不动产未登记，案外人提出执行异议后的裁判规则探析——先售后押

　　甲的房屋出售给乙，乙入住，未办理过户手续。又因甲与丙之间债的关系，将房屋抵押给丙。丙申请执行甲，要求拍卖房屋，乙请求排除执行。规则三：购房时间早于房屋抵押时间且购房人已实际占有房屋的，可以排除抵押权人强制执行。

　　【评析】此类型属于案外人（购房人）乙以对被执行人（抵押人）甲将其房产“先售后押”情形下，排除申请人（抵押权人）丙的执行裁判规则认定标准。乙对执行标的房产享有民事权益能否排除丙抵押权执行，应当结合乙、丙对房产各自享有的权利性质、房产取得时间先后顺序、取得权利有无过错以及房产功能与属性特点等方面，对乙和丙所享有民事权益进行实体衡量后作出判断。乙与甲签订合法有效书面房屋买卖合同，已按合同支付购房款，所购房产是用于满足家庭基本居住需要，在抵押之前实际占有该房产。甲由于其主客观原因，没有及时配合乙办理过户登记，然后又将房产抵押给丙作为清偿债务保证，丙取得以房产担保价值为内容权利。