物业费缴纳问题

　　一、核心法律依据

　　-《民法典》第九百四十四条：业主应按约定支付物业费；物业已履约，业主不得以未接受/无需接受相关服务拒缴；逾期不缴，物业可催告、起诉/仲裁，但不得断水、断电、断气、断热催缴。

　　-《物业管理条例》第四十一条：按物业服务合同约定缴费；业主与使用人约定由使用人缴的，从其约定，业主负连带责任；未交付/未出售房屋，物业费由建设单位缴纳。

　　二、缴费主体与责任

　　1.业主：首要缴费义务人，按时足额缴纳。

　　2.物业使用人（租客等）：可约定由其缴纳，业主仍负连带责任。

　　3.建设单位：已竣工未出售/未交付房屋，由建设单位缴。

　　4.产权转移时：买卖双方应结清物业费，避免遗留欠费。

　　三、缴费标准与周期

　　-定价原则：合理、公开、与服务水平相适应，按合同约定执行。

　　-预收限制：预收物业费最长不超过12个月，强制预收超1年属违规，可拒交并要求退还超期部分。

　　-空置房减免：连续空置6个月以上，可申请减免（各地比例不同，如杭州30%-50%、兰州50%），需主动报备并提供水电零使用等证明。

　　四、可拒交/维权的违规情形

　　1.预收超12个月物业费。

　　2.空置房未按规定减免，强制全额收取。

　　3.无合同约定/物价备案的滞纳金、手续费。

　　4.物业费已含公共能耗，再单独收公摊水电费。

　　5.合同未约定的增值服务（如入户维修）强制收费。

　　6.物业未按合同提供服务（如安保缺失、保洁严重不到位），可拒交并要求整改/赔偿。

　　五、逾期与催缴规则

　　-逾期不缴，业委会应督促限期缴纳；逾期仍不缴，物业可起诉/仲裁。

　　-物业禁止以断水、断电、断气、断热等方式催缴，否则可投诉并索赔。

　　-诉讼时效：适用3年普通时效，从每期缴费期限届满次日起算；物业有效催缴可中断时效，重新计算3年。

　　六、公共收益与涨价规则

　　-公共收益（电梯广告、公共车位、快递柜等）归全体业主共有，物业可提10%-30%管理费，其余用于补充维修资金或业主分红，每半年公示一次。

　　-物业费涨价：需公示近3年成本审计，经双三分之二参与、双过半同意（面积+人数），居委会监督、住建备案，缺一无效。

　　七、维权途径

　　1.与物业协商，要求整改、退费。

　　2.向业委会、居委会、街道办/住建部门投诉。

　　3.向市场监管部门举报价格违规。

　　4.提起诉讼/仲裁，要求确认收费无效、赔偿损失。