及共有部分经营收益去向。这种做法能为后续可能发生的法律纠纷保留关键证据，同时倒逼管理方回访。

你好，可以沟通说明下具体情况。业主大会及业委会由业主及业主代表召开参与。

您好，请问您有什么问题？展开讲讲

你好，根据你的描述，具体陈述一下您的问题

一、合法性判断 物业公司长期入驻但小区未开业主大会、未成立业委会，不必然违法，但存在程序瑕疵与业主权利受损问题 。 - 前期物业阶段：小区交付初期，建设单位可依法选聘前期物业并签订前期物业服务合同，此阶段未成立业委会、未开业主大会合法 。 - 长期未成立业委会/未开大会：小区交付满一定年限（通常2年）、入住率达标后，业主有权依法成立业主大会、选举业委会，街道/乡镇政府负有指导、协助义务 。21年未成立、未召开，并非物业直接违法，但业主自治权利长期被搁置，相关部门未履行指导职责，属违规。 - 物业履职边界：物业无权阻止、阻挠业主成立业主大会、选举业委会；若物业故意阻挠，违法。 二、法律依据 - 《民法典》第277条：业主可以设立业主大会，选举业主委员会；地方政府部门、居委会应当给予指导和协助 。 - 《物业管理条例》第10条：业主应当在街道/乡镇政府指导下成立业主大会、选举业委会；仅单业主或人数极少且全体同意不成立的除外 。 - 《民法典》第278条：选聘/解聘物业、制定管理规约等重大事项，必须由业主共同决定（业主大会表决）。 三、维权路径 1. 发起成立申请：联合业主（通常需20%以上业主联名），向街道办/乡镇政府、住建局提交书面申请，要求指导成立业主大会筹备组 。 2. 固定证据：保存物业阻挠成立、街道拖延指导的沟通记录、书面材料。 3. 投诉举报：向12345、住建局物业科、街道办投诉，要求履行指导义务、限期推进成立。 4. 法律追责：投诉无果，可起诉相关部门不履行法定职责，或起诉物业阻挠业主自治，要求排除妨碍、赔偿损失。 5. 业主共同决策：成立后，通过业主大会表决选聘/解聘物业、签订新物业服务合同，规范物业履职。

你好，从不召开业主大会，不合法。

您好，具体说说，我可以为您做详细的解答。

把你的问题详细说一下，我给你分析。

你好，根据你的情况，物业公司没有这个义务。

此种情形存在明显程序瑕疵，物业公司长期入驻却未经业主大会合法选聘，已违反物业管理相关法律规定。 从法律性质看，选聘物业服务企业属于业主共同决定事项，须由业主大会经法定比例表决通过。该物业公司入驻21年却从未召开业主大会，意味着其服务合同缺乏业主方授权基础，属于程序严重违法。即使存在所谓"前期物业"安排，21年期限远超合理范畴，不能作为规避业主大会决策程序的借口。 关于业主大会与业委会长期缺位，虽然法律规定业主有权决定是否成立业主大会，但21年从未召开任何业主会议，反映出业主自治机制完全停滞，不符合物业管理立法精神。属地街道办事处或房管部门负有指导、协助成立业主大会的法定义务，长期不作为亦属失职。 建议您采取以下措施：首先，联合小区业主向街道办事处提交书面申请，要求指导召开首次业主大会；其次，在业主大会成立后，依法表决解聘现有物业公司，重新选聘；最后，针对该物业21年来未经合法程序入驻的事实，业主可主张其收取的物业费缺乏合法依据，要求返还或冲抵后续费用。如物业服务质量差，业主还可依法主张减免相应物业费。

一、结论：不合法，严重侵害业主权利 物业公司长期不召开业主大会、不成立业委会，违反《民法典》及《物业管理条例》的强制性规定。 二、法律依据（核心条款） 1. 业主大会是法定权力机构：小区重大事项（物业费、维修基金、选聘物业）必须经业主大会表决，物业无权长期独断。 ​ 2. 成立业委会是业主权利：符合条件的小区必须成立业委会，代表业主监督物业；物业阻挠、不配合属于违法。 三、业主维权路径（可直接执行） 1. 发起成立业委会 联合5%以上业主联名，向街道办/社区居委会提交申请，要求指导成立业委会、召开首次业主大会。 ​ 2. 投诉监管部门 向住建局物业科、街道办投诉物业“拒不配合成立业委会、剥夺业主自治权”，要求责令整改。 ​ 3. 更换物业公司 成立业委会后，可通过业主大会表决解聘现有物业，重新选聘。

您好，为了提供精准的法律解答，请详细述说你的困惑和需求

您好，您好，这边说一下具体情况哈

你好！这是要根据你的具体情况的

你好，为了提供 精准的法律解答，请详细述说你的情况和诉求

你好，为了提供 精准的法律解答，请详细述说你的情况和诉求

你好，有任何问题可以随时向我进行咨询，

你好，我是徐律师，请问有什么法律问题可以帮你？

一、核心结论 小区入住21年未召开业主大会、未成立业委会，原则上不合法，除非符合法定豁免情形。 二、法律依据与分析 1. 法定义务要求 根据《物业管理条例》及住建部相关规定，当小区交付面积超过50%，或首套房屋交付满2年且交付户数占比超20%时，就应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。21年未成立，已明显违反上述规定。 2. 仅有的法定豁免情形 只有两种特殊情况可以不成立业主大会/业委会： ◦ 小区只有1个业主； ◦ 业主人数极少，且全体业主一致同意不成立。 普通商品房小区显然不适用以上情形。 3. 物业/开发商的配合义务 开发商和物业服务企业有义务向街道办、乡镇政府报送业主名册、房屋销售资料等，配合推进首次业主大会的召开，不得故意拖延或阻挠。 三、业主的维权路径 1. 向街道办/乡镇政府申请 向属地街道办、乡镇政府提交申请，要求其依法组织、指导召开首次业主大会。这是最直接有效的途径，街道办有法定职责推进此项工作。 2. 向住建部门投诉 向当地住建局（物业主管部门）投诉开发商、物业阻挠成立业委会的行为，要求责令整改。 3. 司法途径 若行政途径受阻，可向法院起诉，要求相关方履行配合成立业委会的义务。

您好，具体什么情况？有什么问题？

您好，为了提供更精准的法律解答，请详细叙说一下你的具体情况。

需要咨询什么问题，具体情况详细描述

你好。

关键的问题是，作为业主，你们是否提出过该主张？如果从未提出过，那是你们自己放弃权利。

您有法律问题或纠纷可向我1v1详细咨询

如果小区无法成立业委会，业主可通过以下途径维权： 行政投诉与协调 向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或房地产行政主管部门（如住建局物业科）书面投诉，说明小区无法成立业委会的情况及原因，要求相关部门介入指导或督促成立。 若街道办或相关部门拖延或不予处理，可向其上级主管部门或纪检监察部门投诉，或依据《民法典》第277条申请行政复议。 居民委员会代行职责 根据《业主大会和业主委员会指导规则》第58条，因客观原因未能选举产生业委会的，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业委会职责，召集业主大会讨论小区事务，包括更换物业公司等。 集体协商与沟通 业主可通过建立业主联络群或临时小组，集体与物业公司协商，要求其改进服务、规范收费或提供必要信息（如业主名册、公共收益情况等）。 若物业公司拒绝配合，可联合业主向消费者协会、行业主管部门投诉，施加压力。 法律诉讼 若物业公司的行为侵犯业主权益（如擅自利用公共区域经营、未履行物业服务合同等），业主可以自己的名义向法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任或赔偿损失。 若相关部门不作为阻碍业委会成立，业主可起诉要求其履行法定职责，推动业委会成立。 注意事项： 维权过程中需注意收集证据，如沟通记录、照片、视频、书面投诉回执等，以支持自身诉求。 避免采取拒交物业费等过激行为，除非有明确法律依据（如物业未履行合同义务），否则可能面临法律风险。

您好，我是北京盈科（成都）律师事务所的涂伟律师。

你好

您好

可以详细咨询一下，具体什么情况。

物业入住小区21年从未成立业委会且未召开过业主大会，这一行为通常是不合法的。下面我将从法律依据、合法成立条件与程序、未召开业主大会成立业委会的问题等角度进行详细分析。 一、法律依据 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条以及《物业管理条例》的相关规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等事项，应当由专有部分面积法规占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。这意味着，成立业主委员会必须经过法定比例的业主同意，而召开业主大会是确保法规这一程序合法性的重要环节。同时，《物业管理条例》也明确规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 二、业主委员会的合法成立条件与程序 ‌成立条件‌： 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积需达到一定比例（如50%以上），或首套房屋出售并交付使用已满一定年限（如两年）。 物业管理区域内业主已入住的户数比例也需达到一定比例（如50%以上）。 ‌程序性要求‌： 建设单位或前期物业服务企业需书面报告物业所在地的相关部门，如区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。 相关部门将组织业主成立业主大会筹备组，负责筹备业主大会相关事宜，包括确定业主委员会委员候选人产生办法及名单等。 必须通过业主大会会议进行选举，以产生业主委员会。 -法规 业主委员会自选举产生之日起30日内，需向物业所在地的相关行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 三、业主大会的召开 业主大会是选举产生业主委员会的法定程序，必须依法召开。 会议应提前通知全体业主，确保业主有足够时间准备和参与。 业主大会会议可采用集体讨论或书面征求意见的形式进行，但务必确保有物业管理区域内持有一定比例投票权的业主参加，以保证会议的合法性和有效性。 四、未召开业主大会成立业委会的问题 ‌缺乏合法性基础‌：未召开业主大会即成立业主委员会，违反了《物业管理条例》及相关法律法规的规定，因此不具备合法性。 ‌缺乏业主参与和授权‌：业主委员会的职责是代表业主行使共同管理权利，其决策和行动应基于业主的法规意愿和授权。未召开业主大会，就无法确保业主的充分参与和授权，无法反映业主的真实意愿。 ‌可能损害业主利益‌：由于缺乏业主的监督法规和参与，未经业主大会选举

物业公司入住21年不召开业主大会、不成立业委会，这种做法并不合法，除非小区符合法定的极少数豁免情形。 具体分析如下： · 法定义务：必须成立 根据《物业管理条例》和住建部指导规则，小区交付面积超50% 时，就应成立业主大会并选举业委会。21年未成立，显然已违反规定。 · 法定豁免：仅限两种 只有两种特例可以不成立： 1. 只有一个业主。 2. 业主人数极少且全体一致同意不成立。 普通商品房小区显然不适用上述情况。 · 谁的责任：政府与业主 · 主管部门：街道办事处、乡镇政府有法定职责进行指导和协助。不作为属行政失职。 · 开发商/物业：负有配合报送资料的义务（如业主名册等）。 你可以采取的行动 1. 联合业主发起申请 联合20%以上的业主，向街道办事处（或乡镇政府）提交书面申请，要求启动成立程序。收到申请后，政府需在60日内组织成立筹备组。 2. 申请行政处理 若街道办不作为，可向上级政府或纪检监察部门投诉，要求其履行法定指导职责。部分地区规定，若政府工作人员失职，可依法给予处分。 3. 另辟蹊径：成立“物管会” 目前部分地区（如岳阳等）推出了新规：若实在难以成立业委会，可由街道办牵头组建物业管理委员会作为临时机构，代行部分职责，先解决小区面临的紧急问题。

没有成立业委会去更换物业服务公司的话，是可以一直履行的，如果觉得物业服务不好，尽快成立业委会更换物业公司。