用益物权问题解析与探讨

    定义

    用益物权，是指非所有人对他人所有之物享有的占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权。

    用益物权的基本内容，是对用益物权的标的物享有占有、使用和收益的权利，是通过直接支配他人之物而占有、使用和收益。这是所有权权能分离出来的权能，表现的是对财产的利用关系。用益物权人享有用益物权，就可以占有用益物、使用用益物、对用益物直接支配并进行收益。

    法律规定

    民法典的规定

    第一百一十四条　【物权的定义及类型】民事主体依法享有物权。

    物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第二百四十一条　【所有权人设立他物权】所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

    第三百一十条　【用益物权、担保物权共有的参照适用】两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照适用本章的有关规定。

    第三百二十一条　【天然孳息和法定孳息的归属】天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。

    法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

第三百二十三条　【用益物权的定义】用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

    第三百二十四条　【国有和集体所有自然资源的用益物权】国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，组织、个人依法可以占有、使用和收益。

    第三百二十六条　【用益物权人权利的行使】用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。

    第三百二十七条　【用益物权人因征收、征用有权获得补偿】因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。

    第三百四十六条　【建设用地使用权的设立原则】设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。

    第三百六十六条　【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

    第三百七十七条　【地役权期限】地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

    第三百七十八条　【地役权的承继】土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。

    第三百七十九条　【在先用益物权对地役权的限制】土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

    法律特征

    （一）用益物权以不动产、动产为权利客体。

    传统民法认为，动产物权以占有为公示方法，无从将不同的用益内容表示于外，以动产设定用益物权在公示技术上有困难，且动产一般价值较低，取得容易，故用益物权之取得完全可以通过设定债权的方式解决（如订立使用、借贷合同或租赁合同），无须以设定用益物权的方式取得。在动产公示技术没有障碍、动产价值日渐增加的情况下，以动产设定用益物权必将为实践所需，如融资租赁交易中，承租人对租赁物所享有的权利若构建为动产用益物权，将对各方当事人均有利。有鉴于此，《民法典》明定动产可以设定用益物权。此规定亦为以后的制度发展留下空间。

应当注意的是，在我国土地公有制之下，土地所有权的主体极受限制，土地用益物权如土地承包经营权、建设用地使用权等权利的内容要大于传统民法上的用益物权，与所有权的内容较为接近。在我国《民法典》物权编用益物权分编的制度设计中，允许在这些用益物权之上设定地役权，亦即，用益物权的客体除了不动产、动产之外，还包括不动产权利。

    （二）用益物权以占有、使用、收益为其权利内容。

    所谓“占有”，是指对物的实际控制。用益物权作为以使用、收益为目的的物权，以权利人对物的实际占有、实际控制等有形支配为必要，否则就不可能实现对物的直接利用。所谓“使用”，是指依物的自然属性、法定用途或者约定的方式，对物进行实际上的利用。所谓“收益”，是指通过对物的利用而获取孳息，包括天然孳息以及法定孳息。用益物权中的“用益”，是使用、收益的合称，但这并不意味着用益物权必须同时兼具使用和收益两项内容，因为，对物的使用价值的利用形态千差万别，可以是单独的使用或收益，也可以是基于使用而获得收益。

    （三）用益物权是在他人所有之物上设立的权利，是一种他物权。

    在用益物权设定之后，所有权人受自己意思的拘束，不得再直接对物的使用价值加以支配。这里的“他人”是指用益物权人以外的人，而并不以作为用益物权客体的物的所有权人为限；既可能是对物享有所有权的人，也可能是对物享有其他用益物权的人。

    （四）用益物权的权能并不完全，是一种定限物权。

    用益物权是在承认所有权的完全性、整体性与恒久性的基础上构建起来的。所有权具有完全性和恒久性，但用益物权因具有异质优越性的需求而构成对所有权的限制，因此，用益物权具有定限性和有期性，否则，有害于所有权的完全性和弹力性。所有权具有整体性，用益物权则在不影响所有权的此项特征的情况下，以所有权之中的用益价值支配部分形成性质不同的用益物权。

    社会意义

    促进资源的有效利用

    首先，用益物权是所有权的一种实现方式。所有权是对物的全面支配之权利，包括占有、使用、收益、处分等各项权能，通过设定用益物权，所有权人能够实现一定的收益，从而实现所有权本身的价值。其次，用益物权同时可以满足非所有人利用他人不动产的需要，实现物尽其用的政策目标。土地等不动产资源具有永久性、安全性、有限性、价值性等特点，不可能人人都拥有土地和房屋等不动产，法律为调节人的支配需求与资源有限之间的矛盾，从稳定社会的角度出发，创设了用益物权制度，以达到资源的充分有效利用。最后，用益物权可以充分发挥物本身的使用价值。用益物权作为一种独立于所有权的他物权，具有可转让性。另外，用益物权具有相容性，即在同一客体上可设定不相冲突的多种用益物权。

    维护资源的有序利用

    首先，用益物权制度通过确定所有权人与用益物权人之间的权利义务，平衡权利人之间的利益。其次，基于物权法定原则，大部分用益物权制度所规定的所有权人与用益物权人之间的权利义务是法定的，当事人不得随意变更。再次，用益物权一般需要通过登记的方法，将土地等资源上的权利状态予以公示，以保障用益物权人的权利不为他人所侵害，并保障交易的安全。最后，用益物权制度在赋予权利人对土地等资源占有、使用和收益权的同时，要求权利人承担保护和合理开发利用资源的义务。这对保护和合理开发利用资源，促进社会经济的可持续发展具有重要意义。

权利义务

    用益物权人的权利

    1、占有权。用益物权需要对物进行使用和收益，获取物的使用价值，这就决定了用益物权人必须要占有标的物。所谓占有，就是权利人对标的物的实际控制。用益物权人对于不动产的占有，针对不同的物权而有所不同。

    2、使用权和收益权。用益物权之“用益”即使用、收益。使用是指按照物的性质和用途在不毁损其物和改变物的性质的前提下，依照法律规定或合同的约定，对物加以利用。收益是指通过使用获取物的天然孳息和法定孳息。用益物权人的收益权包括如下方面：一是通过利用财产获取收益。二是获取天然孳息。三是获得法定孳息。

    3、特殊情况下的处分权。就用益物权而言，其权能不包括对标的物的处分权。但为了有效率地利用物，法律也允许权利人在不妨碍物的最终权利归属的前提下依法享有对权利本身的处分权。当然，这种处分是对权利的处分，而不是对物本身的处分，对物的处分权应当属于所有人。

    4、不受所有权人非法干涉的权利。用益物权设立后，即独立于所有权，对所有权形成一种限制，所有权人负有义务不得干预用益物权人行使自己权利、追求自身利益的正当行为。当然，用益物权人行使权利也不能损害所有权人的利益。

    5、征收后依法请求补偿的权利。用益物权是一种独立物权，且具有使用收益权能。因此，在用益物权因征收等原因而消灭时，用益物权人有权获得单独的补偿。

    用益物权人的义务

    1、保护和合理开发利用资源、保护生态环境的义务。《民法典》第326条中规定：“用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。”土地、矿产、水资源等自然资源，具有不可再生性或稀缺性。《民法典》第9条规定：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。”这一“绿色原则”的规定将宪法关于保护环境的要求、党中央关于建设生态文明、实现可持续发展理念的要求体现在民法基本原则之中，具有鲜明的时代特征，体现了民法社会化的基本思想。

    2、以合同约定的方式和目的对他人不动产进行利用。用益物权人应当依照合同对他人不动产进行使用、收益。

    3、按照约定支付价款或费用。《民法典》第325条规定：“国家实行自然资源有偿使用制度，但是法律另有规定的除外。”由此可见，用益物权的取得通常是有偿的，用益物权人应当依据合同支付相应的对价。

    4、返还标的物并恢复原状的义务。用益物权的客体大多为非消耗物，用益物权人对标的物的占有、使用、收益，不会使标的物的价值减损，在用益物权因期限届满而归于消灭之时，用益物权人有义务将标的物以原状返还给所有权人。如不能按期以原状返还，则需负担赔偿责任。在不能返还原物的情况下，也应返还与原物同种类、同数量、同品质的物，或者按其价值返还价金。

常见类别

    土地承包经营权

    1、定义

    土地承包经营权，是指承包农户以从事农业生产为目的，对集体所有或国家所有的由农民集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。在土地利用过程中，土地承包经营权人应当维持土地的农业用途，不得用于非农建设，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

    2、土地承包经营权的期限

    土地承包经营权采取互换、转让方式流转，受让一方对土地承包经营权的取得是继受取得，而不是原始取得。土地承包经营权的原始取得，是农民家庭通过承包经营合同的设立而取得，法律规定应当进行登记。对于通过互换或者转让继受取得土地承包经营权的，也应当向登记机构申请登记。如果未经登记，也取得该物权，不得对抗善意第三人。

    3、土地承包经营权合同

    《民法典》第333条第1款规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”土地承包经营权虽然为不动产用益物权，但是自合同生效时取得，无须登记。土地承包经营权合同由发包方和承包方平等协商订立。土地承包经营权合同应当采用书面形式，一般应包括以下条款：（1）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所。（2）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级。（3）承包期限和起止日期。为了稳定农村土地承包关系，鼓励农民增加对土地的投人，切实保障农民的土地承包经营权，我国法律对土地承包经营权规定了较长的承包期限，当事人的约定不得违反法律的规定。（4）承包土地的用途。（5）发包方和承包方的权利与义务。尽管《民法典》和《农村土地承包法》对发包方和承包方的权利、义务有所规定，但双方当事人可以作更为明确的约定。（6）违约责任。

    4、土地承包经营权人的权利

    （1）占有、使用及收益权，土地承包经营权作为一种用益物权主要价值在于土地承包经营权人对承包地进行占有、使用、收益。这是土地承包经营权对承包方最主要的效力。

    （2）自主经营权。承包方有权自主组织农业生产经营活动，自主决定种植什么作物、种植多少面积或者安排什么种植、养殖项目，只要不改变农业用地，不建造永久性建筑，不影响邻人的经营和邻人的种植，任何人都不得以所谓“规模经营”“特色经营”“一县一品”“一乡一品”为由干涉农民的经营。

    （3）依法互换、转让土地承包经营权。承包方在土地经营的过程中为方便耕种，以将自己的承包地和本集体经济组织其他承包农户的土地进行互相交换，以实现连片规模种植。

    （4）依法流转土地经营权。农村集体经济组织成员承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以流转其承包地的土地经营权，由他人经营。

    （5）承包地被依法征收、征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。在为公共利益需要征收集体所有的土地时，国家不仅应当足额补偿集体土地的所有权人，还应当足额补偿土地承包经营权人，这是土地承包经营权人依法享有的征收补偿请求权。

    （6）法律、行政法规规定的其他权利。承包方除依法享有以上法定权利外，还享有《农村土地承包法》其他条款规定的权利，例如“四荒”地的优先承包权、承包耕地的收益和林地剩余期限的继承权。

    5、土地承包经营权人的义务

    （1）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设。“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”是我国必须长期坚持的基本国策。刀保障国家粮食生产安全和国计民生，我国实行最严格的耕地保护政策。

    （2）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。承包方在承包经营的过程中，应当保持承包地的土地生态及环境的良好性能和质量，在利用土地、提高土地生产能力的同时，注意采取相应的措施，保护土地的质量和生态环境，防止水土流失和盐碱化等，保护和提高地力。

    6、土地经营权与土地承包经营权之间的区别

    在权利主体上，土地经营权人是市场主体，没有身份限制，而土地承包经营权人在“三权分置”所引起的体系效应之下，仅限于本集体经济组织成员，具有身份属性；在权利设定依据上，土地经营权产生于“土地经营权流转合同”（派生于土地承包经营权之时）或“承包合同”（派生于土地所有权之时），而土地承包经营权产生于“土地承包经营权合同”（《民法典》）或“承包合同”（《农村土地承包法》）。由此可见，土地承包经营权是承包农户就其承包经营的农村土地所享有的权利，具有身份性，“人人有份”，体现福利性和保障性，处分较受限制；但土地经营权是经营主体（市场主体）就承包农户承包经营的或集体经济组织未予发包的农村土地所享有的权利，是一种市场化的权利，无论其取得还是处分，均取决于当事人之间的约定，法律上不作强行限制。

    建设用地使用权

    1、定义

    建设用地使用权，是指自然人、法人或非法人组织依法对国家所有的土地享有的建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。建设用地使用权人对国家所有的土地依法享有占有、使用和收益的权利，有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。

    2、建设用地使用权的法律特征

    建设用地使用权的法律特征如下：（1）建设用地使用权以开发利用、生产经营和社会公益事业为目的；（2）建设用地使用权的标的物为城镇国家所有的土地（3）建设用地使用权人使用土地的范围限于建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施；（4）建设用地使用权的性质是地上权，是使用权人在国有的土地上设立的地上权。

    3、建设用地使用权的登记

    我国对建设用地使用权的设立采取了登记生效主义，即建设用地使用权出让合同的生效，并不直接发生设立建设用地使用权的效力，而仅发生债的效力，即出让人有权请求受让人交付土地出让金，受让人则有权请求出让人交付土地并办理建设用地使用权登记。只有完成建设用地使用权登记，才发生建设用地使用权设立的效果，才发生对抗第三人的效力。因此，建设用地使用权的期限应当自完成登记之日起算。应当注意的是，建设用地使用权是否完成登记并不影响建设用地使用权出让合同的效力。

    4、建设用地使用权“一地数转”问题的处理

    建设用地使用权人作为转让人就同一出让建设用地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让人均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（1）已经办理建设用地使用权变更登记手续的受让人请求转让人履行交付土地等合同义务的，应予支持；（2）均未办理建设用地使用权变更登记手续，已先行合法占有、投资开发土地的受让人请求转让人履行建设用地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（3）均未办理建设用地使用权变更登记手续，又未合法占有、投资开发土地，先行支付土地转让款的受让人请求转让人履行交付土地和办理建设用地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受让人请求履行合同的，应予支持。未能取得建设用地使用权的受让人请求解除合同、赔偿损失的，按照《合同法》的有关规定处理。

    5、“房地一体”转让的规定

    对建设用地使用权进行转让、互换、出资或者赠与的，通常在土地上会有不动产附着物，即建筑物、构筑物及其附属设施。为防止不动产流转中出现矛盾，维护交易秩序，采取地房一体转让主义，在处分建设用地使用权时，附着于该土地上的建筑，《民法典》第356条没有规定的，在此范围之外，可以单独抵押。

    6、建设用地使用权人的权利和义务

（1）建设用地使用权人的权利

    建设用地使用权人对作为权利客体的土地享有占有、使用、收益的权利，有权利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。对于以出让方式设立的建设用地使用权，权利人还可依法转让、互换、出租、出资、赠与或抵押。

（2）建设用地使用权人的义务

    ① 支付出让金等费用

    支付出让金是建设用地使用权人的义务，并非建设用地使用权的成立要件。换言之，即使受让人未按照约定支付出让金，其也只是应承担违约责任，并不意味着建设用地使用权当然归于消灭。

    ② 合理利用土地

    建设用地使用权人应当按照土地的自然属性和法律属性合理地使用土地，维护土地的价值和使用价值。

    ③ 按土地用途使用土地

    土地用途关系到城市的规划，关系到建设用地使用权的期限和土地出让金的数额，建设用地使用权人应严格按照约定或规定的用途使用土地。需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准，且应变更建设用地使用权出让合同，并相应调整土地出让金的数额。

    ④ 恢复土地原状

    在建设用地使用权期限届满，建设用地使用权人取回地上建筑物或者其他附着物时，其负有恢复土地原状的义务。

    宅基地使用权

    1、定义

    宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，在地类管理上属于（集体）建设用地。

    2、宅基地使用权的特征

    宅基地使用权，是指农村村民依法对集体所有的土地享有的建造并保有住宅及其附属设施的用益物权。宅基地使用权具有如下特性。

（1）宅基地使用权的主体具有特定性，原则上限于农村居民。《民法典》第362条将宅基地使用权的主体界定为“宅基地使用权人”。在现行规则之下，宅基地使用权人是符合申请宅基地条件的农村集体经济组织成员。从宅基地所承载的社会保障功能以及宅基地初始取得的无偿性的角度来看，这一规定是妥适的。

（2）宅基地使用权的客体具有特定性，限于集体所有土地。《民法典》第362条将宅基地使用权的客体界定为“集体所有的土地”，排除了在国有土地上设定宅基地使用权的可能性。

（3）宅基地使用权的内容具有特定性，仅限于依法建造并保有个人住宅及其附属设施。《民法典》第362条将宅基地使用权的内容界定为“占有和使用”“集体所有的土地”，“利用该土地建造住宅及其附属设施”，包括农村村民所建住房以及与居住生活有关的其他建筑物和设施，如住房、车库、厕所、沼气池、牛棚、猪圈等。

（4）宅基地使用权的初始取得具有无偿性。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，由集体经济组织成员无偿取得、无偿使用。

（5）宅基地使用权没有期限限制。我国现行法律没有对宅基地使用权的期限进行限制性规定，宅基地使用权不因期限届满而消灭。因此，宅基地使用权是没有使用期限限制的用益物权。

    3、宅基地使用权与土地承包经营权的比较

    两者虽同属在集体所有的土地之上所设定的用益物权，但两者之间仍有不同：（1）内容不同。宅基地使用权是在集体土地上建造住宅及其附属设施，而土地承包经营权是在集体土地上从事农业生产经营活动。（2）存续期限不同。宅基地使用权没有期限限制，而土地承包经营权有期限限制，承包期届满未继续承包的，土地承包经营权归于消灭。