以“炒房”为目的的房屋买卖合同不成立

      案情简介

　　2018年10月26日，夏某梅作为乙方代理人与甲方 （余某） 签订了《存量房买卖合同》一份，约定甲方将案涉房屋出售给乙方。在补充约定中，约定乙方购买此房，由于其名下房子办理交易，待名额定好后再行交易，也可以用他人名额转给他人交易此房，且甲方（余某） 全权配合此房交易流程；如任何一方违约则按照房价的 20%赔偿对方。在乙方落款处无签名盖章，代理人处有夏某梅签名，婉居公司作为居间方盖章确认。另查，夏某梅系婉居公司的法定代表人并拥有全部股权。夏某梅认为，其按照约定向余某支付了3万元定金，但事后由于房价上涨，余某无任何理由拒绝继续履行合同并未经其同意将3万元定金通过银行转账的方式转至其账上，明确表示不再履行合同，故诉请判令余某继续履行合同并支付违约金32万元。

　　法院裁判要旨

　　江苏省苏州市吴江区人民法院经审理认为：（1）《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二） 标的；（三）数量；（四）质量；（五） 价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八） 解决争议的方法。。。。。。”也就是说，当事人的名称或者姓名系合同的必备要素。本案中，涉案合同没有购买方，代理人虽称自己是购买方，但不能提供足够证据予以证实，且合同约定“乙方购买此房由于其名下房子办理交易，待名额定好后再行交易此房，也可以用他人名额转给他人交易此房”，可以看出夏某梅既非合同的相对方，又无真实购买房屋之意思，双方的房屋买卖合同不成立；（2） 夏某梅系居间方婉居公司的法定代表人并拥有全部股权，认为自己系买方也违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项关于“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为。。。。。。（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋”的规定。因此，夏某梅并非真正买房人，并无真实购买房屋的意思表示，因此双方签订的存量房买卖合同不成立。夏某梅要求余某承担继续履行合同和承担违约责任的诉讼请求，法院不予支持；（3） 原告如认为被告需要承担其他法律责任的，可以另行主张。

　　综上，江苏省苏州市吴江区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

　　驳回夏某梅的诉讼请求。

　　本案判决后，夏某梅提起上诉，但在上诉期内未缴纳上诉案件受理费，经法院通知催交，仍未能在规定期间内交纳上诉费，已按照撤回上诉处理。一审判决已经发生法律效力。

　　观点

　　本案是一个典型的中介炒房案件。对于中介炒房合同的效力各地法院的裁判尺度并不完全一致。第一种意见认为合同成立并有效。理由是：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。买家与卖家基于自愿原则，订立房屋买卖合同，因此合同就应该是有效的，卖家以买家是炒房者或房屋中介为由拒绝履行合同是违约行为。更何况双方在合同中约定“可以用他人名额转给他人交易此房”，这表明被告在签约前对中介并非一无所知，无非是想毁约后卖高价而已。第二种意见认为合同无效。理由是：合同有违公平交易，会扰乱市场秩序；签订合同并非双方真实的意思表示；房产中介人员或者说房地产经纪从业人员应该是有着严格的职业道德要求的，忠实于客户，不对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。第三种观点认为合同不成立。房屋买卖合同成立的条件是合同双方具备房屋买卖之真实意思表示。房屋中介利用交易优势从卖房人手中“购买”房屋，约定在办理房屋手续时过户给不确定的第三方，在该种情形下，原告既非合同的相对方，又无真实购买房屋之意思，双方的房屋买卖合同不成立。

　　笔者倾向于同意第三种意见，理由如下：

　　1.原、被告双方签订的合同缺乏必要条款，合同不成立

　　一个完整的合同必须有完整的合同各方当事人并注明其名称或者姓名。《中华人民共和国合同法》第十二条规定了合同一般包括的条款内容：（1） 当事人的名称或者姓名和住所；（2） 标的；（3） 数量；（4） 质量；（5） 价款或者报酬；（6） 履行期限、地点和方式；（7） 违约责任： （8） 解决争议的方法。其中当事人、标的（法律关系明确，标的物明确）、数量、价款通常被认为是必备条款 （因合同类型不同，也有所区别），缺少必备条款的有可能导致合同不成立。本案所涉合同中乙方签字的地方空缺，仅代理人处有签字，现有证据无法证明乙方存在，代理人认为自己即为乙方不符合一般交易习惯，依法不予认定。

　　2.原、被告在涉案合同中缺乏真实意思表示

　　真实意思表示是民事法律行为必须具备的条件之一。双方虽签订有房屋买卖合同，但是原告签订合同的目的不是自己买房，合同约定“乙方购买此房由于其名下房子办理交易待名额好后再行交易此房，也可以用他人名额转给他人交易此房”意味着其签订合同的目的是在炒房，并非直接的交易方，因此双方在买卖房屋这个法律关系上缺乏真实意思表示。

　　3.此合同如成立并履行将有违诚信原则

　　现代民法的一个重要特点是当事人要依据诚信原则行使权利履行义务。在合同法领域，当事人应当依据诚实信用原则订立契约和履行契约从而保证合同符合当事人真实意思表示，符合公平要求，合同义务得到正确和恰当地履行。本案原告系房地产经纪从业人员，明知《房地产经纪管理办法》规定的房地产经纪机构和房地产经纪人员的法定义务，应当做好行业自律。而本案原告还是合同居间方婉居公司的法定代表人并拥有全部股权，认为自己是买房，其系承购自己提供经纪服务的房屋，违反了房地产经纪机构和房地产经纪人员的法定义务，如果履行合同将有违诚信原则。