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学区房不能入学，购房者的权利怎么保护？
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2024年12月16日19:04广东听全文
一、基本案情
2019年5月20日，房地产公司与傅某丙（傅某甲、傅某乙的女儿）签订《定金合同》，傅某丙预定案涉房屋。同年6月21日，傅某甲、傅某乙对案涉房屋部分空间进行装修，工程费为8500元。2019年6月22日，房地产公司与傅某甲、傅某乙签订《商品房买卖合同》，约定傅某甲、傅某乙购买案涉房屋，购房款121万元及税费10万元。6月25日，傅某甲、傅某乙办理房屋产权登记手续，并支付契税18245元和不动产登记费80元。
房地产公司曾在售楼活动中时使用“6月前买房，9月可入学”的宣传语，购房时销售员也作出同样承诺。但在购房后傅某甲、傅某乙被房地产公司工作人员告知无法入读该学校。2019年8月22日，傅某甲、傅某乙就上述问题向所在地市场监管局投诉，要求退房或者补偿不能入学该校的损失和学区房附加值。经市场监管局调解，房地产公司只愿意承担未能就读某县实验小学的损失93600元，对于退房和补偿附加值的要求不能满足，双方未达成一致，傅某一纸诉状告至法院。（人民法院案例库指导案例）
二、案件分析及裁判
1.法律规定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的（原合同法九十四条第一款第四项）。
2.法院裁判
本案一审二审法院均认定万固公司不能兑现承诺，已构成违约，但是对于该违约行为是否必然导致合同解除的结果，则有分歧：一审认为开放商虽违约，但是傅某要求解除合同依据不足；二审则支持了傅某要求解除合同退还购房款的诉讼请求。
一审未支持理由：该案中，傅心田、傅粉仙作为买受人已支付房价款，万固公司作为出卖人也已协助完成案涉房屋的产权登记，应认定合同主要债务已履行完毕。傅心田、傅粉仙称购买案涉房屋系为了外孙能享有优质的教学环境，现外孙未能入读实验小学，且整个小学阶段均无法入学，促使购房的主要因素即学区问题已无法满足，故提出解除合同的主张。虽然让外孙入读实验小学是促使傅心田、傅粉仙购买案涉房屋的重要因素，但事实上，当事人购房的目的一般在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，其中孩子入学并非唯一的购房目的。且教育行政部门一般在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布该小区的施教区划分，房屋销售过程中学区广告本身具有较大的不确定性。综合上述情况，该院认为傅心田、傅粉仙以外孙入读实验小学的目的无法实现为由主张解除合同，其依据不足，不予支持。
二审改判理由：从傅心田、傅粉仙提供的录音内容来看，其购买案涉房屋的主要目的系考虑外孙入学问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的;……”的规定，因万固公司违约行为导致合同主要目的不能实现，傅心田、傅粉仙有权解除合同。合同解除后，万固公司应将购房款1216369.72元退还给傅心田、傅粉仙，并承担傅心田、傅粉仙因购买房屋所支付的工程费8500元、税费127798.84元及赔偿上述款项的利息损失，利息损失自2019年6月24日起按中国人民银行
同期同类贷款基准利率计付，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。
3.改判原因总结及裁判要旨
本案二审改判很重要的原因是：傅某提交了一份录音新证据，用以证明：傅某购房目的唯一性，即是为了就读浦江县实验小学，且对话录音系经过万固公司工作人员同意，双方对合同目的没有误解，万固公司工作人员已给予明确承诺。
虽然被上诉人对该份证据质证为张永清和傅燕珍并非本案当事人，无法确认二人的身份，饶丽于2019年已从万固公司离职，无法核实录音中的声音是否系饶丽本人，无法达到傅心田、傅粉仙的证明目的，但法院根据高度盖然性原则，对该录音的证明目予以了确认。
