法拍房的购买流程

    01、市场调查

    首先，要根据自己的需求确定购买区域，通过网络或向专业的辅拍机构来对接当地的房产交易情况和购房政策，比如：交易价格、配套设施、学区划分、落户政策和是否限购政策等。如果不是自住，还需要考察房产是否容易转让、出租和未来升值空间等。

    02、寻找目标

    充分了解市场后，就可以到司法拍卖网站寻找合适的房源了。通常，我们都会在阿里拍卖或京东拍卖寻找房源，因为这两大网站的种类和数量较多。当然了，如果是优质房源，参与人数也相对多，竞争程度会比较激烈。

    03、阅读公告

    初步确定拍卖目标后，一定要非常认真、仔细地阅读网站上所罗列的公告和文件：“标的物介绍”、“竞拍公告”、“竞拍须知”、“评估报告”等，公告里基本都会标注清楚多项重要信息，比如房屋的产权属性、装修情况、是否有租赁、法院是否协助清场、税费由谁承担等等。这些问题都需一一了解清楚。

    04、实地看房

    确定想要竞拍的房源后，可以按照公告里的通知报名参加实地看房。法拍房是由法院安排统一看房的，所以要提前报名。实地看房可以详细地了解房屋的真实情况，例如房屋的真实情况是否与公告上的一致，房屋是否有明显的质量问题等。

    05、准备资金

    通常，法拍房基本是不支持正常按揭贷款的，因是需要全款购买。如果确定参加竞拍，不仅要报名，还要准备好充足的资金，或者安排好资金渠道。

    06、交保证金

    当上述5个步骤已经准备好了，就可以正式进入拍卖阶段了。首先要在拍卖平台上注册账号，在指定时间报名并支付保证金，以获得参与竞拍的资格。保证金一般为起拍价的10%～20%，如果竞拍成功，即抵冲拍卖款；如果不成功，将在拍卖结束后退回；如果竞拍成功后又悔拍，法院将予以没收。

    07、出价竞拍

    每场拍卖，只要有一个人报名并交纳保证金即可开拍。已经参加竞拍的人，可以在拍卖开始后通过平台出价竞拍。竞价通常持续24小时，最后5分钟还有竞买人出价，将自动延时5分钟，直至无人出价为止。出价大于等于起拍价即可成交，价高者得。

    08、支付余款

    竞拍成功后，应在指定时间将剩余的竞拍款转入法院指定的收款账户。法院核实收款无误后，会通知签署并领取《拍卖成交确认书》《协助执行通知书》《执行裁定书》（简称“三书”）等文件，然后会向不动产登记部门发出解除抵押、查封的通知书，以备竞买人办理过户手续。

    09、办理交付

    已出证的目标房产，在解除抵押和查封之后，竞买人就可以带上三书和身份证、购房资格证明等文件办理过户手续。一般步骤是先到税务局核税、交税，完税后到不动产登记部门递交过户资料，顺利的话一个月左右即可拿到新的产权证。

    未出证的目标房产，在解除查封之后，竞买人可以和房地产开发商沟通，要求开发商根据三书直接将产权证办至竞买人名下。

    二、买法拍房注意事项

    1、政策落实

    参拍房源的正确选择：该地区法拍房参拍的具体政策是什么？是否限购？或者是否有其他政策方面需要注意的事项。

    2、资金规划

    贷款落实：法拍房原则上是不允许贷款的，我们通过第三方担保公司，拥有在四大行和正规商业银行进行正常商业贷款的资格，此过程较为复杂，需要提前进行充分准备和多家银行面签，确保通过。

    3、现场实勘

    真实分析房源价值：需要到参拍房源的小区进行实地考察，对房源真实情况进行勘测，同时，因为竞拍者可能对房源地段配套设施升值空间等各方面不太了解，需要找到专业人士为您分析该标的的真实价值。

    4、进行风险全面调查

    此环节最为重要，建议大家找到专业团队/律师进行调查，现在律师调查费用一套标的在6000-40000元不等。选择专业团队，性价比更高，建议大家多方比较。

    5、实现四个确保

    确保“无风险”“无瑕疵”“无额外高昂税费”“无腾退问题”。

    6、做好多个区间预算表

    每一个价格区间的变化，相应的费用也会发生改变，为了让自己能够安心参拍，应该根据房源实际情况，对每3/5/8/10万上涨的不同区间做好成本精算，让自己更加清晰更有底气的进行参拍。

    7、确定参拍方案和战术

    这是很多竞拍者会忽视的一个环节；在实践过程中，一些优质的房源会面临激烈的竞争，如何根据对方报名时间和出价幅度判断对手心理价位？初步预测后又如何出价？又如何利用心理战术为自己轻松且价格合理的拿下房源？如何运用参拍技巧？参拍战术和方案的规划，至关重要。而优质房源真正能够省钱，也是在这个环节。

    8、流程、手续100%清晰

    参拍前，再次梳理参拍流程和手续;成功拍下后的流程和办理手续，如何跟进？如何确保银行按时放款？何时和法院进行沟通和对接？等等细节都需要再次梳理，避免重大过失，延长了自己办理周期，甚至导致保证金损失。