房屋买卖合同纠纷——“学区房”落空、卖家反悔不卖，索赔损失

　　房屋买卖合同纠纷始终是民商事领域的“重头戏”。房产对于普通家庭而言，不仅是巨额资产，更承载着落户、子女入学等核心诉求。

　　许多购房者在签约后，常遭遇卖家因房价上涨违约、或者承诺的“学区”无法兑现等问题。今天，黄钊律师结合裁判精神，为您拆解房屋买卖纠纷中的法律攻防。

　　一、房屋买卖的核心是“诚信履行”

　　法院对房屋买卖法律关系的认定有着清晰的红线：

　　核心裁判精神：依法成立的房屋买卖合同受法律保护。如果卖方因房价上涨等原因恶意违约拒绝过户，买方有权选择要求继续履行合同，或解除合同并要求卖方承担包括“差价损失”在内的违约责任。此外，对于开发商或卖家宣传的“特定教育资源（学区）”，若该承诺对合同订立有重大影响，即便未写入合同，亦可能被认定为合同内容。

　　二、亲自办案视角：卖家反悔不卖，差价损失如何追回？

　　黄钊律师曾办理过一起典型的二手房违约纠纷。原告小王签合同购买李某一套价值300万的房产，并支付了50万首付款。随后该片区规划利好，房价暴涨，李某宁愿双倍返还定金也不愿过户，试图以高价卖给他人。

　　作为小王的代理律师，黄律师在法庭上通过“损失补偿原则”成功维权：

　　锁定违约事实：黄律师通过短信、通话录音锁定了李某明确表示“不再履行合同”的证据，构成根本违约。

　　主张房屋差价损失：黄律师指出，简单的“双倍返还定金”不足以弥补小王的损失。根据《民法典》违约责任条款，黄律师申请了司法鉴定，证明该房产在违约时的市场价已涨至400万。

　　申请财产保全：在起诉第一时间，黄律师申请查封了涉案房产，防止李某“一房二卖”或恶意抵押。

　　案件结果：

　　法院采纳了黄律师的代理意见，认定李某违约。考虑到合同继续履行已存在障碍，判决解除合同，李某除退还50万本金外，需额外赔偿房屋涨价损失100万元。此案通过精准的差价定损，保护了购房者在房价波动期的合法权益。

　　三、律师专业剖析：房屋买卖中的三个“崩盘点”

　　在代理此类案件时，黄钊律师总结了房产交易中最易爆发的风险：

　　1.“口头承诺”的学区或规划

　　开发商或卖家口头承诺“买房即读某名校”。

　　后果：交付后发现政策变动或承诺不实。如果合同中没有明确约定，购房者往往面临维权难。

　　对策：凡是影响购房意愿的核心因素（学区、车位、装修标准），务必以补充协议形式写入书面合同。

　　2.借名买房的“确权”困境

　　因限购政策，许多人选择“借名买房”。

　　后果：房价上涨后，登记人反悔主张房屋归己，或者登记人负债导致房屋被法院强制执行。

　　对策：尽量避免借名买房。若必须如此，应签署详尽的代持协议，并保留所有购房款、税费的原始转账记录。

　　3.逾期交房与逾期办证

　　开发商因资金链断裂等原因无法按时交付。

　　后果：购房者不仅住不进去，还要持续偿还银行贷款。

　　对策：密切关注项目进度，一旦逾期，及时行使催告权，并按合同约定索要违约金。若逾期超过合理期限，可依法主张解除合同。

　　四、规则总结

　　定金与违约金择一：在起诉卖方违约时，只能在“双倍返还定金”或“支付违约金/赔偿损失”中选择其一。

　　保全优先：房产纠纷第一时间查封房产，是确保判决最终能够落地的唯一手段。

　　尽职调查：签约前务必去不动产登记中心核实房屋是否有抵押、查封或租赁情况。

　　结语

　　在黄钊律师看来，房屋买卖合同打的是“契约”，守的是“家园”。

　　房产纠纷往往标的额巨大，每一个条款的疏忽都可能导致一个家庭数年的积蓄化为乌有。作为律师，黄钊律师致力于在复杂的房产博弈中，用缜密的证据链穿透违约方的谎言，为购房者守护应得的权益。