买房签了认购书交了定金，还能退吗

　　一、买房签了认购书交了定金，还能退吗

　　最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条进一步明确，认购书定金作为订立商品房买卖合同的担保，因一方原因未能签约的按定金罚则处理，不可归责双方的应返还定金。认购书属于预约合同，其核心义务是促成双方签订正式购房合同，而非直接转移房屋所有权，定金的作用是担保该义务的履行。

　　定金能否退还需分情形判定，核心遵循“定金罚则”并结合责任主体划分。购房者违约（如无正当理由拒绝签订正式购房合同），无权要求返还定金；开发商违约（如隐瞒房屋抵押、一房二卖等导致无法签约），需双倍返还定金；因不可归责于双方的事由（如政策突变、银行贷款政策调整）导致无法订立合同，开发商应全额返还定金，不适用罚则。

　　二、认购书约定“定金不退”，无论何种情况都不能退吗

　　认购书约定“定金不退”属于格式条款。《民法典》第四百九十六条规定，提供格式条款的一方（通常为开发商）需对加重对方责任的条款履行提示和说明义务，否则对方可主张条款不成为合同内容。第四百九十七条明确，不合理加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效。“定金不退”的格式条款若未单独提示购房者注意并解释，或涵盖开发商自身违约情形，即属于无效条款。